苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践

1、WORD格式一、苏州工业园区邻里中心模式研究1. 参与主体构建要实现社区服务的良性发展， 必须创新体制和机制，使 国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能， 实现优势互补。 园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中， 通过对国家、市场、 和社会进行 角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。从总体来看， 邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了 社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的

2、市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台， 彰显了社会主体性。2. 服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了 政府公共服务、 市场商业服务和社会公益服务的内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。从 1997 年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城

3、、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14 个邻里中心，总建筑面积超过60 万平方米。邻里中心将三个实体，即社区商业载体、 必备功能载体、 公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。邻里中心平台的用途主要划分为两种： 其一，将其 55% 的面积作为社区商业载体 ；其二，将其 不低于 45% 的面积作为公益服务载体 （包括必备功能载体和公共服务载体） 。1) 社区商业载体专业资料整理这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、 物业管理业务、 房产销售、酒店经营和商品销售等 。社区商业载体的业态组合主要包括四大方面： 一是 住宿 ，提供区域性便捷住宿服；二是 餐饮 ，以家庭餐饮为主；三是 生

4、活消费 ，满足居民日常消费需求；四是 娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。经过十余年的经营，目前苏州工业园区已基本形成以邻里中心为主，以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜” 、“邻瑞超市”等为辅的社区服务格局。2)必备功能载体与新加坡邻里中心的功能定位相对照，园区邻里中心主要配备了12 项基本必备功能,具体包括设立 超市、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用品店、维修店、药店、卫生医疗诊所和社区活动中心等。同时， 还增设了中介服务(法律、保险、旅游、家政、房产 )、便民服务项目（含代收代缴等、配送服务、订购服务、刷卡支付等）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功能载体，使居民生活所需的

5、服务项目门类齐全、配套完善。3)公共服务载体这是园区对 邻里中心服务功能的扩展，其面积大致占公益服务载体的1/3 。公共服务载体的前期建设，主要是设置社区工作站（一站式服务中心），提供一般性公共服务项目。从2011 年开始，苏州工业园区对邻里中心公共服务载体进行整体改造，按照“统一标准、统一风格、统一标志、统一功能”的原则，设立了社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等7 大社区公共服务载体，统一设置于民众联络所 。每一邻里中心所配置的7 大社区公共服务载体的面积一般为2000-3000平方米，辐射周边3-4个社区， 提供一站式政务服务和基本公共卫生

6、服务；同时，还提供社会组织管理、社区教育与培训、文化健身等一系列社区公共服务。3. 邻里中心开发运营模式邻里中心 不只是单纯意义上的商业地产开发商，同时，它还是社区服务的高效管理者。与一般的城市、 地区的开发建设不同，苏州工业园区的居住小区是由开发商建设的，不在配套建设商业门面房；邻里中心则是由邻里中心公司负责开发建设的，它与居住区的建设相对应。与一般开发商“开发出售”的单项盈利的情况不同，邻里中心公司更注重做好社区服务的基础建设和物业管理。另外，邻里中心公司在经营上也与一般的百货卖场或超市不同，它不直接参与货物的储备、流通和销售， 而是在合理划分邻里中心功能的基础上，通过招商、 合作等方式引

7、入商家，并由商家直接进行经营。也就是说，邻里中心公司不是商品的组织者，而是商户的组织者。通过完善的商户管理、营销管理、 现场管理、 物业管理等构建邻里中心公司强大的管理能力。正是有了这样一种“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”的运营机制，才从根本上杜绝了社区服务规划无序、管理松散、环境脏乱的现象的产生。图：邻里中心开发运营模式4. 邻里中心土地出让条件以苏州工业园区2014 年出让两处邻里中心用地的土地出让条件为例：苏园土挂（ 2014 ）12 号地块 须按规划要求用于邻里中心功能 。地块内须按规划要求 设置建筑面积 3200 平方米的供电营业用房和建筑面积 1000 平方米（底层不少

