中国购物中心发展报告

1、中国购物中心发展报告:初显商业地产主体地位 关于中国购物中心发展的主要特点和主要趋势 -2008-2009中国购物中心发展报告全国总论摘要 发布单位：中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会 关于研究目标和研究方法：2008-2009中国购物中心发展报告着力研究和揭示中国购物中心产业的发展变化，并通过发展曲线发现未来行业动向和项目趋势。报告将以购物中心的产业贡献，即购物中心对促进经济增长的贡献、购物中心对推动社会进步和相关行业发展的贡献、购物中心对完善城市功能的贡献、购物中心对改善生活方式的贡献“四大贡献体系”作为基础，深度分析购物中心与经济发展、社会进步、城市功能、投资取向、消费趋

2、势、及商业品牌之间的双向联系；并力求通过行业成长特点的研究，对购物中心发展规模、开发类型、区域分布、投资价值、竞争压力、品牌关系等多种事关购物中心发展的核心要素进行行业性、系统性和区域性的深度阐释，以帮助相关企业更加准确地了解购物中心产业的发展全局，帮助投资人和开发商科学地制定市场进入战略，引导各类商业品牌高效地进行物业选择和渠道评估。 关于中购联中国购物中心发展指数（SCDI，Shopping Center Development Index） SCDI是中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会编制的用以衡量城市购物中心发展程度的一个综合评价体系，SCDI在反映不同城市购物中心发展

3、程度的同时，也体现市场进入的竞争环境。购物中心发展指数（SCDI）的基本原则是： SCDI是一个综合指数，而不是单一独立性指标，用以反映购物中心发展程度；其中既包括经济指标，也包括购物中心项目指标，以保持指数的若干关联关系；SCDI未来还将引入更多指标进行深度优化。 购物中心发展指数（SCDI）由多个指标构成，包括购物中心的开业数量、商业建筑面积指数、投资额指数、车位指数、人均GDP指数、社会消费品零售总额指数、消费指数、城市化指数、经营评价指数等一系列指标或者指标系统。 关于“中国购物中心”的界定 2008-2009中国购物中心发展报告所指“中国购物中心”采取分层多阶段连续抽样的方法，以全国

4、41个主要城市为研究主体，以列入中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会数据库的各种类型和各种形态的购物中心或商业房地产项目为样本。 关于CBA变动乘数 商业建筑面积变动乘数年累计商业建筑面积变动百分比/年GDP变动的百分比，Mall China定义其为CBA（Commercial Building Area）变动乘数。在GDP实现单位增长的情况下，变动乘数越大，购物中心年累计商业建筑面积增幅越大，在其它因素既定的情况下，GDP单位增长对年累计商业建筑面积的拉动作用越强。 关于CBA边际零售额 CBA边际零售额年社会消费品零售总额变动的百分比/年累计商业建筑面积变动百分比，Mall

5、China定义其为商业建筑面积边际零售额（CBA Marginal Retail Sales），简称边际零售额。在累计商业建筑面积保持单位增长的情况下，边际零售额越大，说明购物中心累计商业建筑面积单位增长对社会消费品零售总额的贡献越大。 2008-2009中国购物中心发展报告全国总论摘要 1、 购物中心面积将保持增长，但是增长幅度可能出现降低趋势。 针对GDP与购物中心年累计商业建筑面积存在的基本关系，中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会研发了单位GDP变动下的购物中心年累计商业建筑面积的变动乘数。 2002年-2008年，变动乘数基本呈现出递减的状态，意味在GDP保持单位增长的状态下，

6、年累计商业建筑面积增幅将趋于减小，即增速放缓。基于未来我国GDP增长可能成为一种常态，GDP增长对购物中心开发的拉动作用总体逐年减弱，购物中心累计商业建筑面积的增幅可能出现降低趋势，虽然累计总量仍可能保持一定增长。报告建议，购物中心开发商可将更多注意力转向关注购物中心区域环境和市场容量研究，着眼于消费需求、消费能力的分析，不必过分局限于GDP的变化。 2、中国购物中心对社会消费的影响逐渐增大，具备满足消费服务需求的作用，但是扩大消费的功能还有待增强；购物中心投资对于GDP的影响日益增强。 购物中心面积对增进社会消费品零售总额的表现非常关键，直接决定着行业总体的发展水平，因此购物中心面积的边际零

