目标成本管理的深度探讨

1、 主讲：张松涛主讲：张松涛 2013年年8月月1011日日 目标成本管理的深度探讨目标成本管理的深度探讨设计阶段成本管理之探讨设计阶段成本管理之探讨设计过程专业工作成本关注点 概念 风格 布局 产品组合 规划设计1概念设计2方案设计3（扩）初步设计4深化技术设计5施工图设计6设计全过程的成本管理 规划要点 环境配套 总图 单体 园区 外立面 装修 各类方案设计的深化 专业技术深化 各专业图纸达到施工要求 可售比 成本内容 竖向 容积率、产品、风格对成本影响 方案比选与优化，标准确定 部品清单 技术参数确定 含量指标 清单成本测算设计任务书含量限制表设计阶段划分的要求各阶段成本控制要点规划指标图

2、纸目录如何实现：如何实现：1、行业现状2、标杆企业做法-万科版设计阶段成本管理指引-龙湖版设计阶段各阶段控制要点-关于限额指标（万科版，恒大版，仁恒案例） 3、设计标准化的作用-万科：成本规划指引-万达：产品-成本标准化指引4、没有标准化怎么办？-部品清单的落地：万科分阶段部品清单；-部品清单的落实：某小企业制度设计全过程的成本管理部品清单的现场封样为什么标准化各阶段设计任务书 产品 零配件住宅部品1、部品的含义：在日本，部品定义为事先在工厂加工生产好的成型产品,是住宅的组成部分,属于复合性建材产品。如：整体外墙，整体卫生间、预制屋面等中国建设部住宅产业促进中心部品的含义是，住宅建筑中的一个独

3、立单元，它具有规定的功能，是构成住宅建筑的组成部分。住宅部品是材料、构件、产品、零配件等系统组合件。如:住宅部品有：门窗、楼板、楼梯等 材料 构件简而言之：毛坯住宅是工程半成品，部品的实现品质是产品品质的关键部品概念1、部品的含义：我们可通过不同功能模块的组合满足大多数客户的价值，也可以通过对单项部品的价值提升完成产品升级。垂直交通交通模块主体结构室内部品外维护结构立面部品空调室外机100雨水管50冷凝水管3月20日样品制作4月2日部品图纸深度要求4 1.5厚镀锌铁片月 5#自攻螺钉10日3030角铝射钉空调百叶5#不锈钢螺栓确定空调位平面尺寸安装方式研究 部品的定样多与施工图设计同步进行且力

4、求同步结束 部品的研究成果必须以施工图的形式体现 用现场样板区验证部品的安装方式施工图.部品工作幕墙样板区机电样板区厦门项目案例探讨：探讨：1、如何强化对设计院的管理-设计深度与甲方决策的关系-委托设计任务书的专业性-对设计院的考核-设计过程的监督和对接设计全过程的成本管理关于设计深度探讨对设计院考核条款探讨：探讨：2、如何强化甲方的设计管理-设计阶段划分对成本管理的影响-设计计划统筹对成本测算的影响-设计优化的管理设计全过程的成本管理设计优化案例探讨：探讨：3、“设计变更”的管理-设计阶段的设计变更如何管理？u原因：决策调整，市场、产品、标准调整u对接：及时测算，及时决策u工具：成本套表的作

5、用u如何评判和决策变更：价值评估！设计全过程的成本管理案例：苏州“秋裤”项目面临的尴尬？ 关于设计变更:-定义-分类管理-前提（变不变谁说了算？7000万的案例）-考核（变更率？缺陷率？）-表单工具设计变更管理流程的节点分析异地操盘控制风险？设计变更带来的后续风险探讨：探讨：4、“设计/产品标准与成本测算标准”的对接-产品标准与交楼标准不同-产品标准如何落实到成本测算上-工具：成本测算表的深化与细化设计全过程的成本管理案例：重庆合川项目案例探讨：探讨：5、如何做好“品质成本”合理、动态适配-目标成本中的品质策划-弹性成本适配与价值最大化-适配如何做到积极应对市场变化-工具：设计全过程的成本管理

