2013万科地产财务报表分析

1、精选优质文档-倾情为你奉上万科地产会计报表分析根据万科公司公布的2013年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司2013年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。由图可知：万科房地产的净利润增长率总体表现出波动下降的趋势，2011年-2012年有小幅度上涨，但2012年-2013年出现大幅度下跌。从35.027%下跌至16.823%，下跌了近一半的净利润增长率。相比于同行均值的大幅度下降，万科的净利润增长率普遍高于同行的平均水平，这说明万科的经营效益不会很差，但受市场影响净利润增长率大幅下降。 分析结论： 万科房地产总体的成长能力在行业当中一般，可以断

2、定这跟整个行业的发展状况密切相关，万科的波动水平受市场影响很大。受房地产市场低迷、廉租房新政策等多种因素的影响，行业发展形势严峻，这必然影响到单个企业的生存发展，万科房地产自然也不例外。万科地产会计分析万科地产合并资产负债表 2013年12月31日 单位：元项目期末数期初数流动资产：货币资金44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 应收账款3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 预付账款28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 其他应收款34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

3、 存货331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 流动资产合计442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.93 4,763,600.00 长期股权投资10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 投资性房地产11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 固定资产2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 在建工程913,666,777.10 1,051,118,825.93 无形资产430,074,183

4、.12 426,846,899.52 商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 长期待摊费用63,510,505.21 42,316,652.03 递延所得税资产3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 其他非流动资产5,080,619,213.82 218,492,000.00 非流动资产合计：37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 资产总计479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 流动负债：短期借款5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 交易性金融

5、负债11,686,986.02 25,761,017.27 应付票据14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 应付账款63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 预收款项155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 应付职工薪酬2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 应交税费4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 应付利息291,243,561.80 649,687,938.74 其他应付款54,704,285,269.26 36,045,315,768

6、.94 一年内到期的非流动负债27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 流动负债合计328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 非流动负债：长期借款36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 应付债券 7,398,391,932.47 预计负债46,876,821.15 44,292,267.15 其他非流动负债2,955,020.85 15,677,985.06 递延所得税负债672,715,687.44 733,812,757.71 非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,8

7、53,376.18 负债合计373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 所有者权益：股本11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 未分配利润36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 外币报表折算差额506,492,902.81 440,990,190.32 归属于母公司所有者权益76,895,983,339.70 63,825,553,925.3

8、0 少数股东权益28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 所有者权益合计105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 负债及所有者权益总计479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 万科地产资产负债表水平分析表金额单位：元项目2013年2012年变动情况对总额的影响（%）变动额变动（%）流动资产：货币资金44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09 应收账款3,078,969,781.37 1,886,548,523.

9、49 1,192,421,257.88 63.21 0.31 预付账款28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25 其他应收款34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90 存货331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06 流动资产合计442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864

10、.24 21.85 20.93 非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65 长期股权投资10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95 投资性房地产11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46 固定资产2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14 在建工程9

11、13,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04 无形资产430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00 商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00 长期待摊费用63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01 递延所得税资产3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12 其他非流动资产5,

12、080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28 非流动资产合计：37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58 资产总计479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51 流动负债：短期借款5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28 交易性金融负债11,686,986.

13、02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00 应付票据14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59 应付账款63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04 预收款项155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47 应付职工薪酬2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,

14、492.34 12.58 0.07 应交税费4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02 应付利息291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09 其他应付款54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93 一年内到期的非流动负债27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50 流动负债合计328,921

15、,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24 非流动负债：长期借款36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17 应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95 预计负债46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00 其他非流动负债2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00 递延所得税负债6

16、72,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02 非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12 负债合计373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35 所有者权益：股本11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01 资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,

17、667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04 盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82 未分配利润36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64 外币报表折算差额506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02 归属于母公司所有者权益76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.4

18、0 20.48 3.45 少数股东权益28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70 所有者权益合计105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15 负债及所有者权益总计479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51 ：该公司总资产本期增加5.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：流动资

19、产本期增加.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了5.17元，增长幅度为26.51%。非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。投资性房地产本期增加.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28

20、%。负债本期增加了.64元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了5.17元，增长幅度为26.51%。偿债能力分析短期偿债能力,是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业流动资产变现能力的重要指标。以下将采用流动比率、速动比率和现金比率来衡量企业的短期偿债能力。万科的短期偿债能力指标 报告期2012-12-312013-12-31流动比率1.431.33速动比率0.390.33现金比率（%)18.79%13.46%注明：流动比率=（流动资产/流动负债

21、）×100%速动比率=（速动资产/流动负债）×100%现金比率=（现金+有价证劵）/流动负债×100%流动比率：2012年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.432013年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33速动比率： 2012年速动比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39 2013年速动比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33现金比率： 2012年现金比率 = 17,

22、166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%2013年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%从表可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。2013年流动比率、速动比率低于2012年，说明2013年万科存在的流动负债财务风险较2012年有所增加，万科受近年来房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。从数据上看，万科现金比率的下降，导致了万

23、科存货变现能力的减弱，也可以看出，万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。长期偿债能力,是指企业偿还长期负债的能力。进行长期偿债能力分析，能够全面了解企业对总负债偿还的能力以及所承担的财务风险。企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、股东权益比率和产权比率。表万科企业的长期偿债能力指标报告期2012-12-312013-12-31 资产负债率（%）78.6079.15股东权益比率（%）21.4020.90产权比率367.1185380.6686已获利息倍数28.5528.24注明：资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%股东权益比率=（股东权益总额/资产总额）