8、于 600 平方米）的邮政支局 ，且建成后房屋产权须分别无偿移交供电及邮政部门。 地块总计容积率建筑面积扣除上述供电营业用房和邮政支局共 4200 平方米建筑面积后， 剩余计容建筑面积中至少 45%须作为公益服务载体 （具体功能设置详见规划要求） 。上述公益服务载体的布局位置， 须报园区社会管理局审核确认后， 再申请规划方案报批， 建成后的公益服务载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。12 号地块内除上述须按要求移交供电、邮政和政府指定单位的建筑面积外，剩余建筑面积须由竞得人长期持有，不得出售。12 号地块内还须按规划要求设置不少于500 平方米的市民活动广场。苏园土挂（ 2014 ）13

9、号地块 须按规划要求用于邻里中心功能，且须提供 至少 45% 的计算容积率建筑面积作为公益服务载体 （具体功能设置详见规划要求） 。上述公益服务载体的布局位置， 须报园区社会管理局审核确认后， 再申请规划方案报批， 建成后的公益服务载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。13 号地块内除上述须按要求移交政府的建筑面积外，剩余建筑面积须由竞得人长期持有，不得出售。13 号地块内须按规划要求设置500 平方米市民活动广场以及3000 平方米公共绿地。苏园土挂（ 2014 ）13 号地块方案应达到绿色建筑二星级标准。邻里中心用地按B1 类商业用地出让，除了明确以上建设要求，土地出让条件中还会明确公交

10、站场建设、民众联络所设置，苏州工业园区邻里中心建设容积率一般低于1.5 。5. 建设周期苏州工业园区邻里中心建设周期一般为13-15 个月，从土地出让至邻里中心开业一般需要 2-2.5 年，邻里中心市场培育期3-5 年。四、苏州工业园区邻里中心发展有限公司情况介绍1. 公司概况苏州工业园区邻里中心发展有限公司（简称邻里中心公司）成立于1997年 11 月，注册资本 1.83 亿元，截止2015 年 12 月，总资产29.87亿元，是 目前国内最专业的社区商业综合服务提供商。邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念基础上，结合苏州工业园区的开发建设，经过多年实践形成的 集商业、文化、体育、卫生和教

11、育等于一体的社区商业中心和服务中心。目前，邻里中心公司运营有新城、湖东、贵都、师惠、沁苑、玲珑、翰林、方洲、唯盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城、漕湖、常熟滨江、独墅湖“邻里中心”项目16 个，邻瑞广场 1 个，邻里汇1 个。每个项目均已成为区域性商业服务亮点，实现了居民在家门口体验一站式生活配套服务的需求，并带动了周边住宅品质和土地价值的提升。经过 18 年的探索与发展，邻里中心公司已经形成了独特的社区商业开发模式和经营理念，确立了行业领先优势，专业能力获得权威认可。“邻里中心”品牌商标自2000 年成功注册以来，先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌、全国社区商业示范，2015年 6

12、月被国家工商总局商标局认定为“中国驰名商标”，成就社区商业领域的一块金字招牌。同时，它还开辟了一条以轻资产输出为特色的“走出去”之路，将品牌触角伸向全国，邻里中心品牌输出项目已经遍及6 省、18 市，拥有 30多个合作项目。从借鉴到输出，邻里中心公司逐渐探索出一条 全方位、多层次、综合性的社区商业服务特色发展之路。2. 股东背景苏州工业园区邻里中心发展有限公司由新建元控股集团和中方财团共同控股，其中新建元控股集团持股80.47% ，中方财团持股19.53% 。1) 新建元控股集团中国新加坡合作苏州工业园区所属特一级大型国有企业 。集团控股、参股各类企业 80 多家，资产总规模 320 多亿元，

