2017年宁波市区写字楼年度报告

1、精选优质文档-倾情为你奉上宁波市区写字楼市场年度报告2017年2017-6-2 专心-专注-专业目录1、 序言-12、 宁波市区商服土地市场-23、 宁波市区写字楼市场-64、 宁波东片区写字楼市场-115、 宁波市区写字楼年度成交排行-136、 总述-21一、序言 宁波市区写字楼于2001年前开始萌芽，经历了7年发展、提升后，2008年之后逐渐萎缩。转折点在2012年，随着南部商务区、东部新城、高新区的集中开发，写字楼推盘量激增，但成交依旧低迷(年均去化量15-20万方)，存量逐年破新高(存量一路高涨至160万方)，正式进入井喷阶段。近2年，市场新增供应量下降，存量有所下降，但依旧处于高位。

2、从写字楼的形式看，所谓的板块标杆项目(地标、大体量、高配置、智能、超五星级)逐渐增多，高端市场的竞争较强，价格基本维持在18000-20000元/，高端客户基数不大，但选择余地较多，办公去化速度较慢。而创新型小面积集中式创客办公也逐渐进入大家的眼球，性价比较高，适合新兴企业。产品类型逐渐增多，竞争力不减，如何从中取胜，各个开发商也算是苦思冥想，越来越多的项目采用以租带售的形式，降低成本，有效促进成交，市场呈现百家争鸣态势。二、宁波市区商服土地市场1、商服土地成交情况2017年宁波市区商服土地成交41万方(总建面积)，环比下降64%，占17年总成交土地量的9%；商服土地成交总金额约8.6个亿，折

3、合平均楼面价约2096元/,环比上升49%。随着住宅土拍市场的火爆成交，商服土地的价格也有所上浮。从区域成交看，镇海和江北区的商服土地成交量位列一二位，分别成交12万方和10万方，成交楼面价则位列各区后几位。海曙区的商服用地成交单价最高，34750元/，为轨道2号线城隍庙站地块，地块属性好，地段优势明显。各区域商服土地基本为底价成交，但整体成交楼面价相比往年有所上升，住宅土拍的火热，导致政府对土地的价格预期上升。2、17年重点商服土地成交排行市区商服土地成交楼面价排行排名地块名称区域用地性质占地面积容积率成交楼面价溢价率竞得单位1轨道2号线城隍庙站地块海曙区批发零售、住宿餐饮43841.234

4、7500.00%宁波市轨道交通物产置业2轨道交通3号线明楼站地块鄞州区批发零售、商务金融、住宿餐饮81422.540940.00%宁波市轨道交通物产置业3高新区GX03-01-32地块高新区商务金融、住宿餐饮、批发零售131032.433220.00%宁波景浩置业4澥浦镇ZH10-03-29-02地块镇海区商业、宾馆、餐饮、旅游设施353480.2-0.52400 0.00%开元5东钱湖新城旅游交通集散中心地块鄞州区商务金融、批发零售269361-1.52260 24.86%宁波东钱湖景福旅游投资6镇海新城ZH07-07-06-02地块镇海区商业、商务办公66871.3-1.62220 48.

5、00%傅建明7天水家园以北地段庄桥河东侧1#地块江北区商务金融246761.3-218690.00%上海豪湖实业发展有限公司8宁波电商园区核心区中心绿地南侧地块江北区商务金融、批发零售、住宿餐饮62671.3-1.3118136.00%温州置信商业管理有限公司9镇海新城ZH07-06-02-a地块镇海区商务、办公187401.5-1.71300 0.00%宁波市镇海新城开发建设投资有限公司10集中居住区联勤点C-1-1地块镇海区批发市场291401.1-1.51280 0.00%宁波捷仁商贸有限公司B市区商服土地成交总价排行排名地块名称区域用地性质占地面积容积率成交总价/万元溢价率竞得单位1轨

6、道2号线城隍庙站地块海曙区批发零售、住宿餐饮43841.218281 0.00%宁波市轨道交通物产置业2高新区GX03-01-32地块高新区商务金融、住宿餐饮、批发零售131032.410447 0.00%宁波景浩置业有限公司3天水家园以北地段庄桥河东侧1#地块江北区商务金融246761.3-29224 0.00%上海豪湖实业发展有限公司4澥浦镇ZH10-03-29-02地块镇海区商业、宾馆、餐饮、旅游设施353480.2-0.58484 0.00%开元5轨道交通3号线明楼站地块鄞州区批发零售、商务金融、住宿餐饮81422.58333 0.00%宁波市轨道交通物产置业有限公司6东钱湖新城旅游交

