上海五角场万达广场招商成果评价报告

1、地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879上海五角场万达广场招商成果评价报告上海五角场万达广场招商成果评价报告2010年年5月月地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 II.II.详细分析与论证过程详细分析与

2、论证过程1.1.万达广场项目定位评估万达广场项目定位评估a)万达广场项目初期定位b)万达广场定位的调整过程c)万达广场目前的定位与现状d)今后项目定位的调整方向2.2.万达广场租金水平评估万达广场租金水平评估a)万达广场租金水平分析b)万达广场运营管理状况III.III. 附件附件目录目录地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主要研究结论主要研究结论-项目定位项目定位(1) 主题定位主题定位:由社区

3、型购物中心升级为区域型购物中心，最终发展成为引领现代时尚潮流和流行消费的都市型商业广场。以极具规模的综合体或巨无霸优势扛起体验商业的大旗，强化零售娱乐化和娱乐零售化。(2) 形象定位：形象定位：树立“时尚坐标”，“资讯坐标”的市场形象。(3) 客群定位：客群定位：主力客群为年轻、时尚、有品位的白领阶层，18-45岁。(4) 经营定位：经营定位：经营档次定位：l以中档为主，兼顾高档；经营功能定位：l集零售、娱乐、餐饮、康体、休闲、会展为一体的综合商业广场；业态组合定位：l购物：娱乐：餐饮=5:3:2，接近黄金法则，争取商业价值最大化；建议主力店配比缩小到2%-2.5%。地址:北京市朝阳区东三环中

4、路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主要研究结论主要研究结论-租金水平租金水平(1) 万达广场：万达广场：租金收取模式：纯租金，逐年递增2009年平均租金：3个亿同比2008年递增比率：6-7%2009年整体销售额：(2) 百联又一城百联又一城:租金收取模式：纯租金，逐年递增2009年平均租金：2个亿同比2008年递增比率：2009年整体销售额：13亿(3) 大宁国际广场：大宁国际广场：租金收取模式：保底租金、提成两者取高

5、2009年平均租金：同比2008年递增比率：2009年整体销售额：地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主要研究结论主要研究结论-改进建议改进建议(1) 主力店面积过大，应尽量缩小主力店，增加次主力店和零售面积；(2) 建筑本身遗留问题，导致格局和动线的不合理，建议对局部结构重新整改，提高物业的可视性、均好性、便利性，提高客流的兼容性；(3) 外立面：色彩和形象与现有定位不符，缺少招揽性和品质感，建

6、议外立面全面设计和整改；(4) 部分工程硬伤，如餐饮的下水、排烟管径小、空调容量、灯光线路布置等，建议在物业本身情况允许的前提下适当改进。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主要研究结论主要研究结论-今后发展思路建议今后发展思路建议(1) 市场层面：市场层面：关于主力店：l巴黎春天升级(如：玛莎百货)；沃尔玛升级为精品超市或调整为具有展示功能的物业；宝大祥品牌和形象全面提升，做成有品味和有品牌的珠

7、宝宫殿，兼具时尚性和展示性；特力时尚汇重新定位招商，可考虑做成家居体验馆+美容美体沙龙等。关于第一食品：l1-2层保持现状，提升管理， 3-5层全面调整为特色餐饮。关于零售店：l精细化+品牌提升。关于美食广场：l移植到第一食品，此区域做快速消费品集群。对部分主力店的转租品牌进行过程的控制。增加儿童业态，如动漫等。(2) 建筑层面建筑层面:增加空中连廊，各物业有效连通，共享人流，业态联动，促进销售；室外步行街增加雨棚，避免恶劣天气对商业经营的影响；宝大祥外围一二层连通。(3) 其他其他:营销推广力度小，开业后的再投入较少；商户尤其是优质商户的客户关系维护与开发投入不够；万达广场内部如住宅、写字楼