13、是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。产业板块： 新建元集团在“引领产业发展的城市综合运营商”战略定位的指引下，以房地产业务为核心，金融及资本运作为引擎，新兴产业为突破；形成 地产开发、 资本经营、资产管理、实业投资四大业务板块 ，勾勒出立足苏州、覆盖长三角、布局全国的全新发展版图。图：新建元控股集团四大业务板块旗下企业：2) 中方财团由中粮、中远、中化、华能等14 家国内大型企业集团出资组建。3. 公司组织构架1) 邻里中心商业物业管理公司原苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，2016 年 6 月正式更名为邻里中心商业物业管理公司。成立于2009 年 12 月，注册资本500 万元，是苏

14、州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。“融鼎资产”的更名，“邻里中心商管”的正式设立，也标志着邻里中心公司“运营价值提升战略”的正式启动，企业的品牌竞争力、行业影响力也将由此得到进一步增强。邻里中心商管公司将以运营、管理商业服务设施等具有长期稳定收益的邻里中心资产项目为主要经营方向 。同时，作为邻里中心商管平台，也将通过对各项目的科学管理，进一步强化统一招商、统一运营、统一管理， 根据每个项目周边居民的实际需求，动态调整和优化邻里中心的业态组合布局，

15、使项目品质得到一贯性保持。未来，邻里中心公司将以“社区商业”为核心，融合 邻里中心项目投资运营、轻资产输出及智慧社区运行三大核心业务板块共同发展，不断提升专业投资运营水平。2) 邻瑞商业公司苏州工业园区邻瑞商业发展有限公司成立于2011 年 4 月，注册资本2000 万元人民币，是苏州工业园区邻里中心发展有限公司全资子公司。主要负责邻里中心社区商业的核心业务“连锁邻里生鲜超市”和“连锁邻瑞超市”的开店筹备和运营管理、邻里假日酒店的招商运营和管理 。 2011 年 1 月，第一家邻里生鲜超市在方洲邻里中心开业，标志着邻里中心公司业务发展模式转型的开始，也标志着邻里中心主营自营业务的开始。邻瑞商业

16、发展公司在研讨总结邻里生鲜超市 方洲店成功运营经验之后， 先后成功开设了邻里生鲜超市唯盛店、科技城店及通达店，正式走上了邻里生鲜超市的连锁道路。此外，邻瑞商业发展公司旗下的另一主打品牌邻瑞超市也于2012 年底正式落户东沙湖邻里中心。邻瑞超市是在邻里生鲜超市基础上，从经营规模、品项结构、商品入选、内部服务及辐射半径等各方面升级开发的全新品牌。邻瑞商业发展公司立足于“生鲜超市连锁” 、“邻瑞超市连锁” 经营等零售业务， 通过新设、改造、租赁等不同的扩张和经营方式，不仅在园区内加大发展速度，还将快速向苏州市以及周边城市辐射。按照计划，公司未来3 5年内将在苏州市开设 30家门店，力争“邻里生鲜超市

17、” 、“邻瑞超市”成为苏州市超市零售行业具有一定影响力的知名品牌。同时，邻瑞商业发展公司下设酒店事业部负责邻里中心假日酒店品牌的运营和管理。目前邻里中心公司旗下酒店共9家，其运营模式主要有 自营、租赁和委托管理三种。其中由邻里中心公司自营有苏州东沙湖邻里商务酒店和宿迁明日邻里商务酒店两家，租赁3家，委托酒店管理公司运营共4家。3) 邻瑞广场苏州邻瑞广场是一家集购物、 餐饮、 休闲、娱乐及社区服务为一体的大型一站式购物中心，于 2013 年 6 月 29 日开业，由苏州工业园区邻里中心发展有限公司开发，委托上海三益佳柏资产管理有限公司提供招商运营和管理服务。苏州邻瑞广场项目位于苏州工业园区金鸡湖

18、大道与西华林街路口，总建筑面积为15 万平方米，共设6 层，地下 2 层、地上 4 层，其中包含2000 个停车位，附近设有3 处公交站台，公交首 (末 )站达到 8 条，未来轨道交通三号线将于项目接驳，再加上紧靠星湖街、金鸡湖大道、独墅湖隧道等，极大的便利了苏州的消费者。邻瑞广场作为邻里中心公司对于园区邻里中心建设的最新探索，在服务范围、 服务人口、服务功能、 运营管理等方面进行了整体升级。在邻瑞广场的开发建设过程中，邻里中心总公司负责开发建设，后期运营管理、招商策划等则由独立团队负责跟进。4)邻瑞投资公司苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司 （简称“邻瑞投资”） 是由邻里中心公司与美国著名设计

