房地产估价司法鉴定

1、我国三大诉讼法都把鉴定结论作为法定证据之一,司法鉴定结论除了本身作为证据外,它还可以对其他证据进行验证,因此在证据体系中鉴定结论常常被称为“证据之王”,它对案件的裁决具有重要的乃至决定性的影响。房地产估价司法鉴定就是指同时具有司法鉴定人资格的房地产估价师(以下简称估价师接受司法机关、仲裁机构或当事人的委托,依照法律规定的条件和程序,运用房地产估价的专门知识和技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的某些有关房地产价格的专门性问题进行判定的活动。房地产估价司法鉴定与一般房地产估价在估价程序上的一个重要区别就是一般房地产估价程序通常以报告交付为终结,而司法鉴定中估价师交付报告后须出庭接受当事人的质证方可被法

2、官(或仲裁员,以下除非特指提及法官均同时包含仲裁员采信。目前普遍存在估价师对出庭接受质证重要性认识不足,估计师出庭率低,有些估价师对出庭接受质证的法律程序不清,缺乏接受质证的专门技巧和心理训练,存在因出庭效果较差而畏惧出庭接受质证的情况。下面就房地产估价司法鉴定的质证的必要性、质证程序及结合笔者出庭质证经验对估价师质证相关事项进行探讨。一、估价师接受质证的必要性质证是与当事人主义程序模式相适应的一种司法证明方式,它只能在庭审中通过当事人围绕证据展开对质才能实现。作为对抗制庭审的核心环节,质证对法官的认证起着关键的作用,它在当事人举证和法官认证中间使证据的价值得以浮现出来,形成法官依法裁判的事实

3、依据。鉴定结论是否为进行公正审判的资深法官所采信,可以说是检验司法鉴定质量高低的直接砝码。鉴定人出庭接受法官和诉讼当事人的质询,通过对鉴定结论的质证,对法官的采信与否具有十分重要的作用。房地产估价鉴定结论属于人证的范畴,鉴定结论必须经过质证程序才有可能被法官采信,故估价师必须接受当庭质证。目前在大陆法系国家都明确地把鉴定人与证人区分开来,并赋予鉴定人较证人更高的诉讼地位,有的大陆法系国家将鉴定人视为法官的助手,甚至有的大陆法系国家将鉴定人称为“科学法官”,因而对鉴定人及鉴定人出庭有严格的要求。在英美法系国家司法鉴定人的法律地位与证人的法律地位相差无几,对司法鉴定人条件也无特别规定,原则上任何人

4、都可以成为案件的鉴定人,只要该案件的法官和陪审团认为其对案件中的某个专门问题具有一般人不具有的知识和经验。并且判断一个人是否具有鉴定人的知识和经验也不由法律规定,而是通过案件中对立的双方当事人及其律师通过对出庭的鉴定人的交叉询问,最后由法官确定。可见无论在大陆法系还是美法系都强调鉴定人的出庭义务。我国民事诉讼法第六十六条规定:“证据应当在法庭上出示,并由当事人互相质证。”最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(以下简称若干规定第四十七条也规定:“证据应当在法庭上出示,由当事人质证。”第五十九条规定“鉴定人应当出庭接受当事人质询。”这也是目前我国司法鉴定人出庭的直接法律依据。鉴定人不出庭导致对鉴

5、定结论无法进行有效审查。鉴定结论是否具有科学性真实性,只有通过庭审,通过鉴定人出庭作证,通过法庭辩论,通过当事人对鉴定人进行质询,才能得到合理的答案。面对一纸结论,我们无法了解鉴定人的专业知识水平的高低,无法审查影响鉴定结论的其他因素。资质等级较高的估价机构固然有素质相对比较高的估价鉴定人员,但是估价鉴定结论还受到估价依据、估价方法、估价人员与当事人的关系等多种因素的影响。显然估价师不出庭,无法对估价鉴定结论进行全面、有效的审查。经人民法院合法传唤(或经当事人通知,鉴定人没有到庭的,该鉴定结论没有证据能力,但双方当事人同意的除外。这就在一定程度上揭开了鉴定结论的神秘面纱,促使鉴定人认真对待,不