7、售额值得我们特别关注。针对社会消费品零售总额与购物中心年累计商业建筑面积存在的基本关系，中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会研发了基于购物中心累计商业建筑面积单位增幅下的社会消费品零售额的增幅变动情况，简称边际零售额。 边际零售额变化的整体趋势呈现稳定增长趋势。2008年中国购物中心对社会消费品零售总额的贡献达到历年最大值。本报告认为，在20年发展过程中，中国购物中心对社会消费品零售总额的贡献越来越大，由此表明购物中心明显显示出在促进消费增长中的作用，但在激发消费潜能和扩大消费方面的作用还有待加强。购物中心应该积极挖掘新的消费热点，引进更受消费者欢迎的业种和品牌，特别是要强化服务性消费，

8、以提高影响力和竞争力。 从历年购物中心投资额占GDP的比重看，2002年我国购物中心投资额占GDP的比重为0.43%，随后几年总体呈现持续增长，到2007年，购物中心投资额占GDP的比重达到0.60%，5年时间增长了39.5%，可见购物中心投资对于GDP的影响正在日益增强。 3、购物中心在商业房地产中的主体地位初步形成，但是还存在一定程度的开发冲动。 中国购物中心年投资额在商业营业用房投资额中的比重呈现为“起伏性”和“阶段性”相结合的特点，比重区间为43.1%-53.5%，显示出购物中心在商业营业用房中的主体地位已经初步形成，同时也在一定程度上反映出购物中心开发商有可能对购物中心的投资目标并未

9、达成完全一致，中国购物中心还存在一定程度的偶然性和随机性的开发冲动。 4、城镇化是购物中心开发的重要动力源之一，购物中心开发有助于提高城镇化发展水平；当中国的城镇化发展到新的阶段后，购物中心数量的增加将更为明显。 2008年中国城市化率主要集中在45%-60%左右。在城镇化加速发展进程中，购物中心所发挥的作用愈加明显，城镇化将为中国购物中心未来的发展提供巨大空间。中国城镇化进程的长期性，决定了购物中心在未来二三十年时间将依然具有很好的成长性。 5、中国居民的生活方式发生明显变化，购物中心发展需要与生活方式的转变趋势相适应。在恩格尔系数逐步走低的背景下，中国开业购物中心所占比例仍有可能继续保持上

10、升。 我国城镇和农村居民家庭恩格尔系数由1978年的57.5%和67.7%分别下降到2008年的37.9%和43.7%。从截止到2007年的时间节点看，历年购物中心开业比例与恩格尔系数之间大体存在着负相关的关系（见图1-17和1-18），即随着恩格尔系数的逐步降低，购物中心开业比例显现出上升趋势。由于恩格尔系数总体表现为长期下降的趋势，因此随着未来恩格尔系数的进一步降低，中国购物中心的开业比例也将有可能进一步提高。 6、中国购物中心开业数量与城镇居民人均可支配收入总体保持对应关系。 中国购物中心开业数量与城镇居民可支配收入总体保持对应关系，即随着人均可支配收入的增长，购物中心的开业数量也有相应

11、的增长，二者之间的线性关系较为明显。从2000年到2007年的发展情况看，基本上维持着这样一种发展格局。购物中心发展与消费能力和收入水平具有直接的关系，这是购物中心开发中需要着重考虑的一个基本要素。 7、购物中心发展对各个业种、业态的综合影响日益加深，购物中心在为零售商开店和零售业态拓展提供新的物业和空间的同时，也将有力地改变连锁企业的经营渠道，甚至可能成为更多商业品牌赖以生存和扩大规模的主力渠道。 中国购物中心自1990年以来，经过了20年时间的发展与探索，在零售业的综合影响日益扩大，购物中心为更多商业品牌开店和拓展提供了新的物业和空间。 随着购物中心所具有的多业种、多业态、多品牌集合能力的

