房地产抵扣政策汇集

1、-房地产企业政策归类-房地产业营改增主要政策文件有：1财政部国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知（财税201636号）2. 国家税务总局关于发布 房地产开发企 业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法 的公告（国家税务总局公 告2016年第18号）3. 国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告 2016年第23号）4. 关于进一步明确全面推开营改增试点有 关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策 的通知（财税201668号）5. 国家税务总局关于进一步明确营改增有 关征管问题的公告（国家税务总局公告2017年第11号）一

2、、纳税人（一）基本规定在中华人民共和国境内销售自行开发的房 地产项目的房地产开发企业， 为增值税纳税 人。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土 地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业 以接盘等形式购入未完工的房地产项目继 续开发后，以自己的名义立项销售的属于销 售自行开发的房地产项目。在境内销售不动产，是指所销售的不动产在 境内。（三）两类纳税人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年 应征增值税销售额超过 500万元（含本数）的 为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小 规模纳税人。二、税率及征收率房地产开发企业销售自行开发房地产项目 适用税率为11%，征收

3、率为5%。三、应纳税额的计算（一）计税方法增值税计税方法，包括一般计税方法和简易 计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目 适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自 行开发的房地产老项目，可以选择简易计税 方法按照5%征收率计税。一经选择简易计 税方法的，36个月内不得变更为一般计算方 法。房地产老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同 开工日期在2016年4月30日前的房地产 项目；（2）建筑工程施工许可证未注明合同 开工日期或者未取得建筑工程施工许可证 但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税 方法计税。（二

4、）一般计税方法应纳税额的计算计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进 项税额销项税额=销售额爲税率销售额=含税销售额-（1+税率）当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣 时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。（三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额X征收率 销售额=含税销售额说1 +征收率）四、销售额（一）一般计税方法1. 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简 称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目， 适用一般计税方法计税，按照取得的全部价 款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对 应的土地价款后的余额计算销售额。销售额 的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣

5、除的土地价款）/ （1+11% ）价外费用，是指价外收取的各种性质的收费， 但不包括以下项目：（1 ）代为收取并符合规定的政府性基金或 者行政事业性收费；(2 )以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部 门或者受政府委托收取的土地价款的单位 直接支付的土地价款。向政府部门支付的土 地价款包括土地受让人向政府部门支付的 征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和 土地出让收益等。2. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计 算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地 产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑 面积)*支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期

6、进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面 积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积， 不包括销售房 地产项目时未单独作价结算的配套公共设 施的建筑面积。当期销售房地产项目建筑面积， 房地产可供 销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积， 不包括地下车位建筑面积。3. 差额扣除凭证在计算销售额时从全部价款和价外费用中 扣除土地价款，应取得省级以上（含省级） 财政部门监（印）制的财政票据；纳税人按 照上述规定扣除在取得土地时向其他单位 或个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协 议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证 等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。4. 差额扣除其他特殊规定

7、（1 ）房地产开发企业向政府部门支付的土 地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁 补偿费用，按照上述规定，允许在计算销售 额时扣除但未扣除的， 从2016年12月（税 款所属期）起按照规定计算扣除。（2 ）房地产开发企业（包括多个房地产开 发企业组成的联合体）受让土地向政府部门 支付土地价款后，设立项目公司对该受让土 地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款： 房地产开发企业、项目公司、政府部门 三房签订变更协议或者补充合同，将土地受 让人变更为项目公司； 受让土地的用途、规划等条件不变的情 况下，签署变更协议或者补充合同时，土地 价款总额不变

8、； 项目公司的全部股权由受让土地的房 地产开发企业持有。房地产开发企业（包括多个房地产开发企业 组成的联合体，下同）、项目公司、政府部 门三方签订变更协议或补充合同，将土地受 让人变更为项目公司时， 项目公司的全部股 权由受让土地的房地产开发企业持有，属于上述 项目公司的全部股权由受让土地的房 地产开发企业持有”。7.差额扣除台账登记一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括 向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用） 的 扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人 实际支付的土地价款。（二）简易计税方法小规模纳税人销售自行开发的房地产项目 以及一般纳税人销售自行开发的房地产老 项目适用简易计税方法计税的，