8、和商户资源没有充分整合和有效共享。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 I.I.主要研究结论主要研究结论1.1.万达广场项目定位评估万达广场项目定位评估a） 万达广场项目初期定位b） 万达广场定位的调整过程c） 万达广场目前的定位与现状d） 今后项目定位的调整方向2. 2. 万达广场租金水平评估万达广场租金水平评估a） 万达广场租金水平分析b） 万达广场运营管理状况III.III. 附件附件目录目

9、录地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万达与可比项目的基本情况万达与可比项目的基本情况万达广场万达广场2006年8月开业建筑面积34万平米商业面积26万平米项目位置：市级商业副中心-五角场百联又一城百联又一城2007年1月开业建筑面积12.6万平米商业面积10.5万平米项目位置：杨浦五角场商圈大宁国际大宁国际2006年6月开业建筑面积25万平米商业面积12万平米项目位置：闸北区共和新路1918号

10、地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万达与可比项目的初期定位对比万达与可比项目的初期定位对比万达广场万达广场项目定位项目定位：以时尚品牌、个性前卫为经营特点，追求整体品位与品质，形成与各大主力店经营业态适当错位，共同打造一个聚集人气、现代时尚的商业广场。客群定位客群定位：以流行服装、服饰系列商品及休闲特色餐饮为核心（85%以上），以中档知名特色品牌为重点（80%以上，其中形象旗舰店30%），以少年

11、儿童和18-40岁中青年为主要目标消费群体。百联又一城百联又一城项目定位项目定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体，中高档定位都市型购物中心。客群定位客群定位：以五角场为中心，区域内主要是学生与教师群体，以及部分其他居民；随着经济发展，区域内聚集了部分白领和专业人士。目标消费群体主要为中等偏上消费能力客群，年龄主要集中在25-40岁之间的中产阶层。大宁国际大宁国际项目定位项目定位：上海首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”客群定位客群定位：以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为30万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。目标消费群体十分明确，就

12、是个人月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地中产阶层消费群体。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 I.I.主要研究结论主要研究结论1.1.万达广场项目定位评估万达广场项目定位评估a） 万达广场项目初期定位b） 万达广场定位的调整过程c） 万达广场目前的定位与现状d） 今后项目定位的调整方向2. 2. 万达广场租金水平评估万达广场租金水平评估a） 万达广场租金水平分析b） 万达广场运营管

13、理状况III.III. 附件附件目录目录 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万达广场在经营过程中定位的逐渐调整万达广场在经营过程中定位的逐渐调整仅仅是满足小范围内的客群购物的需求满足了区域的客群购物需求，同时还为其提供更多的生活便利和享受。成为上海地区的购物休闲娱乐为一体的代表处之一，引领时尚潮流和消费趋势。开业初期，由于五角场周边人群的经济消费能力，以及居住人群不够密集，大多为学校、医

14、院等大众人群，因而万达广场更多的是服务于五角场周边区域；而经过将近4年的运作，目前万达广场正在由区域性生活广场向都市型时尚生活广场迈进！ 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 I.I.主要研究结论主要研究结论1.1.万达广场项目定位评估万达广场项目定位评估a） 万达广场项目初期定位b） 万达广场定位的调整过程c） 万达广场目前的定位与现状d） 今后项目定位的调整方向2. 2. 万达广场租金

15、水平评估万达广场租金水平评估a） 万达广场租金水平分析b） 万达广场运营管理状况III.III. 附件附件目录目录 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：选择图：选择购物广场购物广场的考虑因素的考虑因素图：不同购物广场的表现图：不同购物广场的表现消费者选择购物广场的考虑因素消费者选择购物广场的考虑因素主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位消费者在选择购物广场时，广场的客群定位、

16、功能配比以及业务和品牌的组合等都是其主要考虑的因素。而对比万达和两个可比项目来看，消费者对万达广场各方面的评价均较高，且明显的高于两个可比项目的评价。这也反映出五角场万达开业几年来，其定位和功能、业态和品牌等的组合得到了大家的接受和认可。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879消费者和商户理解的万达主题定位消费者和商户理解的万达主题定位图：消费者对万达广场的形象描述图：消费者对万达广场的形象

