房地产公司会计核算制度

1、房地产公司会计核算制度第一条基本内容：总体包括资产、 负债、所有者权益、收入、成本和费用等各项会计要素以及利润和利润分配的核算，并编报财务会计报告。第二条核算体系： 以总公司财会部为中心，各单位为核算主体，设置会计机构，进行会计核算。其中，各生产单位所属工程项目符合下列条件之一者，要单独设帐，单独核算。一、通过集团公司办理验工计价和工程价款结算。二、工程项目合同价款在500 万元以上。三、工程项目经理由公司项目经理室委派。第三条记帐会计科目运用新的企业会计准则实施，并按规定设置帐户， 进行会计核算。 其中“应收帐款”、“预收帐款”等工程结算科目，按建设单位单独设立辅助帐。第四条编制会计报表一、

2、编报决算单位经营性单位包括：总公司本部、总公司下属各分公司、总公司控股的各子公司。各单位独立核算，并自行编报财务决算。各生产单位所属工程项目符合单独核算条件的，要单独编制项目成本决算报表，汇总后上报。二、上报时间生产单位季后20 天、年后 3 个月。三、财务情况说明书各决算单位必须随会计报表一并提供财务情况说明书，并在财务决算上报之前对每项经济业务要进行认真核实，力求提供真实、 完整的会计信息。 财务状况说明书编写的内容：（一）生产经营情况主要说明本单位人员数量和组织结构、经营状况、年度及本期目标（包括经营目标、生产目标、利润目标） 、项目管理（分别说明）及生产完成情况、项目管理中存在的问题与

3、困难以及解决的方案。（二）财务状况分析本单位的财务状况，包括总资产构成、固定资产增减变动情况、债权债务清理情况、存货（帐内、帐外要分别说明）以及不良资产情况等。分析的内容主要包括：1、验工计价及工程结算情况（分项目和建设单位，特别是路外工程要做详细说明） ；2、工程款的支付及结存情况（计算工程资金支付率）；3、债权债务清理情况；4、指挥部及项目部资产状况；5、现场存货管理及库存。（三）利润实现情况分析说明主营业务利润、其他业务利润、投资收益、营业外收支净额以及各项目增减变动的原因。（四）成本费用情况主要分析说明本单位年度及本期费用控制目标及本期累计实际支出情况 （分现金和非现金费用总支出）并分

4、析节（超）原因。1、现场经费支出情况；2、项目责任成本的管理及执行情况；3、材料物资供应情况；4、成本费用管理中存在的问题和困难以及采取的措施。（五）资金使用情况主要说明资金的流向，特别是项目公司要着重统计说明工程款的支付情况。（六）税金缴纳情况分析说明营业税的计算和缴纳情况、当地附加税率以及会计处理方法。（七）重要事件如涉及诉讼、仲裁事项，报告期内各项财产物资不正常变动情况，以及对本期或下期财务状况和经济效益有重大影响的其他事件。（八）其他需要说明的事项包括建议、措施和人力资源信息等。第五条主要会计业务的核算A、 建设项目各类资金拨付程序如下：一、 建筑、安装工程款的结算：1 、建筑、安装工

5、程款的结算，应填制【工程进度及工程结算明细表】，项目管理单位根据工程计划、统计完成等资料填写第一部分“工程进度”的有关内容； 项目财务部门根据帐务资料填写“工程款拨付情况”和“收款单位资料”；项目监理单位、项目管理单位计量部门、项目公司财务部门分别签署意见。2、各项目公司财务部门负责对【工程进度及工程结算明细】进行审核和控制，并将审核后扣除工程款质保金等应扣款项后确认的数额做转帐凭证转集团公司财务部, 同时做好财务帐簿、备查帐簿的登记工作。3、集团公司财务部对项目公司上转附页先由职能科室进行审核，经财务部领导签字后，将工程款直接付给施工单位。二、 预付设备款的结算 ：1 、各建设单位需预付设备

6、款时， 应填制【预付设备款明细表】，项目管理单位根据项目计划、 合同等资料填写有关基础数据， 设备第一次付款时还应同时提供合同正本或副本的复印件； 项目财务部门根据帐务资料填写有关财务数据和“收款单位资料”； 项目公司经理、项目公司财务部门分别签署意见。2、各项目公司财务部门负责对【预付设备款明细表】进行审核和控制，并将审核后确认的数额做转帐凭证转集团公司财务部,同时做好财务帐簿、备查帐簿的登记工作。3、集团公司财务部对项目公司上转附页由职能科室进行审核，经财务部领导签字后，将设备款直接付给设备供应商。三、 设计、监理等费用的拨付：1 、按照集团公司的规定， 建设项目勘察、 设计、监理、安评、

