土地成本测算相关问题分析

1、关于土地成本测算问题的归纳分析基于泉州市某片区土地成本测算【摘要】对于通过出让土地收益来平衡片区建设投资的开发模式，明确土地开发的平均成本是关键，这也是确定土地出让价格的参考依据。我们在对泉州市某片区土地成本测算过程中积累了丰富的经验，本文将对这些经验进行归纳总结。【关键词】土地、成本、成本测算泉州市某片区的土地成本测算主要是基于土地出让收益与片区投资平衡的基本思想。根据泉州市政府关于某片区开发建设有关问题专题会议纪要的要求，为确保片区开发建设资金需求，片区内土地出让收入优先用于偿还片区项目贷款本息。在这次测算中，主要涉及三方面的问题：数据收集处理、测算方法运用、测算结果分析。笔者将对此进行一

2、一分析介绍。一、数据收集处理问题（一）数据收集问题基于片区开发投资需通过土地收益和经营性资产出让来平衡的基本思想，在对土地平均成本进行测算时应综合考虑发生的成本费用和经营性资产收益。首先，应把发生的所有费用进行归集，包括土地一级开发成本、市政项目支出、安置房建设支出以及提取的各项基金费用等。其次，应把经营性资产收益从总成本费用中扣除，避免成本费用的重复分摊计算。1、成本费用数据收集成本费用是土地平均成本测算的基础数据之一。该数据的收集不仅涉及财务部门，同时还涉及工程部、征迁部等，需要多个部门相互协助。不仅需要准确的账面金额，而且还需要相关项目的合同金额、概算数以及部分项目的估算标准等。按照不同

3、的分类标准，我们对成本费用进行了归纳分类。按投资项目类型分，成本费用包括土地取得费、道路建设费、公共配套建设费、利息支出等（如图1）。按成本费用实际发生与否分，可分为已发生费用和未发生费用（如图2）。通过成本费用的归类，使我们对该片区的成本构成有了更清晰的认识，也有利于我们对影响测算结果的因素进行敏感性分析。征地费土地取得费拆迁与安置费道路建设费开发成本公共配套建设费利息支出图1：按项目类型分成本结构图竣工项目已发生已发生费用在建项目已发生费用汇总竣工项目未发生未发生费用在建项目未发生规划项目图2：按费用类型分成本结构图2、经营性资产数据收集经营性资产主要是指安置房建设的剩余房源、商铺和车库等

4、。这部分数据主要涉及两方面的问题：一是经营性资产的剩余量；二是经营性资产的市场估价。经营性资产的数量比较容易统计，但其市场估价需要综合考虑各种因素，具有很强的不确定性，因此经营性资产的市场估价难度较大。另外，由于这部分收益可以覆盖一部分成本费用，因此在对土地成本进行测算时，应把这部分收益从总成本中扣除。3、土地资源相关数据收集土地资源的相关数据是测算中另一重要的基础数据。土地出让收益是该投融资平台最主要的收入来源。土地资源的多少直接关系到最终平均成本的高低。因此，土地资源数据的准确性将对平均成本的测算至关重要。在数据搜集中，不仅需要搜集与土地数量有关的数据，而且还需搜集已出让或已明确价格土地的

5、单价，以便于对剩余土地进行敏感性分析。按照土地收益性质的不同，我们对土地类型进行了归类（如图3）。我们把该片区的土地分为市场化用地和政策性用地，市场化用地主要是指可以通过招、拍、挂等市场化手段出让的土地；政策性用地是指该片区划拨或低价转让的土地。市场化用地土地政策性用地有偿划拨无偿划拨图3：土地类型结构图数据收集环节至关重要，它是测算结果准确性和后续分析有效性的保证。在基础数据收集完成后，应通过对比分析等手段对搜集的数据进行有效性检验，并在测算过程中对搜集的数据进行不断修正，以使测算结果更准确。（二）数据处理问题1、已竣工项目该片区很多项目已经竣工，但按合同约定很多费用还未实际支付，因此这些项

6、目的账面金额并未反映其实际总成本。为此，需要对这些项目的账面金额进行调整，以得到项目的实际成本。我们通过对部分项目账面金额占合同总额比例的汇总，得到一个实际支付率。通过这个系数对其他已竣工项目的账面金额进行调整。已竣工项目投资额=财务账面金额/是指实际支付率，即已竣工项目的账面金额占合同金额的比例。2、在建项目在建项目分为自建项目和代建安置房项目。由于自建项目的概算数一般偏大，不能真实反映该项目的实际投资额，需要进行调整。我们通过调整系数对其进行调整，得到自建项目的测算取值。代建项目根据回购价进行取值。自建项目投资额=（项目概算数征地费）×为已竣工项目实际合同金额除以相应项目概算数的

7、平均值3、规划项目规划项目既包括已列入计划的投资项目，也包括未列入计划，但未来还需投资的项目。这部分成本费用应根据计划投资额，或参照相关的估算方法和标准进行估算。基于谨慎性原则，规划项目的投资应以大值为准，以保证平均成本能覆盖所有的投资成本。4、其他投资这部分成本费用不是指具体的项目投资，但实际已经发生，因此应按账面实际发生额计算，如围垦工程、征迁安置费、指挥部发生的费用等。二、测算方法问题根据该片区的开发模式，该投融资平台在片区开发过程中的主要资金投入包括土地取得费、路桥隧建设费、安置房建设费、公建配套建设费以及财务费用等。这些投入构成了该片区的土地成本，在综合考虑经营性资产收益之后，其除以

8、片区内可供出让的土地面积就是片区内土地的平均成本。按照成本构成和土地类型的不同，我们对此片区土地的平均成本也进行了分类，主要分为三大类：平均征迁安置成本、土地盈亏平衡成本和市场化平均成本。通过三类成本的测算，可以发现平均土地成本在逐渐增加，其主要是由成本费用的范围不断扩大造成的。在对成本测算方法进行设计时，首先应考虑片区的开发模式，即片区投资如何平衡；其次还应明确各要素之间的因果关系，以便于测算公式的确立，以及对测算结果的分析。三、分析方法问题在完成基本土地成本测算后，我们又对测算中涉及的要素进行了归纳分析，在此我们主要采用了定性与定量相结合的分析方法。同时定性和定量分析方法也是贯彻整个测算过

9、程的两条主线，这也促使我们的研究向更深层次发展。定性分析方法是根据社会现象或事物所具有的属性和在运动中的矛盾变化，从事物的内在规定性来研究事物的一种方法或角度。它是对研究对象进行“质”方面的分析。通过定性分析，我们对片区内的成本构成、土地类型、经营性资产种类等进行了归纳总结。使整个片区的投资、收益更加清晰。定量分析是对具有因果关系的各种变量进行研究，然后使用各种工具对这些变量进行测量和分析，从而得出各种变量之间的数量变化关系。在测算报告中，我们对土地成本的数量特征、数量关系与数量变化进行了分析。在成本测算中存在很多不确定性因素，为了更好地反映这些因素对平均成本的影响，我们通过改变一个或多个变量，测算土地平均成本的变化情况。四、小结片区开发项目所需资金量较为巨大，要求业主单位必须有很强的融资能力，以保证片区开发的资金需求。基于用土地出让收益平衡片区投资的思想，片区的开发成本基本都要分摊至土地成本中，因此片区开发的成本就是测算土地出让价格的依据。片区开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对片区未来土地