房地产报建费用栏

1、可编辑范本土地证之前1土地登记费1.6 元/平方米国土资源局区、市两级收费，由发证一级来收费2土地出让金按土地等级分类国土资源局3土地效益金评估，1x土地出让金勘测院4购图费首幅 648 元，复晒 80 元勘测院5勘察仗量费定线：按红线长度 1.2 元/M , 测点费：326 元/点，管线定线：1.4 1.6 元 /M勘测院、规划院a6控详设计7000 元/公顷规划院7拆迁管理费12 20 元/ 平方米拆迁办8土地使用费1 元/平方米国土资源局9契税（土地腾迁费、土地出让金、土 地效益金）市财政局10耕地占补平衡费10 元/ 平方米国土资源局用地总量不变的原则，征 用耕地，应在其他地方开 垦相

2、应耕地，所用的费用11新增建设用地有偿使用费40 元/ 平方米国土资源局12新采田基金2 万兀/ 亩国土资源局城市人口在 100 万以上 的城市每征一亩采田缴纳金额为 700010000 元人民币13征地不可预见费征地总费用*2%国土资源局14土地管理费征地总费用*2%国土资源局可编辑范本建设工程规划许可证之前15规划服务费0 . 2%*工程造价规划局16价调基金住宅 3 元/平方米、公建 5 元/平方米建委收费办盈利行业弥补亏损行业的政府行为17市政配套费住宅 180 元/平方米、公建140 元/ 平方米建委收费办18住宅水增容费10 元/ 平方米建委收费办19综合管网设计费1 . 6 元/

3、平方米*建筑面积规划院I-” 和“ Li 1 卫.li-g 0 U T一 ma20人防工程质检费7 . 5 元/平方米人防面积（含 设计费、审图费）市人防办公室21人员掩体设计费总投资10万元三类工程按设计 概算的2.5%，二类工程按三类 工程项目收费率的 1.3 系数，一 类工程按三类工程项目收费率的1.2 系数部队专业设计院22供电设计费5%*工程造价电力设计院23排水设计费4 . 5%*工程造价排水设计院24给水设计费4 . 5%*工程造价自来水设计院25煤气设计费5%*工程造价煤气设计院26采暖设计费4 . 5%*工程造价热力设计院27公建防疫审图费造价的 3 %o市防疫站28电话穿线

4、费10 元/平方米*建筑面积电信局可编辑范本29文物勘探费文化局施工许可证之前30规划定位放线费2300 元/ 栋勘测院31施工图审查费1 元/平方米市建委32临时施工用水15 元/平方米*建筑面积区自来水公司33招标管理费总造成价的 0.7%o（施工单位付0.3 %）建工局34市场服务费中标价的 1 %建工局35合同鉴定费中标价的 0.05%o（施工单位付0.05 %）工商局36质量监督费总造价的 2 %区质检站37劳保统筹费造价的 3.8%建工局38工程保险费造价的 3 %市保险公司39标志牌420 元/ 栋区建工局40印花税0.3 %工商局41煤气集资费1600 元/ 户煤气公司综合验收

5、之前42固体垃圾排放费3 元/立米（按实际发生）市固体垃圾排放所43环保噪声排放费6400 元/月*3 月*栋数区环保局44环保测评1 . 365 元/平方米占地费用沈阳市环境科学可编辑范本费研究所45垃圾托管费3 元/平方米*建筑面积区环卫局46配套工程质里委托费配套造价的 1.5 %。市质量监督站47公建水增容费数；泳池；DN50 , 71 立米*2000 元/ 立米+5 立米*500元/立米区节水办48地名门牌制作费15 元/ 单元，5 元/ 户，400元/ 栋*2区地名办49水质化验费水池水质：1000 元/100 立米，每增加 100 立米，增加 200 元；每栋楼每个接口 260

