住宅项目成本后评估模板

1、华润置地住宅项目成本后评估模板V2.0 华润置地有限公司工程管理部编制时间：2021年1月目 录目 录2一、 项目分期概况11. 项目分期关键节点计划一、二级12. 项目分期规划指标12.1项目分期总体指标12.2 项目分期特性22.3 基础设施及公共配套设施23. 项目分期业态指标24. 项目分期业态平面图、立面图3二、 总体成本指标31. 房地产开发成本不同开发阶段变动32. 成本分摊说明3三、 成本基础数据表5四、 按住宅项目成本限额文件进行对标5五、 主要分项产品标准与成本指标71. 建安成本指标汇总表72. 当前预计结算阶段成本与目标成本偏差分析103. 分项成本指标与产品标准11六

2、、 合同执行分析191. 合同梳理192. 变更梳理193. 资金支付统计19七、 成本总结、反思与建议201. 成本管理亮点202. 成本管理不足203. 成本管理建议20八、 附件模板20 住宅项目成本后评估模板V1.0一、 项目分期概况对影响成本的主要项目概况信息进行梳理，形成较为完善的、体现项目特点的概况信息。可适当修订、补充。1. 项目分期关键节点计划一、二级P1006P1007P2021P2023P2027P2031P1009目标成本评审总包单位确定开工结构出正负零主体结构封顶外立面呈现竣工备案开工时间：按总部战略管理部下发的华润置地销售物业计划管理指引定义：桩基开工2. 项目分期

3、规划指标2.1项目分期总体指标序号项目名称计量单位目标成本批复版经济技术指标规划验收经济技术指标差异原因1占地面积M22总建筑面积M23地上计容建筑面积M24地上不计容建筑面积M25地上建筑面积M25.1住宅建筑面积M25.2商业建筑面积M25.3办公建筑面积M25.4公共配套建筑面积M25.5幼儿园M26地下建筑面积M27基底面积M28容积率9地面车位数量辆10地下车位数量辆车位配置明细表规划配置要求规划应配建车位（个）实际车位（个）住宅商业配套合计：地上地下合计：2.2 项目分期特性项目特性信息地震烈度人防级别产品线场地类别人防面积开工日期单位工程量规格市政电缆引入长度米高压线埋地长度米给

4、水管引入长度米排水管引入长度米污水管引入长度米污水处理站座煤气瓶组站座隔声屏设置m22.3 基础设施及公共配套设施基础设施及公共配套设施项目信息环境景观面积配套项目独立配套面积其他配套面积景观面积红线内景观面积配套用房物管用房邮政储蓄所红线外景观面积社康中心垃圾收集站公共围墙长度（M)居委会商业管理用房车行道面积(含地面车位）社区警务室公厕大型公共水景面积文化活动室泳池面积设备用房变配电房消防控制室网球场面积水泵房足球场面积独立公共配套设施会所篮球场面积幼儿园乒乓球台学校3. 项目分期业态指标序号楼栋号数量结构形式塔楼地下室裙楼塔楼建筑面积合计(栋)层数建筑面积层数建筑面积层数建筑面积1234

5、54. 项目分期业态平面图、立面图1）项目规划总平图、建筑标准层平面图、立面图及电气、给排水、弱电、消防系统、红线内综合管网图纸、园林景观平面图以附件形式提供CAD版。2）住宅项目面积统计表二、 总体成本指标1. 房地产开发成本不同开发阶段变动分期项目房地产开发成本总投资（万元）关键检查点拿地阶段方案或扩初阶段施工图完成及总包确定主体封顶预计结算阶段当前结算比例备注（目标成本）金额偏差率说明：1）偏差率，以目标成本为基准 2）结算比例=已结算合同/目前预计结算成本金额2. 成本分摊说明2.1 跨期分摊名称建筑面积(m2) 金额成本分摊情况（万元）分摊原则（万元）一期二期未开发大市政- 道路工程

