第1章不动产与不动产价格

1、整理ppt1第一章第一章 不动产与不动产价格不动产与不动产价格第一节第一节 不动产不动产一、不动产（一、不动产（Real estateReal estate）的概念）的概念1 1、不动产的定义（日、意、中、美）、不动产的定义（日、意、中、美）2 2、不动产实物与权利、不动产实物与权利 不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。状改变而造成经济损失的财产。（1）不动产实物）不动产实物土地土地建筑物建筑物其他附着物其他附着物房屋房屋构筑物构筑物整理ppt2附附1 1：对一宗土地的基本认识：对一宗土地的基本认识 （1 1）位置；（）位

2、置；（2 2）面积；（）面积；（3 3）四至；）四至； （4 4）形状；）形状； （5 5）产权状况；）产权状况；（6 6）利用状况；（）利用状况；（7 7）规划设计要求；）规划设计要求；（8 8）出入口方位；（）出入口方位；（9 9）土地生熟程度（开发）土地生熟程度（开发程度）；程度）；（1010）地质、水文和气象条件。）地质、水文和气象条件。整理ppt3 思思 考？考？ 某工业企业拥有一宗地，因融资需要，计划以该土地使某工业企业拥有一宗地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于用权进行抵押贷款，并于20072007年年9 9月月5 5日委托某评估公司进日委托某评估公司进行土地价格

3、评估。该公司所拥有的土地位于华南行土地价格评估。该公司所拥有的土地位于华南H H市，远市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为离城区，为独立工矿用地，总面积为1500015000平方米。宗地平方米。宗地东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产取水（附近无市政供水管网）。业生产取水（附近无市政供水管网）。 宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3 3米米宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本地宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本地草种，内有十字型道路，外有草种，

4、内有十字型道路，外有2 2千米长的道路与国道相连，千米长的道路与国道相连，宗地有宗地有1111栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1 1栋，车间栋，车间3 3栋，栋，宿舍楼宿舍楼2 2栋，综合服务楼栋，综合服务楼1 1栋，变电房栋，变电房1 1栋，企业用电来自栋，企业用电来自30003000米外的变电站，企业通讯网络及设施齐全。土地使用米外的变电站，企业通讯网络及设施齐全。土地使用权无特别限制，假定你是该评估公司的土地估价师，请根权无特别限制，假定你是该评估公司的土地估价师，请根据上述条件，列出已知宗地的个别条件？据上述条件，列出已知宗地的个别条件？（0707年土估案例

5、年土估案例真题）真题）整理ppt4附附2 2：对建筑物的基本认识：对建筑物的基本认识 建筑高度：建筑高度：建筑限高，是指地块内允许的建筑建筑限高，是指地块内允许的建筑( (地地面上面上) )最大高度限制；最大高度限制； 建筑密度：建筑覆盖率，是指一定地块内建筑密度：建筑覆盖率，是指一定地块内所有建所有建筑物占地面积与土地面积的比率；筑物占地面积与土地面积的比率； 容积率：容积率：是指一定地块内是指一定地块内总建筑面积与用地面积总建筑面积与用地面积的比值。的比值。整理ppt5 某宗土地面积为某宗土地面积为1000m1000m2 2 ，其上建筑物的占地面积为，其上建筑物的占地面积为700m700m

6、2 2，建筑物层数为，建筑物层数为4 4层，如果建筑物的各层建筑面层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？多少？ 思思 考？考？整理ppt6（2 2）不动产权益）不动产权益占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、抵押权、质权、留置权、地役权、地上权抵押权、质权、留置权、地役权、地上权3、本书中不动产的含义、本书中不动产的含义（1）土地）土地（2）建筑物）建筑物（3）不动产）不动产房地产房地产 是房产和地产的有机结合体，它是指地上房屋建筑是房产和地产的有机结合体，它是指地上房屋

