地产项目均好中加速开发周期优化ppt

1、 Acceleration with Quality 一一 【策略】【策略】 优化业务流程优化业务流程Process Restructuring 提高决策效率提高决策效率Efficiency Improvement 二二 【评估】【评估】 收益及风险收益及风险Income and Risk 三三 【实施】【实施】 综合解决方案综合解决方案Comprehensive Solution地产项目地产项目均好中加速开发周期优化均好中加速开发周期优化.ppt.ppt Acceleration with Quality编制时间：编制时间：* * *年年* * * *月月一一 【策略】【策略】 应对应对均好

2、中加速的策略均好中加速的策略优化业务流程优化业务流程Process Restructuring & Efficiency Improvement提高决策效率提高决策效率一一 【策略】【策略】 1.1 1.1 现有流程现有流程Current Process1.2 1.2 优化业务流程优化业务流程Process Restructuring 提高决策效率提高决策效率Efficiency Improvement营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设

3、计单体设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程施工许可证建设工程施工许可证开工开工销售许可证销售许可证方案报建方案报建1.1 1.1 现有流程现有流程- -* * * *公司典型流程公司典型流程一一 【策略】【策略】现有流程关键线路现有流程关键线路建设工程施工许可证建设工程施工许可证方案报建方案报建营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规

4、划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证开工开工销售许可证销售许可证1.1 1.1 现有流程某产品系列现有流程某产品系列一一 【策略】【策略】第二阶段第二阶段:开发决策开发决策 4.3月月技术决策技术决策 4.2月月第一阶段第一阶段:土地决策土地决策第三阶段第三阶段:技术实施技术实施 2.8月月生产施工生产施工 3.5月月总周期总周期14.8月月自有资金

5、自有资金11.1月月银行贷款银行贷款3.7月月建设工程施工许可证建设工程施工许可证方案报建方案报建营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证开工开工销售许可证销售许可证1.1 1.1 现有流程另一产品系列现有流程另一产品系列一一 【策略】

6、【策略】第二阶段第二阶段:开发决策开发决策 0.7月月技术决策技术决策 3.2月月第一阶段第一阶段:土地决策土地决策第三阶段第三阶段:技术实施技术实施 4.5月月生产施工生产施工 5.6月月总周期总周期14月月自有资金自有资金8.8月月银行贷款银行贷款5.2月月一一 【策略】【策略】 1.1 1.1 现有流程现有流程Current Process1.2 1.2 优化业务流程优化业务流程Process Restructuring 提高决策效率提高决策效率Efficiency Improvement营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地合作开发协议土地合作开发协议

7、土地出让协议土地出让协议建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程施工许可证建设工程施工许可证开工开工销售许可证销售许可证方案报建方案报建一一 【策略】【策略】1.2 1.2 流程再造流程再造-3-3种方式种方式 简化决策节点简化决策节点 表表改变关键线路改变关键线路 缩短阶段周期缩短阶段周期营销营销设计设计项目项目成本

8、成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地合作开发协议土地合作开发协议土地出让协议土地出让协议建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程施工许可证建设工程施工许可证开工开工销售许可证销售许可证方案报建方案报建一一 【策略】【策略】1.2 1.2 流程再造流程再造-3-3种方式种方式 简化决策节点简化决策节点 表表改变关

9、键线路改变关键线路 缩短阶段周期缩短阶段周期营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地合作开发协议土地合作开发协议建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程施工许可证建设工程施工许可证开工开工销售许可证销售许可证方案报建方案报建一一 【策略】【策略】1.2 1.2 流程再造流程再造- -改变关键线路改变关键

10、线路第二阶段第二阶段: :开发决策技术决策开发决策技术决策 第一阶段第一阶段: :土地决策土地决策 开发周期开发周期 关键线路可改变阶段关键线路可改变阶段 单体设计单体设计土地出让合同土地出让合同营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程意向土地信息意向土地信息首期规划首期规划/单体设计单体设计工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘土地基础资料收集土地基础资料收集销售许可证销售许可证工程总包招标工程总包招标建设工程规划许可证建设工程规划许可证主体开工主体开工建设工程施工许可证建设工程施工许可证基础开工基础开工施工图报建施工图报建全套施工图设计全套施工图设计基础施工图报建基础施工图报建示范区示范