17、描述Q6（消费者问卷）:您认为万达广场在您心目中的形象与下列哪些描述比较相符？图：商户对万达广场的形象描述图：商户对万达广场的形象描述Q2（商户问卷）:您认为万达广场的形象与下列哪些描述比较相符？主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位五角场万达经过最近几年的经营，在消费者和商户的心目中都认为目前万达是“年轻时尚年轻时尚的购物娱乐圣地的购物娱乐圣地”的形象，而这与万达期望的打造时尚潮流，引领消费趋势相吻合。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011

18、房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879不同年龄消费者的差异不同年龄消费者的差异主题定位主题定位图：不同年龄消费者对万达购物中心形象的描述图：不同年龄消费者对万达购物中心形象的描述16-20岁 21-25岁 26-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51-55岁 主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位从不同年龄客群对五角场万达购物中心的形象理解来看，不同年龄人群的理解存在着一定的偏差。其中，35岁以下客群认为万达是“年轻时尚的购物娱乐圣地”，“个性潮流的展示舞台”；而35岁以上客群则更愿意将万达理解为“中高档服装/服饰消费中心”，以

19、及“日常生活用品总汇”。而这也可能说明目前万达的消费者存在着分层，且其消费诉求有了较明显的差异，在今后的定位调整中，需要考虑不同客群的需求和相应的市场竞争。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879不同客群消费档次对比不同客群消费档次对比图：不同客群消费档次对比图：不同客群消费档次对比周边区域 万达客群 品牌目标客群客群定位客群定位主题定位主题定位经营定位经营定位周边区域 万达客群 品牌目标客

20、群图：不同客群身份对比图：不同客群身份对比商户认为目前五角场万达和周边区域的客群消费档次没有明显的差异，均为中档客群。相比两个可比项目，万达广场以家庭型人群较多，整体来说属于中档人群，时尚性略差。而从身份来看，万达客群与周边区域，以及商户期望的目标客群之间也基本一致，主要是小白领、潮流青年和学生群体，其中客群还包含有公务员、部队和学校的人群，且团购和单位卡的情况较多，并且假期特征明显。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策

21、划大全，QQ：1053527879不同客群消费档次对比不同客群消费档次对比图：不同客群消费年龄对比图：不同客群消费年龄对比周边区域 万达客群 品牌目标客群客群定位客群定位主题定位主题定位经营定位经营定位周边区域 万达客群 品牌目标客群图：不同客群个人月收入对比图：不同客群个人月收入对比商户认为周边区域消费者的年龄没有明确的划分，而对于五角场万达广场的客群则主要是集中在18-35岁之间的消费者；商户期望的客群年龄特征基本与万达的客群一致。从个人月收入来看，万达周边区域和五角场万达以及商户的期望基本相同，重合度较高；虽然五角场区域人口多，基数大，单购买力不是特别强。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三

22、环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万达适合的万达适合的消费者特征消费者特征中档消费能力中档消费能力的的周边人群周边人群收入收入中等中等，平均家，平均家庭月收入在庭月收入在5000元元15000元之间元之间追求时尚追求时尚的人士的人士万达的业态较广，适合大部分人万达的业态较广，适合大部分人群，尤其是群，尤其是小白领和潮流青年小白领和潮流青年由于业态较多，能满由于业态较多，能满足不同人群需求，其足不同人群需求，其中主要是

23、中主要是18-35岁人群岁人群万达广场适合的客群特征万达广场适合的客群特征客群定位客群定位主题定位主题定位经营定位经营定位 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万达广场客群特征万达广场客群特征适合的人群适合的人群图：万达广场适合的消费者特征图：万达广场适合的消费者特征年龄年龄客群定位客群定位主题定位主题定位经营定位经营定位图：万达广场适合的消费者特征图：万达广场适合的消费者特征家庭收入家庭

