房地产评估报告

1、评估报告房地产评估报告委托方：南京工业大学估价方：南京工业大学工程管理 0705估价人员：蒋天辰估价作业日期：2010年11月2日估价报告编号：第16页共16页一.致委托方函二.估价师声明三.估价的假设和限制条件四.估价结果报告五.估价技术报告六.附件致委托方函南京工业大学：本公司接受您的委托，对您委托评估的坐落于南京市浦口区悦景 龙华小区2幢801室房地产的价值进行了评估，目的是确定上述房地 产于本次估价时点下的公开市场价值， 并以此为您以该房地产进行抵 押贷款提供客观的市场价值参考依据。根据您所提供的有关资料，本公司估价师依据国家 房地产估价 规范及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的

2、现场勘察和市 场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序， 选用恰当的估价方法并结合估价师的经验， 对估价对象的实际情况和 影响估价对象价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算，在满足本次估价的假设和限制条件前提下，确定该估价对象在估价时点2010 年10月1日的公开市场价值为：Y00.34万元，大写（人民币）：壹 佰离叁仟肆佰圆。现将完成的房地产估价报告提交给您此致估价单位：南京工业大学工管07052010年11月2日估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析, 意见和结论，但受到本估价报

3、告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分 析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师房地产估价员估价的假设和限制条件1.本报告估价结果是估价对象在 2010年10月1日的公开市场 价值，即其在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格， 它依 据如下假设： 具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场； 估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；交易双方无任何利害关系； 为使

4、交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判 周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。 委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。2 .本报告确定的估价结果，是反映估价对象在本次估价目的下 于估价时点所形成的公开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定 估价目的和估价时点，本结果对用于其它方面的客观性未作探讨。3 .由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次 估价是以该整体房地产能够持续使用且估价对象能够持续的合法享 用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。4 .本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价值及其所分摊的 国有土地使用权价值，

5、也包含了与估价对象房地产不可分割的满足其 使用功能的水、电、讯等配套的辅助设施以及现有装潢，但不包括可 移动部分的价值。5 .本估价报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变 化及遇到自然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况和方式，可能使交易双方追加或减少付出而对房地产价格所产生的影响。6 .本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最 终数额由抵押双方根据抵押期限、市场风险、兑现难易、政府有关税 费缴纳等情况确定。7 .本估价报告自完成之日起，应用有效期为壹年。在有效期内， 由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量、用途、市场价值标准 发生变化，

6、并且对房地产评估值产生明显影响时， 委托方应聘请房地 产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。8 .房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结 果只能适用于特定的时期。因此，本次估价的结果是估价对象在估价 时点下的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价 格；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。估价结果报告1 .委托方：单位：南京工业大学2 .估价方：工管07053 .估价对象估价对象为南京市浦口区悦景龙华小区 2幢801室房地产，房屋建 筑面积为120平方米，三房两厅一卫，框架，南北朝向，简装，完 全产权。4 .

7、估价目的房地产转让评估5 .估价时点2010年10月1日6 .价值定义本次估价采用公开市场价值标准。7 .估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、 建设部、国土资源部、 江苏省人民政府、南京市人民政府等颁布的条例、 法规和政策性文 件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1 .中华人民共和国城市房地产管理法；2 .中华人民共和国土地管理法；3 .中华人民共和国担保法；4 .城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；5 .国家标准GB/T5029什1999房地产估价规范；6 .城市房地产抵押管理办法；7 .南京市市区土地级别调整与基准地价评定报告；8 .南京市社会发展水平及有关统计资料；9 .本公

8、司掌握的房地产市场信息资料；10 .本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；11 .委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件。8 .估价原则此次估价在独立、客观、公正的房地产估价总原则指导下进行， 具体作业中主要遵循如下原则进行评估：1 .合法原则该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行，即要求估价时估价对象具有合法的产权和用途，涉及到估价对象的交易或处分 方式时，该交易或处分方式必须是合法的。2 .最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获得最大收益的 使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是 否保持协调等方面的影响，当这些因素配合适当

9、均衡时，房地产的效 用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。此次的估价对象土地规 划用途为住宅，结合现阶段住宅类房地产市场状况， 我们做了以保持 现规划用途最为有利的假设，并以此为前提估价。3 .替代原则根据经济学原理，在同一市场上，效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用与房地产。本次评估中对估价对象用市场比 较法进行测算时，即是依据该原则。4 .估价时点原则由于房地产市场价格具有很强的波动性，同一房地产在不同的时 点会具有不同的价格水平，本次评估对房地产的市场情况和估价对象 自身情况的确定，均以其在估价时点的状况为准。9 .估价方法根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房