7、通集散中心地块鄞州区商务金融、批发零售269361-1.56087 24.86%宁波东钱湖景福旅游投资有限公司7集中居住区联勤点C-1-1地块镇海区批发市场291401.1-1.55595 0.00%宁波捷仁商贸有限公司8镇海新城ZH07-06-02-a地块镇海区商务、办公187401.5-1.74142 0.00%宁波市镇海新城开发建设投资有限公司9江北高新园民丰路东侧10-1#地块江北区商务金融、批发零售185091.3-2.53873 0.00%宁波江北高新技术产业园开发投资有限公司10梅山保税港区37-5#地块北仑区商服151122.6且3.03246 0.00%中国纸业投资有限公司三

8、、宁波市区写字楼市场1、整体供求走势从写字楼供求走势来看，2017年新增销售面积15万，环比下降58%，主要为宁波智慧园、尼塔国际、宁波公馆和柒里新都等；成交面积约21.6万，环比需求量下降46%；成交均价约10250元/，环比上升5%，高价项目成交量不高，价格起伏不大。重点成交项目为宁波智慧园，以37665的成交量排名第一。目前市区写字楼存量约149万方，环比下降4%，随着年度新增供应量的下降，存量压力有所缓解，但依旧处于高位，市场竞争激烈。（源数据来自宁波透明售房网，仅供参考）从写字楼成交价格分布来看，2017年宁波市区写字楼成交价格主要集中在8000-10000元/，占47%；其次是10

9、000-15000元/，占比34%；价格超过15000元/的成交仅占3%。目前宁波市区写字楼价格基本保持在8000-10000元/的平稳态势；部分品质、配套、档次相对较高的写字楼单价突破万元；但少量单价超过15000元/的超甲级标杆写字楼相比大城市，客群依旧有限，成交量低位运行。2、分版块市场从区域供求来看，2017年鄞州区写字楼新增供应量最高，约8万方；高新区写字楼成交量排行第一，约6.6万方，约占市区写字楼成交量的31，主要来自宁波智慧园、朝里中心，集中式产业办公成交价格相对主城区较低，符合多数客户需求；海曙区写字楼成交价格最高，约11143元/，主要成交来自恒通广场、南塘新街等。鄞州区虽

10、有宁波财富中心、恒大城市之光、汇银国际等高价盘在售，但整年去化量不高，反而成交主要集中在银亿东都国际和新和邦大厦这些价格相对较低的楼盘，导致整体均价不高；镇海及北仑区写字楼售价偏低，基本在7000元/左右，行政能级不及东部新城和南部商务区，有一定的差价，客户属性也有一定的区别。从区域写字楼存量分布来看，鄞州区的存量最高，约59万方，主要来自环球航运广场、恒大城市之光、宏泰广场、中银大厦、新和邦大厦、银亿东岸等。存量写字楼面积段基本在200-400之间，市场竞争激烈；部分面积段超700，虽然有一定的市场需求，但客群基数不高，去化速度相比之下较慢。3、产品面积段需求分析从产品面积段成交来看，201

11、7年写字楼成交面积基本集中在200-300，占总成交的53%。小面积分割产品，总价低，操作灵活性更高，出租、转手更容易。4、 宁波东片区写字楼市场2017年东片区写字楼新增供应量约56826，来自柒里新都、滨江国际广场；成交量约43371，环比下降44%；成交均价约10820元/，环比下降19%。成交主要来自银亿东都国际，成交量约14296，占片区总成交量的33%；其次是新和邦大厦，成交量约10219。其中柒里新都写字楼产品分为高层和独栋两类，高层办公售价12000元/左右，独栋办公售价20000元/起，目前高层办公暂未成交，独栋办公成交1套。2016年多个楼盘成交比较均衡，且环球航运广场、宁

12、波财富中心等高价盘的集中备案拉高了16年均价；17年楼盘成交相对集中，个案表现突出，8000-10000元/低价楼盘成交量较高，导致17年整体均价有所下降，低总价小面积产品依旧是市场主流。17年东片区成交排行区域成交套数成交面积/成交总金额/万元成交均价（元/）银亿东都国际老城东片区7814296 15215 10643 新和邦大厦潘火3010219 8457 8276 滨江国际广场老城核心359145 8429 9216 宁波财富中心老城核心83856 6387 16564 银亿东岸老城核心102320 2942 12678 仙锋环合中心东部新城61384 1765 12756 恒大城市之光

