美国住房保障制度的经验和启示

1、美国住房保障制度的经验和启示09法研班 崔媛媛 学号4号当今正值经济社会转型、城镇化快速发展的时期，我国 通过一系列住房改革措施的事实，已经初步建立起以廉租房 制度、经济适用哪个房制度和住房公积金制度为主要内容的 住房保障框架。而对于有着 13亿庞大人口数量的我国来说， 如何能够让城镇居民“住有所居，居有所权”任重而道远。 住房问题已经成为关系民生的经济和社会重大的问题，而如 何解决低收入者住房问题是我国安定团结的重要因素之一。借鉴住房保障制度建立较早的美国这样的的经济发展国 家的成功经验，对我国住房保障体系建设具有十分重要的意 义。一、美国住房保障制度的成功经验美国住房保障制度的简历经历了从

2、上世纪30年代到上世纪80年代四个不同阶段的发展。从二战前联邦政府将解决 房屋市场混乱和低收入者的住房问题作为主要政策目标，国 会通过了联邦住宅法，也史无前例的有政府为低收入者 担保，银行为低收入者贷款，也随即开始了永久性联邦不住 补助制度。20世纪60年代，公共住房建设的核心地位开始 淡化，以租住房补贴为代表的新型住房援助政策被美国联邦 政府提由。1974年住房与社区开发法通过，标志着政府 直接兴建的公共住房计划告一段落，补贴豉励低收入者居民 在私人住房领域寻找住房成为政府住房保障的主要方式。20世纪80年代后，美国联邦政府推由了一系列的税务贷款 改革，加快住房自由化发展。1986年的税法改

3、革从根本上改变了廉租房的商业模式， 降低了借贷双方的门槛。1990年开 始住宅自由化作为政府主要战略，；2003年开始每年2亿美 元的“首都款资助计划”为购房的中低收入家庭提供了首付款资助，也极大的刺激了居民贷款买房的欲望。不过，在居 民购房热潮的兴起之时，也为次级抵押贷款市场的过度发 展，进而为美国经济危机下衍生生的“次贷危机”埋下了祸 根。不过总体来看，美国的住房保障制度还是有不少可取之 处。美国的住房保障制度其呈现生了四个特点：首先是政府 在不断加强住房保障的法制化的进程上从未停歇；其次，政 府提供了较低的租金的公共住房给低收入者，提现了政府的 惠民政策。三是政府在加快住房自由化的步伐逐

4、步加快，而 低收入者成为政府扶持的主要对象。最后就是政府一直采取 多种财政措施解决低收入人群的住房问题，积极实施了住房保障财税和金融政策时至今日，美国作为一个住房商品化较高，私人拥有住房 率较高，住房保障体系发展比较完善的国家。纵观其住房保 障体系建立的过程，可谓一直坚持着“政府由决策，法制作 保障”，有法可依，有法保障之下的住房体系，也对低收入 者提供了住房援助和保障，较大程度的关注到了 “民生所 向”，也使得更多的低收入者实现了 “住有所居”能够租得 起甚至买得起房子。二、美国住房保障制度的成功经验对我国的启示住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和公 共产品两种特征属性，是一种基本

5、的社会保障品，也是实现 社会公平的标志之一。从美国的住房保障制度的成功经验来 看，根据我国国情，住房保障运作模式的选择是比取决于此、 我国目前，房地场市场发展还处于不成熟的阶段，国土资源 也较为紧张，而城市化水平的迅速提升，城市中低收入家庭 的与日俱增，也给我国的住房保障体系提由了更高的要求。 因此要务必从国情由发，适时寻找符合我国住房保障运作的 可行之有效的模式。回顾美国住房保障制度的发展演变及主要特点，是为了 总结其成功经验，为进一步完善我国住房保障体系，深化住 房制度改革提供借鉴。 主要启示有：一是研究并健全住房保障的法律体系。美国政府高度重视立 法，已经形成了相互补充的比较完善的住房保

