房地产业售后回租的会计处理

1、房地产业售后回租的会计处理售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，对于 房地产业而言，是指房地产开发企业将某一房地产项 目的资产出售后，又在一定期限内承租或者代为出租 购房者所购该企业商品房的销售方式。售后回租是一 个舶来品，它起源于美国六七十年代，我国最先接受 着一概念的是香港。 上世纪 90年代中期， 售后回租经 香港传入我国内陆，先经深圳、广州，又进入海南， 近两年大有席卷全国之势。由于是新生事物，且售后 回租的条件又不尽相同（有的还不是真正意义上的售 后回租），在实际工作中， 这类业务的会计处理主要靠 财务人员的判断。笔者现结合案例对此进行探讨。某房地产开发公司采用售后回租的方式销售

2、店 铺，回租期限 3 年，假如店铺的售价为 100万元（购 房者需一次付清），回租的年租金为 8 万元，租金由房 地产开发公司每年定期付给购房者。在这一背景下， 可能存在两种情况：一是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还 是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始 时支付的 100 万元，三年内不办理房屋产权转移手续。二是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可 以退房。那么，两种情况下应如何进行账务处理？财税方 面有哪些需要注意的事项？在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房 地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款 的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付 资金占用费租金

3、 8 万元；如果三年后购房者不买 房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房 地产开发公司先向购房者借了 100 万，三年后归还， 在三年间每月支付资金占用费 8 万元。因此，在第一 种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地 产开发公司向购房者收取的 100 万元都是一种负债融 资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取 得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司 自己的。这种情况的账务处理如下（各金额略去） ：1、收到购房者的 100 万元时（注意根据规定要预 缴营业税和企业所得税，处理过程略去）借：银行存款贷：预收账款同时借：出租开发产品贷：库存商品2、收到出租房屋的租金

4、时 借：银行存款贷：其他业务收入提取 5%的营业税（城建税、教育费略去） 、12% 的房产税借：其他业务支出 贷：应交税金应交营业税 应交税金应交房产税3、期末计提出租开发产品应摊销的金额 借：其他业务支出 贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出 的摊销额）4、付给购房者租金时借：财务费用 贷：银行存款（或现金）5、三年后购房者选择购房时 借：预收账款 贷：主营业务收入（注意计提营业税，前期预缴部分要冲销，处理 过程略去）同时 借：主营业务成本（按摊余价值结转） 贷：出租开发产品6、三年后购房者选择退房时 借：预收账款贷：银行存款第二种情况是典型的售后回租。由于购房者支付100 万元的时候已经

5、取得了房屋产权，房地产开发公 司通过向购房者返租才取得房产的收益权，在取得出 租收益的同时付给购房者租金，这是公司的一种经营 行为。这种情况的账务处理如下（各金额略去） ：1、收到购房者的 100 万元时 借：银行存款贷：主营业务收入 （注意要计提营业税，处理过程略去） 同时借：主营业务成本贷：库存商品2、收到出租房屋的租金时 借：银行存款贷：其他业务收入 提取 5%的营业税（城建税、教育费略去） 借：其他业务支出贷：应交税金应交营业税3、付给购房者租金时借：其他业务支出贷：银行存款（或现金）注意，第一种情况下的房地产开发公司支付给购 房者的租金（实际上是资金使用费），必须取得购房者 出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款 利率部分。第二种情况下的税收是可以筹划