房地产开发企业财务管理问题探讨

1、创作編号上GB8878185555334563BT9125XW创作者：凤呜大王*-119-房地产开发企业财务管理问题探讨李燃（安徽建筑工业学院管理工程系，安徽合肥2 3 0 6 0 1 ）1房地产开发企业财务管理目前存在的主 要问题11融资压力大.渠道单一房地产业项目投资大，周期长，风险髙，融 资压力大，不容易实现供求平衡。我国房地产开 发企业内部融资主要包括自有资金和预收的购 房左金或购房款。预收的购房怎金或购房款不仅 可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市 场风险转移给购房者。但是房地产开发企业单纯 依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多 的资金需要通过外部融资获得主要渠道有发行

2、股票.股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地 产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目 前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计.目前 全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷 款占2386%,企业自筹占28 . 69 %,定金及预收 款占3 8. 8 2%。而在定金及预收款中大部分又是 银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地 产开发资金约有6 0 %来源银行贷款，房地产开 发资金对银行的依赖程度较大。12忽视全而成本管理全而成本管理就是要求房地产开发企业实行全员、全过程和全方位成本管理。房地产开发 企业的成本发生是一个过程，涉及到前期策划、 规划.设计、施工、销售等开发的各个环节，其成

3、 本管理就是要在项目开发的全过程中，对全部成 本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润 最大化。而房地产项目工程成本管理的基础资料，来自于企业内部各职能部门及施工一线的管 理部门，有些房地产开发企业管理者认为成本管 理和核算是财务部门的职责，忽视了内部各职能 部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务 部门收集成本一线的资料极其有限，造成成本管 理偏离预算，从而不能达到有效控制成本的目 的。13财务风险问题房地产开发企业作为典型的资金密集型行业，具有资金投入量大、回收期长、变现能力差等 特点，这些特点决立了房地产开发企业必然会而 临巨大的财务风险。房地产开发企业的财务风险 具体表现为：a按期

4、偿债风险，大多数房产企业 的开发资金由自有资金.预售款、银行借款和经 营性欠款四部分组成，。一口企业未能有效预测 并控制风险，发生不能支付到期银行借款本息的 概率就非常大。b利率波动风险，利率波动对负 债经营的房地产开发企业影响非常大。从2 0 0 4 年10月至2 0 0 7年12月，央行已先后8次加息， 这不仅增加了房地产开发企业的财务成本，而且 使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑 制了投资者的购房欲，这无疑会给房地产开发企 业带来极大的损失。c再筹资风险房地产开发企 业如果资产负债率过髙，企业对债权人的偿债保GB8878185555334563BT9125XW创作編号丄创作肴：凤

5、呜大王*证将降低，这势必会增加企业从货币市场或者其 他渠道上筹描资金的难度。2加强房地产开发企业财务管理的描施21加强房地产开发企业融资管理211完善房地产业金融巾场，逐步建立多 元化的融资渠道根据房地产业的实际需要和房地产金融市 场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的 证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金 融产品创新，降低房地产开发企业的融资成本， 提髙了融资市场的效率：适当引进国外先进的金 融工具和操作手段，同时以发行B股、II股或外 汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措而， 加速房地产金融的国际化进程：加快完善房地产 金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金 融立法从两方而

6、入手：一是修改完善现有的法律 法规，如证券法.担保法、保险法等不适应 房地产金融发展与创新的地方：二是尽快出台相 关法律法规，如产业基金法及涉及全社会的信 用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保 障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地 产币场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的 法制建设具有更为重要的意义。212积极寻求海外资金，建立多元化产权 投资模式对于国内经济持续较快增长的良好预期和 人民币升值等利好因素，促使海外资本枳极在中 国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地 产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条 件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因 此与海外资本的联合就成为国

7、内房地产开发企 业融资的一条良好渠道。2. 2建立成本管理体系2. 2. 1加强内部控制，实行事前管理 在企业内部树立全员全过程的成本管理的 意识，要让每位员工明白成本控制是企业增加盈 利的根本途径，企业的任何活动都可能发生成 本，每个员工都有成本控制的责任，使他们理解 成本控制需要大家协力才能完成。运用目标成本 管理法，在成本发生之前，对可能发生的成本投 资估算、设计槪算和工程预算，在项目的实施过 程中对目标成本进行动态的调整，提前预测可能 发生的各种成本超支的情况，从成本控制的源头 上控制成本，有效杜绝成本超支的现象发生。22. 2建立成本管理责任体系成本管理责任制度帮助企业0个部门明确

8、管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过 程，保障企业按照既左的成本控制目标进行成本 控制工作，一般成本责任体系包括以下几方而的 内容：a责任主体：按照房地产开发项目拓展论 证.规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确泄相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主 导部门和配合部门；b责任范用：建造成本按发生程序划分责任 部门，建造成本以外按成本项目划分责任范国； C考核指标：以立量指标为主。反馈指标的 系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标髙低 并不能如实反映成本理性：d评价部门：及时计算并提供反馈指标。在 各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管 理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，

9、 发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析 报告O23完善资金管理系统，控制财务风险231资金管理纳入全而预算管理体系GB8878185555334563BT9125XW创作编号丄创作者：凤呜大王*通过与项目预算和责任中心预算相结合的 资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与 动态调度，从而降低资金成本，提髙资金使用效 率：通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地 产开发企业的资金使用进行及时反馈和修正。23. 2建立结算中心形式的资金管理机构 资金管理是财务管理的中心。在资金使用 过程中，企业要统筹安排、合理调度、把资金用 活。房地产公司应建立结算中心形式的资金管理 机构，以起到统筹安排

10、使用资金的作用。通过合 理调度，充分发挥货币的时间价值，把原来分散 的资金集中起来，有利于用活资金。此外，对预付 账款要严格审查。加强应收账款的管理，尽快收 回赊销账款，减少企业坏帐损失风险。23. 3对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行 要把一切发生的货币资金收支、物资发出 和转移，据实填制凭证，认真进行审核，及时登记账簿，并按照经济责任制，立期淸查，发现帐实不 符的要及时查明原因，落实责任。如果是对外发 包的工程，尤其要做好相关建筑材料的采购管 理。在不影响建筑质量的情况下，尽量降低采购 价格。鉴于采购行为的特殊性，为了防止在采购 行为中的营私舞弊行为，采购行为需要经过企业 的审核。参考文献1 王伟，赵占房地产开发企业财务风险分析与对策J 价值工程，2 0 0 7 , 82 陆晓欣.对房地产成本费用控制的思考J 开发 与建设，2 0 0 8, 6 .3 沈晓睛现阶段我国房地产开发企业财务风险管理研究J 财经纵横，2 0 0 8, 2本文系安徽建筑工业学院2 0 0 5年硕博科研启动项目(20051 10132)资助。作者简介：李燃(1 9 7 8一)，男，讲师，管理学硕士，研究方向：会计及财务管理。责