24、收入18-35岁人群是目前万达较为适合的消费群；同时，也有40%的消费者认为没有明确的年龄层划分，不同年龄客群均可来万达购物和消费。目前万达的定位事宜的消费人群家庭收入集中在5000-15000元之间。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万达广场客群特征万达广场客群特征适合的人群适合的人群图：万达广场适合的消费者特征图：万达广场适合的消费者特征身份身份客群定位客群定位主题定位主题定位经营

25、定位经营定位图：万达广场适合的消费者特征图：万达广场适合的消费者特征价值观价值观消费者认为万达比较适合的客群是“潮流年轻”和“小白领”；当然，也有超过40%的认为万达适合大部分人群，且随着年龄的增长，这种想法的人群占比越来越大。万达目前主要是能满足消费者对“时尚”的追求。因而，在今后的定位调整中，需要对时尚进行品质的提升和档次的升级，以引领者的姿态领跑区域市场。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535

26、27879实际来消费实际来消费的客群特征的客群特征70%以上为以上为大专及以上大专及以上学历学历中等偏上收入中等偏上收入，60%家家庭月收入在庭月收入在1万元以上万元以上中青年人中青年人多在多在18-35岁左右岁左右企业人士，其中主要企业人士，其中主要是是普通白领，以及学普通白领，以及学生，教师生，教师等。等。大部分大部分已婚有小孩已婚有小孩，单身也占近三成，单身也占近三成客群定位客群定位主题定位主题定位经营定位经营定位万达广场实际到店的客群特征万达广场实际到店的客群特征地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网

27、海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万达广场客群特征万达广场客群特征实际客群实际客群图：万达消费者特征图：万达消费者特征-身份身份图：万达消费者特征图：万达消费者特征家庭收入家庭收入图：万达消费者特征图：万达消费者特征学历学历客群定位客群定位主题定位主题定位经营定位经营定位目前来五角场万达的客群主要是“企业员工”，其中中高层管理者占了将近三成，这也说明目前五角场周边居民消费能力的提升，也促使五角场万达需要进行整体的升级。超过60%来万达的客群其家庭收入超过了1万；70%以上为大专及以上学历。地址:北京市朝阳区东三环中路

28、9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者来万达购物的陪伴者图：消费者来万达购物的陪伴者万达广场客群特征万达广场客群特征重合度重合度客群定位客群定位主题定位主题定位经营定位经营定位图：万达广场与其他商城消费者重合度分析图：万达广场与其他商城消费者重合度分析目前来万达消费和购物的客群中，有60%多是和朋友/同事/同学等年龄相仿人群一同前来。此外，在万达购物的消费者中，有将近90%的人近期逛过百联又一城，这说明五角场万达和百

29、联又一城在客群上存在较高的重合度。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：不同年龄消费者的收入与日常开支情况图：不同年龄消费者的收入与日常开支情况万达广场客群特征万达广场客群特征收入与支出收入与支出客群定位客群定位主题定位主题定位经营定位经营定位本次调查的万达客群平均个人月收入为5218元，家庭平均月收入将近15000元，且家庭平均月消费支出也超过了2000元。对比上海地区的平均收入和开支水平可知

30、，五角场万达客群的经济能力随着经济的发展正在快速的上升。因而，万达需要对整体的档次和品质进行全方位的提升，以满足周边客群的消费需求。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：万达广场主要消费者区域来源分布图图：万达广场主要消费者区域来源分布图万达广场客群特征万达广场客群特征客群定位客群定位主题定位主题定位经营定位经营定位通过本次调研可知，目前来万达的客群主要集中在周边5公里范围内，占到了整体客群的8

31、2.6%。这也说明五角场万达已经成为杨浦区区域内购物和娱乐中心。同时，万达客群也已辐射到市区商圈范围内，这也说明万达正在往都市型购物中心转变。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：图：万达与可比项目万达与可比项目不同不同业态业态的品牌数量的品牌数量对比对比（含主力店内品牌）（含主力店内品牌）万达与可比项目的业态对比万达与可比项目的业态对比主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位万达广场和

