房地产会计核算规定

1、会计核算规定（讨论稿）目的：为加强公司会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为公司经营决策和经营管理服务，公司特制定本规定。范围：本规定适用于房地产开发公司。依据：本规定系依据中华人民共和国会计法、会计基础工作规范、企业会计制度及财政部各项具体会计准则等有关规定，并结合本公司的实际情况而制定。职责：公司财务部负责本规定的推行、解释、修改并检查执行情况；各公司（单位）负责具体实施。本规定具体内容如下：一、会计科目表及其说明(一)、会计科目表1、资 产 类级次科目代码科目名称辅助核算11001现金 11002银行存款 1100

2、9其他货币资金 2100901 外埠存款 2100902 银行本票 2100903 银行汇票 2100904 信用卡 2100905 信用证保证金 2100906 存出投资款 2100907保证金 11101短期投资 2110101 股票 2110102 债券 2110103 基金 2110110 其他 11102短期投资跌价准备 11111应收票据

3、0;2111101银行承兑汇票 2111102商业承兑汇票 11121应收股利 11122应收利息 11131应收账款 2113101房款（工程款）项目核算2113102其他客户往来11132内部往来 11133其他应收款 2113301备用金 2113302保证金 2113303公司内部往来 2113304公司外部往来 2           113309其他 11

4、141坏账准备 11151预付账款客户往来、项目核算11161应收补贴款 11201物资采购 11211原材料 11221包装物 11231低值易耗品 2123101在库低值易耗品 2123102低值易耗品摊销 11232材料成本差异 11233周转材料 11241自制半成品 11243开发产品（库存商品）项目核算（房产企业）11244商品进销差价 11245出租开发产品项目核算（房产企业）2124501出租开发产品原值项目核算2124502出租开发产品摊销项目核算11251

5、委托加工物资 11261委托代销商品 11271受托代销商品 11281存货跌价准备 11291分期收款发出商品 11301待摊费用 11401长期股权投资 2140101股票投资 2140102其他股权投资 11402长期债权投资 2140201债券投资 2140202其他债权投资 11421长期投资减值准备 11431委托贷款 2143101本金 2143102利息 2143103减值准备 11501固定资产 2

6、150101运输设备 2150102办公设备 2150103电器设备 2150104生产设备 2150105房屋 2150109其他 11502累计折旧 2150201运输设备 2150202办公设备 2150203电器设备 2150204生产设备 2150205房屋 2150209其他 11505固定资产减值准备 11506临时设施 11507临时设施摊销 11601工程物资 2160101专用材料 2160102

7、专用设备 2160103预付大型设备款 2160104为生产准备的工具及器具 11603在建工程 11605在建工程减值准备 11701固定资产清理 11702临时设施摊销清理 11801无形资产 11805无形资产减值准备 11815未确认融资费用 11901长期待摊费用 2190101开办费 2190102其他 11911待处理财产损溢 2191101待处理流动资产损溢 2191102待处理固定资产损溢 2、负债类级次科目代码科目名

8、称辅助核算12101短期借款 12111应付票据 2211101银行承兑汇票 2211102商业承兑汇票 12121应付账款客户往来、项目核算2212101应付帐款客户往来、项目核算2212199结转客户往来、项目核算12123工程结算 12131预收账款 2213101房款（工程款）项目核算2213102其他客户往来12141代销商品款 12151应付工资 2215101工资 2215102奖金 2215103个人所得税 2215109其他 2215199结转 1

9、2153应付福利费 2215301提取数 2215302职工医药费 2215303家属医药费 2215304医疗保险费 2215305困难补助费 2215306独生子女费 2215307托费 2215309其他 12161应付股利 12171应交税金 2217101应交增值税 2217102未交增值税 2217103 应交营业税 2217104 应交消费税 2217105 应交资源税 2217106

10、0;应交所得税 2217107 应交土地增值税 2217108 应交城市维护建设税 2217109 应交房产税 2217110 应交土地使用税 2217111 应交车船使用税 2217112 应交个人所得税 12176其他应交款 2217601应交教育费附加 2217602应交河道管理费 2217609其他 12181其他应付款 2218101保证金 2218102应交住房公积金  2218103

11、应交工会经费 2218104应交职工教育经费 2218105公司外部往来 2218109其他 12191预提费用 12201待转资产价值 12211预计负债 12301长期借款 12311应付债券 2231101 债券面值 2231102 债券溢价 2231103 债券折价 2231104 应计利息 12321长期应付款 12331专项应付款 12341递延税款 3、所有者权益类级次科目代码科目名