6、元市防疫站50市政监督费造园工程造价* 1.5 %o （道路 绿化给/排水）市政质量监督站51市政监理造园工程造价*2.5%市政监理公司52其他费用绿化交通市政 市容限咼挂旗路牌相关部门销售许可之前53非住宅商品房交易手续费单价*面积*2.5 %市房产局54住宅商品房交易手续费3 元/平方米市房地产交易中心销售许可之后55产权面积的测绘费0.61 元/ 平方米各种税金56营业税销售合同的 5%交纳市地税局57城市维护建设税按营业税的 7%交纳市地税局可编辑范本58教育费附加（含地 方教育费附加）按营业税的 4%交纳市地税局59所得税按应纳税所得额的 33%交纳市国税局60土地增值税按增值额与扣

7、除项目金额的比率交纳市地税局61房产税公司自用或出租房屋时需要交纳此税市地税局62契税主要是客户购房后需要交纳的市财政局63印花税按合同金额乘以适用税率交纳市地税局64城镇土地使用税按土地级别乘以适用金额交纳市地税局65回迁房屋维修基金80 104 元/平方米市房产局66断水、电、气通讯有线电视等相关部门文字说明：一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资金、树 木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖 场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、 自行安 置的补助费、私房征购费等。2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款3、出让金

8、 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收 取的两部分。可编辑范本4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的 供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按 开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后， 按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。1场地平整2勘察设计3临时设施4桩基工程5土建安装6管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。7利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费 用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、 差旅费、职工教育费

9、、固定资产使用费、 检验试验费、劳保技安费等。8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费可编辑范本10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备 购置费用。主要包括：1人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑 安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。2材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它 材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。3机械使用费 工程施工过程

10、中使用的机械动力设备发生的费 用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。4施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的 各种费用。 主要包括：-工作人员工资-工资附加费-办公费-差旅 费-检验试验费。可编辑范本5设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。-供热及换热站-供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用-电梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建1中小学校、幼儿园2健身设施或用房3医院4派出所5环境卫生用房6物业管理用房（保安监控室）7居委会8商店9停车场（洗车场）10其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费1道路 停车场 地面硬化 围墙单指工程施工费用）

11、可编辑范本2排水、排污管道3供水管道、二次加压4监控系统5供电线路、路灯6宽带及机房7有线电视8通讯线路9供热管道及换热站10园林、绿化三、基础工程费（主体工程基础费用）四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费可编辑范本5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费2、监理费3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费可编辑范本10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、

12、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工可编辑范本5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金可编辑范本八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计 息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费国家和地方政

13、府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得 税、印花税等。十二、总投资额十三、利润额房地产开发成本如何确定对于房地产开发公司来说， 根据企业所得税暂行条例 第六条、 第七条、企业所得税暂行条例实施细则第八条、 企业所得税税 前扣除办法（国税发200084号）第四条、第六条、第八条、第 九条，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 （国税发200383号）第五条第一款、第二款和第三款的规定，房 地产开发企业在进行成本和费用扣除时， 必须按规定区分期间费用和 成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。 期间费用和开发产品可编辑范本销 售成本可以按规定在当期直接扣除。 同时， 房地产开发

14、企业还必须将 开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。 直接成本可根 据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。 间接成本能分清负担成 本对象的， 直接计入有关成本对象中； 因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的， 则应根据配比的原则按各项目占地面 积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定 呢？根据国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通 知（国税发200383号）第五条第四款第（一）项的规定，房地 产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本， 是指已实现销 售的开发产品的成本， 按当期已实现销售

15、的可售面积和可售面积单位 工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本=成本对象总成本宁总 可售面积；销售成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成 本。所以，还请你自己按照这样的账务处理和成本核算方法来确定你 们的销售成本计算是否正确。至于广告费列支的问题，根据企业所得税税前扣除办法 （国税发200084号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生 的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售 （营业）收入2 以内据实扣除。 但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了关 于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知（国税发200189号），根据该通知第一条的规定：自2001年1月1日

