房地产营改增问题解答

1、房地产行业营改增试点政策问题解答1、“房地产开发企业采取预收款方式销 售的，在收到预收款时按 3%预征率预缴增 值税”，预缴后还需要办理申报吗？增值税 预缴后是按月清算，还是达到时点后统一清 算？答：根据房地产开发企业销售自行开发 的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告 2016年第18号）的相 关规定：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。其中，一般纳税人应在取得预 收款的次月纳税申报期向主管国税机关预 缴税款； 小规模纳税人应在取得预收款的次 月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税 期限向主管国税机关预缴税款。按照营业税改征增值税试

2、点实施办法 的规定， 纳税人采取预收款方式销售不动产 的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款 的当天， 而是完成不动产销售行为并收讫销 售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。 纳税人销售不动产，应按照营业税改征增 值税试点实施办法 规定的纳税义务发生时 间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向 主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税 款可以结转下期继续抵减。2、房地产开发企业当期允许扣除的土地 价款，是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再计算 允许扣除的土地价款， 还是采用其他计算方 法？答：根据房地产开发企业销售自行开发 的房地产项目增值税征收管理暂行办法 （国家

3、税务总局公告 2016年第 18 号）第五 条规定， 当期允许扣除的土地价款按照以下 公式计算：当期允许扣除的土地价款 = （当期销售房 地产项目建筑面积*房地产项目可供销售 建筑面积）X支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期 进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑 面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地 产项目可以出售的总建筑面积， 不包括销售 房地产项目时未单独作价结算的配套公共 设施的建筑面积。3、房地产开发企业从销售额中扣除的土 地价款，应当取得省级以上（含省级）财政 部门监制的财政票据，但在实际中，一般缴 纳土地竞拍保证金才能取得财政监制票据， 缴纳其他土地款都是取得缴

4、款书， 财政部门 不更换票据。 所以是否从销售额中扣除的土 地价款必须取得省级以上（含省级）财政部 门监制的财政票据？答：根据房地产开发企业销售自行开发 的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告 2016年第 18 号）第五 条和第六条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理 部门或受政府委托收取土地价款的单位直 接支付的土地价款。 在计算销售额时从全部 价款和价外费用中扣除土地价款， 应当取得 省级以上（含省级）财政部门监（印）制的 财政票据。4、“向政府部门支付的土地价款”包不 包含市政配套费等政府收费和契税？支付 给政府的拆迁补偿款和支付给个人的拆迁 补偿款能否抵减 ?扣

5、减土地价款的时候， 相应 的土地配套费是否可以扣除？答：根据房地产开发企业销售自行开发 的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告 2016年第 18 号）第五 条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理 部门或受政府委托收取土地价款的单位直 接支付的土地价款。因此，不包括市政配套 费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配 套费等其他费用。5、同一法人多项目滚动开发，新拿地支 付的土地出让金是否能够在其他正在销售 的项目的销售额中抵减？答：根据房地产开发企业销售自行开发 的房地产项目增值税征收管理暂行办法 （国家税务总局公告 2016年第 18 号）第四 条规定， 房地产开发企业中

6、的一般纳税人销 售自行开发的房地产项目， 适用一般计税方 法计税，按照取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 后的余额计算销售额。因此，一个项目的土 地价款不得在其他项目的销售额中扣除。6、项目清算后如产生进项税留抵，如何 处理？答：现行营改增试点政策中没有项目清算 的规定。根据营业税改征增值税试点实施 办法的规定，符合条件的进项税额准予从 销项税额中扣除， 期末留抵税额可以抵扣以 后月份的销项税额。7、是否有增值税清算制度？ 答：根据现行营改增试点政策，没有增值 税清算制度。8、出租地下车位签订的是以租代售的租 赁合同，租期 20 年，但是一次性收取租金， 并且有些

7、公司签订销售合同， 出售几十年使 用权。 该行为在土地增值税上一般被视同转 让不动产， 在增值税法规下是按照销售还是 租赁缴纳增值税呢？答：根据销售服务、无形资产、不动产 注释，销售不动产，是指转让不动产所有 权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永 久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。上述出租车位行为，不涉及转让不动产所 有权或永久使用权， 因此不属于销售不动产， 应按照不动产租赁服务缴纳增值税。9、房地产开发企业销售自行开发的房 地产项目增值税征收管理暂行办法 （国家 税务总局公告 2016年第 18 号）的第二章第 五节第十七条规定， 一般纳税人销售自行开 发的房地产项目，其 2016年 4 月 30日前收 取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的 预收款，未开具营业税发票的，可以开具增 值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 已经缴纳过营业税， 现在再补开增值税普通 发票，是否还需要缴纳增值税？若不缴纳 , 申报时如何操作 ?答：根据房地产开发企业销售自行开发 的房地产项目增值税征收管理暂行办法 （国家税务总局公告 2016年第 18 号）第十 七条和第二十四条的规定，对