12、明显提高，对商业品牌综合作用力的逐步加强，购物中心将在一定程度上改变连锁企业的经营渠道，进而影响到连锁企业在同业中的地位，影响到同业企业的竞争格局，甚至有可能形成优劣转换。一些与购物中心形成紧密联盟关系的商业品牌将伴随着购物中心的发展壮大，获得更多快速发展的机会。 在本报告的购物中心样本中，主力店主要以超市、百货、电器专业店、影院和家居建材专业店为主，各自所占比例如图1-23所示。主力店分布中以超市所占比例为最高，达到30.17%，表明选择超市作为主力店的购物中心占比接近三分之一，因此中国更多的购物中心具有典型的社区服务和区域性服务的特点。 受到购物中心深入区域发展以及开始关注社区和区域定位的

13、影响，百货店也同步加紧进入到社区购物中心布局自身网点，为未来形成战略性竞争优势加快布局。 对购物中心而言，电器专业店的面积相对较为适中，与购物中心的合作具有一定优势。电器专业店要与购物中心形成更为紧密的伙伴关系，需要根据购物中心的发展实际和购物中心定位的特点，逐步调整和深化内部结构、卖场面积和发展模式，逐渐形成更为精细和多元化的品牌定位。 电影院在购物中心充当主力店的比例为8.37%，比我们预期的比例要低。借助影院独特的功能定位和社会文化发展的推动，电影院成为与购物中心合作的典范业种，并且形成了相对稳定的发展模式。目前几乎全部影院都在努力寻求与购物中心合作的机会点，电影院正在与其它配套性的商业

14、服务性品牌达成特定组合模型，并且已经成为最受购物中心欢迎的主力店业种之一。 排在第五位的是家居建材专业店，所占比例为5.27%，结合具体购物中心样本分析后，本报告认为，家居建材专业店由于体量较大，与购物中心合作的空间相对受到一些限制，所以独立开店和进入购物中心两种形式依然是其拓展店铺的主要方式。 8、不同城市购物中心的主力店配置具有一定的城市偏好。 我们还对各个城市的不同业态和业种在购物中心主力店中的占比情况进行了比较。超市依然成为各个城市购物中心主力店的重点大户，在不同城市占比的范围非常广泛，最高的城市超市主力店的比例可以达到70-80%；百货店也是各个城市重要的主力店业态，最高比例达到50

15、-60%；相比之下，家居建材的范围相对较小，最大占比约在20-30%；而娱乐休闲、电器卖场、电影院的最高占比均在30-40%左右。由此可见，不同城市购物中心主力店都有一定的城市偏好和相对强化的业态和业种，这种特征能在一定程度上体现出一个城市购物中心的主要特点乃至消费特点。 9、中国购物中心有可能比其它同样处于引入期的零售业态更先进入成长期。 与产品具有生命周期相同，零售业各种业态也具有从诞生到退出的市场周期，这个周期划分为四个阶段：引入期、成长期、成熟期和衰退期，各种业态的发展进程各不相同（见图1-27）我们所关注的购物中心（shopping center）目前正处于引入期，这一时期的主要特征

16、是消费群范围较小，消费者对新型业态了解不多，但仍然能够拥有一定的消费群。在此阶段，市场拥有此种零售业态的数量较少，但进入此种商业业态的成本高，费用大，商品销售的价格也偏高，销售量有限，这种时期的零售业态通常获利较少甚至不能获利。 除了购物中心外，品类杀手也处于引入期。与大型购物中心相比，网上购物（internet shopping）和居家购物（home shopping）随着网络时代的到来而率先进入成长期。另外，折扣店也正处于成长阶段。这一时期的特征是零售模式取得成功，消费需求处于增长阶段，消费群体不断扩大并且零售额迅速上升，进入市场成本也大幅度下降，利润得到快速增长。以我国目前的购物中心发展

17、速度和规模以及与其它零售业业态现状对比后，我们认为，中国购物中心有可能比其他零售业态更先进入成长期。 报告认为，中国购物中心不比美国，所谓美国购物中心开始衰退的说法尚难以动摇中国购物中心的发展进程，中国购物中心将至少在成熟期到来之前，仍然具有极强的生命力。因为中国的购物中心刚刚逐渐成为区域生活的主导者和领导者，而区域生活恰恰能够很好地满足数量庞大的区域消费；并且越来越多的业种、业态、商业品牌开始关注购物中心的渠道地位，未来将有更多种类和品牌成为购物中心的租户来源，从而推动购物中心实现更大发展。 10、依照体量和规模，中国购物中心已经形成“五个集团”的发展格局，并且各集团之间的差距极为明显，反映