16、起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业， 每一纳税可编辑范本年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。 因此，你们公司作为房地产开发企业，2003年度可以在税前扣除广 告费支出的最高限额应该是1607.12万元，而你们实际列支的广告费 是1460万元，并没有超过国家规定的限额。所以，你市地税局稽查 局调整你们该部分的应纳税所得额是错误的。对于你们公司上交给政府部门的土地闲置费和整体报废的 梨园工程损失问题， 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税 问题的通知（国税发200383号）第五条第四款第（五

17、）项和第 （六）项是这样分别规定的： 房地产开发企业以出让方式取得土地使 用权进行房地产开发的， 因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳 的土地闲置费， 应计入成本对象的施工成本； 成本对象在建造过程中 如发生单项或单位工程报废或毁损， 减去残料价值和过失人或保险公 司赔偿后的净损失， 计入继续施工的工程成本； 如成本对象整体报废 或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。 由于不知 道你们所要缴纳的土地闲置费的那块土地在2003年年底前是否已经 开发并将开发的房产销售完毕，如果已经开发并将开发的房产销售完 毕，则完全可以在2003年度将该部分土地闲置费在税前扣除；如果 尚未开发完毕

18、或者未销售完毕， 则需根据销售情况划分销售成本和应 该保留的开发产品建造成本。 至于整体报废的梨园工程损失， 则完全 应该在2003年度税前扣除。至于你在信中提及的关于你市地税局稽查局对你公司的土 地征用及拆迁补偿费、 借款利息支出等问题所核增的应纳税所得额问 题，你只要按照下列方法对成本对象进行归集和分配， 并按规定在税 前进行扣除即可：1.属于成本对象完工前实际发生的， 直接摊入相应 的成本对象；2.属于成本对象完工后实际发可编辑范本生的， 首先应按规定在已 完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊， 再将应由已完工成本 对象负担的部分， 在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积 之间

19、进行分摊。其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予 在当期扣除。 而对于借款利息及其他费用支出的税前扣除问题， 如属 于成本对象完工前发生的， 应按其实际发生的费用配比计入成本对象 中；如属于成本对象完工后发生的， 应作为财务费用直接在税前扣除 即可。房价包含哪些费用大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。 房产在使用中， 房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在， 不 可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成，一是地价成本，包括 土地 出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区 的拆迁 周转费用等；二是

20、建筑安装费用，如设计、招标、监理、材 料施工等； 广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费）， 甚至大市政 费、四源费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开 发商经营费用， 包括办公管理费、销售经营费及融资利息等；四是 开发商经营利润。构成商品房价格的四部分中，它们的比例情况如何呢？下面举北 京市某房地产开发公司一组成本价格表。该公司的项目占地6300平方米， 总建筑面积3300平方米的 普通住 宅。成本费用包括：1、土地出让金3418万元；2、征地拆迁 补偿金4919万元；3、前期工程费360万元；4、小区配套费450万 元；5、大市 政费1380可编辑范本万元；6、四源费243万元；

21、7、用电权和电 贴219万元；8、建 筑安装工程费3300万元；9、管理费82万元；10、两税一费589万元；11、投资方向调节税748万元（内销商品 房）。如此计算，该项目总造价为15703万元，每平方米住宅建设 成本为47585万元，而建安费仅为1000元平方米，占21，其 他各项费用 占房价成本的45（未计算开发商的开发利润）。商品房价格，根据不同的地区、城市也有着明显的差别：根 据建 设部有关方面归纳比较，按商品房住宅价格高低将城市分为四 类，进 而再将同一类城市的楼市价格分为三档。一类城市：是目前我国政治、经济、文化的中心，或处于经 济改 革开放前沿，对外经济贸易占有极重要的地位，如