7、环评等费用由集团公司基本建设管理处管理。 有关资金拨付依据合同的规定，填制【XX集团勘查设计费（监理费）付款通知单】，并由有关部门签署意见。2、各项目公司财务部门负责对【XX 集团勘查设计费（监理费）付款通知单】签署意见，如无异议，由财务部门做转帐凭证转集团公司财务部 , 同时做好财务帐簿、备查帐簿的登记工作。3、集团公司财务部对项目公司上转附页由职能科室进行审核，经财务部领导签字后，将有关款项直接付给劳务提供单位。四、其他费用的结算1 、建设单位发生的其他费用支出，应严格按照年度计划确定的项目和数额，由财务部门填制【工程费用支出明细表】，项目公司经理、项目公司财务部门分别签署意见。2、各项目

8、公司财务部门按照【工程费用支出明细表】确认的数额做转帐凭证转集团公司财务部, 同时做好财务帐簿、备查帐簿的登记工作。3、集团公司财务部对项目公司上转附页由职能科室进行审核，经财务部领导签字后，将工程费用支付给有关单位。B、 会计科目及核算说明第一节会计科目1 、根据【企业会计制度】、【企业会计准则】和集团公司统一的财务管理和会计核算办法， 结合项目建设会计业务的实际情况，建设项目会计核算使用的主要会计科目见【附件2】。2、本办法统一规定的一级会计科目名称、编号及核算内容，各单位必须统一执行， 不得擅自改变。 二级以下科目可根据本规定及项目具体情况自行设置。第二节工程物资的管理与核算1 、 为正

9、确反映建设工程的各种物资的实际成本， 企业应设置“工程物资”科目进行核算。一、“工程物资”的核算内容“工程物资”科目核算包括为工程建设准备的材料、尚未交付安装的需要安装设备、 在仓库存放的不需安装的设备， 以及预付设备款和建设期间根据项目概算购入为生产准备的工器具等的实际成本。 工程用材料、设备不论是先进入仓库存放还是直接运抵施工现场使用，均应办理验收手续，通过本科目进行核算。集团公司物资部直接供给施工单位用于工程建设的材料不通过本科目核算。二、工程物资的计价企业为在建工程准备的各种物资，应当按照实际支付的价款核算。实际支付的价款包括：买价、相关税金税、运输费、保险费、设备检验费等相关费用。三

10、、明细科目设置工程物资按照各种物资的种类进行明细核算。本科目应设置以下明细科目工程材料；工程设备；预付设备款；为生产准备的工器具。四、日常管理工程物资的管理方法与存货相同， 各单位应建立严格的采购、保管、领用制度，确保工程物资的安全完整。物资保管部门应按类别、品种和规格设置保管账， 详细登记各项物资的增减变动情况，财务部门必须对保管账进行定期稽核，保证记录正确无误。C、工程物资的核算一、工程物资购入核算企业购入为工程准备的物资，应按增值税发票上注明的价款及增值税额，加上运输费、保险费等相关费用作如下会计分录：借：工程物资工程材料（工程设备、工具器具）XXX，贷：银行存款、应付账款、应付票据”等

11、科目。二、购置设备预付款的核算企业为购置设备而预付款时， 依据供货方的收款凭证作如下分录：借：工程物资预付设备款××单位贷：银行存款（集团内部长期借款xx 借款）收到设备并具备报完成条件时， 按设备的实际成本、 预付的价款作如下分录。借：在建工程 XX项目需安装设备 XXX设备贷：工程物资预付设备款××单位三、委托物资部（国际贸易部）代购设备的核算项目建设所需购置的设备， 凡委托物资部及国际贸易部购置的，项目建设单位持设备购置合同或协议， 向财务处办理设备资金付款手续，财务部将款项直接付给物资部或国际贸易部。1、财务部代付设备款时项目建设单位根据借款合同

12、、物资部（国际贸易部）开具帐单，以及本单位向财务部开具的【预付设备款明细表】，作借：工程物资预付设备款物资部（国贸部） XX设备贷：集团内部长期借款 xx 借款2、代购设备到货，具备报完成条件时：借：在建工程 XX项目 XXX设备贷：工程物资预付设备款物资部（国贸部）设备项目建设单位应定期与物资部、国际贸易部对账， 及时办理实物交接、凭证传递和款项清算手续， 全面反映设备到货及其投资发生情况。四、工程物资领用的核算1 、工程建设领用工程物资，应根据领料单、工程物资消耗汇总表等作：借：在建工程 XX工程 XXX贷: 工程物资工程材料等XXX2、工程完工将为生产准备的工器具交付生产使用时，应根据领