13、东部新城2853 1278 14987 汇银国际东部新城2586 837 14290 柒里新都(独栋产品)老城东片区1585 1502 25667 宁兴财富广场东部新城1127 192 15128 五、宁波市区写字楼年度成交排行市区写字楼成交面积排行排名项目名称区域成交面积/成交套数成交均价第1名宁波智慧园高新区37665 958201 第2名恒通广场海曙区24106 2311441 第3名朝里中心高新区15893 729443 第4名银亿东都国际鄞州区14296 7810643 第5名世茂日湖中心江北区11250 6411282 第6名新和邦大厦鄞州区10219 308276 第7名滨江国际

14、广场鄞州区9145 359216 第8名公园1872江北区7196 309114 第9名荣能凤凰国际广场北仑区7019 226956 第10名皇府大厦北仑区6105 327384 市区写字楼成交总金额排行排名项目名称区域成交总金额/万元成交均价第1名宁波智慧园高新区30887 8201 第2名恒通广场海曙区27581 11441 第3名银亿东都国际鄞州区15215 10643 第4名朝里中心高新区15008 9443 第5名世茂日湖中心江北区12692 11282 第6名新和邦大厦鄞州区8457 8276 第7名滨江国际广场鄞州区8429 9216 第8名公园1872江北区6559 9114

15、第9名宁波财富中心鄞州区6387 16564 第10名南塘新街海曙区6044 10529 C鄞州区写字楼成交总面积排行排名项目名称区域成交面积/成交金额成交均价第1名银亿东都国际老城东片区14296 15215 10643 第2名新和邦大厦潘火10219 8457 8276 第3名滨江国际广场老城核心9145 8429 9216 第4名宁波财富中心老城核心3856 6387 16564 第5名欧洲华商大厦鄞州中心3457 3683 10654 第6名银亿东岸老城核心2320 2942 12678 第7名仙锋环合中心东部新城1384 1765 12756 第8名恒大城市之光东部新城853 127

16、8 14987 第9名汇银国际东部新城586 837 14290 第10名柒里新都(独栋产品)老城东片区585 1502 25667 D海曙区写字楼成交总面积排行排名项目名称区域成交面积/成交金额成交均价第1名恒通广场海曙中24106 27581 11441 第2名南塘新街海曙中5740 6044 10529 第3名真如中心海曙中1895 2143 11312 第4名银亿都会国际石碶1565 1346 8601 E江北区写字楼成交总面积排行排名项目名称区域成交面积/成交金额成交均价第1名世茂日湖中心江北核心11250 12692 11282 第2名招商公园1872湾头7196 6559 911

17、4 第3名明州广场洪塘4663 4098 8789 第4名企协大厦洪塘1606 1066 6638 第5名宁波绿地中心江北核心1309 2796 21363 第6名万星汇大厦洪塘1191 1191 10001 F高新区写字楼成交总面积排行排名项目名称区域成交面积/成交金额成交均价第1名宁波智慧园高新区37665 30887 8201 第2名朝里中心高新区15893 15008 9443 第3名东城国贸中心高新区4048 3563 8802 第4名轩宇广场高新区2115 1788 8456 第5名嘉苑广场高新区1250 1097 8775 第6名迪信通E10广场高新区271 220 8145 G

18、镇海区写字楼成交总面积排行排名项目名称区域成交面积/成交金额成交均价第1名镇海城投大厦骆驼5869 4578 7801 第2名镇海大厦骆驼3091 2395 7749 第3名欣海国际骆驼2280 1464 6421 第4名建设大厦骆驼1796 1171 6522 第5名东晨大厦骆驼1164 770 6616 第6名尚海财富大厦骆驼936 676 7224 第7名卓远国际大厦骆驼796 598 7511 第8名韵恒大厦骆驼712 523 7347 H北仑区写字楼成交总面积排行排名项目名称区域成交面积/成交金额成交均价第1名荣能凤凰国际广场北仑核心7019 4882 6956 第2名皇府大厦北仑核心6105 4508 7384 第3名太平洋时代中心北仑核心431 241 5586 源数据来自宁波透明售房网，仅供参考六、总述从市场供求来看，宁波市区写字楼近几年都处于供过于求的去库存