11、区/基础施工图基础施工图基础招标基础招标建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证初步设计初步设计方案报建方案报建扩初报建扩初报建项目开发指导书项目开发指导书市场定位市场定位/产品建议书产品建议书成本测算成本测算概念设计概念设计项目立项项目立项立项申请报告立项申请报告基础资料深入收集基础资料深入收集项目听证会项目听证会定位确认定位确认专业确认专业确认政府土地出让合同政府土地出让合同设计调整设计调整土地取得土地取得一一 【策略】【策略】可行改造方式可行改造方式:开发决策前置开发决策前置1.2 1.2 流程再造流程再造- -改变关键线路改变关键线路第一阶段第一阶段: :

12、土地决策土地决策+ +开发决策开发决策第二阶段：第二阶段：技术决策技术决策第三阶段第三阶段: : 技术实施技术实施+ +生产施工生产施工开发周期开发周期营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程意向土地信息意向土地信息首期规划首期规划/单体设计单体设计工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘土地基础资料收集土地基础资料收集销售许可证销售许可证工程总包招标工程总包招标建设工程规划许可证建设工程规划许可证主体开工主体开工建设工程施工许可证建设工程施工许可证基础开工基础开工施工图报建施工图报建全套施工图设计全套施工图设计基础施工图报建基础施工图报建示范区示范区/基础施工图基础施工图基础招标基础招标建设

13、用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证方案报建方案报建前置前置项目可行性研究报告项目可行性研究报告市场定位市场定位/产品建议书产品建议书成本测算成本测算概念设计概念设计项目立项项目立项立项申请报告立项申请报告基础资料深入收集基础资料深入收集项目决策会项目决策会专业评审专业评审专业确认专业确认政府土地出让合同政府土地出让合同设计调整设计调整招标土地取得招标土地取得一一 【策略】【策略】可行方式可行方式改造后的流程改造后的流程前置前置1.2 1.2 流程再造流程再造- -改变关键线路改变关键线路营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程意向土地信息意向土地信息首期规划首期规

14、划/单体设计单体设计工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘土地基础资料收集土地基础资料收集销售许可证销售许可证工程总包招标工程总包招标建设工程规划许可证建设工程规划许可证主体开工主体开工建设工程施工许可证建设工程施工许可证基础开工基础开工施工图报建施工图报建全套施工图设计全套施工图设计基础施工图报建基础施工图报建示范区示范区/基础施工图基础施工图基础招标基础招标建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证初步设计初步设计方案报建方案报建扩初报建扩初报建项目开发指导书项目开发指导书市场定位市场定位/产品建议书产品建议书成本测算成本测算概念设计概念设计项目立项项目立项立项

15、申请报告立项申请报告基础资料深入收集基础资料深入收集项目听证会项目听证会定位确认定位确认专业确认专业确认政府土地出让合同政府土地出让合同设计调整设计调整土地取得土地取得一一 【策略】【策略】开发周期开发周期极限改造方式极限改造方式:开发决策、技术决策前置开发决策、技术决策前置1.2 1.2 流程再造流程再造- -改变关键线路改变关键线路第一阶段第一阶段: : 土地决策土地决策+ +开发决策开发决策+ +技术决策技术决策第二阶段第二阶段: : 技术实施技术实施+ +生产施工生产施工营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地合作开发协议土地合作开发协议土地出让协议土地

16、出让协议建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程施工许可证建设工程施工许可证开工开工销售许可证销售许可证方案报建方案报建一一 【策略】【策略】1.2 1.2 流程再造流程再造- -缩短阶段周期缩短阶段周期 简化决策节点简化决策节点 缩短阶段周期缩短阶段周期 改变关键线路改变关键线路营销营销设计设计项目项目成本成本工程工

17、程可行性研究报告可行性研究报告土地合作开发协议土地合作开发协议土地出让协议土地出让协议建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设计施工图设计施工图设计建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程施工许可证建设工程施工许可证开工开工销售许可证销售许可证一一 【策略】【策略】 工程总包招标工程总包招标 维系质量的阶段维系质量的阶段保证合理周期保证合理周期 创造价值的阶段创造价值的阶段保证合理周期保证合理周期 符合文化的阶段符合文化的