7、建筑及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地，以及由他们及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地，以及由他们所衍生的各种权利。所衍生的各种权利。整理ppt7二、不动产的特性二、不动产的特性（自学）（自学）三、不动产的分类三、不动产的分类（自学）（自学）整理ppt8第二节第二节 不动产价格不动产价格一、概念一、概念有用性（效用）有用性（效用）稀缺性稀缺性有效需求有效需求三、不动产价格的类型三、不动产价格的类型二、不动产价格的形成二、不动产价格的形成 指在指在某个时点某个时点上为取得他人不动产并获得相应上为取得他人不动产并获得相应权益权益所支付的所支付的代价代价。 不动产价格随市场供求关系变动不动产价

8、格随市场供求关系变动 不同的不动产权益对应不同的价格不同的不动产权益对应不同的价格 价格一般以货币形式支付，也可以实物、股价格一般以货币形式支付，也可以实物、股权等形式支付。权等形式支付。整理ppt91 1、按价格的形成形式分类、按价格的形成形式分类1 1）交易（成交）价格）交易（成交）价格2 2）市场价格）市场价格3 3）理论价格）理论价格4 4）公开市场价值）公开市场价值竞争和公开市场条件下形成的竞争和公开市场条件下形成的价格价格5 5）评估价格）评估价格6 6）政府指导价或政府定价）政府指导价或政府定价 政府指导价：政府指导价：主要有基准地价、标定地价、房屋主要有基准地价、标定地价、房屋

9、重置价格及经济适用房销售价格。重置价格及经济适用房销售价格。 政府定价：政府定价：主要是在城镇住房制度改革中对出售主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。公有住房实行的标准价和成本价。整理ppt102、按实物形态分类、按实物形态分类1）土地价格）土地价格 生地生地 熟地熟地 毛地毛地没有城市基础设施的土地没有城市基础设施的土地具有基本或完善的城市基础设施、具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地土地平整的土地现有城区内未经拆迁现有城区内未经拆迁整理ppt11 出让价格出让价格一级市场一级市场 转让价格转让价格二、三级市场二、三级市场 总地价总地价= =面积面积* *单

10、价单价 单位地价单位地价 楼面地价（单位建筑面积地价）楼面地价（单位建筑面积地价） 补地价补地价容积率、用途发生变更容积率、用途发生变更 总地价、单位地价、楼面地价哪个不能反映不动产价格水平的高低？总地价、单位地价、楼面地价哪个不能反映不动产价格水平的高低？整理ppt12例：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为例：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700700元元/m/m2 2，乙土地，乙土地的单价为的单价为510510元元/m/m2 2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土

11、地的容积率为5 5，乙土地的容积率为乙土地的容积率为3 3，其他条件完全相同，则明智的买者会购，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？买哪块土地？为什么？注意：注意：在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。格水平的高低。 V甲甲=700*S V乙乙 =510*SV甲楼面地价甲楼面地价=700*S / 5*S =140（元（元/m/m2 2）V乙楼面地价乙楼面地价=510*S / 3*S =170（元元/m/m2 2） 思思 考？考？整理ppt13 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条对于改变土地用途

12、、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即：之差，即： 补地价补地价 改变后的地价改变后的地价 一一 改变前的地价改变前的地价例：某宗土地总面积例：某宗土地总面积1 000m1 000m2 2，容积率为，容积率为3 3，对应的土地单价为，对应的土地单价为450450元元m m2 2，现允许将容积率提高到，现允许将容积率提高到5 5，楼面地价不变。试计算，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的数额。理论上应补地价的数额。V V总地价总地价1 1=450=450* *1000=451000=4

13、5（万元）（万元）V V楼面地价楼面地价=450000/=450000/（10001000* *3 3）=150=150（元（元/m/m2 2）V V总地价总地价2 2=150=150* *5 5* *1000=751000=75（万元）（万元）V V补地价补地价=75-45=30=75-45=30（万元）（万元）补地价整理ppt143 3）不动产（房地产）价格）不动产（房地产）价格 实际价格实际价格 名义价格名义价格 现房价格现房价格 期房价格期房价格 起价起价 标价标价 成交价成交价 均价均价成交日期一次付成交日期一次付清的价格清的价格交易双方在交易日期约定，交易双方在交易日期约定，分期支