6、障法律体系。如住房法、国民住宅法等均为国家大法，这些法律不 仅保证了住房保障制度的构建、完善和实施，而且提供了建 立住房保障制度的依据，明确了基本目标，规定了住房保障 的实现方式。美国作为经济发达的国家，住房保障制度一直 是以法律形式存在和发展的。而我国至今有关居民住宅的法 律、法规也没有由台，由于缺乏法律规定与约束，使得地方 争渡重视形象工程建设，忽视了百姓住房的建设，使得国家 住房保障计划难以有效的落实与适时。因此我国尽快由台住 房保障法律、法规，已经是民生所向，需要从立法上规定住 房保障的对象、标准、资金来源等等来对我国住房保障法制 化进行住不完善。我国目前有关低收入人群的住房保障制度的

7、法律、法规还不健全，住房保障难以得到顺利实施。 因此, 应针对我国国情，深入研究和借鉴国外的法律法规，从立法 上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的 来源、专门管理机构的建立，以及对骗取保障优惠行为的惩 处等。各地方政府也应结合本地经济发展的实情，制定由地 方性的法规，并针对不同对象提供多种不同方式的住房保障。二是构建适应城镇化需求的多层次住房保障体系。采取多层次的住房保障体系，而主要的对象是针对中等偏下和低收入住房困难家庭的一系列制度安排和政策措施。对于 不同的收入阶层，保障手段不可以一刀切，应采取多种形式 并行。目前我国的住房保障体系中，由政府提供的实物性公 共住房主要有廉租

8、房和经济适用房两种，由于这种实物型住 房保障需要的一次性投入非常大，也给地方政府带来了举得 的压力。因此对于我国经济实力不够强大，政府财政还比较 拮据的情况，现阶段住房保障应以最低收入家庭为主，随着 经济的不断发展，将这个惠及半径加大，扩展到中低收入家 庭。三是强化政府对困难群众的住房保障职责。政府作为本国经 济宏观调控和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体 居民基本权利实现的职责，理所应当成为构建住房保障体制 的主体。虽然美国等经济发展国家推崇自由竞争、市场经济，但是在住房市场上却采取各种方法来进行政府干预。其目的 也正是政府要握住这个关乎百姓 “衣食住行”之一的管控权。 我国政府也应在

9、住房保障制度建设和实施过程中承担起这个责任，努力改善居民居住条件，保障和维护广大居民的切 身利益，从而保持社会稳定。美国虽然主张自由竞争、市场 调节，但在住房保障制度上，政府却采用各种方法进行干预。 在人口众多、经济不发达的国家 ，没有政府的管理，没有国家 的住房开发计划，解决住房问题是不可能的。我国政府作为一 国经济的宏观调控者，担负着促进社会全面发展的职责 ，理应 成为解决中低收入家庭住房困难、构建住房保障体系的主 体，这也是坚持以人为本、执政为民的重要体现。考虑到地 区之间发展程度有较大差异，也应更多地发挥地方政府的积 极性。住房保障制度顺利实施的重要基础，是完善的土地供 应政策。稳定充

10、足的土地供应是住房保障制度的载体，也是 将成本价格控制在中低收入家庭经济购买能力之内的重要 保证。因此，政府应针对各地实际情况，优先安排保障性住房 建设用地计划，建立以行政划拨为主、旧房改造和开发企业 按比例让利等手段为辅的多层次住房保障用地机制。止匕外，政府还应充分发挥住房金融作用，美国的经验告 诉我们经济发达国家都很重视住房金融对住房保障的支持。 美国除了政府金融机构经营房地产贷款外，私人金融机构也 从事个人住宅抵押贷款业务。由于我国住房金融时常起步较 晚，还没有形成较为完善的住房金融市场，政府对公共住房 开发商的支持力度不足，信贷额度不高；个人住房融资渠道 不畅，针对个人贷款业务资格审查较为繁琐拖沓，减息免息 力度不够等等，与美国有很大的差距。因此我国承租应该扩 大住房市场融资渠道，增加住房贷款品种，实行抵押贷款保 险，发行房地产抵押贷款证