12、称13101实收资本13103已归还投资13111资本公积2311101 资本溢价2311102 接受捐赠非现金资产准备2311103 接受现金捐赠2311104 股权投资准备2311105 拨款转入2311106 外币资本折算差额2311107 其他资本公积13121盈余公积2312101 法定盈余公积2312102 任意盈余公积2312103 法定公益金2312104 储备基金2312105 企业发展基金2312106 利润归还投资13131本年利润231310

13、1主营业务收入转入2313102主营业务成本转入2313103主营业务税金及附加转入2313104营业费用转入2313105管理费用转入2313106财务费用转入2313107其他业务收入转入2313108其他业务支出转入2313109投资收益转入2313110补贴收入转入2313111营业外收入转入2313112营业外支出转入2313113所得税转入2313114以前年度损益调整2313115其他2313199结转13141利润分配2314101 其他转入2314102 提取法定盈余公积2314103 提取法定公益金2314104 提取储备基金2314

14、105 提取企业发展基金2314106 提取职工奖励及福利基金2314107 利润归还投资2314108应付优先股股利2314109 提取任意盈余公积2314110 应付股利2314111 转作资本的股利2314115 未分配利润4、成本类（房产开发企业）级次科目代码科目名称辅助核算14101开发成本项目核算2410101土地征用及拆迁补偿费项目核算341010101政府地价项目核算341010102土地有关的税费项目核算341010103拆迁补偿费项目核算2410102前期工程费项目核算341010201勘察丈量费项目核算

15、341010202规划设计费项目核算341010203报批报建费项目核算341010204招标及失标费项目核算341010205三通一平费项目核算341010206建设方临时设施费项目核算2410103建筑安装工程费项目核算341010301土建工程费项目核算44101030101基础工程项目核算44101030102地下室工程项目核算44101030103主体结构工程项目核算44101030104门工程项目核算44101030105窗工程项目核算44101030106幕墙项目核算44101030107户内精装修项目核算44101030108公共部位精装修项目核算44101030109钢结构工

16、程项目核算44101030110施工用水项目核算44101030111施工用电项目核算341010302安装工程费项目核算44101030201室内水暖气电管线设备费项目核算44101030202室内设备及其安装费项目核算44101030203外立面泛光照明工程项目核算2410104基础设施费项目核算341010401市政配套费项目核算341010402给水系统费项目核算341010403雨污水系统费项目核算341010404供电系统费项目核算341010405燃气系统费项目核算341010406有线电视工程费项目核算341010407电话通讯工程费项目核算341010408宽带工程费项目核算

17、341010409智能化系统费项目核算341010410采暖系统费项目核算341010411园林环境工程费项目核算2410105公共配套设施费项目核算341010501会所项目核算341010502幼儿园项目核算341010503学校项目核算341010504游泳池项目核算341010505球场项目核算341010506车站项目核算2410106开发间接费项目核算341010601转入项目核算2410198成本预提项目核算2410199结转项目核算14106开发间接费项目核算2410601工程管理费项目核算341060101监理费项目核算341060102预结算编审费项目核算341060103

18、工程质量监督费项目核算341060104安全监督费项目核算341060105工程保险费 项目核算341060106   其他项目核算2410602资本化借款费用项目核算2410603营销设施建造费项目核算341060301广告设施费项目核算341060302销售环境改造费项目核算341060303售楼处装修装饰费项目核算341060304样板间费用项目核算341060305其他项目核算2410604物业管理完善费项目核算2410605行政管理费项目核算341060501工资项目核算341060502职工福利费项目核算341060503职工社会保险项目核算34106

19、0504住房公积金及房贴项目核算341060505工会经费项目核算341060506职工教育经费项目核算341060507劳动保护费项目核算341060508办公费项目核算341060509业务招待费项目核算341060510差旅费项目核算341060511出国费用项目核算341060512租赁费项目核算341060513运输费项目核算341060514折旧费项目核算341060515修理费项目核算341060516低值易耗品摊销项目核算341060517无形资产摊销项目核算341060518咨询费项目核算341060519劳务费项目核算341060520手续费项目核算341060521其他项