14、付的价格分期支付的价格最低价格最低价格报价报价2 2）建筑物价格建筑物价格总价、单价总价、单价整理ppt15实际价格、名义价格例如，一套建筑面积例如，一套建筑面积100m100m2 2、单价、单价30003000元元m m2 2、总价、总价3030万元的万元的住房，在实际交易中付款方式可能有下列几种：住房，在实际交易中付款方式可能有下列几种：(1)(1)要求在成交日期时一次付清。要求在成交日期时一次付清。(2)(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5 5。(3)(3)从成交日期时起分期付清，如首期支付从成交日期时起分期付清，如首期支付10

15、10万元，余款在一万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付年内分两期支付，如每隔半年支付1010万元。万元。(4)(4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。整理ppt162m/2934%23300%1013303300V元期房价格期房价格= =现房价格现房价格- -预计从期房达到现房期间预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的现值现房出租的净收益的现值- -风险补偿风险补偿 例例 某期房尚有某期房尚有1 1年时间才可以投入使用，与其类年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为似的现房价格为33003300元元/m/m2 2，出租的年末

16、净收益为，出租的年末净收益为330330元元/ m/ m2 2 。假设折现率为。假设折现率为10%10%，风险补偿估计为现房价，风险补偿估计为现房价格的格的2%2%，试计算该期房价格。，试计算该期房价格。期房价格、现房价格整理ppt173 3、按不同的经济行为分类、按不同的经济行为分类 买卖价格买卖价格 租赁价格租赁价格 抵押价格抵押价格 保险价格保险价格 课税价格课税价格 征用价格征用价格4 4、按市场性程度不同分类、按市场性程度不同分类正常价格正常价格限定价格限定价格特定价格特定价格公开市场上可能形成的以市场公开市场上可能形成的以市场价值为基础的价格。价值为基础的价格。以限定市场为基础形成

17、的价格。以限定市场为基础形成的价格。指公益、公用的房地产的价格，指公益、公用的房地产的价格，如政府办公楼、医院的价格。如政府办公楼、医院的价格。整理ppt18第三节第三节 不动产价格的影响因素不动产价格的影响因素一、一般因素一、一般因素 对房地产价格水平具有普遍性、共同性的对房地产价格水平具有普遍性、共同性的影响的因素。影响的因素。（一）社会因素（一）社会因素（二）经济因素（二）经济因素（三）制度因素（三）制度因素整理ppt19二、区域因素二、区域因素 影响住宅的区域因素影响住宅的区域因素适合居住适合居住 影响商业的区域因素影响商业的区域因素客流量客流量 影响工业的区域因素影响工业的区域因素产

18、品生产成本、运输成本产品生产成本、运输成本整理ppt20三、个别因素三、个别因素 指不动产本身的条件对其价格的形成有所影响指不动产本身的条件对其价格的形成有所影响的因素。的因素。（一）土地（一）土地 位置、面积位置、面积 地形、地质地形、地质不良的地形会增加前期工程费用，提高建筑成本不良的地形会增加前期工程费用，提高建筑成本地质对地价的影响，主要表现在土地承载力上地质对地价的影响，主要表现在土地承载力上 形状、用途形状、用途方形、矩形、三角形方形、矩形、三角形 商业商业 工业工业 住宅住宅 交通、环境交通、环境自然环境自然环境 ： 日照、通风日照、通风 、干湿度、干湿度人工环境人工环境 ：公共服务设施、基础设施、污染：公共服务设施、基础设施、污染 其他其他 如政府规划指标，土地用途、容积率、绿地覆盖率如政府规划指标，土地用途、容积率、绿地覆盖率整理ppt21（二）建筑物（二）建筑物 用途、质量用途、质量 设计质量、施工质量、装饰质量设计质量、施工质量、装饰质量 优质优价优质优价 结构和装修结构和装修 附属设备、完损程度附属设备、完损程度 水电设备、通讯设备、卫生设备、冷暖气设备、水电设备、通讯设备、卫生设备、冷暖气设备、 垂直交通设备垂直交通设备 楼层、朝向楼层、朝向 其他：其他：