6、独立学校独立幼儿园名称 建筑面积（m2）金额 成本分摊情况 分摊原则 （万元） 一期 二期未开发临时售楼处及样板房 2.2分期内单体外及地下室等成本分摊至核算产品业态成本项目分 项本期核算成本投资额本期总投资额与核算成本差异可售面积()可售单方(元/)金额(万元）金额(万元）转入转出说明总计1土地成本2房地产开发成本2.1前期及后期费用2.2建筑安装工程费2.2.1前期工程2.2.2土石方及基础处理工程2.2.3-15独立地下室（？层）高层塔楼（？层）高层塔楼地下室（？层）2.3基础设施费2.3.1红线内市政工程费2.3.2环境景观工程2.3.3红线外市政工程费2.4公共配套设施2.5开发间接

7、费2.5.1销售设施费2.5.2其他2.6增值服务2.7资本化借款费用3房地产开发费用3.1销售费3.2管理费3.3财务费三、 成本基础数据表格式要求：Excel表，按目标成本测算模板，提供附件。需满足住宅项目成本归集原则目的是按目标成本编制格式复盘，便于指导后续项目目标成本编制。四、 按住宅项目成本限额文件进行对标限额文件：住宅建安成本限额设计指标（V1.0）、住宅建安成本限额设计指标（V2.0）。内容要求：对指标的合规性进行判断、分析，给出建议。目标成本-住宅建安成本限额设计指标1.0-对标表k1-k9项目概况项目名称分期容积率抗震烈度场地类别基本风压地面粗糙度产品线城市等级有无复制原型复

8、制原型名称建筑风格地下室户均面积（标准层建筑面积/户数）地下车库柱网地下室顶板结构形式覆土厚度序号限额代码及名称限额指标高层小高层标杆值高限值项目指标项目指标1K1标准层层高2K2窗地比3K3墙地比（方案阶段）墙地比 (施工图阶段修正后)4K4地下车库层高B1K4地下车库层高B25K5地下车位平均面积6(80m<建筑高度<100m)K6地上单体钢筋含量塔楼地下室钢筋含量1层(100m<建筑高度<120m)K6地上单体钢筋含量塔楼地下室钢筋含量1层7(80m<建筑高度<100m)K7地上单体混凝土含量塔楼地下室混凝土含量1层高层(100m<建筑高度<

9、;120m)K7地上单体混凝土含量塔楼地下室混凝土含量1层8K8独立地下室钢筋含量(含80%人防)9K9独立地下室混凝土含量(含80%人防)达标率指标超标原因：目标成本住宅限额指标V2.0指标对标表项目概况项目分期容积率城市等级对标日期是否精装净利润率开工日期项目档次户内精装修标准(元/)当地平均房价(元/)住宅平均售价(元/)剔除户内精装影响后住宅平均售价(元/)业态组合得房率指标情况指标分项标杆值高限值项目值达标率A1达标率A2达标率A1+A2外墙饰面单方指标(元/)外窗单方指标(元/)园林景观工程单方指标(元/)标准层电梯厅精装修单方指标(元/)入户门单樘指标(元/樘)大堂精装修单方指标

10、(元/)单个大堂面积（）情况说明项目档次：指标超标原因：五、 主要分项产品标准与成本指标对主要成本分项进行成本分析（按当前预计结算成本，包括合同及变更），描述相应配置标准，分析重大变更（金额10万及以上）、无效成本，分别进行专项小结建立案例库，分析成本与产品标准的优缺点，输出改善建议。成本范围：前期及后期费用、建安工程费、基础设施费。特别说明：关于合同中的开办费的处理原则：直接归集到相应的成本分项中，按工程量折算到综合单价里，每项成本分析须包含开办费，并说明开办费比例，如果合同清单中没有单列开办费，则不用单独说明。1. 建安成本指标汇总表预计结算阶段成本格式按目标成本测算表格模板科目编码 成本