32、百联又一城的业态中服装品牌占比较高；而大宁国际则在餐饮品牌所占数量的比例较高，这也侧面的反映其餐饮相对经营得较好。同时，百联对商户均采用百联对商户均采用POSSPOSS机集中收银，能较好的控制和调整品类和品牌的组合机集中收银，能较好的控制和调整品类和品牌的组合。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：图：万达与可比项目万达与可比项目主力店面积占比（商业面积：平米）主力店面积占比（商业面积：平米）万

33、达与可比项目主力店面积对比万达与可比项目主力店面积对比主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位虽然五角场万达广场的商业面积较大，但因为建设初期将大部分店面承租给了主力店（万达广场中商业面积中有60%多为主力店），并且签订了较长时间的合约。因而，目前万达对业态和品牌组合的整改都面临着不少阻力和合约限制，其收益也受到一定影响万达对业态和品牌组合的整改都面临着不少阻力和合约限制，其收益也受到一定影响。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地

34、产营销策划大全，QQ：1053527879图：租户图：租户/商户认为消费者来万达购物的原因分析商户认为消费者来万达购物的原因分析消费者来万达购物的主要原因消费者来万达购物的主要原因图：消费者光顾万达广场不同业态区域的分析图：消费者光顾万达广场不同业态区域的分析主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位“适合的商业氛围”和“功能配比合理”能满足消费者的需求是万达吸引客群过来购物的主要原因。目前客群在万达不同业态之间的共享性还不够强，业态之间的联动性需要加强。可以借鉴百联的借鉴百联的OKOK卡卡( (会员卡会员卡) )，前，前期促进招商，后期能带动整体销售期促进招商，后期能带动整体销售。地址

35、:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879时尚购物亲朋聚会休闲娱乐生活便利居家情趣亲子互动商务交际文化艺术身心提升-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%满意度关注度时尚购物亲朋聚会休闲娱乐生活便利居家情趣亲子互动商务交际文化艺术身心提升-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100

36、%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%满意度关注度图：消费者理解的万达业态组合的关注度与满意图：消费者理解的万达业态组合的关注度与满意度度图：商户理解的万达业态组合的关注度与满意度图：商户理解的万达业态组合的关注度与满意度主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位万达广场业态的合理性分析万达广场业态的合理性分析在五角场万达目前经营管理的9大功能配比中，“时尚购物”是消费者和商户都关注度很高，且目前相对较为满意的方面。其次，在“亲朋聚会”、“休闲娱乐”和“生活便利”上的满意度相对较好，需要继续保持。此外，商户认为在“身心提升”和“文化艺术”上的关注度较好，但目

37、前满意程度较低，需要加强改进和完善这类商品与服务的提供。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：商户心目中不同购物广场经营定位的表现图：商户心目中不同购物广场经营定位的表现商户对万达广场经营定位的理解商户对万达广场经营定位的理解品类丰富度品牌丰富度品牌互补性业态组合-品类布局-业种相容性品牌组合-品牌档次品牌组合-品牌受欢迎度品牌组合-特色性、新鲜度品牌组合-品牌吸引力品牌组合-质量主题定位主题定

38、位客群定位客群定位经营定位经营定位对于品类组合和品牌组合，商户认为目前万达广场在各个方面做得都好于其他两个可比项目，尤其是在品牌丰富度和品牌特色上。与此同时，商户认为三个商城的品牌质量均较好，因而在满意度得分上都较好。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者选择图：消费者选择时尚购物时尚购物场所考虑的因素场所考虑的因素图：不同购物广场的表现图：不同购物广场的表现主题定位主题定位客群定位客群定

