经济学土地使用权评估学习教案

1、会计学1经济学土地经济学土地(td)使用权评估使用权评估第一页，共80页。一、土地使用权的含义 是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让出租，转让，抵押，投资的权利。本身属于无形资产(w xn z chn)，但其是一中对物产权，依附于土地。土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为(xngwi)（地上建筑物随之转让） 土地(td)使用权出让：土地(td)使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租

2、：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡第1页/共80页第

3、二页，共80页。 土地(td)抵押权：债权人或抵押人不转移占有而供担保的地产，其不能履行债务时，地产的变价款优先偿还贷款的权利，地上附着物随同抵押地役权（邻地使用权）：是指土地(td)使用人人为使用其土地(td)的方便与利益而利用他人土地(td)的权利，在他人土地(td)上行走通行的权利。一、土地(td)使用权的含义第2页/共80页第三页，共80页。二、土地使用权评估的目的和作用 1、为土地使用制度改革提供基础资料 2、是地产市场管理的基础工作(gngzu) 3、是交易双方正常交易的基础（提供交易的参与标准，减少市场信息不对称造成的损失） 4、合理征收土地税的基础 5、是国家进行土地资产核算的

4、重要手段（土地也是重要的生产要素，是企业花资产的一部分，在数量和价值上都应当加以明确核实） 第3页/共80页第四页，共80页。二、地产(dchn)的分类 商业(shngy)40年50年工业交通公用事业70年 住宅第4页/共80页第五页，共80页。 熟地(shd)已开发的土地 生地(shngd)未开发的土地 二、地产的分类第5页/共80页第六页，共80页。城市(chngsh)中心区国家所有的土地(td)一般(ybn)市区 市区边沿区近郊区远郊区集体所有的土地宅基地自留地2、经济地理位置 3、按土地所有权归属 二、地产的分类第6页/共80页第七页，共80页。三 、地价(d ji)理论（一）地价的形

5、成1 绝对地租是土地价格存在的根源无论土地优劣，土地所有者都可以收取地租，称为绝对地租，当土地所有权发生转移时，要求对方给予赔偿，这种赔偿就是土地的价格。2 级差地租是决定(judng)土地价格高低的主要因素出租较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，级差地租级差地租 ：是指由于土地所处的位置不同而产生的不同水平的地租：由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同 3.垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因4.土地使用权价格的实质是地租的本金(bnjn)化所有权归国家所有，任何单位、个人只拥有使用权，实际上是一种出租第7页/共80页第八页，共80页。（二）地价(d ji)的特征1、价格

6、形成的特殊性一般商品价格时价值的货币表现，价值是由社会必要劳动时间决定的，土地价格是指能够带来同等地租等量利息的货币表现，同时也包括开发利用土地过程中投入(tur)的物化劳动和活劳动所创造的价值2、价格决定机制的特殊性一般商品价格由价值决定，同时受供求关系的影响，围绕价值上下波动，土地的价格取决于地理位置是否优越，周围的社会及经济环境(hunjng)状况，交通状况，基础设施状况，土地的用途。三 、地价理论第8页/共80页第九页，共80页。3.市场供求(gngqi)关系的特殊性土地的供求(gngqi)弹性小，价格主要受需求方面的影响4.价格是不断增值趋势原因：1）在技术进步的条件下，单位土地的生

7、产力会不断提高。 2）随着城市经济的发展，单位土地的收益会不断提高。 3）在城市建设中对土地不断追加投资，提高土地价值。 4）土地供给有限(yuxin)，需求不断上升，价格也会上扬。三 、地价(d ji)理论第9页/共80页第十页，共80页。四、我国的地价(d ji)体系地价体系是指在土地市场(shchng)中，由若干个既相互联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地市场(shchng)管理运行需要的价格体系。在土地市场(shchng)中，由于土地质量，地产圈里，市场(shchng)供求关系和政府土地管理等因素的影响，在不同条件下形成了各种标准和形成的地价。（一）地价体系(tx)概念第10页/

8、共80页第十一页，共80页。（二）地价(d ji)体系第11页/共80页第十二页，共80页。2、标定地价：是市、县政府根据(gnj)管理需要评估的，在正常市场和正常经营管理条件下，具体宗地再某一期日的土地使用权的价格。1）特点(tdin)：a、某一具体地块的价格 b、一般情况下，标定地价不进行大面积评估，只有进行交易成股份制时才评估2）作用：a、是政府出让土地(td)使用权时确定出让价格的依据 b、是划拨土地(td)使用权转移时补交土地(td)使用权出让金的标准 c、是国家是否行使土地(td)优先购买权的衡量标准 d、是核定地产增值，征收土地(td)增值税的标准 e、是企业清产核资和股份制企业

9、中土地(td)资产计价的标准第12页/共80页第十三页，共80页。政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合(zngh)考虑各种因素的影响，确定某一地块出让时最低价格控制标准特点 1以标定地价为基础的价格 2财 价格p74 3是政府确定成交地价的基础土地在市场上实际成交的价格 1）出让价格：使用权让渡的成交价格（协议，招标，拍卖三种形式） 2）转让价格：土地使用者将使用权转让给第三者的交易价格（买卖价格租赁价格） 3）征用价格：国家征用农村(nngcn)集体所有制土地而支付的补偿价格，包括土地补偿费，青苗补偿费和劳动力安置费。3、出让(chrng)底价 4、交易价格四、我国的地价体系第1