9、以取得的全部价款和价外费用未销售额， 不得扣除对应 的土地价款。（三）视同销售下列情形视同销售服务、无形资产或者不动 产：1. 单位或者个人向其他单位或者个人无偿提 供服务，但用于公益事业或者以社会公众为 对象的除外；2. 单位或者个人向其他单位向个人无偿转让 无形资产或者不动产， 但用于公益事业或者 以社会公众为对象的除外；3. 财政部或者国家税务总局规定的其他情形。（四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏 高且不具有合理商业目的的， 或者发生视同 销售行为而无销售额的，主管税务机关有权 按照下列顺序确定销售额：1. 按照纳税人最近时期提供同类应税服务的 平均价格确定。2. 按照其他纳税人最

10、近时期提供同类应税服 务的平均价格确定。3. 按照组成计税价格确定。组成计税价格的 公式为：组成计税价格=成本凡1 +成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。五、进项税额根据财政部国家税务总局关于全面推开 营业税改征增值税试点的通知（财税2016 36号）附件1营业税改征增值税试点实施 办法、附件2营业税改征增值税试点有 关事项的规定、国家税务总局关于发布 的公告（国家税务总局公告 2016年第15号） 及财政部国家税务总局关于进一步明确 全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税201647号）、财政部 国家税务总局 关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题 的

11、通知（财税201686号）中关于进 项税额的相关规定，房地产业一般纳税人购 买的货物、加工修理修配劳务、服务、无形 资产和不动产，可按规定凭合法有效的增值 税扣税凭证抵扣进项税额。（一）准予从销项税额中抵扣的进项税额。1. 从销售方取得的增值税专用发票（含税控 机动车销售统一发票，下同）上注明的增值 税额。2. 从海关取得的海关进口增值税专用缴款书 上注明的增值税额。3购进农产品，除取得增值税专用发票或者 海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买 价和13%的扣除率计算的进项税额。4. 从境外单位或者个人购进服务、无形资产 或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人

12、取 得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税 额。5. 般纳税人支付的道路、桥、闸通行费， 暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下 同)上注明的收费金额按照下列公式计算可 抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路 通行费发票上注明的金额 -(1+3% ) X3% 一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣 进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通 行费发票上注明的金额 *( 1+5% ) X5% 一般纳税人以速通卡(ETC )方式支付的高 速公路通行费，凡同时符合以下条件的，可 以暂凭取得的速通卡(ETC )增值税普通发 票(以下称速通卡发票)上注明的高速公路 通行费计算可抵扣的进项税额：

13、(1 )速通卡发票上单独注明高速公路通行 费；(2) 速通卡发票后附套印发票专用章的 高 速公路通行费客户月结单(以下称月结 单)；(3) 速通卡发票与月结单做到一一对 应，即：速通卡发票的备注栏中注明月结 单编号、速通卡发票上注明的高速公路通 行费与月结单上注明的高速公路通行费 金额一致。速通卡（ETC ）方式支付的高速公路通行费 可抵扣进项税额的计算公式如下：速通卡（ETC ）方式支付的高速公路通行费 可抵扣进项税额=速通卡发票上注明的高速 公路通行费-（1+3% ） X3% 通行费，是指有关单位依法或者依规设立并 收取的过路、过桥和过闸费用。第三只眼：关于 ETC取得的发票，之前国 家税