6、 探讨：探讨： 6、关于设计阶段的无效成本:-图纸自身质量缺陷-图纸交圈问题(案例) -反复变更-变更下发（不及时、不可复核。）-货不对版设计全过程的成本管理 探讨：探讨： 7、如何规避和减少设计阶段的无效成本:-设计质量控制-设计优化-设计审图-奖励与惩罚机制设计全过程的成本管理 设计阶段规避无效成本的案例 探讨：探讨： 8、设计阶段的成本控制要注意的几点:-不要唯成本论！（效益、实现难度、工期、全生命周期、全面综合）-尊重专业（龙湖的代换与评估）-真正落地（总部对目标成本评审）设计全过程的成本管理 商业及综合体项目设计如何看待设计与成本(链接)合约阶段成本管理之探讨合约阶段成本管理之探讨1

7、、采购与成本管理的衔接1）关于标杆企业的部品采购清单：-品质策划-采购市场调研与策划-成本目标的优化与形成选择几个大家关心的核心点万科部品清单万科目标成本表1万科目标成本表2万科对部品定板定样的要求园林品质与成本把控案例1、采购与成本管理的衔接2）关于标杆企业的合约规划与采购成本控制清单：-合约规划的基本要求-合约规划中如何处理好合约界面选择几个大家关心的核心点万科工程管理策划对合约的策划龙湖合约控制清单中航对工程类合同的规划若干企业合同中对界面的约定（案例）1、采购与成本管理的衔接2）关于标杆企业的合约规划与采购成本控制清单：-合同清单与成本清单如何做好对接（科目）-合同成本控制目标如何形成

8、，能否实现（1）目标如何落实到采购(流转审批固化）（2）采购能否受控于成本（蓝光、金科案例）选择几个大家关心的核心点1、采购与成本管理的衔接2）关于标杆企业的合约规划与采购成本控制清单：不同企业做法与问题-香港管理模式国内管理模式集中采购及战略协议遇到的问题万科的采购策划要求 采购问题由此变成合约问题！ 选择几个大家关心的核心点案例分享案例的参与分析：某香港上市公司洁具集中采购案例2、成本与合约管理的衔接1）招标（谈判）文件的基本要求-技术条款（技术标）选择几个大家关心的核心点浅谈技术条款的重要性！（链接相关课件）2、成本与合约管理的衔接1）招标（谈判）文件的基本要求-商务条款（经济标，付款条

9、件）选择几个大家关心的核心点浅谈清单与费率招标对成本结果的不同影响 （相关链接）2、成本与合约管理的衔接1）招标（谈判）文件的基本要求-两者之间的关联度！ 案例： 技术标准过度化 高尔夫项目选择几个大家关心的核心点关键问题：技术标与经济标是否匹配？！（南航案例）2、成本与合约管理的衔接2）招标文件落实到合同条款-是否真的落实了？-重大变更如何处理-合同审批流程3）合同执行了吗？-召回？货不对板（hr）？-关于合同交底与摘要-万科合同执行检查案例4）关于合同标准化选择几个大家关心的核心点2、成本与合约管理的衔接4）关于合同标准化5）如何通过信息化是采购、合同与成本管理接轨-数据库共享、共用（规则

10、，调用）-如何防范合同信息漏掉-合同动态与成本动态之衔接-成本控制目标限制。选择几个大家关心的核心点3、合约管理的问题与探讨-行业现状选择几个大家关心的核心点外部环境：l全社会缺乏契约精神l签约方企业道德问题l签约方履约能力问题l环境多变、影响因素复杂l履约结果-恶性循环内部环境：内部环境：l缺乏正确心态缺乏正确心态-过度甲方过度甲方l缺乏系统严谨的规划缺乏系统严谨的规划(合约规划合约规划)l缺乏深入的专业研究缺乏深入的专业研究(技术技术经济经济)l缺乏博弈能力缺乏博弈能力(专业性专业性/时效时效)l缺乏全程跟踪管理缺乏全程跟踪管理-各自为政各自为政l自身缺乏履约意识自身缺乏履约意识l没有创造履约环境、条件没有创造履约环境、条件(资源资源)3、合约管理的问题与探讨-案例分析1）合同过于简单：两个总包合同包死案例（北京、上海）一个人工挖孔桩合同案例（深圳）一个智能化合同案例（上海某项目）杭州凯德来福士遇到的问题选择几个大家关心的核心点3、合约管理的问题与探讨-案例分析2）合同过于甲方：与威宁谢谈合同