13、料单、工程物资消耗汇总表等作借：低值易耗品 XXX贷：工程物资为生产准备的工器具XXX低值易耗品的摊销等核算按照有关会计制度的规定处理。五、工程剩余物资的核算1 、工程完工后剩余的工程物资，如转作本企业库存材料的，按其实际成本或计划成本， 转作企业的库存材料。 如可抵扣增值税进项税额的，应按减去增值税进项税额后的实际成本或计划成本，转作企业的库存材料。借：原材料 XX类 XXX应交税金应交增值税（进项税额）贷：工程物资工程材料等XXX2、工程完工后剩余的工程物资对外出售的，应先结转工程物资的进项税额。借：应交税金应交增值税（进项税额）贷：工程物资工程材料XXX物资出售时，应根据发票等确认收入借

14、：银行存款（应收账款等）贷：其他业务收入应缴税金应缴增值税（销项税额）结转相应成本时，依据出库单、汇总表等。借：其他业务支出贷：工程物资工程材料XXX材料六、工程物资盘盈、盘亏、报废、毁损的处理工程物资应进行定期清查，对清查中发现的盘盈、盘亏、报废、毁损等情况应分别参照存货的处理程序和方法进行处理， 清查中发生的损失减去保险公司、 过失人赔偿部分后， 工程项目尚未完工的，计入或冲减所建工程项目的成本；工程已经完工的，计入营业外收支。第三节在建工程的管理与核算D、企业应设置“在建工程”科目进行各项工程支出的财务管理与会计核算工作。一、在建工程核算的内容企业的在建工程，包括施工前期准备、正在施工中

15、的建筑工程、安装工程、设备购置、其他工程支出等。工程项目较多且工程支出较大的企业， 应当按照工程项目的性质分项核算。在建工程应当按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算。二、在建工程的计价1、自营工程：按照直接材料、直接工资、直接机械施工费以及所分摊的工程管理费计价。2、出包工程：按照应当支付的工程价款以及所应分摊的工程管理费计价。3、设备安装工程：按照所安装设备的价值、工程安装费用，工程试运转等所发生的支出等计价。三、明细科目设置本科目应当按项目名称设置二级科目。三级科目按“建筑工程”、“安装工程”、 “需安装设备”、 “不需安装设备”、 “待摊工程费用”、 “其他投资”设置。 三级以下

16、按照工程计划所列明细项目设置，其中待摊工程费用按照费用性质分别设置明细科目进行核算。一个单位若存在一个以上建设项目，可以根据本单位实际情况，选择采用一套或多套总账。四、在建工程的日常管理1、建设项目必须严格按照集团公司项目管理的有关规定，履行项目申报、调研、论证、立项、设计、审查、招标等管理程序。2、各单位按照集团公司批复意见确定的投资规模、根据项目实际情况，制定工程建设支出计划。3、各项目工程支出计划需经集团公司业务管理部门审查、并经分管领导批准后执行。 在执行过程中不得随意扩大规模、提高标准，突破资金总额。4、按照统一领导、分级归口管理和权责结合的原则，项目建设单位负责工程项目的日常管理工

17、作。项目财务部门与设计管理、计划统计、工程合同、预算造价、工程管理、质量监督、物资供应等部门密切配合， 积极参与工程立项、 合同签订及工程验收划线。积极办理工程价款的结算，参与项目竣工决算、清理在建工程项目。E、 建筑安装工程的核算一、建筑工程的核算内容：建筑工程是指建设单位按项目概算内容发生的建造房屋、建筑物、构筑物等土建工程所发生的实际成本支出（不包括按照合同规定支付给施工企业的预付备料款和预付工程款）。主要包括：、各种房屋和建筑物以及列入房屋工程预算内的暖气、卫生、通风、照明、煤气、消防等设备的价值及其装饰油饰工程，列入建筑工程预算内的各种管道、 电力、电讯、电缆导线的敷设工程。、设备基

18、础、支柱、工作台、梯子等建筑工程，各种窑炉的砌筑工程等。3、地下建筑等特殊工程等。二、安装工程的核算内容安装工程是指建设单位按项目概算内容发生的在建设期间进行设备安装所发生的人工、材料、机械作业等费用（不包括被安装设备本身的价值）。主要包括以下内容：、生产、动力、起重、运输、传动、传导、通讯和实验等各种需要安装设备的装置、装配工程，与设备相连的工作台、梯子、栏杆的安装工程，被安装设备的绝缘、 防腐、保温、油漆等工程。、为测定安装工程质量，对单体设备、系统设备进行单机试运行和系统联动无负荷试运行所发生的支出 （投料试运行所发生的支出不包括在内）。三、发包建筑安装工程的核算1、工程结算的处理工程开