39、位经营定位经营定位购物广场在购物广场在时尚购物时尚购物上的表现上的表现“品类丰富性”是消费者选择时尚购物场所时重点考虑的因素。对比五角场万达广场和两个可比项目来看，客群认为万达广场在不同属性的表现优于两个可比项目，尤其是“品类丰富度”和“品牌丰富度”以及“品牌特色/新鲜度”三个维度上。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者理解的万达图：消费者理解的万达时尚购物时尚购物的关注度与满意度的关注

40、度与满意度化妆品珠宝/钟表鞋/包饰品/配件（帽子/眼镜等)运动装/户外/运动用品女装-内衣女装-休闲装女装-正装男装-内衣男装-休闲装男装-正装0%5%10%15%20%25%30%35%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%关注度满意度主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位时尚购物上品类组合的评价时尚购物上品类组合的评价“女士和男士休闲装”是万达客群在时尚购物中较为关注，同时目前也较为满意的品类。而“珠宝/钟表”，“饰品/配件”以及“女士正装”等品类目前表现不佳，需要调整。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机)

41、85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879品类品类喜欢的品牌喜欢的品牌提及人数提及人数品牌提及占比品牌提及占比男装-正装品牌金利来124.9%皮尔卡丹114.5%雅戈尔104.0%男装-休闲装品牌鳄鱼2610.5%优衣库176.9%杰克琼斯135.3%US POLO114.5%LEE104.0%女装-正装品牌简114.5%女装-休闲装品牌优衣库5522.3%麦考林176.9%only166.5%班尼路114.5%女装-内衣品牌古今208.1%爱慕104.0%户外/运动品牌耐克3715.0

42、%阿迪达斯249.7%配件-帽子，眼镜等品牌茂昌眼镜104.0%吴良材93.6%鞋，包品牌千百度156.1%奥卡索156.1%珠宝，钟表品牌周大福31.2%化妆品品牌资生堂218.5%欧莱雅187.3%主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位改进建议：改进建议：增加中高档品牌增加不同种类的产品、增加品牌数量/增大可选范围明显区分中高低档品牌、增加指示牌及导购图n 建议引进国际、国内知名的女装-休闲装品牌；n 鞋/包类商品也需引进国际知名品牌。n 可尝试在地上步行街上适当引进几家国际一线和部分国际二线品牌，提升整体档次和店面形象。如LV、Cartier、TIFFANY、SWAROVSKI

43、、CALVIN KLEIN、GUESS、LACOSTE、Folli Follie 、ARTIN、阿无印良品、Bershka、Pull and Bear、PROMOD、MANGO、贝纳通等。时尚购物上中品牌组合的评价时尚购物上中品牌组合的评价地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者选择图：消费者选择家居情趣家居情趣场所考虑的因素场所考虑的因素图：不同购物广场的表现图：不同购物广场的表现主题定位

44、主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位购物广场在购物广场在家居情趣家居情趣上的表现上的表现“品类丰富性”和“品牌档次”是消费者选择家居情趣场所时重点考虑的因素。对比五角场万达广场和两个可比项目来看，客群认为万达广场在不同属性的表现优于两个可比项目，而百联的“品牌吸引力”和大宁的“品牌质量”表现校对较佳。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者理解的万达图：消费者理解的万达家居情趣家居情趣的

45、关注度与满意度的关注度与满意度家用电器/家具宠物用品家居饰品（陶瓷/摆设等）床上用品/家用纺织品-5%0%5%10%15%0%5%10%15%20%25%关注度满意度主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位家居情趣上品类组合的评价家居情趣上品类组合的评价“家用电器/家具”是万达客群在时尚购物中较为关注，同时目前也较为满意的品类。而“宠物用品”，“家具饰品” 等品类目前表现不佳，需要进行相应的完善和提升。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划

