房地产企业税收筹划的三大层面

1、房地产企业税收筹划的三大层面在房地产企业成本构成中，税收成本与 地价、建安成本居于前三位。如将税收成本 与销售额挂钩，在预征阶段，营业税、土地 增值税、企业所得税税负合计已达销售额的 8%12%.如果项目结束进行清算，则普遍在 13%以上，一线城市在 20%以上。由于房地产开发企业开发环节众多，拿 地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、 营销、物业管理等，每一项经济行为的发生 都会涉及税金，同时产生税收筹划的空间。 因此，房地产税收筹划必须结合以上各环 节，进行系统地规划。税收筹划无处不在，整体系统的房地产 税收筹划，必须综合立体地进行思考。税收 筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全 过程，

2、在战略、经营和理财 3 个层面上，立 体系统地进行思考和规划， 绝不能仅仅狭义 地在财务部的一亩三分地上开展。1. 战略管理层面的筹划 从战略的高度规划， 房地产税收筹划通常 应考虑以下问题：1) 股权架构与层次如何设计、安排，对 未来财税会产生什么样的影响。2) 成立项目公司还是不成立项目公司， 用法人股东还是自然人股东。要不要关联。 注册地点安排在哪里更合适。3) 注册资本多大以及出资形式不同对财 税会产生什么样的影响。4）与政府如何合作和谈判。红线外市政 支出如何计入项目成本。5 ）土地方与资金方如何合作。不同形式 拿地税负比较，怎样最低。6 ） 如何合法增加拿地过程中的土地成 本，例如

3、拆迁成本。2. 经营管理层面的筹划从经营的角度规划， 会涉及房地产公司经 营的方方面面，税收筹划通常应考虑以下问 题：1）开发产品设计不同对企业税务的影响， 比如户型面积应定多大、 车库应建独立车库 还是地下连体车库，酒店应占地大还是小。2 ）商业和住宅比例。普通住宅与非普通 住宅的比例3 ）各种合作合同从财税角度如何修改最 合理。4）报建形式、开发分期对税收的影响。5）如何合法合理地增加工程成本。6 ）促销方案与销售价格的制定对财税的 影响。7）卖毛坯房与精装修房的税收比较。3. 理财层面的筹划从理财角度规划， 往往是财务部人员考 虑，方向主要是从财务的一亩三分地出发， 比如费用发生后计入什

4、么会计科目可节税， 用什么样的费用分摊标准对公司最有利， 资 金利息计算方法的选择， 合并或分期清算的 选择。如能事前从以上 3 个角度综合进行企 业税务统筹划和规划，不仅可大大降低企业 税负，而且可让公司在健康的轨道上前行。在具体的税收筹划实践中，特别建议房 地产企业负责人高度重视， 亲自参与到公司 税务管理和税收筹划的实践中来，不能纯粹 交由财务去思考。因为无论是在公司所处的 地位、说话的分量，还是参与重大决策的程 度、思考问题的高度等方面，财务都会受到 各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公 司管理中的分量越来越大， 税收筹划必须从 企业负责人开始，筹划空间才能更大，效果 才能更明显。同时，房地产企业负责人一定要向国外 同行学习，学会更多地借用外部税务咨询师 的智慧。税收筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程，公司内部往往力量不足、资 源不够、专业度不高。社会