19、工后，项目建设财务部门应根据建安合同的约定，严格按工程实际进度办理结算，一般每月结算一次。 每次工程结算应以计量部门提供的工程形象进度统计报表、工程进度结算单和有关单位填列的、 经监理工程师签证的、 项目公司经理审查的工程价款结算账单为依据，确认完工工程成本。借：在建工程 XX项目建筑（安装）工程 XXX 贷：预付帐款××施工单位2、支付工程进度款的处理月度工程进度款的拨付一般以不超过实际工程进度 80%为限，由施工单位开立发票， 经项目建设单位分管付款的负责人审查批准后，办理付款手续。对与施工单位的工程结算款，即使是在工程结算时是直接付款， 也应通过“预付帐款×

20、×施工单位”科目处理，以便全面反映与各有关施工单位的工程价款结算情况。借：预付帐款 XX施工单位贷：银行存款（集团内部长期借款xx 借款）3、代扣物资部供应物资款的处理建设项目需由集团公司物资部提供材料的，应由各方签订供应合同或协议， 在拨付工程进度款时， 财务部门应根据物资部和施工单位双方签证核对的物资供应结算单代扣物资供应款。借：预付帐款 XX施工单位贷：预付帐款应付物资部料款代扣料款的结算方式按各项目公司关联交易协议确定的方法执行。4、代扣其他款项的处理项目建设单位按规定代扣各项税金、养老保险统筹金以及其他约定的代扣款，应根据【待扣代收税款凭证】等作：借：预付帐款 XX施工单位

21、贷：应交税金代扣税金××税金其他应付款代扣养老保险统筹金待扣款项应按款项性质及时交付项目主办单位财务部门， 具体交付方式由双方协商确定。5、预付工程款的处理企业发包的建安工程，一般情况下不应预付工程款。在特殊情况下，按照建安工程合同约定，确实需要支付工程预付款的，应根据施工单位出具的收据作：借：预付帐款××施工单位贷：银行存款（集团内部长期借款xx 借款）对于预付的工程款， 应首先从以后各期结算的工程进度款中逐步扣回。6、工程物资的处理对建设工程领用的工程物资，应按建安工程合同的内容，进行明确划分，属于承包工程范围内的，应从应付工程款中扣除。借：预付帐款

22、××施工单位贷：工程物资 XXX不属于施工单位工程承包范围的，按其用途计入有关工程成本，借：在建工程 XX项目建筑（安装）工程××工程贷：工程物资 XXX三、 企业自营建筑安装工程的核算1、企业自营工程领用材料的处理企业自营的建安工程，领用工程用材料物资时，应根据领料单、领料凭证汇总表按实际成本作：借：在建工程 XX项目建筑（安装）工程××工程贷：工程物资原材料建设工程领用本企业原材料的， 还应将原材料不能抵扣的增值税进项税额作转出处理借：在建工程 XX项目建筑（安装）工程××工程贷：应交税金应交增值税（进项税额转

23、出）采用计划成本进行材料日常核算的企业， 还应当分摊材料成本差异。建设工程领用本企业的商品产品时， 按商品产品的实际成本 （或进价）或计划成本（或售价）加上应交的相关税费作：借：在建工程 XX项目建筑（安装）工程××工程贷：应交税金应交增值税（销项税额）库存商品（产成品）库存商品（产成品）采用计划成本或售价的企业，还应当分摊成本差异或商品进销差价。2、企业自营工程应负担工资费用的处理建设工程应负担的职工工资， 按照工资部门提供的工资分配表作借：在建工程 XX项目建筑（安装）工程××工程贷：应付工资3、其他费用的处理企业的辅助生产部门为工程提供的水、电、设

24、备安装、修理、运输等劳务，应按提供服务的实际成本作：借：在建工程 XX项目建筑（安装）工程××工程贷：生产成本辅助生产成本4、特殊说明如果企业自营工程造价较高、工程项目较多， 有关工资及其他费用大，且不能确指工程对象的， 可以将有关工资和其他费用记入“在建工程 XX 项目建筑（安装）工程建设单位管理费”科目，按照工程管理费分配和摊销的做法按期摊销。设备购建的管理与核算：一、设备购建核算的内容设备购建是指建设单位按照项目概算内容发生的各种设备的实际成本，包括需要安装设备、不需要安装设备。需要安装设备是指必须将其整体或几个部位装配起来， 安装在基础上或建筑物支架上才能使用的设备