18、阶段保证合理周期保证合理周期 表表缩短节点间阶段周期缩短节点间阶段周期判断标准判断标准1.2 1.2 流程再造流程再造- -缩短阶段周期缩短阶段周期客户价值客户价值客户价值客户价值公司底线公司底线营销营销设计设计项目项目成本成本意向土地信息意向土地信息首期规划首期规划/单体设计单体设计工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘土地基础资料收集土地基础资料收集销售许可证销售许可证工程总包招标工程总包招标建设工程规划许可证建设工程规划许可证主体开工主体开工建设工程施工许可证建设工程施工许可证基础开工基础开工施工图报建施工图报建全套施工图设计全套施工图设计基础施工图报建基础施工图报建示范区示范区/基础

19、施工图基础施工图基础招标基础招标建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证初步设计初步设计方案报建方案报建扩初报建扩初报建项目开发指导书项目开发指导书市场定位市场定位/产品建议书产品建议书成本测算成本测算概念设计概念设计项目立项项目立项立项申请报告立项申请报告基础资料深入收集基础资料深入收集项目听证会项目听证会定位确认定位确认专业确认专业确认政府土地出让合同政府土地出让合同设计调整设计调整土地取得土地取得一一 【策略】【策略】1.2 1.2 流程再造流程再造- -缩短阶段周期缩短阶段周期 判断：判断：创造价值、影响开发周期创造价值、影响开发周期 对策：对策：原某系列原

20、某系列4.2月月，另一系列，另一系列3.2月月，统一缩为，统一缩为2.5月月(标准化标准化+集中决策集中决策) 判断：判断：维系质量、影响开发周期维系质量、影响开发周期 对策：对策：保证销售的前提下，不强制缩短周期保证销售的前提下，不强制缩短周期开发周期开发周期可行方式改造后周期判断可行方式改造后周期判断 判断：判断： 创造价值、符合文化创造价值、符合文化 ，不影响开发周期，不影响开发周期 对策：对策： 仅改变关键线路，不缩短阶段周期仅改变关键线路，不缩短阶段周期工程工程营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地合作开发协议土地合作开发协议土地出让协议土地出让协议

21、建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程施工许可证建设工程施工许可证开工开工销售许可证销售许可证方案报建方案报建一一 【策略】【策略】1.2 1.2 流程再造流程再造- -简化决策节点简化决策节点 简化决策节点简化决策节点 缩短阶段周期缩短阶段周期 改变关键线路改变关键线路一一 【策略】【策略】1.2 1.2 流程再造

22、流程再造- -周期比较周期比较 二二 【评估】【评估】 2.1 2.1 收益的评估收益的评估Effect on Income2.2 2.2 风险的评估风险的评估Effect on Risk 风险一：风险一：土地取得时间延长土地取得时间延长,丧失部分机会和成就感丧失部分机会和成就感2.2 2.2 风险的评估风险的评估 风险二：风险二：前期投入的费用增加前期投入的费用增加开发决策前置开发决策前置二二 【评估】【评估】 风险三：风险三：组织管理上的风险组织管理上的风险 风险四：风险四：项目条件变化的风险项目条件变化的风险 给员工带来的影响给员工带来的影响2.2 2.2 风险的评估风险的评估二二 【评

23、估】【评估】 我们的我们的工作强度工作强度会增加吗会增加吗? ? 我们的我们的回报回报会更理想吗会更理想吗? ? 我们的我们的发展空间发展空间会更好吗会更好吗? ? 不会不会，改造流程后更强调决策准确性，执行效率由此提高改造流程后更强调决策准确性，执行效率由此提高 会会，公司效益提升必然与员工回报增长形成良性循环公司效益提升必然与员工回报增长形成良性循环 会会，公司规模扩张为员工提供更广的发展空间公司规模扩张为员工提供更广的发展空间 给项目带来的影响给项目带来的影响2.2 2.2 风险的评估风险的评估二二 【评估】【评估】 会会降低我们的降低我们的工程质量工程质量吗吗? ? 会会减少我们的减少