24、5;100%产权比率=（负债总额/所有者权益总额）×100%已获利息倍数=（利润总额+利息支出）/利息支出资产负债率+股东权益比率=1据表显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。 股东权益比率反映了公司的自有资本，也就是公司的净资产。万科企业的股东权益比率从2012年的21.4%下降到2013年的20.9%，虽下降幅度较小，但仍可以看出股东承担风险增加，企业资产中由投资人投资所形成的

25、资产减少，偿还债务的保证减小。产权比率在2013年大幅度上升，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。由数据可知，2013年的资产负债率也有所上升，说明企业的债务负担加重，偿债能力减弱，债权人权益的保证程度减少。已获利息倍数在2013年有所下降，说明企业支付利息的能力下降，债权人按期取得利息的保障减少。营运能力分析资产运营能力的强弱取决于资产的周转速度、资产运行状况、资产管理水平等多种因素。比如说资产的周转速度，一般说来，周转速度越快，资产的使用效率越高，则资产运营能力越强；反之，运营能力就越差。资产周转速度通常用周转率和周转期来表示。（1）存货周转率 20132012存货周转天数（天） 1

26、137.24存货周转率(%) 0.321275.240.18 报告日期20132012总资产周转天数(天)1140.471161.29总资产周转率(次)0.320.31（3）流动资产周转率2013 2012流动资产周转率 1.05 0.32流动资产周转期 343.19 1126.65（4）固定资产周转率 2013 2012固定资产周转率 72.38 64.29固定资产周转期 5.00 5.60注：2013年固定资产周转率= 135,418,791,080.35 ÷【(2,129,767,863.36+1,612,257,202.22)÷2】=72.38 应收账款周转率 20

27、13 2012应收账款周转率 注：2013年应收账款周转率0.35÷【3,078,969,781.37 +1,886,548,523.49÷2】54.54；应收账款周转天数【3,078,969,781.37 +1,886,548,523.49÷2】×360÷0.356.60应收账款周转率(%) 54.54 60.63应收账款周转天数 6.60 6.00由表的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较2012年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，

28、固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较2012年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。万科地产2012-2013年的应收账款周转天数分别为6.00天、6.60天。两期数据相比，可以看出万科地产2013年的应收账款周转天数有所减慢，大概缩短了0.6天。应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，证明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。在一般情况下，存货周转率越高越好、周转天数越短越好。万科地产两年的存货周转天数分别为1137.24天、

29、1275.24天。两期数据对比，可以发现，万科地产的存货周转天数比较均衡。销售顺畅而存货减少，所占用的资金也变少，流动性自然就变强，这样不会阻碍公司的盈利能力，从而影响公司进一步的发展。两年的流动资产周转天数分别为343.19天、1126.65天。明显地，2013年的流动资产的利用效果比较好，2012年虽不如2013年好但还算可以，流动资产周转速度变快，可以保持流动资金充足，这样不会形成资金浪费，提高了公司的盈利能力。两年的总资产周转天数分别为1140.47天、1161.29天。分析可知，万科地产总资产周转天数较稳定，这说明万科地产整体资产的周转速度快、营运能力强。企业盈利能力分析资本经营盈利

30、能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。表资本经营盈利能力因素分析表金额单位:元项目2013年2012年差异平均总资产479,205,323,490.54378,801,615,075.37平均净资产105,439,423,398.6382,138,194,988.10负债373,765,900,091.91296,663,420,087.27负债/净资产3.543.61-0.07利息支出891,715,053.49764,757,191.68负债利息率（%）0.240.26-0.02利润总额24,2

31、91,011,249.3021,070,185,138.11息税前利润25,182,726,302.7921,834,942,329.79净利润18,297,549,871.2415,662,588,423.06所得税税率（%）25250总资产报酬率（%）5.265.76-0.51净资产收益率（%）17.2719.21-1.94 注: 为方便计算平均总资产使用资产负债表日期末数据。 为方便计算平均净资产使用资产负债表日期末数据。利息支出按照财务费用计算。因递延税款的存在，所得税税率不能确保为25%，但因计算麻烦加上公告表示“本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年 度没有发生变化

32、。”所以这里不考虑所得税因素。 由表可见，万科2013年净资产收益率比2012年净资产收益率降低1.94%，主要是总资产报酬率降低引起的，总资产报酬率影响程度为1.73%；其次，企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的是正面影响，但由于比率变化较小，所以作用不是很明显，使净资产收益率上升了0.06%;负债与净资产比率上升导致净资产收益率下降0.27%。 综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。表资产经营盈利能力分析表金额单位:元项目2013年2012年差异营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42利润总额24,291,011,249.

33、3021,070,185,138.11利息支出891,715,053.49764,757,191.68息税前利润25,182,762,302.7921,834,942,329.79平均总资产479,205,323,490.54378,801,615,075.37总资产周转率0.28250.27220.0103销售息税前利润率(%)18.621.18-2.58总资产报酬率(%)5.265.76-0.5部分数值算法：2013年总资产周转率：=0.282013年销售息税前利润率：（）*100%=18.60%2013年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%根据表中的资料,可分析确定总

34、资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。分析对象：5.26%-5.76%=-0.50%总资产周转率变动的影响=（0.2825-0.2722）*21.18%=0.22%销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%；销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。反映商品经营盈利能力的指标可分为两类：一类是各种利润额与收入之间的比率，即收入利润率；另一类是各种利润额与成本之间的比率，即成本利润率。收入利润率分析表万科收入利润率分析表 金额单位:元项目2013年2012年差异营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.4