25、， 有的虽不要基础， 但必须经过组装过程，并可在一定范围内移动使用的设备也包括在内。需要安装设备列报完成需同时具备以下三个条件： 设备的基础和支架已经完成； 安装设备所需的图纸资料已经齐备； 设备已运到安装现场，开箱检验完毕，吊装就位，并继续进行安装。不需要安装设备是指不必固定在一定位置或支架上就可以使用的各种设备。二、设备购建的核算按照集团公司有关规定，各类设备的购建，无论是否需要安装，均应通过“在建工程”科目核算，设备购入，首先应作入库处理，通过“工程物资工程设备 XX设备”进行核算。1、不需要安装设备的处理企业购入不需安装设备时：借：在建工程 XX项目不需安装设备××

26、设备，贷：银行存款（集团内部长期借款xx 借款）2、需要安装设备的处理需要安装的设备，在设备列决报完成时，应记入在建工程成本。借：在建工程 XX项目需安装设备××设备贷：工程物资预付设备款XX设备对设备的安装， 也分为外包安装和自营安装两种情况，其安装费用的核算，明细科目设置、 账务处理方式及管理程序与建筑安装工程相同。待摊工程费用的核算：一、待摊工程费用的核算内容待摊工程费用是指建设单位在建设期间按项目概算内容发生的按照规定应分摊计入有关固定资产成本的各项费用支出。主要包括：建设单位管理费、筹资费用、各种税金、土地征用迁移补偿费、地质勘查勘探费、设计费、可行性研究费、监理

27、费、设计审查费、 合同公证及工程质量监督费、国外设计及技术资料费、出国联络及外事费、联合试运转费、生产准备及培训费、厂区绿化费、研究试验费、临时设施费及措施设施费、旧有工程拆除和补偿费、维修费、政府规费、审计费、坏账损失、工程损失、其它待摊工程费用支出等。有关主要项目内容解释如下：建设单位管理费：包括材料、工资及附加费、劳动保险费、水电费、折旧费、修理费、办公费、租赁费、差旅费、会议费、招待费、保险费、运输费、警卫消防费、通讯服务费、及与工程有关的其他管理性质的支出。 企业在筹备生产期间发生的开办性费用支出，与建设单位管理费不易分清的， 均计入建设单位管理费。筹资费：包括应由建设项目负担的借款

28、利息、 债券利息及发行费用、汇兑损益及其它筹资方式的筹资费用。 发生的利息收入冲减本项费用。各种税金：是指项目建设期间支付的不能明确归属对象的各项税金，包括土地使用税、耕地占用税、契税、车船使用税、印花税等。联合试运转费： 是指单项工程 ( 车间 ) 在完工验收以前， 进行投料试车所发生的试车费用，试车收入冲减本项目。工程损失：是指由于自然灾害等原因造成的单项工程或单位工程报废损失、工程物资的盘亏及毁损等。 发生的工程损失必须按规定程序报批， 经批准报废单项工程的净损失， 作为增加建设成本处理。其他费用：是指除上述以外的其他应计入工程成本的费用支出，如供电、供暖、供水等费用支出等等。二、待摊工

29、程费用的管理项目建设单位必须按照有关合同、概算内容、开支标准、费用预算以及其他有关规定， 严格控制待摊工程费用的发生， 切实避免乱挤乱摊费用，防止加大工程投资。三、待摊工程费用的科目设置为正确核算项目发生的待摊工程费用，企业应设置“在建工程待摊工程费用”科目。 该科目三级明细科目按照上述费用内容设置，其中“建设单位管理费”、“筹资费”、“各种税金”等还需按费用项目设置四级明细科目。四、待摊工程费用的核算1、待摊工程费用发生与归集的核算建设单位管理费的核算工程管理费账户参照“管理费用”账户的明细科目设置，发生费用时，依据有关发票、汇总原始凭证等作借：在建工程 XX项目待摊工程费用工程管理费 XX

30、费用贷：现金（银行存款、应付工资、原材料、累计折旧等）各种税金的核算企业工程发生各项税金，通过“应交税金”科目核算。计提有关税金时：借：在建工程 XX项目待摊工程费用各种税金 XX税贷：应交税金 XX税缴纳税金时：借：应交税金 XX税贷：银行存款可研、设计、监理费的核算按照集团公司的有关规定， 项目建设单位需持设计管理部门、计划部审批的设计（可研、监理）费支付通知单、本单位收据，到财务处办理拨付款手续， 由财务处直接付给有关受托单位。企业账务处理如下：借：在建工程 XX项目待摊工程费用××费用贷：集团内部长期借款 xx 借款2、工程联合试运转有关收益和费用的核算工程达到预定