14、务总局在线答疑时语焉不详，小编当时的理解是可以在实际消费时抵扣，只是又说 的意思好象还要取得过路过桥之类的发票， 实在是难煞一众人等， 估计当时也没有想明 白如何办。2016年浙江采购与物流协会有一个说法是 这样的：特别说明：本文只针对浙江省内企业使用浙 江货车支付卡进行高速公路消费后在浙江 省进行通行费抵扣的情形（宁波地区除外） 因增值税抵扣政策性强，牵涉面广，具体操 作过程中，如有问题，请最终以国税部门的 意见为准。1、企业凭浙江货车支付卡通行费发票就可 以抵扣增值税吗？具体如何办理，有什么条件？答：经了解，增值税抵扣由企业自行向国税 申报，企业需提供： 台头为企业名称的我省 ETC通行费

15、发票； 申请抵扣车辆行驶高速公路的 ETC通行 费用明细打印件（用户可登录我省 ETC网 站 下载）； 申请抵扣车辆的行驶证复印件。请注意：申请抵扣车辆的行驶证所有人名称 须与企业名称一致时（即该车辆为企业自营 车辆），方可进行抵扣。2、可以具体举个例子来说明吗？答:储值发票属于预消费范畴， 进行抵扣时， 应以实际已发生的消费金额为准。 抵扣基数金额为企业自营车辆行驶高速公路ETC通行费用之和。例如：A企业为储值卡单位用户，名下有10辆车， 其中一辆车行驶证名称为个人所有。企业于2016年5月1日充值1000元，取得票面为 1000元的充值发票，A企业凭取得的充值 发票（票面金额1000元）向

16、国税申报抵税。 需提供的材料为：与企业名称抬头一致的通 行费发票、名下9辆企业自营车辆的 ETC 通行费用明细【2016年5月1日（含）之 后的通行费用明细】打印件、9辆自营车辆行驶证复印件。申请抵扣时，若提供的自营车辆通行费明细 累计消费金额大于等于票面金额，则抵扣基 数金额为1000元；若提供的自营车辆通行 费明细累计消费金额小于票面金额，则以通行明细累计消费金额作为抵扣基数。6.适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核 算的不动产或者2016年5月1日后取得的 不动产在建工程，其进项税额应自取得之日 起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比 例为60%，

17、第二年抵扣比例为 40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、 接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取 得不动产，不包括房地产开发企业自行开发 的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的 临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上 述分2年抵扣的规定。【注意】根据国家税务总局关于调整增值 税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）的规定，增值税一般 纳税人取得2010年1月1日以后开具的增 值税专用发票、公路内河货物运输业统一发 票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通 过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵 扣进项税额。实行海关进口

18、增值税专用缴款 书（以下简称海关缴款书）先比对后抵扣”管 理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书， 应在开具之 日起180日内向主管税务机关报送 海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资料和电子数据） 申请稽核比对。增值税一般纳税人取得 2010 年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票、机动车销售统 一发票以及海关缴款书， 未在规定期限内到 税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核 比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证， 不得计算进项税额抵扣。根据国家税务总局关于进一步明确营改增 有关征管问题的公告（国家税务总局公告 2017年第11号）第十条的规定：

19、自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的 2017年7月1日及以后开具的增值税专用 发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360 日内认证或登录增值税发票选择确认平台进仃确认，并在规定的纳税申报期内,向主管国税机关申报抵扣进项税额增值税一般纳税人取得的 2017年7月1日 及以后开具的海关进口增值税专用缴款书， 应自开具之日起 360日内向主管国税机关 报送海关完税凭证抵扣清单，申请稽核 比对。纳税人取得的2017年6月30日前开具的 增值税扣税凭证，仍按国家税务总局关于 调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的 通知（国税函20096仃号）执行。”（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额。1

20、. 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海 关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、 农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单 或者发票。资料不全的，其进项税额不得从 销项税额中抵扣。2. 不得从销项税额中抵扣进项税额的项目。（1）用于简易计税方法计税项目、免征增 值税项目、集体福利或者个人消费的购进货 物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和 不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、 不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产