20、目核算2410699结转项目核算7、损 益 类级次科目代码科目名称15101主营业务收入15102其他业务收入15201投资收益15203补贴收入15301营业外收入15401主营业务成本15402主营业务税金及附加15405其他业务支出15501营业费用2550101工资2550102职工福利费2550103职工社会保险2550104住房公积金及房贴2550105工会经费2550106职工教育经费2550107劳动保护费2550108办公费2550109业务招待费2550110差旅费2550111出国费用2550112广告费2550113宣传费2550114展览费2550115租赁费2550

21、116运输费2550117折旧费2550118修理费2550119保险费2550120低值易耗品摊销2550121长期待摊费用摊销2550122无形资产摊销2550123聘请中介机构费用2550124劳务费2550125手续费2550126费用分摊2550127其他2550199结转15502管理费用2550201工资2550202职工福利费2550203职工社会保险2550204住房公积金及房贴2550205工会经费2550206职工教育经费2550207劳动保护费2550208办公费2550209业务招待费2550210差旅费2550211出国费用2550212会务费2550213公司经费

22、2550214广告费2550215宣传费2550216租赁费2550217折旧费2550218修理费2550219保险费2550220税金2550221低值易耗品摊销2550222长期待摊费用摊销2550223无形资产摊销2550224咨询费2550225诉讼费2550226聘请中介机构费用2550227劳务费2550228坏帐准备2550229存货盘亏2550230费用分摊2550231存货跌价准备2550232其他2550299结转15503财务费用2550301利息收入2550302利息支出2550303手续费2550304汇兑损益2550399结转15601营业外支出15701所得税1

23、5801以前年度损益调整(二)、会计科目表说明1、各公司的会计科目设置以以上会计科目表为依据，除了在末级科目下增设下级明细科目外，其他科目的增减变动均须报公司财务部审批。2、“1131 应收帐款”科目，房产企业要求下设“113101 应收帐款房款”和“113102 应收帐款其他”；相应的，“2131 预收账款”科目，房产企业要求下设“213101 预收帐款房款”和“213102 预收帐款其他”； “应收账款”应与“预收账款”项目核算中的项目定义一致。3、“1132 内部往来”核算各公司的内部往来。对于房产企业，分次付款的合同，每次付款时，先借记“115101预付账款预付账款”；若该付款有对应发

24、票，则直接借记“开发成本”相应明细科目，贷记“115199 预付账款结转”。“预付账款”应与“应付账款”项目核算中的项目定义一致。5、“1243 开发产品（库存商品）”科目名称的选择根据各公司所属的行业范围确定，房产公司选择“开发产品”，其他公司选择“库存商品”。6、“150101 固定资产运输设备”以及“150201 累计折旧运输设备”的明细科目包括“助动车、营业汽车、非营业汽车、其他”。“150104 固定资产生产设备”以及“150204 累计折旧生产设备”的明细科目包括“轮船、机器、机械、其他”。7、成本类（房产开发企业）的科目说明见附件一房产开发企业成本类会计科目说明。二、会计政策(一

25、)、八项资产核算规定1、应收及预付款项(1)、在期末分析各项应收及预付款项的可收回性，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失，在期末按账龄并结合个别认定计提坏账准备。(2)、应收账款及其他应收款，除经判断确实可能发生坏帐而采用个别认定法外，其余的按账龄计提坏账准备（计提标准如下表）。公司内部往来款不得全额计提坏帐准备。账龄计提比例1年以下（含1年）11年3年（含3年）53年以上30(3)、如有确凿证据表明预付账款不符合预付账款性质，或因债务单位破产、撤消等原因已无望再履行合同的，应将原计入预付账款的金额转入“其他应收款”，并按规定计提坏帐准备。(4)、持有的未到期应收票据，如有确凿

26、证据证明不能收回或收回的可能性不大时，应将其账面以前年度余额转入“应收账款”，并计提相应的坏帐准备。2、固定资产(1)、企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。固定资产折旧按月计提。当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。固定资产折旧采用直线平均法，折旧年限及标准如下：固定资产种类折旧年限残值率运输设备非营业汽车4年5%助动车4年5%营业汽车4年5%办公设备5年5%电子设备4年5%生产设备10年5%房屋、建筑物及构筑物20年5%其他5年5% (2)、与固定资产有关的后续支出，如

27、果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：a、固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。b、固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。    c、如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良

28、结合在一起，则企业应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计入当期费用。d、固定资产装修费用，符合资本化原则的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在固定资产尚可使用年限内单独计提折旧。e、融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，符合资本化原则的，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内单独计提折旧。f、经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“1901长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内摊销。3、存货(1)、存货在取得