31、可使用状态前因进行试运转所发生的净支出，计入工程成本。借：在建工程 XX项目待摊工程费用联合试运转费用贷：现金（银行存款、应付工资、原材料等）企业的在建工程项目在达到预定可使用状态前所取得的试运转过程中形成的、能够对外销售的产品，其发生的成本，计入在建工程成本，销售或转为库存商品时， 按实际销售收入或按预计售价冲减工程成本。借：产成品（银行存款）贷：在建工程 XX项目待摊工程费用联合试运转费3、待摊工程费用分配的核算待摊工程费用在项目建设期内只进行归集，平时不予分配，属跨年度的建设项目， 在年初应将所有明细账户余额全部过入新的会计年度， 待项目竣工决算时， 再采用不同的方法记入相关工程成本。待

32、摊工程费用分配的基本原则是：1、能明确计入某项或几项工程成本的待摊工程投资费用，直接计入。2、不能明确记入某项工程成本的，采用按实际分配率分配实际分配率“在建工程待摊工程费用”明细科目余额÷( 建筑工程明细科目余额安装工程明细科目余额需要安装设备有关明细科目余额 ) ×l00 某项固定资产应分配的待摊工程投资该项固定资产的建筑工程成本、 安装工程成本和需要安装设备的成本合计×分配率待摊工程费用摊销核算的账务处理工程竣工决算时， 项目公司财务部门应编制 待摊工程费用摊销情况表，表中应分清直接摊销的费用和间接分配的费用，对于间接分配费用应注明分配方式和归属对象， 同时

33、由有关责任人员签章后作为费用分配的汇总原始凭证。具体账务处理如下：借：在建工程 XX项目 建筑工程 XX工程安装工程 XX工程需安装设备XX设备贷：在建工程 XX项目待摊工程费用 XX费用F、其他投资的管理与核算一、其他投资核算的内容本科目核算建设单位发生的取得各种无形资产、办公生活用家具、器具购置以及为进行可行性研究而购置的固定资产等。二、其他投资科目的设置建设单位应在“在建工程XX工程其他投资”项目下按支出性质分别设置“土地使用权”、“技术转让费”、 “探矿权转让费”、“采矿权转让费”、 “计算机软件”、“其他无形资产”、“办公生活家器具购置费”、“生产工器具购置费”、 “其他支出”等明细

34、科目。四、 其他投资的核算土地使用权的核算为全面反映建设项目征购土地费用的支出情况，不论建设单位是通过划拨方式还是通过出让方式取得的土地使用权，在工程建设期间，均应通过“在建工程XX 项目其他投资土地使用权（划拨土地使用权、出让土地使用权）”核算。1、土地使用权取得的核算建设单位通过 出让方式取得的土地使用权， 依据政府关于使用土地的批复、土地出让合同和土地管理部门的收据作借：在建工程 XX 项目其他投资土地使用权出让土地使用权贷：银行存款（集团内部长期借款、其他应付款）通过划拨方式取得土地而支付的土地补偿费、 青苗补偿费、安置补偿费、地上下附着物补偿费、耕地开垦费、土地管理费以及为购地所支付

35、的其他费用，依据有关协议、政府部门的收据作：借：在建工程 XX 项目其他投资土地使用权划拨土地使用权贷：银行存款（集团内部长期借款、其他应付款）按规定支付与土地有关的耕地占用税、 印花税、契税等税金时作：借：在建工程 XX项目待摊工程费用各种税金贷：应交税金 XXX税支付时作：借：应交税金 XX税贷：银行存款2、土地使用权分配的核算建设项目在所征购的土地上施工的建筑工程完工后，应将征购土地的费用按照建筑物、 构筑物实际占用的土地面积，分配计入相关建筑工程成本， 其他工程不分摊征购土地的费用。依据土地使用权分配明细表作：借：在建工程 XX项目建筑工程××工程贷：在建工程 XX

36、 项目其他投资土地使用权出让（划拨土地使用权无形资产的核算建设单位发生的“技术转让费”、“探矿权转让费”、“采矿权转让费”、 “计算机软件”、 “其他无形资产”等无形资产支出，应先通过“在建工程 XX 项目其他投资”科目核算，待工程竣工后再计入“无形资产”科目。 有关无形资产核算内容见企业会计准则无形资产的管理与核算。“办公生活家器具购置费”、 “生产工器具购置费”、 “可行性研究固定资产购置”等的核算。建设单位发生上述费用时，依据有关凭证作：借：在建工程 XX项目其他投资 XXXX贷：银行存款（集团内部长期借款、其他应付款等）待竣工决算后移交生产单位时：借：低值易耗品 XXX贷：在建工程 X