6、敢弄虚作假。同时,交叉询问作为发现法律真实的最好手段,使得鉴定人和鉴定结论在法庭上接受反复考验,从而使真理越辩越明,也使得裁判者能明察秋毫,不为虚假的鉴定结论所迷惑。房地产估价司法鉴定是鉴定体系中的一个分支,随着司法鉴定体制改革的深入,目前存在的估价师出庭率低的现状将会得到根本的扭转。二、房地产估价司法鉴定质证基本程序所谓质证,是指在庭审过程中由案件的当事人就法庭上所出示的证据采取辨认、质疑、说明、辩论等形式进行对质核实,以确认其证明力的诉讼活动。所谓当庭质证,是指在法官的主持下,由当事人双方对法庭上出示的各种证据材料及证人证言等进行对质核实的活动。房地产估价鉴定质证是指在庭审过程中的诉讼当事

7、人就法庭上估价师出示宣读的估价鉴定结论的真实性、关联性及合法性作出判断的诉讼行为。房地产估价鉴定结论接受质证时要重点阐明估价鉴定的依据、出示现场勘察记录、司法鉴定文书的规范性,圆满答复法官及当事人的询问,进而获得法官的采信等。当事人可以对鉴定人进行直接询问、反对询问、再直接询问、再反对询问,也可以要求该估价师就所作意见或推论中的任何事项,公开其所依据的事实或资料。房地产估价司法鉴定质证一般程序如下:(一 法庭或当事人通知估价师出庭诉讼或仲裁程序中,当估价司法鉴定报告完成交付后,法庭根据诉讼程序一般通过证据交换程序将鉴定报告送交当事人各方,给当事人对证据询问质证的准备时间,避免证据突袭。当事人及

8、其代理人有权向人民法院申请鉴定人出庭,申请人有可能同时向人民法院提交质询提纲。当然如果双方当事人都对鉴定结论无异议的双方均不申请鉴定人出庭质证的,法庭可不通知估计师出庭接受质证。民事诉讼法第一百二十二条“人民法院审理民事案件,应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。”鉴定机构收到法庭出庭通知(有时附带有质询提纲后,应作好安排,认真准备。一个估价项目由数人共同鉴定的,可以选派一至二人出庭,接受质询。(二 法庭传唤鉴定人出庭鉴定机构在开庭日应准备好当庭应提交的机构和个人的资格证书原件、身份证明文件、房地产估价鉴定书、相关现场勘察记录、市场调查记录等文件。民事诉讼法第一百二十三条“开庭审理前,书

9、记员应当查明当事人和其他诉讼参与人是否到庭,宣布法庭纪律。”故估价师应提前到庭,在开庭前向书记员报到,递交相关证明,然后到指定的地点休息等候出庭,不得离开指定地点,不得与当事人谈论与鉴定有关事项,更不得参与旁听。在不能按指定时间到庭情况下一定要及时向书记员报告,听从其安排调度,不得中途入庭报到等候。(三出庭接受质证庭审过程中书记员通知估价师出庭后,方可入庭。入庭后首先法官会对估价师身份进行确认,然后会询问当事人是否申请回避,在当事人申请回避的情况下,可能首先进行关于对于鉴定机构和鉴定人是否遵循回避原则的质证,估价师做客观陈述,法官会当庭裁决是否允许。在解决回避程序后进入正式的质证程序。鉴定人应

10、当出庭宣读估价鉴定结论,并接受当事人、代理人和人民法院的质询。房地产估价鉴定质证内容和范围一般可归结于以下几点:1、对于鉴定主体资格的质证当事人一般首先会对房地产估价鉴定机构资质和估价师的执业证书、执业范围提出质证,估价师客观陈述,同时将相关的资格证书原件递交书记员(或仲裁秘书,由其递交给法官、当事人验证。估价师对其可能的异议做客观陈述和解释。2、对于鉴定启动程序的合法性的质证一般在对鉴定主体资格的质证后接下来会对鉴定启动程序的合法性的质证,一般会涉及估价鉴定申请、估价鉴定的决定,鉴定委托手续及委托书的完备进行质证。估价师依据民事诉讼法、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定、司法鉴定程序通则

