小区车位权利归属法律问题分析

1、小区车位权利归属法律问题分析    关键词:车位车库归属;约定归属说;首先满足业主需要;业主共有 随着我国城市居民私家车的拥有量不断增长,现实中因车位车库的归属引发的纠纷日益增多。中华人民共和国物权法第七十四条对解决这一问题提供了较为原则的法律依据。鉴于学界和相关利益群体对此问题仍有争论,且物权法相关规定有待进一步明确,本文拟在分析不同观点的基础上,对小区车位车库的权属问题进行分析,并提出相关对策建议。 一、关于小区车位车库权属问题的争论及评析 小区车位车库权利的归属问题曾在社会上引起广泛讨论,王利明教授归纳了业主所有说、开发商所有说、国家所有说、约定归

2、属说四种观点1;杨立新教授指出将停车位是否计入公摊面积作为确认停车位权属的基本判断准则2。对学界以及不同利益主体的种种看法进行梳理分析,可以发现,主要有以下五种观点。 第一种,业主所有说。认为车位车库作为业主的建筑物区分所有权的内容,附属于整个业主的专有部分的所有权而存在,故关于车位车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。 第二种,房地产开发企业所有说。认为小区业主分摊的仅仅限于地表的使用权,而地下车库是利用该土地的地下空间建造,且是房地产开发企业投资建造的,按照“谁投资、谁受益”的原则,理应归房地产开发企业所有。 第三种,国家所有说。认为地下车库属于地下人防工程,根据人民防空法的

3、有关规定,应推定为国家所有。 第四种,约定归属说。即认为对车位车库的归属应当由房地产开发企业与购房人通过约定来确定。 第五种,计入公摊面积准则说。认为凡是将停车位计入公摊面积的,全体区分所有权人享有互有权;凡是没有将停车位计入公摊面积的,就是权利人享有互有权或者专有使用权。 从目前物权法的规定来看,其主要采用了第四种观点,即约定归属说。笔者认为,这样做是具有合理性的,主要理由是: 第一,体现了私法自治原则。私法自治是民法的核心原则。物权法将小区停车位车库的归属和利用交由当事人自己约定的规定,正是体现了私法自治的要求,有利于解决相关争议。 第二,有利于按照市场经济规律,实现各方利益的最大化。开发

4、商可以通过和业主约定保留车库、车位的所有权,也可以将其出售、附赠给业主使用。这在一定程度上承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体,以保障开发商的积极性,也为业主的自主转让或出租提供了法律依据。 第三,尊重生活实践,避免社会矛盾激化。从目前的实际情况看,小区车位车库有的是业主购买的,有的是开发商附赠的,有的是业主承租的,一般都有合同约定。物权法采用约定归属说的观点,尊重了已有的生活实践。 二、关于“应当首先满足业主需要”的理解与适用 物权法第七十四条第一款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位车库应当首先满足业主的需要”。对于如何理解“应当首先满足业主的需要”,第一种观点认为开发商在修建了

5、车位车库之后应将其出租出售给业主,在任何情况下都不能高价向第三人出租出售,第二种观点认为该条实际赋予了业主对小区车位车库的优先购买权或优先承租权。 笔者认为第一种观点虽侧重于保护业主的利益,但过于绝对,未必可取。在开发商就车位车库价格无法与业主达成协议,出现谈判僵局时,一律禁止开发商对外出售或出租,开发商与业主之间将会展开永无休止的争斗,物权法“定纷止争”的目的就难以实现。而在第二种观点中,业主对小区车位车库享有优先购买权或优先承租权,但根据既有的优先权原理,在同等条件下业主才能享有优先权,开发商很容易借助这一点来规避“应当首先满足业主需要”这一条款的束缚,使法律保护业主的目的落空。 相比之下

6、,笔者倾向于严格区分“优先”与“首先”的法律涵义,充分体现保护业主权益的立法价值取向。“优先”是指在同等的条件下,业主优先获得,如果业主以外的人出价更高,则可以卖给业主以外的人。“首先”则强调必须先满足业主的需要,实际上是对小区车位车库的出售或出租设置了必要的限制,更有助于保障业主利益。该条款规定主要针对现实生活中的一些情况,如有的开发商将车位车库高价出售给小区外的人停放车辆,有的小区没有车位车库或者车位车库严重不足等问题,强调开发商应提供满足业主需要且符合规划要求的车位车库,体现了法律对市场调节的干预。 三、约定不明或没有约定情况下车位车库的归属 物权法第七十四条第二款虽然规定将小区内车位车

7、库归属交由当事人约定,但是对约定不明或没有约定情况下的归属,没有作出明确规定,这在一定程度上留下了法律空白。 对这种情况,有人建议采用是否计入公摊面积的标准。这种观点认为,小区车位车库的归属只有在约定不明或没有约定,且依据合同法仍无法确定的情形下,才可以作为个别判断标准。之所以采取“公摊面积”标准,是因为其符合民法的公平原则且已得到司法实践的认可。如南京市鼓楼区人民法院曾依据此标准判决某小区地下车库归业主所有        还有人提出,在此种情况下,应该推定为归业主共有。其理由主要包括:第一,开发商可以通过格式合同

8、争取自己的最大利益。如果其没有在合同中规定车位车库的归属,就可以推定,开发商已经放弃权利。第二,从合同解释原则来看,房屋销售合同是格式合同,如果发生争议,应作出不利于开发商的解释。另外,我国某些地方性规定也采用了无约定即推定归业主共有的原则。如北京市城市房地产转让管理办法第十三条规定,可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明,没有载明的,视为一并转让。 笔者赞同第二种观点,因为这符合私法自治原则和公平原则。另外,笔者还建议可通过小区公约或业主大会等形式,来进一步明确车位车库的使用及使用费的支配。 四、结论和建议 物权法第七十四条为解决小区停车难问题提

9、供了基本的解决方案,但仍较为原则,对于一些具体纠纷难于操作。比如,对于权属归开发商所有的停车位,其收费标准的制定和执行是否应该由政府介入;归业主所有的停车位的停车费如何收取等。这些问题的解决仍然需要立法的不断完善和司法解释的配合。结合前面的论述,笔者进一步提出以下建议。 一方面,相关法律规定应不断细化和完善。比如,应该通过立法要求开发商从建筑开发立项开始,即对停车设施单独立项,并对建筑物配建停车设施的比例和标准等作出详细规定。目前,我国已出现了这方面的地方性规定,如我国南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)第六条规定,相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位

10、为业主共用停车位,其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。但是,我国法律法规尚未对建筑物配建停车设施作出全国性的统一规定,这方面有待于将来进一步立法完善。 另一方面,必要的政府监管不可少。政府建设部门必须要对开发商进行监管,要求开发商提供达到一定数量要求的公共停车位和专用停车位,专用停车位归属于区分所有权人专有使用,公共停车位归属于区分所有权人使用和来客使用。另外,针对开发商以明显高于市场价的价格出售或出租车位车库给业主的情况,在实践中要对开发商的市场运营作相应的规制。 总之,除了私法手段外,还需要有公法手段的参与,私法手段与公法手段相辅相成。立法机关、司法机关和相关行政机关应加强理论研究,并