37、X项目其他投资 XXXX 第二十五条 工程完工的管理与核算一、建设项目完工的确认建设项目按批准的设计文件所规定的内容建成，工业项目经负荷试车考核 ( 引进国外设备项目合同规定试车考核期满 ) 或试运行期内能够正常生产合格产品； 非工业项目符合设计要求， 能够正常使用时，应确认非建设项目完工，应及时组织验收，移交生产或使用。二、建设项目的竣工决算1、建设项目竣工决算的组织建设项目竣工后应及时编制建设项目竣工财务决算。已编制单项工程竣工财务决算的， 待建设项目全部竣工后应编制竣工财务总决算。项目筹建单位应加强对建设项目竣工决算的组织领导，组织专门人员，及时编制竣工财务决算，工程造价、设计、施工财务

38、、计划、物资供应等单位应积极配合建设单位做好竣工财务决算编制工作。建设项目竣工财务决算是项目竣工总决算的组成部分，是正确核定新增固定资产价值， 反映竣工项目建设成果的文件，是办理固定资产交付使用手续的依据。 各筹建单位要实事求是地编制建设项目竣工财务决算，做到编报及时，数字准确，内容完整。2、建设项目竣工决算的依据建设项目竣工财务决算的依据，主要包括可行性研究报告，初步或扩大初步设计，修正总概算及其批复文件；施工、设计、监理等合同； 经批准的施工图预算或标底造价， 工程结算等有关资料；历年投资计划、历年财务决算及批复文件；有关的财务核算制度、办法；其他有关资料。3、建设项目竣工决算的准备工作建

39、设项目在编制竣工财务决算前， 要认真做好各项清理工作。主要包括建设项目档案资料的归集整理、 账务处理、财产物资的盘点核实及债权债务的清偿， 做到账账、账证、账实、账表相符。各种材料、设备、工具、器具等，要逐项盘点核实，填列清单，妥善保管，或按照国家规定进行处理，不准任意侵占、挪用。4、建设项目竣工决算的内容建设项目竣工财务决算的内容，主要包括竣工财务决算报表和竣工财务决算说明书两个部分。项目竣工决算主要报表有：建设项目概况表（见附件 3-1 ）；建设项目竣工财务决算表（见附件 3-2 ）；项目资金来源表（见附件 3-3 ）；建设项目交付使用资产总表 （见附件 3-4 ）；建设项目交付使用资产明

40、细表（见附件 3-5 ）。以上报表内容为参考样式，不同行业建设项目竣工决算报表可参照本行业情况作出适当调整。竣工财务决算说明书主要包括以下内容：建设项目概况；投资完成及资产形成情况；投资来源、运用及结余情况；会计账务的处理、 财产物资清理及债权债务的清偿情况； 主要技术经济指标的分析、计算情况 ；建设项目管理及决算中存在的问题、建议；需要说明的其他事项 。三、建设项目完工成本的确定建设工程完工交付使用时，企业应当计算各项交付使用固定资产的成本， 编制交付使用固定资产明细表。 交付使用固定资产的成本，按下列内容计算：(1) 房屋、建筑物、线路等固定资产的成本，包括：建筑工程成本、应分摊的待摊工程

41、投资费用。(2) 动力设备和生产设备等固定资产的成本，包括：需要安装设备的实际成本；安装工程成本；设备基础、支柱等建筑工程成本或砌筑锅炉及各种特殊炉的建筑工程成本； 应分摊的待摊工程投资费用。工程完工后，应及时办理竣工、验收交接手续，编制的交付使用财产明细表，并首先将土地使用权、 待转工程投资结转完毕，然后做如下账务处理：借：固定资产生产经营用固定资产生产用房屋 XXX生产用建筑物 XXX管理用房屋 XXX管理用建筑物 XXX机械设备 XXX动力设备 XXX传导设备 XXX运输设备 XXX工具及其他设备 -XXX管理用设备器具 XXX非生产经营用固定资产房屋-XXX建筑物 XXX设备工具 XX

42、X贷：在建工程 XX项目 建筑工程 XX工程安装工程 XX工程需安装设备 X 设备不需安装设备 XX凡符合建设项目完工确认的条件， 未及时办理验收移交手续的项目，在试运行期满后 3 个月内仍未办理竣工验收移交手续的， 视同项目已正式投产，作为固定资产已达到预定可使用状态处理，按账面所累积的工程成本或者预算造价作为估计价值， 分清类别进行上述转资处理，并按规定提取固定资产折旧， 待工程决算后，按审定的决算造价进行正式转资，并相应调整已提取的折旧。G、 在建工程报废毁损的核算在建工程发生报废或毁损，应根据实际损失的状况，扣除应由保险公司赔偿和变价收入部分后依据有关证明材料作：借：待处理财产损益待处