46、大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位n 居家情趣类品牌中，广受消费者喜爱的有： 床上用品，家用纺织品品牌：如澳西奴家纺； 家用电器，家具品牌：如国美电器。n 改进方向改进方向： 增加特色性的品牌； 增加不同种类的产品； 增加品牌数量，增大可选范围n 具体改进建议具体改进建议： 家具饰品：增加国内知名品牌，如多样屋、康宁餐具、ECOH生态家、古吴绣皇、POTATO CO.、Lovely Lace、NICI等。 宠物用品：增加国际知名品牌家居情趣上中品牌组合的评价家居情趣上中品牌组合的评价地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电

47、话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者选择图：消费者选择生活便利生活便利场所考虑的因素场所考虑的因素图：不同购物广场的表现图：不同购物广场的表现主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位购物广场在购物广场在生活便利生活便利上的表现上的表现“品牌档次”是消费者选择生活便利场所时重点考虑的因素。对比五角场万达广场和两个可比项目来看，客群认为万达广场在不同属性的表现明显优于两个可比项目，尤其是在“品牌丰富度”和 “品类丰富度”上表现尤佳

48、。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者理解的万达图：消费者理解的万达生活便利生活便利的关注度与满意度的关注度与满意度主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位冲印/摄影面包房银行/金融服务通信/邮局洗衣/改衣鲜花/礼品/药店/烟酒/特产超市/日用品/食品-5%5%15%25%35%0%10%20%30%40%50%关注度满意度生活便利上品类组合的评价生活便利上品类组合的评价由于有沃

49、尔玛和第一食品在万达的入驻，万达客群对“超市/日用品/食品”的关注较高，同时目前也较为满意的品类。而对“通信/邮局”，“改衣”等上需要进行品类的引进。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位改进建议：改进建议：增加高档品牌增加不同种类的产品、增加品牌数量/增大可选范围n 建议万达引进通信服务，如中国移动、中国电信等；n 万达可考虑在其商圈内引进中国邮政局

50、，这样可方便附近白领、居民办理汇款、缴费等业务，同时可带来部分客流。品类品类喜欢的品牌喜欢的品牌提及人数提及人数品牌提及占比品牌提及占比超市/日用品/食品沃尔玛5252.5%第一食品4545.5%银行，金融服务品牌中国银行1414.1%工商银行1212.1%面包房品牌克里斯汀2828.3%面包新语1111.1%山崎面包1010.1%喜欢的品类和品牌喜欢的品类和品牌：生活便利上中品牌组合的评价生活便利上中品牌组合的评价地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营

51、销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者选择图：消费者选择亲子互动亲子互动场所考虑的因素场所考虑的因素图：不同购物广场的表现图：不同购物广场的表现主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位购物广场在购物广场在亲子互动亲子互动上的表现上的表现“品牌丰富度”，“品牌受欢迎度”和“品牌档次”是客群选择亲子互动时重点考虑因素。对比五角场万达广场和两个可比项目来看，客群认为万达广场在不同属性的表现稍好于两个可比项目，但在“品牌互补”上的表现欠佳，需要对相应的品牌进行规划和整合。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911

52、329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者理解的万达图：消费者理解的万达亲子互动亲子互动的关注度与满意度的关注度与满意度儿童服装/饰品孕婴用品儿童教学中心儿童乐园儿童玩具店-4%-2%0%2%4%6%8%10%0%5%10%15%20%关注度满意度主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位亲子互动上品类组合的评价亲子互动上品类组合的评价由于目前在五角场万达广场中，有关亲子互动的店面虽然有不少的品牌，但整体的定位和统一性，以及与万达其他品类的联动性不够，导致在亲子互动这个品类上的比较

53、不太好。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位n 亲子互动类品牌中，广受消费者喜爱的有 儿童玩具店品牌：如芭比娃娃； 儿童乐园品牌：如汤姆熊。n 改进方向：改进方向： 增加高档品牌、增加特色性的品牌； 增加不同种类的产品； 增加娱乐场所及活动。n 具体改进建议：具体改进建议： 儿童玩具店： 增加国际知名品牌，如乐高玩具、孩之宝、Tomy等。亲子互动上中