19、公司 GLC 合资设立，并于 2013 年 5 月 13 日在园区注册成立。邻瑞投资主要从事社区型购物中心等商业地产项目的定位、策划、设计、招商等业务，致力于培育国内商业地产全程顾问和设计服务品牌，是目前国内唯一专注于社区型购物中心全程服务的提供商。4.公司盈利模式1)利益框架邻里中心以商业化的形式来提供社区公共服务资源， 从机构设置而言， 其盈利性特征非常明显， 这是苏州工业园区邻里中心与新加坡邻里中心的一个不同点。 在邻里中心的公司总部之下，设有 资产运营公司、 投资顾问公司和商业服务公司 。邻里中心主要的盈利来源包括：资产运营公司即邻里中心商业物业管理公司， 通过对 已经建成 的商业项目

20、进行运营， 主要负责邻里中心等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。投资顾问公司即苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司，主要负责邻里中心等社区型购物中心项目的投资咨询、策划定位、 建筑方案设计、 招商服务以及运营管理等。邻里中心发展有限公司下属的邻瑞商业投资咨询顾问公司 所设立的 邻瑞设计研究院 ，是国内首支专注于社区型购物中心建筑设计的的团队。 邻瑞设计 致力于整合社区商业空间， 以专业的设计理念赋予项目生命力，提供从商业策划、 概念方案到施工图管理的全过程设计与咨询服务。独特的社区商业开发背景和社区商业全产业链服务模

21、式为邻瑞投资提供了独特的市场竞争优势。高水准的专业技术团队， 持续的创新能力， 严谨的管理系统， 高完成度的精细设计将为项目的成功提供有力的保障。商业服务公司即邻瑞商业公司， 主要负责经营邻里中心的自营项目， 如邻里生鲜超市、 邻里假日酒店等项目。轻资产输出邻里中心还 通过品牌的输出来盈利，邻里中心自2000 年成功商标注册以来，先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌，2006 年被国家商务部评定为首批“全国社区商业示范”，邻瑞投资至今已为苏州、太仓、宿迁、泰州、盐城、广州等城市的近 30 个项目提供了完整的社区商业产品的设计、 咨询、招商和运营管理服务。 未来，邻瑞投资将定位于为社区商业提

22、供更专业、更全面、更高品质的社区商业资产增值服务。2) 盈利方式目前邻里中心公司主要经济渠道分别为房屋租赁（约占 50% ）、房产销售（约占 20-25% ）、轻资产输出（约占15-20% ）、酒店经营、商品销售以及物业管理业务等。房产销售苏州工业园区邻里中心建设在土地出让条件中明确土地销售比例不超过 15%，即建成后售出物业建筑面积不超过邻里中心总建筑面积的 15% 。目前建成的邻里中心房产销售比例约为 10-15% 左右。房产租赁社区商业载体租金价格参考周边住宅底商、商业综合体价格和目标人群消费能力设定目前苏州工业园区建成邻里中心租金为每月每平方米一层100-250元，二层收取底层租金，的

23、 80% ，三层收取底层租金的 40-60% 。作为园区公共服务重要载体的 民众联络所租赁价格约为同楼层租赁价格的 70-80% 。租金优惠形式优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报 (含税 )，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。其它形式年期一般行业 2 年固定合约2 年约或 3 年固定合约约，餐饮业一般510 年固定合约，可商议3 年生免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。 由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模， 周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期管理费按

24、实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。 此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修除公共地方装修外， 可考虑为个别优质商家分担部份装修费用， 藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用邻里中心要保持活跃的商业气氛，宣传推广是必不可少的， 此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中， 为了更好的引进商家， 宣传推广费的高