43、理固定资产损益XX工程其他应收款 XX保险公司工程物资工程材料贷：在建工程 XX项目 XXXXX有关损失经批准后，分不同情况处理：1、属于自然灾害等原因造成的单项工程或单位工程报废或毁损，记入继续施工的工程成本，依据有关批准手续作借：在建工程 XX项目待摊工程费用工程损失贷：待处理财产损益待处理固定资产损益XX工程2、属于非正常原因造成的报废或毁损，或在建工程全部报废或毁损，应将其净损失记入营业外支出，待投产后核销。借：营业外支出非常损失贷：待处理财产损益待处理固定资产损失第五节无形资产的管理与核算H、 建设单位应设置“无形资产”科目核算项目为管理持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。一、无

44、形资产的构成内容建设项目无形资产主要包括在建设期间按项目概算内容发生的技术转让费、探矿权转让费以及其他无形资产。技术转让费包括购买的专利技术和非专利技术费用。此外，由本单位负责投资但产权不归属本单位的下列专用设施投资，视同取得一种使用权，作无形资产处理，包括专用铁路线、专用公路、专用通讯设施、专用电网、送变电站、地下管道、专用码头等，但在工程建成移交使用前， 仍按工程实物形态的类别进行核算。 建设单位必须与有关部门明确界定投资来源和产权关系， 凡产权归属本单位的，建成使用后按实物形态分别作为有关固定资产处理。二、无形资产的计价建设项目在取得无形资产时，应按取得时的实际成本计量，有关具体规定如下

45、：1、购入的无形资产，按实际支付的价款作为实际成本。2、投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值作为实际成本3、由本单位负责投资但产权不归属本单位的专用设施按其实际购建成本计价。无形资产核算的账务处理：一、无形资产取得的账务处理企业取得无形资产，根据有关发票、协议等文件，按照实际支付的价款作借：在建工程 XX项目其他投资 XXX贷：银行存款（集团内部长期借款、其他应付款等）二、无形资产结转的帐务处理建设项目竣工移交生产后，应将无形资产做结转处理：借：无形资产 XXX贷：借：在建工程 XX项目其他投资 XXX三、无形资产摊销的账务处理无形资产应当在开始生产经营月份起在预计使用年限内分期平均摊销

46、，计入损益。如预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确定：1、合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销年限不应超过合同规定的受益年限。2、合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销年限不应超过法律规定的有效年限。3、合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，摊销年限不应超过受益年限和有效年限二者之中较短者。如果合同没有规定受益年限， 法律也没有规定有效年限的， 摊销年限不应超过 10 年。摊销无形资产价值时，借：管理费用无形资产摊销贷：无形资产 XXX四、关于计算机软件的处理项目购置计算机软件应区别情况进行处理：随同固定资产一同

47、购进，未单独计价的软件，并入固定资产价值，不单独作账务处理；单独开发或购买的、单位价值在 5 万元以下的软件计入在建工程待摊工程费用××费用； 单独开发或购买的、 单位价值在 5 万元以上的软件，计入“在建工程 XX项目其他投资计算机软件”。第六节 其他会计科目的使用说明其他科目的使用方法按企业会计制度、企业会计准则和 xx 集团有限公司财务管理与会计核算办法的有关规定执行。会计报表建设项目在建设期执行集团公司统一会计报表格式，各单位在建设期应编制的会计报表目录及格式分别见附件二会计报表编制说明一、资产负债表该表反映整个项目在建设期间的资产、负债及所有者权益构成及分布状况。

48、报表采用集团公司统一格式，编制方法按照 XX 集团有限公司财务管理与会计核算办法的有关规定执行。二、资产负债表补充资料该表是【资产负债表】有关项目的补充资料，反映建设项目若干财务及非财务指标的情况。编制方法按照 XX 集团有限公司财务管理与会计核算办法的有关规定执行。三、建设项目债权债务情况表本表反映项目在建设期间的各类债权、债务情况，该表根据“应收账款”、“应付账款”、“其他应收款”、 预付帐款“工程物资”、“其他应付款”、“集团内部长期借款”、“长期借款”等账户的发生额和余额分析填列。有关项目内容解释如下：主办单位内部指承担该建设项目的上一级部门， 如矿、厂、处内部及所属单位。主办单位外部：指集团公司以内但不属于承担该目的上一级部门及所属单位的其他单位。四、建设项目投资完成情况表本表是反映建设工程的进度、项目构成及完工情况的报表。具体填列方法如下：纵向项目1、分单位表该表按专业化公司