11、(试行做客观陈述和说明。估价师只讲依据,对鉴定启动程序是否合法不做回答,由法官作出判定。3、对于估价鉴定范围的质证质证内容基本上都会涉及估价鉴定范围,如估价鉴定对象是房屋、土地还是房地产;房地产包括的附属设施具体内容;有时可能只是某一因素对价值影响的估价鉴定,如房地产广告中宣传的小区环境、配套设施与实际交房时不一致对房地产价格产生的影响额等。估价师重点陈述估价鉴定范围与委托鉴定范围一致性及其估价范围包含的具体内容的估价依据。4、对于估价鉴定文书的规范性的质证房地产估价鉴定文书一般应包括以下内容:A.受理日期、鉴定委托人、鉴定对象、鉴定事由、鉴定时间、鉴定结论的限制条件等鉴定基本情况。B.鉴定依

12、据的送鉴材料(权属证书,平面图等、有关法律法规、技术规范。C.现场勘察过程及记录。D.鉴定文书应当有鉴定人、复核鉴定人的签名和鉴定机构的盖章。估价师对上述事项作客观解释即可。5、估价鉴定依据、方法、理由和结论的质证这是质证中基本都会遇到的质证,也是质证中的难点,这也要求房地产估价鉴定一定要注重程序,评估过程一定要有完备的工作底稿,市场调查一定要经得起检验,否则容易受到攻击,特别是当事人也聘请了房地产估价师作专家辅助人的情况下。估价师重点在估价鉴定过程的阐述,回答应重程序,对有些问题坚持宜粗不宜细,不做太多纠缠,谨防落入对方陷阱。由于法官和当事人可能对太专业的房地产评估术语较难理解,又由于估价本

13、身是经验与艺术的结合,这是估价和其他自然科学实证的重要区别,许多重要参数选取也是估价师或事务所的经验。由于估价鉴定结论不会被采纳有以下几种情况:A鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的;B、鉴定程序严重违法的;C鉴定结论明显依据不足的;D经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。故估价参数选取及其他计算过程不宜过多展开陈述,其对估价鉴定结论的采纳没有太大意义,估价师应掌握迂回技巧,不要被当事人拖入泥潭和陷阱,影响质证效果。(四退庭法官主持质证时会根据质证情况适时对鉴定程序作结语,宣告质证程序结束,宣布估价师退庭。现实中的当事人,特别是估价鉴定结论将导致其承受不利后果的一方当事人,可能会出于诉

14、讼策略的考虑纠缠鉴定人,即使在没有有利手段提出抗辩的情况下,往往反复提出同一问题向估价师询问,意图干扰法官心证。估价师此时也可适时暗示法官质证程序基本完毕,提醒法官作结语。在法官宣布估价师退庭情况下签署庭审记录后方可退庭,退庭后估价师仍然不得旁听对案件的审理,在指定的地点休息等候书记员通知在相关法律文书上签字后方可离开。三、出庭质证注意事项由于我国目前没有证据法和司法鉴定法,对鉴定人出庭质证的许多规范散见于各种法律、法规及司法解释中,估价师教材中也没有相关的内容,下面结合笔者出庭质证的经验对估价师出庭质证注意事项总结如下,以乞抛砖引玉。(一提高认识估价师一定要把握中国司法鉴定体制的改革方向,充

15、分认识估价师出庭质证的重要性,不要因目前司法鉴定人出庭率偏低而以静止的眼光看待问题。随着司法鉴定改革的深入,今后鉴定人不出庭接受质证鉴定结论肯定不会被采信。事务所负责人一定从提高员工素质和提高事务所竞争力的角度,从营销的高度来看待这个问题,一次精彩的出庭无疑会赢得包括当事人双方的尊重,同时也是事务所形象和专业素质的全面展示,会给事务所赢得社会大众的良好口碑,蕴藏商机。(二充分的准备事务所和估价师一定要认真作好准备,对估价鉴定的各个环节进行认真的梳理,准备工作的起点从安排估价任务时开始,安排估价鉴定任务时将出庭计划纳入估价鉴定工作计划中通盘考虑,鉴定工作的开展要考虑为最终的出庭质证服务。估价机构