22、：北京、上 海、广 州、深圳，低价位为1500元2500元平方米；中价 位为每平方 米4000元以上；高价位为8000元10000元平 方米。二类城市：是历史和现在都处于所在地区的中心城市地位， 如省 会或经济发达、对外贸易的重要港口城市，如：天津、杭州、 重庆、 大连、武汉、青岛等。低价位为1200元2000元平 方米；中价 位为每平方米3000元以上；高价位为60008000元平方米。三类城市：多是省会城市，经济发达，也有个别新崛起的小 城市， 如：成都、兰州、长沙等，低价位为800元1800元 平方米；中 价位为每平方米2500元以上；高价位为5000元 7000元平方米。可编辑范本四类

23、城市： 是中小城市及发展较快的城镇， 低价位为8001200元平方米；中价位为每平方米3000元以下。对于未来房价的走势， 专家们普遍认为， 房价一般应是随着经济 增长点和城市化的进程而逐渐上升。 可以预测， 减少有关税费会适当 减缓房价上涨的幅度，但不会在全国范围内改变房价上扬的趋势。1、 市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初 步分析判断。 该判断可以称之为初判断： 不进行针对项目微观角度的分 析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商 业房地产项目的可行性。 和对该项目的定位有个宏观的思考。 因为商业 房地产的形式种类比较多， 而且各种

24、商业房地产形式都存在市场成熟性 的问题： 如果某个地区的社会生产力水平比较低， 人们的收入水平不高 的话，投资商再有实力， 也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项 目。2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实 际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发， 只有某个地方具 备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和 周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。 一个住宅社区， 一 幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内， 但商业房地产则不同，所 要解决的客流会随着经营状可编辑范本态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当 一个商业房地产项

25、目的客流发生倍增的时候， 项目所在位置能否适应就 成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以 组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进 行选址。3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市 场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商 圈覆盖人口的情况， 可能的客户流量， 客户流产生的项目营业额及项目 的可发展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达 74000 平方米， 二期可出租面积达 43000 平方米， 一期 1998 年投入运营后， 生意兴隆， 但二期 2000 年

26、开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因 为商品组合不同的原因， 但一、 二期商品组合调整后二期依然经营状况 不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳 的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在 2000 年尚不足以支撑 面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判 断不够准确。 该项工作属于微观判断， 很多咨询机构分析时使用的方法 是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发 生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该 项目可能的零售额， 再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即 可以得出该项目地可发展

27、商业房地产项目的规模。 不可编辑范本同的咨询机构在进 行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同， 分析结果可能有很大 的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政 府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为 主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势， 依 靠其大量调查信息， 建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判 断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构 的融合。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后， 需要依据项目特 定位置、市场潜力、商圈分析等

28、资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。4、项目土地取得及政府许可完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目 土地取得及政府许可的问题。 土地取得指投资商按照与政府土地主管部 门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用 权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到 政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。项目土地取得有两大标准：1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足 该项目本身功能的需要，得够用。可编辑范本2）

29、、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。 尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。5、项目定位细化彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式， 特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要 因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修 改定位，定位的准确程度取决于市场。 通常第四与第五步同时实施， 在 取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。6、项目规划设计项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。 其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将 决定商业房地产项目的

30、外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空 间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上 进行纯建筑工程角度的深化、 细化。 一般开发商都委托外国的设计机构 进行方案设计阶段的设计， 委托国内设计单位进行初步设计及施工图的 设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要 与国外设计机构明确方案设计的深度， 否则方案设计的深度达不到应有 的要求， 国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽 管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。可编辑范本7、设计方案的市场化指投资商必须将建筑师的概念设计方案提

31、供给商业房地产市场专 家或商业策划公司， 由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基 于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念， 具有市场准确度。 这 正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。 原因在于商业房地 产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商 业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设 计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选 择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑 师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间， 而且不

32、同建 筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。 我们关注建筑师的美学空 间概念本身并没有错误， 但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市 场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。例：第五大街商业街坊。商业房地产项目经过建筑师和市场专家或 咨询公司的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确定。8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就 以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和 投资回报的关系是否合理； 判断项目投资规模和企业自身资金、 资源背 景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、 资源和其对股