29、时，按实际成本计量。发出存货采用先进先出法确定其实际成本。(2)、低值易耗品和周转使用的包装物、周转材料等在领用时一次摊销。(3)、资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货的可变现净值低于存货成本时，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。(4)、存货跌价准备一般按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，但是对于数量较多，单价较低的存货，按存货类别计提。4、短期投资(1)、短期投资在取得时应当按照投资成本计量。短期投资的现金股利或利息，应于实际收到时，

30、冲减投资的账面价值，但收到的、已记入应收项目的现金股利或利息除外。(2)、企业应当在期末时对短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额按单项投资计提短期投资跌价准备。已确认跌价损失的短期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的金额内转回。(3)、企业处置短期投资时，应将短期投资的账面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。并同时结转已计提的跌价准备。5、长期投资(1)、长期投资在取得时应以初始投资成本计价。如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因导致其可收回金额低于长期投资的账面价值，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额，确认为当期投资损失。已确认损失的长期投资

31、的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的数额内转回。(2)、企业的长期股权投资，应当根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%以下，或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响的，应当采用成本法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，应当采用权益法核算。(3)、长期债券投资的债券溢价或折价，在债券存续期间内，于确认相关债券利息收入时采用直线法摊销。(4)、期末由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因，导致长期投资可收回金额低于账面价值，

32、按单项投资可收回金额低于长期投资账面价值的差额提取长期投资减值准备，冲减投资收益。6、在建工程期末对在建工程进行全面检查，如果存在下列一项或若干项情况的，按单项资产可收回金额低于在建工程账面价值的差额，计提在建工程减值准备，(1)、长期停建并且预计未来3 年内不会重新开工的在建工程；(2)、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；(3)、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。7、无形资产(1)、购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未明确开发目的前，作为无形资产核算，并按规定分期摊销。当开发商品房时，再将土地使用权的账面价值全部转入开

33、发成本；如该土地是用作建造自用项目，则在工程动工时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。(2)、无形资产能明确有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均摊销；既有有效期又有受益期限的，按较短的期限平均摊销；其余按十年平均摊销。(3)、无形资产应当按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，应当计提无形资产减值准备。8、委托贷款期末对各项委托贷款进行逐项检查，以单项委托贷款为基础按可收回金额低于其账面贷款本金的部分计算确定计提的减值准备。9、八项资产减值准备对应会计科目资产减值项目对应会计科目坏账准备管理费用存货跌价准备短期投资跌价准备投资收益长期投资减值准备委

34、托贷款减值准备固定资产减值准备营业外支出在建工程减值准备无形资产减值准备   发生以上各项减值准备时，分别借记“管理费用”、“投资收益”、“营业外支出”；对应贷记“坏账准备”等八项各类减值准备。各类资产在价值恢复时，在不超过原减值准备范围之内，作相反分录。(二)、借款费用核算规定1、借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。2、企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用

35、，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房产和存货等资产。3、为房产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目完工前，当期资金占用平均数对应的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。借款费用资本化的期限指自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。(三)、销售收入确认原则销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企

36、业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；3、与交易相关的经济利益能够流入企业；4、相关的收入和成本能够可靠地计量。其中，公司房产企业销售商品房，以商品楼宇竣工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，办理了入户许可证后作为销售收入实现条件。出租开发产品，按与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。三、房产开发企业成本及存货核算 见附件  四、附则1、本规定自2011年1月1日开始执行，未尽事宜参阅企业会计制度(2001)、财政部各项具体会计准则及关于执行<企业会

37、计制度>和相关会计准则有关问题解答等。2、各公司应做好会计核算的台帐工作。附件一：房产开发企业成本类会计科目说明各房产开发企业的成本类会计科目核算内容如下：一、土地征用及拆迁补偿指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价等；2、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等；3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等；二、前期工程费：指在取得土地开发

38、权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：1、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、环境检测费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。2、规划设计费：(1)、规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。(2)、设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。(3)、其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制

39、作费等。3、报批报建费：包括安检、质检等检测检验费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、办证费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。4、招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。5、“三通一平”费：(1)、临时道路：接通红线外

40、施工用临时道路的设计、建造费用。(2)、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。(3)、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4)、场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。6、建设方临时设施费指建设方承担的临时设施费，包括：(1)、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2)、临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3)、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4)、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。三、建筑安装工程费1、土建工程费：指项目开发过程中发