54、品牌组合的评价亲子互动上中品牌组合的评价地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者选择图：消费者选择亲朋聚会亲朋聚会场所考虑的因素场所考虑的因素图：不同购物广场的表现图：不同购物广场的表现主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位购物广场在购物广场在亲朋聚会亲朋聚会上的表现上的表现“品牌档次”和“品类丰富性”是客群选择亲朋聚会时重点考虑因素。对比五角场万达广场和两个可比项目来看，客群认为

55、万达广场在不同属性的表现均好于两个可比项目，但在“品牌质量”上大宁国际的表现相对抢眼，说明大宁的餐饮运营较好。地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者理解的万达图：消费者理解的万达亲朋聚会亲朋聚会的关注度与满意度的关注度与满意度KTV酒吧/咖啡厅/茶座冰点/甜品/水吧西式快餐中式-快餐/美食广场中档茶餐厅或特色餐中档西餐中档中餐-5%5%15%25%35%0%10%20%30%40%50%6

56、0%关注度满意度主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位亲朋聚会上品类组合的评价亲朋聚会上品类组合的评价“中档次的中餐厅”是万达客群在亲朋聚会时较为关注，同时目前也较为满意的品类。而“KTV”，“酒吧/茶座”和“中式快餐”等品类目前表现不佳，需要进行适当的提升。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位改进建议：改进建议：增加中档品牌增加

57、特色品牌增加不同种类的产品、增加品牌数量/增大可选范围对同类产品进行组合销售、提升餐饮服务档次n 在亲朋聚会时，消费者更关注中档中餐，也相对希望继续引进中高档餐饮品牌；n 消费者对特色性的餐饮也有一定的追求，希望能够增加有特色的品牌，有更多选择。n 针对目前的中档餐饮多但不精的情况，以及未来发展定位的需求，可以引进一些中档而且有特色的品牌如麻辣香锅等。品类喜欢的品牌提及人数品牌提及占比中档中餐品牌干锅居2523.6%小杨生煎2321.7%豆捞坊1716.0%云南美食城1211.3%小绍兴1211.3%望湘园1211.3%阿一天下109.4%西厢记98.5%中档西餐品牌洋葱餐厅87.5%中档茶餐

58、厅或特色餐一茶一座1514.2%新旺茶餐厅1211.3%釜山料理109.4%广州蕉叶98.5%味千拉面98.5%西式快餐品牌必胜客3230.2%萨莉亚意式餐厅1110.4%冰点，甜品，水吧品牌DQ1211.3%酒吧，咖啡厅，茶座品牌避风塘1211.3%KTV品牌大歌星1312.3%亲朋聚会上中品牌组合的评价亲朋聚会上中品牌组合的评价 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者选择图：消

59、费者选择商务交际商务交际场所考虑的因素场所考虑的因素图：不同购物广场的表现图：不同购物广场的表现主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位购物广场在购物广场在商务交际商务交际上的表现上的表现“品牌档次” 是客群选择商务交际时重点考虑的因素。对比五角场万达广场和两个可比项目来看，除了在“品牌的特色和新鲜度”和“品牌质量”上稍差于可比项目外，客群认为万达广场在不同属性的表现均好于两个可比项目。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话总机) 85911329(直线) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房

60、地产营销策划大全，QQ：1053527879图：消费者理解的万达图：消费者理解的万达商务交际商务交际的关注度与满意度的关注度与满意度KTV会所/俱乐部高档茶餐厅或特色餐厅高档西餐高档中餐酒吧/咖啡厅/茶座-5%0%5%10%0%5%10%15%20%25%关注度满意度主题定位主题定位客群定位客群定位经营定位经营定位商务交际上品类组合的评价商务交际上品类组合的评价由于星巴克等咖啡厅的入驻，“咖啡厅/茶座”是万达客群在商务交际时较为关注，同时目前也较为满意的品类。但“高档餐厅”，“高档餐厅”，以及“会所/俱乐部”均需提升。 房市金碟地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-859