11、科目 总成本（万元) 住宅-独立地下室 住宅单体1 高层 住宅单体2 小高层 独立商业 独立公共配套建筑单体外成本 成本合计塔楼地下室 塔楼合计 塔楼地下室 塔楼合计 建筑面积 2房地产开发成本2.1前期及后期费用2.1.1咨询调研费2.1.2勘查设计费2.1.3前期及后期手续费2.1.4前期及后期其他费2.2建筑安装工程费2.2.1前期工程2.2.2土石方及基础处理工程2.2.3土建工程2.2.4外装饰工程2.2.5门类工程2.2.6精装修工程2.2.7机电工程2.2.8消防工程2.2.9弱电工程2.2.10燃气工程2.2.11电梯工程2.2.12标识工程2.2.13溜冰场2.2.14特殊设

12、备2.2.15其他工程费2.3基础设施费2.3.1红线内市政工程费2.3.2环境景观工程2.3.3红线外市政工程费2.4公共配套设施2.4.1独立人防工程2.4.2独立垃圾楼2.4.3独立学校2.4.4独立幼儿园2.4.5独立会所2.4.6独立商业楼2.4.7独立地上车库2.4.8社区街办及派出所2.4.9农贸市场2.4.10交通接驳工程2.4.11其他独立配套设施2.5开发间接费2.5.1销售设施费2.5.2其他2.6增值服务2.7资本化借款费用2. 当前预计结算阶段成本与目标成本偏差分析科目编号成本科目目标成本（A万元）预计结算阶段成本（B万元）偏差金额（C=B-A 万元）偏差率（D=C/

13、A)偏差原因2房地产开发成本2.1前期及后期费用2.1.1咨询调研费2.1.2勘查设计费2.1.3前期及后期手续费2.1.4前期及后期其他费2.2建筑安装工程费2.2.1前期工程2.2.2土石方及基础处理工程2.2.3土建工程2.2.4外装饰工程2.2.5门类工程2.2.6精装修工程2.2.7机电工程2.2.8消防工程2.2.9弱电工程2.2.10燃气工程2.2.11电梯工程2.2.12标识工程2.2.13溜冰场2.2.14特殊设备2.2.15其他工程费2.3基础设施费2.3.1红线内市政工程费2.3.2环境景观工程2.3.3红线外市政工程费2.4公共配套设施2.4.1独立人防工程2.4.2独

14、立垃圾楼2.4.3独立学校2.4.4独立幼儿园2.4.5独立会所2.4.6独立商业楼2.4.7独立地上车库2.4.8社区街办及派出所2.4.9农贸市场2.4.10交通接驳工程2.4.11其他独立配套设施2.5开发间接费2.5.1销售设施费2.5.2其他2.6增值服务2.7资本化借款费用3. 分项成本指标与产品标准（单体成本分项分业态描述）1) 土石方及基础处理工程场地土石方情况：场地高差、挖填土、填土、外运分项工程量、单价土石方量统计表区域号区块号挖方量（m³）填方量（m³）净方量（m³）面积(地下室建筑面积）（m³）单位面积净土方量12合计分项综合单价

15、（元/m³）工程量（m³）总价（万元）土方开挖土方回填土方外运土方工程总造价土方工程相对地下室建面单方（元/）护坡及降水情况：简要描述护坡及降水方案，护坡、降水主要项目工程量、单价成本分项产品标准描述工程量综合单价总价（万元）相对地下室建面单方（元/）合计基础工程：基础形式描述，基础主要项目工程量、单价成本分项产品标准描述工程量(m)综合单价(元/m)总价（万元）相对地下室建面单方（元/）合计填写住宅项目K值对标样表-地下室关键因素指标2) 结构工程结构设计参数设计参数设计地震烈度风荷载（kN/m2）地面粗糙度场地类别顶板覆土厚度（m）指标统计表不同部位结构工程指标独立地下

16、室高层.塔楼地下室塔楼建面建面建面钢筋含量（Kg/）钢筋综合单价（元/kg）混凝土含量（m³/）混凝土综合单价（元/m³）模板含量（/）模板综合单价（元/m³）钢结构含量（kg/）钢结构综合单价（元/kg）3) 粗装工程（1） 砌体工程砌体工程业态业态业态建面单方建面单方建面单方材料类型材料类型材料类型工程量单价总价工程量单价总价工程量单价总价（2） 防水工程防水工程业态地下室地上防水工程建面单方部位底板顶板外墙卫生间做法防水材料工程量单价总价4) 外装饰工程产品标准供应单价综合单价工程量建面单方备注外窗工程外墙饰面工程栏杆工程建筑物泛光照明其他外饰工程 外饰面面