18、出中国购物中心在不同区域的发展状况很不均衡。 到2008年年底，中国购物中心累计商业建筑面积达到11513.7万平方米，从区域分布看，华东地区成为中国购物中心面积总量最大的区域，其开发总量为3285.9万平方米，占全国购物中心总面积的28.5%（见图1-31），其拥有总量大大超过了其它区域；华北和华南地区开发量均超过1900万平方米，分别位居第2、3位。其中位居第二位的华北地区，开发量为2388.9万平方米，所占比重为20.7%，与华东地区相比有一定差距。从区域分布结构看，第一集团为华东、第二集团为华北和华南、第三集团为东北和西南、第四集团为华中，西北地区为第五集团，中国购物中心在区域发展上的

19、落差极为明显。 长三角区域购物中心发展实力雄厚，珠三角地区虽然起步早，但是目前的发展势头已经有所减缓；从未来发展看，随着中国对区域化城市群发展战略的逐步重视，环渤海区域有望成为购物中心新的增长点；而振兴东北相关政策的逐步推进和落实，也将给整个东北地区带来新的飞跃。有关区域面积总量和比重如图1-30和图1-31所示。 11、中国购物中心开业量在城市分布结构上趋于分散，购物中心业已形成广泛的城市覆盖率。 到2008年年底，中国开业购物中心总体数量达到1936家，各城市分布比例开始呈现出发散性特征，城市覆盖面较为广泛，已从过去的沿海发达城市、一线城市向二三线城市、中心城市、中西部城市扩展，购物中心已

20、经形成了更大范围的全国性影响，更多城市的购物中心具备了基础性地位。 具体来看，所占比例超过的10%的城市有1个，5%-10%有2个，3%-5%的城市有5个， 2%-3%的城市有9个。中国购物中心所表现出来的区域结构分布发散的状况，对全国购物中心的良性发展具有积极的影响。随着更多购物中心在内地发展，各个城市所占比例将有可能进一步分散。 12、城市间 比较，购物中心数量反差明显，中西部购物中心严重不足；强调购物中心生活化和区域化的定位，有助于扭转中国中、西部购物中心的落后局面。 虽然中国购物中心整体上开始呈现发散性特征，但是四大直辖市以及广州、深圳的合计比例依然较高，该比例为39.6%。依此来判断

21、，中国购物中心依然存在一定程度的区域集中性，城市间相比所形成的反差较为明显。 从具体的城市表现上看，上海购物中心开业量占全国的比例继续保持第一位，所占比例为11.4%，反映出上海购物中心在中国购物中心产业的重要地位还难以动摇。在中购联中国购物中心发展指数统计中，上海为32.08，列第一位，表明上海购物中心发展处于领先地位。 北京购物中心开业数量占全国的比例为9.8%，仅低于上海，位列第二位，其中购联中国购物中心发展指数为30.31。目前北京购物中心发展势头强劲，预计未来一到两年，北京将可能进一步缩小与上海购物中心的差距（见图1-33）。 13、类百货、综合体和Shopping Center三种

22、形态成为中国购物中心的主力形态类百货形态购物中心所占比重为38.0%，居于主导地位，表明各零售业态均比较注重引入购物中心的相关元素，零售企业的创新意愿较为强烈，注重多元化消费需求的提供和满足，以形成购物中心化的商业品质。 Shopping Center形态所占比重为27.3%，与综合体形态的比重26.3%相比，高出一个百分点，表明商业房地产商对Shopping Center和综合体两种形态的开发力度相对均衡，全行业呈现出强化商业与强化地产的“双轨化”的开发路线。 商业街区形态的购物中心所占比重不高，约为8.4%，表明开放式的商业街区形态，从行业总体上看还并不十分普遍。 综上所述，中国购物中心从形态上基本处于三分天下的状态，类百货、综合体和Shopping Center三种形态的发展处于相对均衡的地位。 14、中国购物中心的主体类型为社区型购物中心，超区域型购物中心将可能逐渐退居到数量最少之地位。 中国购物中心曾经一度存在盲目追求超大体