21、（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。不动产、无形资产的具体范围，按照营改 增试点实施办法所附的销售服务、无形 资产或者不动产注释执行。固定资产，是指使用期限超过 12个月的机 器、机械、运输工具以及其他与生产经营有 关的设备、工具、器具等有形动产。（2 ）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用 的购进货物（不包括固定资产）、加工修理 修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产 所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（5 ）非正常损失的不动产在建工程所耗用 的购进货物、设计服务

22、和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动 产，均属于不动产在建工程。（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐 饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（7 ）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的 与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项 税额中抵扣（8 ）财政部和国家税务总局规定的其他情 形。上述第（4）点、第（5）点所称货物，是指 构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装 饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、 通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、 智能化楼宇设备及配套设施。上述第（2）点、第（3）点、第（4）点、 第（5）点所称非正常损失，是指因管理不

23、善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因 违反法律法规造成货物或者不动产被依法 没收、销毁、拆除的情形。3. 有下列情形之一者，应当按照销售额和增 值税税率计算应纳税额， 不得抵扣进项税额， 也不得使用增值税专用发票：（1） 一般纳税人会计核算不健全，或者不 能够提供准确税务资料的。（2 ）应当办理一般纳税人资格登记而未办 理的。（四）一般纳税人销售自行开发的房地产项 目，兼有一般计税方法、简易计税方法、免 征增值税的房地产项目而无法划分的进项 税额，应以建筑工程施工许可证注明的 建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部 进项税额* （简易计税、免税房地产项目建 设规模/

24、房地产项目总建设规模）（三）进项税额的调整。1. 已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资 产）、劳务、服务，发生上述第四条第（二） 款第2项所列情形（简易计税方法计税项目、 免征增值税项目除外）的，应当将该进项税 额从当期进项税额中扣减； 无法确定该进项 税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进 项税额。2. 已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或 者不动产，发生上述述第四条第（二）款第 2项所列情形的，按照下列公式计算不得抵 扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产 净值X适用税率发生非正常损失或者改变用途不动产的不 得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待 抵扣进项税额）乂不动产净值率

25、不动产净值率=（不动产净值T不动产原值）X100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产 已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途 的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额 中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣 进项税额的，应于该不动产改变用途的当期， 将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣 进项税额与已抵扣进项税额的差额。固定资产、无形资产或者不动产净值，是指 纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销 后的余额。3. 按照上述第四条第（二）款第2项第（1） 点规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定 资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税

26、项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣 的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产/ （1+适用税率）乂适用税率不动产改变用途后可抵扣进项税额=增值 税扣税凭证注明或计算的进项税额x不动产净值率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效 的增值税扣税凭证。按照上述规定计算的不动产可抵扣进项税 额，60%的部分于改变用途的次月从销项税 额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额， 于改变用途的次月起第 13个月从销项税额 中抵扣。4一般纳税人取得专用发票后，发生销货退 回、开票有误等情形但不符合作废条件的， 或者因销货部分退回及发生销售折让的，应 在税务机关出具开具红字增值税专用发票 信

27、息表的当月，依据开具红字增值税专 用发票信息表所列增值税税额从当期讲项 税额中转出。（四）进项税发票的认证抵扣。1.增值税扣税凭证的认证抵扣方式。纳税人 取得增值税发票扣税凭证（含增值税专用发 票、机动车销售统一发票）可以通过前台扫 描认证、自助扫描认证、增值税发票选择确 认平台勾选确认三种方式进行抵扣，其中发票扫描认证为全市通办业务，为减少纳税人 前往办税服务厅排队等候的时间，建议使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申 报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。纳税人取得海关进口增值税专用缴款书可通过申报系统上传海关缴亍 核比对通过后方可在稽彳款书相关信息, 核结果的当月申待稽日报期内申报1抵