17、积计算原则：1）立面百叶、格栅后如有涂料，只将涂料面积计入，百叶面积不重复计入外饰面系数；2）屋顶设备遮挡的格栅，不计入外饰面面积，但成本计入外立面总成本3）雨棚不计入外立面面积5) 门类工程产品标准供应单价安装单价综合单价工程量建面单方备注入户门车库门防火门6) 公区精装修工程首层大堂及电梯厅项目档次限额指标标准配置标准项目实际值超标说明精装修单方成本（元m2)首层大堂大堂面积（m2)非外挂大堂（m)外挂大堂（m)天花墙面地面灯具首层电梯厅天花墙面地面灯具电梯门套电梯轿厢轿厢厅门（首层）轿厢厅门（标准层）前壁侧壁后壁地面天花标准层电梯厅及走廊项目档次限额指标标准配置标准项目实际值超标说明精装

18、修单方成本（元m2)标准层电梯厅天花墙面地面灯具电梯门套标准层走廊天花墙面地面灯具地下大堂及电梯厅项目档次限额指标标准配置标准项目实际值超标说明地下大堂精装修单方成本（元m2)天花墙面地面灯具地下电梯厅精装修单方成本（元m2)天花墙面地面灯具电梯门套地下走廊精装修单方成本（元m2)天花墙面地面灯具大理石瓷砖选型标准项目档次大理石选型标准（元m2)使用部位限额指标标准配置标准项目实际值超标说明墙地面地面平花瓷砖选型标准使用部位成本限额（元m2)规格墙面地面备注：大理石选型标准只针对AB标项目，CD标项目不填。7) 户内精装修工程精装修按如下原则，展开分析维度：序号分项名称（成本科目）核算对象：项

19、目分期、业态、楼栋、单元、户型C1户型（金额：元）C2户型（金额：元） 户型（金额：元）汇总1饰面系统2收纳系统3户内设备系统4水电安装及改造5洁具五金系统合计各户型成本明细表：对应科目编号成本科目指标描述含量/工程量单价总价(万元)数值单位数值单位2.2.6.1户内室内精装修2.2.6.1.1饰面系统相对铺贴面积单方造价m² 元/m² 地面铺装相对地面铺贴面积单方造价m² 元/m² 墙柱面饰面相对墙面饰面面积单方造价m² 元/m² 天棚吊顶相对天棚装饰面积单方造价m² 元/m² 其他（洁具五金安装等）相对铺贴面积

20、单方造价m² 元/m² 2.2.6.1.2收纳系统相对铺贴面积单方造价m² 元/m² 橱柜（含吊柜）每套综合单价套 元/套 玄关柜每套综合单价套 元/套 卫浴柜每套综合单价套 元/套 衣柜每套综合单价套 元/套 收纳空间整体固定柜体每套综合单价套 元/套 2.2.6.1.3户内设备系统相对铺贴面积单方造价厨房器具每套综合单价套 元/套 空调设备每套综合单价套 元/套 地暖设备每套综合单价套 元/套 除湿除尘设备系统每套综合单价套 元/套 智能家居设备每套综合单价套 元/套 新风设备系统每套综合单价套 元/套 水处理系统每套综合单价套 元/套 2.2.6.

21、1.4水电安装及改造相对铺贴面积单方造价m² 元/m² 2.2.6.1.5洁具五金系统相对铺贴面积单方造价m² 元/m² 洗面盆每套综合单价套 元/套 浴缸每套综合单价套 元/套 马桶每套综合单价套 元/套 小便器每套综合单价套 元/套 妇洗器每套综合单价套 元/套 龙头每套综合单价套 元/套 厕纸架子每套综合单价套 元/套 毛巾架每套综合单价套 元/套 淋浴房（隔断）每套综合单价套 元/套 2.2.6.1.6户内门窗及五金系统相对铺贴面积单方造价m²元/m²户内门每樘综合单价樘0 元/樘 8) 机电工程指标类别成本口径及测算方法单位