33、权的期望之 间是否合理可行等。 如果上可编辑范本述判断的结果存在问题，那么需要回到设计 阶段进行相关调整， 并再循环进行市场调整方案及财务融资方案， 验证 确定最终可行方案。9、项目方案的政府许可指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性 研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消 防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告， 向供电部门提交2）消防审批可编辑范本项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以 及向其他主管部门提交别的文件， 并得到上述部门认可批准的过程。项 目方案的政府许可过程， 常规来讲需要至少近半年的时间， 需要认真

34、对 待。在上述政府许可的各项内容中， 可行性批复、 规划审批、 交通审批、 消防审批及市政审批是比较核心的部分， 影响到项目的最终规划， 项目 的交通条件保证， 项目的方案能否满足消防规范， 以及项目是否有足够 的电力、 其它市政配套条件。 上述任何审批发生较大的变化都会影响项 目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。1）交通审批交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交 通进行审批。 通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研 究，对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的 组织进行方案设定及分析研究其可行性。 交通条件及

35、交通组织对于其成 功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目的障碍， 也可以成为项目 成功的瓶颈。 对于商业房地产项目来讲， 良好的外部交通环境会有效引 导客流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户的数量； 良好的内 部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目的内部交通循环。指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范 进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以予以批准 的过程。 如果消防部门最终否定了该项目的消防设计， 那么将意味着前 面所作的工作很10、项目招投标可编辑范本大程度上需要返工，这将造成极大的浪费。一般来说， 项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突

36、似乎是必然 的事情， 毕竟国内的消防规范很保守， 而作为当今商业业态最复杂形式 的商业房地产项目， 不突破中国的消防规范的话， 几乎不可能真正按照 其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的平衡点。3）规划审批指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计，以 项目的规划使用条件为基础， 结合诸如交通审批、 消防审批等专项审批 的结果对项目的规划方案进行批准的过程。 规划审批的结果将是商业房 地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。 规划审批一 旦定案，商业房地产的方案就基本确定， 原则上不再修改， 而且也最好 不要再修改， 否则浪费太大。规划审批的过程对于开发商极

37、为关键：如 果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况， 对投资商来说将面临 很多需要返工、损失利益的问题。 要想保证规划审批能按照计定目标实 现，必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府的公共关系工作 等。13、融资方案可编辑范本指开发商完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目 土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单 位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等， 以便做好项目施工准备的 过程。11、项目的财务核算指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机 构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性 分析等进行专业化分析。

38、这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策 依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可 发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。 对于小型商业房地产 项目，该项工作需要，但不需要做的很细。尤其采取销售模式的商业房 地产项目，财务核算的工作很简化很多。12、资金需求方案指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求 量及资金流量的工作。 该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流 进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的 资金需求方案指开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项 目资金需求方案为参照对象， 制定的资金供给计划。在

39、此强调以投资商 的自有资金状况、 企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金 融工具的基础都只能是企业自身资源， 否则除非非市场因素存在， 企业 是不可能有效得到金可编辑范本融支持的。 有些国内商业房地产投资商不懂得金融 投资依附于企业资源的特点， 所以在项目运做时低估自身资源的重要 性， 过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从 而导致融资方案不可行。 项目的财务核算、资金需求方案及融资方案对 于开发商准确判断项目的可操作性至关重要。 以上测算及相关方案的准 确度会直接影响投资商决策的准确度。14、项目融资除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商

40、一旦完成对项目设计方案、 财务融资方案的决策，就可以推进项 目运做过程中最重要的工作， 即项目融资工作。项目融资包括项目开发 阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。 主要形式有 股权融资和债权融资。开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项 目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决 策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。 如果开发商过高估计其在 该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资 工作的进程。 完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编 写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。在完成项目商业计划书的编写工作以后， 开始该项目的融资操作工 作。融资操作的形式主要有两种：1）、委托专业融资服务机构进行融资；2）、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之