16、对出庭人员的穿戴及形象应有统一要求,应制作统一的标牌,多人出庭的服饰形象应统一,指定第一估价鉴定人。树立外在形象是赢得当事人好感和尊重的重要措施,对质证成功非常有帮助,估价师一定要重视。事务所注意不要安排社会阅历太浅或太年轻的估价师担当出庭任务。对出庭的各个环节从出庭资料的准备、到出庭人员的衣着形象等认真考虑。特别是当事人提供了质询题纲的,要有针对性的准备充分,能提高出庭人员的自信,保证出庭时不慌乱,能够首先赢得法官及当事人的尊重。对准备出庭质证的鉴定项目,在开庭前最好能在内部进行出庭质证推演,实践证明这对提高出庭人员专业素养特别是提高估价师出庭时的过硬的心理素质很有好处。(三注重出庭人员培训

17、估价师目前由于一般很少有机会出庭,特别是重大关键性案子旁听人员很多,当事人聘请了著名律师或聘请了估价师作为辅助人出庭,估价师往往显得怯场和自信心不足,这是出庭大忌。质证是一门对抗的技术和艺术,示弱不会引发人们的同情,只会遭到更猛列的攻击。故出庭估价师的心理素质训练很重要,要训练估价师克服对着不熟悉的人群讲演感到紧张和焦虑不安的情绪,一旦出庭,估价师一定要学会情绪自我调节,学会自我暗示、自我鼓励,自信不足必然导致思维迟钝,而语言是思维的外壳,思维不敏捷,就做不到口齿伶俐,就会笨嘴拙舌,进而影响法官的心证,影响鉴定结论的可信度。出庭的效果主要取决于出庭前的准备与出庭时的心态。估价师一旦在庭上说自己

18、不行或一句一个“对不起”,后果会非常可怕。事务所针对性安排强化质证方面相关知识的学习和技能培训,对常见问题要总结出符合身份的专业的应答话术。(四出庭接受质证回答问题的技巧和注意事项估价师出庭接受质证时要把握以下几个原则和要点1、充分尊重当事人的质证权,不对质询方使用漫骂或粗鲁的语言;2、保持一种超然的态度,不对任何一方态度上表现出明显的倾向性;3、庭上质证内容与鉴定结论保持一致;4、着重回答程序方面的问题,重点回答鉴定程序合法性、采用的鉴定方法理论基础的科学性,估价过程的合规性,对鉴定中可能的主观判断不作细节的纠缠,避免对方在法官和当事人都不熟悉的评估技术参数选取上作过多提问;5、不回答与鉴定

19、无关的问题,对没有关联的发问、重复性发问可不予回答,防止当事人及律师漫无边际的询问、辩论,法庭上当事人可能会提出一些与鉴定无关的问题,可能是房地产估价师熟悉的一些问题,对此类问题估价师应不与答复;鉴定人对应予以拒绝回答的问题征得法庭同意,而不得直接回绝;6、对威胁、侮辱性的语言和方式,可请求法官制止;7、估价师只能就委托鉴定的科学技术或专门问题发表专家意见,不得对法律适用等与鉴定人职责无关的问题发表意见和看法,也不得对案件定性和确定当事人法律责任的内容发表看法;8、估价师法庭回答问题应神态自然得体,语调语速恰当,吐词清晰,保持与质询方和庭上人员眼神交流,注意对方反应,少用方言土语,忌讳模棱两可的模糊用词。(五避免回答诱导性问题估价师出庭由于缺乏质证方面知识,缺乏经验,不能识别诱导性问题,常常落入对方圈套,对不适当引导鉴定人的言语和方式可请求法庭不予回答,避免被对方拖入陷阱。诱导性问题在我国又被称为“导致答复的问题”或“引导性问话”,英国证据法