22、指标户内强电工程户内强电的计算包括户内配电箱及开关、插座、灯具的安装、配管、配线等工作内容，考虑到户内插座、灯具管线覆盖了户内所有的面积，所以按户测算元/户考虑到户型中有大户型也有小户型，而户内配电每个房间都有，每个房间的大小的设计都差不多，所以按房间数量测算，房间数量含卫生间、厨房、客厅、房间全部统计在内元/房间地上照明供电及动力工程地上照明及动力部分含地下室低压配电柜的出线到±0.00以上的动力控制箱、电表箱、应急电源柜等控制箱，由电表箱的出线到户内配电箱，包括其中所有的配管配线等工作内容。由于考虑到地上照明及动力供电部分主要敷设地位置在电井中，按电井的数量测算 万元/电井户外照

23、明工程户外照明含电井中应急照明柜出线到公共空间的所有灯具，考虑到此部分所有灯具均在公共空间部分，按公共空间建筑面积测算元/m2公共空间建筑面积防雷工程防雷部分包括整栋楼的防雷、接地等工作内容，按地上部分总建筑面积测算元/m2地上建筑面积地上地下预留预埋工程包括地上消防、三网、安防、燃气、地下室非人防部分的预留预埋工作。由于些部分内容被包含于整栋楼，所以按建筑总面积测算元/m2建筑面积户内给水工程包括户内水表以内的截止阀、冷热给水管及堵头的安装，考虑到给水管只分布在卫生间及厨房，按整栋楼的卫生间和厨房的总数量测算元/个（卫生间+厨房）户内排水工程包括户内所有的排水支管，考虑到排水水管只分布在卫生

24、间及厨房，按整栋楼的卫生间和厨房的总数量测算元/个（卫生间+厨房）户外给水工程包括±0.00以上的给水主管到每户的水表，考虑到户外给水部分主要分布在水表井及公共空间，按每层每单元测算元/层·单元户外排水工程包括排水主管到室外第一个检查井的工作，测算方法同户外给水工程元/层·单元规费、措施费、甲供材料采管费、总包管理费及配合费按整栋楼建筑面积测算元/m2建筑面积9) 弱电工程下表弱电工程科目与附件1成本科目不同，以下表为准统计成本数据科目代号科目名称指标描述综合单价备注数值单位2.2.9.3安全防范系统相对服务面积单方2.2.9.3.1视频监控系统相对服务面积单方2

25、.2.9.3.2防盗报警相对服务面积单方2.2.9.3.3通道闸机系统相对服务面积单方2.2.9.3.4门禁出入控制相对服务面积单方2.2.9.3.5保安巡更管理相对服务面积单方2.2.9.3.7客房门锁相对服务面积单方2.2.9.3.8可视对讲相对服务面积单方2.2.9.3.9停车场收费系统相对服务面积单方2.2.9.3.10停车引导及反向寻车系统相对服务面积单方2.2.9.4通讯自动化系统相对服务面积单方2.2.9.4.1综合布线系统相对服务面积单方2.2.9.4.2背景音乐及紧急广播相对服务面积单方2.2.9.4.3卫星接收及有线电视相对服务面积单方2.2.9.4.4计算机网络及无线网络

26、相对服务面积单方2.2.9.4.5程控电话及无绳电话相对服务面积单方2.2.9.4.6信息查询及发布,包括大屏幕设备相对服务面积单方2.2.9.6机房工程10) 燃气工程：描述燃气工程收费标准，工程量、单价11) 电梯工程载重梯速层站轿厢高厅门高X宽轿厢材料厅门材料预留装修重量单价数量总价电梯工程12) 标识工程：主要分项工程量、单价、总价、产品标准主要分项工程工程量产品标准单价总价13) 特殊设备以下列示了常见特殊设备，如有其他设备可增加行14) 成本顾问、监理、项目管理：成本顾问、监理、项目管理合作方，成本标准15) 环境景观工程景观工程，细分地面景观、屋面景观、空中花园、架空层、红线内、红线外