28、扣-1。2.关于增值税发票选择确认平台的操作提示。根据国家税务总局关于按照纳税信用等级 对增值税发票使用实行分类管理有关事项 的公告（国家税务总局公告 2016年第71 号）的规定，目前取消增值税发票认证的纳 税人范围已由纳税信用 A级、B级的增值税 一般纳税人扩大到纳税信用C级的增值税 一般纳税人。对2016年5月1日新纳入营 改增试点、尚未进行纳税信用评级的增值税 一般纳税人，2017年4月30日前不需进行 增值税发票认证，登录本省增值税发票选择 确认平台，查询、选择、确认用于申报抵扣 或者出口退税的增值税发票信息，未查询到 对应发票信息的，可进行扫描认证。（1）在发票勾选时，请关注界面上

29、的当前 税款所属期，纳税人勾选的发票将属于当前 的所属期。（2 ）确认勾选的操作期为当期已申报结束 或征期结束后（以两者中较先发生者为开始 时间）至下期申报当天或征期结束当天（以 两者中较先发生者为终止时间）。勾选操作 窗口期的规定不同于原扫描认证的窗口期， 如纳税人于2017年3月1日进行勾选认证 的增值税专用发票可于 2017年2月所属期 申报抵扣，但同日扫描认证的增值税专用发 票只可于2017年3月所属期申报抵扣。（3 ）增值税发票选择确认平台可获取申报 结果信息，以此判断本次确认数据是否归属 于当期税款所属期，若征期内已申报，平台将转换税款所属期，本次确认的发票将退回， 下期重新进行勾

30、选确认； 若征期内未申报或 获取申报信息异常，系统会提示纳税人确认 是否已完成本期增值税申报， 若纳税人选择 已申报，系统会提示纳税人本次确认不成功， 系统将自动退回已勾选未确认的发票数据， 纳税人需在下一期重新进行勾选确认，或纳税人选择未完成申报，则本次确认成功。若 纳税人实际当期尚未进行申报但在确认是 否完成本期申报时选择错误， 误选择了已完 成申报，可通过 回退税款所属期”功能，在 线回退到当前税款所属期， 继续进行勾选确 认操作。六、预缴税款1.房地产开发企业（包括一般纳税人以及小 规模纳税人），采取预收款方式销售自行开 发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2应

31、预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款/（ 1 +税率或者征收率） *3%一般纳税人适用一般计税方法计税的按照11%税率计算；一般纳税人适用简易计税方 法计税的以小规模纳税人，按照5%征收率计算。3房地产开发企业应在取得预收款的次月纳 税申报期向机构所在地主管国税机关预缴 税款。预缴税款时应填报增值税预缴税款 表。【补充】不动产经营租赁的预缴：1房地产开发企业中的一般纳税人，出租自 行开发的房地产老项目， 可以选择适用简易 计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 纳税人出租自行开发的房地产老项目与其 机构所在地不在同一县（市）的，应按照上 述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向 机构

32、所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的一般纳税人， 出租其 2016年5月1日后自行开发的与机构所在 地不在同一县（市）的房地产项目，应按照 3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向 机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2房地产开发企业中的小规模纳税人，出租 自行开发的房地产项目，按照 5%的征收率 计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地 产项目与其机构所在地不在同一县 （市）的, 应按照上述计税方法在不动产所在地预缴 税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳 税申报。七、纳税义务发生时间（一）纳税人销售、出租不动产，为发生应 税行为并收讫销售款项或者取得索取销售 款项凭据的当天；先开

33、具发票的，为开具发 票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动 产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合 同确定的付款日期；未签订书面合同或者书 面合同未确定付款日期的， 为不动产权属变 更的当天。（二）纳税人发生视同销售情形的，其纳税 义务发生时间为服务、无形资产转让完成或 者不动产权属变更的当天。（三）房地产开发企业采用预收款形式销售 自行开发的房地产项目，纳税人义务发生时 间为交付房产的当天。先开具符合规定的适 用税率的增值税发票的，为开具发票当天。八、纳税申报1一般纳税人销售自行开发的房地产项目适 用一般计税方法的，以当期销售额和11%的 适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税 款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完 的预缴税款可以结转下期继续抵减。2般纳税人销售自行开