珠三角房地产发展趋势

1、主讲人：主讲人： 黄欢欢黄欢欢珠三角是广东经济发展的排头兵，珠三角是广东经济发展的排头兵，经济实力雄厚。但是在这片寸土成经济实力雄厚。但是在这片寸土成金的土地上，房子也成了人们最头金的土地上，房子也成了人们最头痛的问题痛的问题 本课探讨任务：本课探讨任务： 1、试分析珠三角房价攀升的原因。、试分析珠三角房价攀升的原因。 2、分析珠三角未来房价发展趋势。、分析珠三角未来房价发展趋势。原因：原因： 1、国民经济：、国民经济： 国民经济的持续繁荣是房地产业繁荣的前提和基础。中国国民经济的持续繁荣是房地产业繁荣的前提和基础。中国GDP每每增加增加1%，房地产投资会增加，房地产投资会增加1.38-1.4

2、8%。 原因：原因： 1、国民经济、国民经济2、刚性需求、刚性需求：1、人口情况：、人口情况：中国二十一世纪人口与发展中国二十一世纪人口与发展中指中指出：到二十一世纪中叶，中国人口将达到峰值：接出：到二十一世纪中叶，中国人口将达到峰值：接近近16亿。亿。2010年全国第六次人口普查显示：年全国第六次人口普查显示：2010年年全国人口为：全国人口为：13.7亿。以此为依据，亿。以此为依据，2020年中国人年中国人口约为口约为14.4亿。亿。 2、城市化进程、城市化进程 ：国家统计局近日公布的最新数据：国家统计局近日公布的最新数据：截至截至2011年中国城市化率为年中国城市化率为51%。国务院发展

3、研究。国务院发展研究中心中心“十五十五”计划研究课题组认为：中国城市化率计划研究课题组认为：中国城市化率在在2020年将达到年将达到60%。 原因：原因： 1、国民经济、国民经济 2、刚性需求、刚性需求 中国人的文化观念对房地产的刚性需求、房地产价格起中国人的文化观念对房地产的刚性需求、房地产价格起到了推波助澜的作用，成为到了推波助澜的作用，成为“文化溢价文化溢价”。如。如“中国的中国的丈母娘推高了房价丈母娘推高了房价”论点，以及在经济持续繁荣的年代论点，以及在经济持续繁荣的年代里，在积累财富的方面，中国人对房地产的热衷，都是里，在积累财富的方面，中国人对房地产的热衷，都是房地产需求的推手。房

4、地产需求的推手。3、文化观念：、文化观念：原因：原因：1、国民经济、国民经济2、刚性需求、刚性需求3、文化观念、文化观念4、投资预期：、投资预期：民众的投资预期对房地产市场的影响巨大。现在老百姓手里有钱了，民众的投资预期对房地产市场的影响巨大。现在老百姓手里有钱了，但是近年来国内通货膨胀严重，许多老百姓为了使自己手上的钱保值但是近年来国内通货膨胀严重，许多老百姓为了使自己手上的钱保值就会通过房地产来进行。在短期内，民众的投资预期具有不确定性，就会通过房地产来进行。在短期内，民众的投资预期具有不确定性，和可操控性。但长期来讲，不会与现实相背离和可操控性。但长期来讲，不会与现实相背离 。1、财政方

5、面：、财政方面：提高高档商品房税率以抑制其需求提高高档商品房税率以抑制其需求提高二手房交易税、费，通过增加流通成本以提高二手房交易税、费，通过增加流通成本以抑制房地产投资行为抑制房地产投资行为房地产交易所得需上缴20%2、行政方面：、行政方面：限购、限贷以抑制房地产投资行为限购、限贷以抑制房地产投资行为1、财政方面、财政方面2010年国家出台限购令1、财政方面、财政方面2、行政方面、行政方面3、货币方面：、货币方面：调节货币供应量、存款准备金率调节货币供应量、存款准备金率调整贷款利率调整贷款利率收紧或放宽信贷收紧或放宽信贷 1、财政方面、财政方面2、行政方面、行政方面3、货币方面、货币方面4、

6、保障性住房：、保障性住房：保障性住房包括廉租房、经济适用房、政策性租赁保障性住房包括廉租房、经济适用房、政策性租赁住房住房其中行政、财政、货币方面的调控政策均属暂时性其中行政、财政、货币方面的调控政策均属暂时性政策，唯保障性住房一项为长期政策。政策，唯保障性住房一项为长期政策。2011年全国计划开工保障性住房1000万套，实际落实开工740万套。 限购令使珠三角房价限购令使珠三角房价得到一定的抑制，随得到一定的抑制，随着珠三角一体化的深着珠三角一体化的深入，交通成本不断降入，交通成本不断降低，越来越多的异地低，越来越多的异地购房人群在房价购房人群在房价“洼洼地地”、“高地高地”之间之间流动，将

7、进一步模糊流动，将进一步模糊珠三角各城市间的居珠三角各城市间的居住边界。且近年来粤住边界。且近年来粤西粤北地区吸引了大西粤北地区吸引了大量开发商投资，带来量开发商投资，带来了一定的竞争力。了一定的竞争力。且经且经2010、2011两年国家两年国家调控的重压，调控的重压，2011年全国已年全国已有有40个以上城市房价出现同个以上城市房价出现同比下降。比下降。 从近从近3年的均价走势来看，房价涨幅已有明显回落。年的均价走势来看，房价涨幅已有明显回落。2010年年7市普市普涨两成左右，到了涨两成左右，到了2012年却有年却有6个城市同比出现负增长个城市同比出现负增长这是否意味着珠三角这是否意味着珠三

8、角地区房价会持续下降地区房价会持续下降呢？呢？虽然国家出台限购令和一系列措施，虽然国家出台限购令和一系列措施，但是国家现在实行保护耕地政策，土但是国家现在实行保护耕地政策，土地资源更加紧张，且受人们文化观念地资源更加紧张，且受人们文化观念影响，人们对房子的刚性需求不会减影响，人们对房子的刚性需求不会减退，所以珠三角地区房价不会出现太退，所以珠三角地区房价不会出现太大的持续的下降，而是趋于稳定状态。大的持续的下降，而是趋于稳定状态。1、价格会逐渐趋于合理、价格会逐渐趋于合理 随着行业竞争的加强和国家宏观调控的进一步成熟及购买者理性的随着行业竞争的加强和国家宏观调控的进一步成熟及购买者理性的增加，

9、我国房市未来价格会逐渐趋于合理。珠三角房地产会处于稳增加，我国房市未来价格会逐渐趋于合理。珠三角房地产会处于稳中有降局面。中有降局面。2、供需结构会得到优化、供需结构会得到优化 高档住宅比重会有所下降，经济适用房和廉住房的比重会上升。高档住宅比重会有所下降，经济适用房和廉住房的比重会上升。3、市场集中度会得以提高、市场集中度会得以提高 随着政府调控、行业竞争的加强、银行贷款收缩等原因，一些实随着政府调控、行业竞争的加强、银行贷款收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。并收购，从而市场集中度会得以提高。人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的