10、地产 调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。其技术路线和具体步骤如下：1 .技术路线：根据房地产估价规范，“5.1.4有条件选用市 场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法”。遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地 产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用 途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例， 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、

11、交易日期修正、区 域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。2 .具体步骤：(1)收集案例一(2)选取可比案例(三例)一(3)建立价格可比 基础一(4)修正交易情况一(5)修正交易日期7(6)修正区域因素 一(7)修正个别因素-(8)综合评定估价值。十.估价结果本公司估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序， 采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、 细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2010年 10月1日的公开市场价值为人民币： Y00.34万元，大写（人民 币）：壹佰离叁仟肆佰圆。十一.估价人员蒋天辰十二.估价作业日期二0一0年十一月二日

12、至十一月四日十三.估价报告应用的有效期自二。一。年十月一日起至二O一年是十月一日止。估价单位：南京工业大学工管0705注册房地产估价师蒋天辰2010年11月2日估价技术报告一.个别因素分析估价对象为南京市浦口区阅景龙华 2幢801室房地产，房屋建筑 面积为120平方米。房屋用途：住宅 建筑结构：框架结构； 建筑年代：2007年； 外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙水泥砂浆涂料；房屋楼层：阅景龙华2幢总层数为十一层，估价对象位于第八 层；平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一厨、一卫的格局；配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施 完备；装璜情况：简装。二.区

13、域因素分析位于浦口区政治经济文化中心一一珠江镇。和浦口经济开发区、南京高新开发区咫尺之遥；与南京工业大学、海军电子工程学院等多所院校毗邻而居。小区周边配套设施十分完善：南京工业大学、江浦职教中心、南京海军电子工程学院、江浦高级中学、江浦三中、江浦实验小学等十余所教育机构环绕周边；长江三桥、 过江隧道及601、603、611路、江汉线、浦集线等公交线路，共 同组成由珠江镇、浦口区到南京市从内而外层层扩散的完善交通 网。随着过江隧道的建成，位于隧道出口附近的阅景龙华与主城 区更加紧密地连为一体，居住环境较为理想。三.估价方法选用根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调 查后，估价人

14、员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较 多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。其技术路线和具体步骤如下：1 .技术路线：根据房地产估价规范，“5.1.4有条件选用市 场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法”。遵循市场比较法可比实例的的选取原则， 根据估价人员掌握的房 地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用 途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例， 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、

15、区 域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。2 .具体步骤：(1)收集案例 一(2)选取可比案例(三例)一(3)建立价格可 比基础 一 (4)修正交易情况 一 (5)修正交易日期 一 (6)修正区 域因素 f(7)修正个别因素 -(8)综合评定估价值。四.估价测算过程1 .选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交 易案例进行比较。具体条件见表一：可比案例情况表（表一）比较因素估价对象实例一实例二实例三项目名称阅景龙华2幢801室阅景龙华白马湖山庄明发浦江新城单价（元/m2）待估879189838378土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2010.102010

16、. 102010. 102010.10交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售交割方式现房现房现房现房区 域 因 素区域繁华程度道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交公共设施完备度较完备较完备较完备较完备基础设施完备度完备完备完备完备环境质量优劣度较好较好较好较好个 别 因 素小区环境FTTT小区配套FTTT学区情况FTTT层 次8/117/114/610/11户型三室二厅三室二厅三室二厅二室二厅朝向南北向南北向南北向南北向结构形式框架框架框架框架房屋配套设施完备完备完备完备建筑年代2007200920082009装璜情况简装简装简装简装2 .比较

17、因素的选择根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。详见表二：（转下页）可比案例比准价格系数修正表（表二）比较因素估价对象实例一实例二实例三项目名称阅景龙华2幢801室阅景龙华白马湖山庄明发浦江新城土地用途100100100100交易日期100100100100交易方式100100100100交割方式100100100100区 域 因 素区域繁华程度100100100100道路通达度100100100100交通便利度100100100100公共设施完备度100100100100基础配套完备度100100100100

18、环境质量优劣度100100100100个 别 因 素小区环境100100100100小区配套100100100100学区情况100100100100层 次10010110097户型10010010098朝向（卧室）100I100100100结构形式100100100100房屋配套设施100100100100房屋成新100104103104装修情况1001021021043 .比较因素修正将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正， 得出估价对象的比 准价格，详见表三：（转下页）可比案例比准价格修正表（表三）比较因素实例一实例二实例三案例单价（元/平方米）879189838478土地用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100 交割方式100/100100/100100/100区 域 因 素区域繁华程度100/100100/100100/100道路