41、生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：(1)、基础工程，包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；(2)、地下室工程：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下车库；(3)、主体结构工程，主要包括砼框架（含独立柱基和条基等基础）、砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面（涂料、面砖、石材、线条）、公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、集中避雷系统、地上独立车库；(4)、门工程：包括单元门、进户门、防火门等（不

42、含阳台门）；(5)、窗工程：包括窗及阳台门工程；(6)、幕墙；(7)、户内精装修：以精装修标准交房所发生的装修费，主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用等；(8)、公共部位精装修：公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的精装修；(9)、钢结构工程：整体为钢结构的项目不在此科目核算，应在“主体结构工程”核算；(10)、施工用水；(11)、施工用电。2、安装工程费(1)、室内水暖气电管线设备费，包括：室内给排水系统费：包括自来水、排水、直饮水、热水；室内采暖系统费：包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片；室内燃气系统费；室内电气系统费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷

43、设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；宽带网：主体内外布线及终端插座费用；有线电视费用：有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：主体内外布线及终端插座费用。(2)、室内设备及其安装费，包括：通风空调系统及安装费：空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电系统及其安装费：发电机供货、安装、机房降噪费；人防设备及其安装费：密闭门、气体过滤装置等；消防系统及其安装费：水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；锅炉系统及其安装费；厨房设备及其安装费等； (3)、外立面泛光照明工程：建筑物外立面的灯光照明工程；四、基础设施费1、市政配套费：向政府部门缴纳的红线外

44、大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；2、给水系统费：(1)、管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；(2)、水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用水增容3、雨污水系统费(1)、管道系统(2)、雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等4、供电系统费：(1)、管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；(2)、配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用电增容5、燃气系统费：(1)、室外管道系统；(2)、调压站；(3

45、)、煤气增容费6、有线电视工程费：室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；7、电话通讯工程费：室外电话的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；8、宽带工程费：室外宽带网的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；9、智能化系统费：(1)、停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2)、小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费;(3)、周界红外防越系统费用；(4)、小区门禁系统费用；(5)、电子巡更系统费用；(6)、电子公告屏费用；(7)、居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(8)、三表远传系统费用

46、：水、电、气远程抄表系统费用；(9)、对讲系统费用：可视及非可视对讲系统费用。10、采暖系统费：(1)、管道系统；(2)、热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等(3)、锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等11、园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：(1)、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；(2)、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；(3)、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；(4)、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；(5)、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；(6)、室外零星设施：儿童游乐设施、运动

47、器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；(7)、集中灭蚊、喷雾系统。五、公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发

48、生的没有投资来源的费用；4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：(1)、会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；(2)、幼儿园：建造成本及配套资产购置；(3)、学校：建造成本及配套资产购置；(4)、游泳池：土建、设备、设施；(5)、球场；(6)、车站：土建、设备、各项设施。六、开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节

49、的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。1、工程管理费(1)、监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监理费；(2)、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3)、工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(4)、安全监督费：建设主管部门的安监费；(5)、工程保险费：(6)、其他：门牌号费、印花税等其他费用。2、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。3、营销设施建造费(1)、广告设施费；(2)、销售环境改造费：会所

50、、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3)、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4)、样板间费用：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用； (5)、其他。4、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。5、行政管理费：直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。附件二：房产开发企业成本及存货核算一、

51、成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：1、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2、设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。3、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4、将归集的开发成本、费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。5、 正确划分已完工和在建项目之间的开发成本，分别结转完工的开发产品成本。6、正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工的开发产品的销售成本。二、成本核算对象的确定1、成本核算对象的确定原则(1)、满足成本

52、计算的需要；(2)、便于成本费用的归集；(3)、利于成本的及时结算；(4)、适应成本监控的要求。2、成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。三、成本费用项目成本项目一般包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。四、会计科目设置1、“开发成本”科目“开发成本”科目核算拟开发土地及在建项目的实际开发成本。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”项目核算进行归集。支付的土地有关的款项先记入“开发成本”相应明细科

53、目的“拟开发土地”项目核算下。项目整体或分期开发时，应将“拟开发土地” 项目核算的全部或开工部分对应的土地成本转入在建项目的项目核算中。例如：借：开发成本土地征用及拆迁补偿费（项目核算：××项目）贷：开发成本土地征用及拆迁补偿费（项目核算：拟开发土地）在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立辅助核算项目核算，具体设置可参见下图：              ××项目                     ××项目