24、我们的产品创新产品创新吗吗? ? 会会错失我们的错失我们的市场机会市场机会吗吗? ? 不会不会，未缩短维持质量的施工图和施工周期，未缩短维持质量的施工图和施工周期 不会不会，产品创新与项目开发相对独立产品创新与项目开发相对独立 不会不会，更多的现金流才能带来更多的市场机会更多的现金流才能带来更多的市场机会三三 【实施】【实施】 3.1 3.1 对象与要求对象与要求Level & Requirement 3.2 3.2 决策实施决策实施Decision Mode 3.3 3.3 激励机制激励机制Stimulation System 3.1 3.1 对象与要求关于对象对象与要求关于对象 对

25、于对于“均好中加速均好中加速” ” ，应落实到，应落实到 项目层面项目层面 的实施的实施三三 【实施】【实施】原因：原因： 项目是公司经营的载体项目是公司经营的载体 确保实施的针对性确保实施的针对性 保证评价的时效性保证评价的时效性 对项目的具体要求对项目的具体要求 项目加速指标项目加速指标+项目均好参照指标项目均好参照指标3.1 3.1 对象与要求基准指标对象与要求基准指标 项目加速指标项目加速指标 某系列某系列1项目开发周期项目开发周期 9 个月（平均）个月（平均） 某系列项某系列项2目开发周期目开发周期 12 个月（平均）个月（平均） 其他类型项目由一线公司申报预期开发周期，集团进行确认

26、其他类型项目由一线公司申报预期开发周期，集团进行确认 由于特殊原因，经集团总经理同意后可相应延长周期，如华北和东北地区冬由于特殊原因，经集团总经理同意后可相应延长周期，如华北和东北地区冬 季无法进行施工等季无法进行施工等 可延长周期最多不超过可延长周期最多不超过2个月个月，并需通过集团总经理审批，并需通过集团总经理审批 项目加速指标的周期定义项目加速指标的周期定义 起点起点:从对项目的从对项目的第一笔付款第一笔付款开始，前期保证金开始，前期保证金500万万以下的可不算以下的可不算 止点止点:首期销售开盘首期销售开盘三三 【实施】【实施】3.1 3.1 对象与要求要求的提出对象与要求要求的提出

27、项目项目均好参照指标均好参照指标三三 【实施】【实施】三三 【实施】综合解决方案【实施】综合解决方案 3.1 3.1 对象与要求对象与要求Level & Requirement 3.2 3.2 决策方式决策方式Decision Mode 3.3 3.3 激励机制激励机制Stimulation System 营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程意向土地信息意向土地信息后续工作后续工作成本测算成本测算项目可行性研究报告项目可行性研究报告概念设计概念设计立项申请报告立项申请报告土地基础资料收集土地基础资料收集市场定位市场定位/产品建议书产品建议书规划规划/单体意向设计单体意向设计后续工作

28、后续工作政府土地出让合同政府土地出让合同基础资料深入收集基础资料深入收集关键决策阶段关键决策阶段- - 土地决策、开发决策土地决策、开发决策土地协议签土地协议签定定3.2 3.2 决策方式决策方式- - 关键决策阶段关键决策阶段 项目立项项目立项专业评审专业评审项目决策项目决策会会营销营销三三 【实施】【实施】营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程意向土地信息意向土地信息后续工作后续工作成本测算成本测算项目可行性研究报告项目可行性研究报告概念设计概念设计立项申请报告立项申请报告土地基础资料收集土地基础资料收集市场定位市场定位/产品建议书产品建议书规划规划/单体意向设计单体意向设计后续工作后续工作政府土地出让合同政府土地出让合同基础资料深入收集基础资料深入收集 关键决策节点：关键决策节点：项目立项、专业评审、项目决策项目立项、专业评审、项目决策土地协议签土地协议签定定项目立项项目立项专业评审专业评审项目决策项目决策会会营销营销设计设计三三 【实施】【实施】3.2 3.2 决策方式决策方式- - 关键决策阶段关键决策阶段 营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程意向土地信