10、3页/共80页第十四页，共80页。获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土地使用权抵押所形成(xngchng)的价格政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价格基准、标定、出让(chrng)底价由政府评估确定. 征用、课税根据国家有关法规政策由政府决定转让、出租、抵押是资产评估中介机构来评估的。5、抵押(dy)价格6、课税价格 四、我国的地价体系第14页/共80页第十五页，共80页。1.不可移动性：位置固定、土地利用严格受到位置限制，土地实体2.不发生转移，转移的是附着其上的权益。非再生性3.生产力的永续(yn x)性：自然寿命无期限，主要合理利用，其生产能力使用价值永不消失。4.个

11、别性：土地的位置不同，外界环境不同，导致土地的级差地租（一）土地的自然(zrn)特性五、土地(td)的特性第15页/共80页第十六页，共80页。（一）一般因素：一款能够像地价水平的具有普遍性和共性的因素1、社会(shhu)因素：社会(shhu)发展状况及社会(shhu)安全程度等因素对地价的影响2、经济因素：现代经济发展状况对地价的影响3、行政因素：由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政法规对地价的影响六、影响(yngxing)土地价格的因素（二）区域因素 由一般(ybn)因素的相关结合而形成的各区域的规模、构成、功能等方面的特性对地产价格的影响。第16页/共80页第十七页，共80页。1.

12、影响(yngxing)商业用地的因素交通便捷度：道路类型、宽度、公交车站状况(zhungkung)、距车站港口的距离 环境质量状况：人文、自然环境（污染、空气、噪音）、人口密度、就业结构、收入水平、受教育(jioy)水平规划限制：土地用途、建筑高度、建筑密度、建筑造型（容积率=）影响住宅用地地价的区域因素商业繁华程度：商业区等级、店铺规模、经营实力、客流量 第17页/共80页第十八页，共80页。2.影响(yngxing)住宅用地地价的区域因素交通便捷(binji)度：工作、购物、通车状况 环境质量状况：采光(cigung)、污染、气象状况 基础设施状况：水、汽、暖、电、讯 位置：距市中心、商业

13、中心的距离公共设施的配套：学校、幼儿园、医院、邮局、银行、公园 规划限制 第18页/共80页第十九页，共80页。3.影响(yngxing)工业用地的区域因素基础设施(j ch sh sh)完善度 环境质量(hun jn zh lin) 产业规模及结构：区域内工业、企业数量、经营规模、产业结构、关联企业的位置关系交通便捷度：对外公路、铁路、港口联接状况 规划限制：建筑高度、密度、容积率、消防距离等 第19页/共80页第二十页，共80页。（三）个别因素：地产本身所具有的自然性状对价格的影响 1、具体位置：临街的宽度和深度、同交通设备的距离 2、地形地势、地质(dzh) 3、面积形状第20页/共80

14、页第二十一页，共80页。七、地价(d ji)评估的途径（方法）（一）地价评估(pn )的种类 1、基准(jzhn)地价和标定地价的评估2、出让底价的评估3、市场交易价格的评估第21页/共80页第二十二页，共80页。（二）地价评估(pn )途径 1、基准地价评估途径 1）进行综合评估：以土地(td)定级为基础，土地(td)收益为依据，市场交易资料为参考，综合评估基准地价（我国采用的主要方法） 2）划分均质地域基准地价：按土地(td)条件划分均质地域，用市场交易价格资料评估区域平均价格作为基准地价2、市场(shchng)交易地价评估的途径 1）基准地价修正法：在基准地价的基础上修正各差异因素 2其

15、他方法：包括市场(shchng)比较法、收益法、假设开发法、成本法、路线价法等。第22页/共80页第二十三页，共80页。5.2 市场(shchng)法 第23页/共80页第二十四页，共80页。一、市场(shchng)法的基本思路二、市场(shchng)法评估的程序 三、应用(yngyng)举例第24页/共80页第二十五页，共80页。市场市场(shchng)法的基本思路法的基本思路1.将待评估土地与同一供需圈内近期已发生交易(jioy)的类似土地进行比较，并根据后者的交易(jioy)价格，修正得到待估土地在一定时点、一定产权状态下市场价格的一种评估方法。（指的是土地用途、区位、价格类型等方面具有

16、相似性、可比性）2.前提：地产市场发达，交易(jioy)规模大。第25页/共80页第二十六页，共80页。市场市场(shchng)法的基本思路法的基本思路3、市场法数字表达式4、使用范围：只要存在可比土地的销售，都可以(ky)使用这种方法。 第26页/共80页第二十七页，共80页。市场(shchng)法评估的程序1.收集交易(jioy)案例 2.选取(xunq)可比实例3.进行比较修正4.确定评估价格第27页/共80页第二十八页，共80页。1、收集、收集(shuj)交易案例交易案例资料内容途径a、查阅有关政府(zhngf)职能部门的土地（交易登记资料b、查访交易当事人c、同行之间互相提供相关信息

17、资d、其他途径成交价格、交易(jioy)日期、交易(jioy)时状况、付款方式、交易(jioy)目的。第28页/共80页第二十九页，共80页。2、选取、选取(xunq)可比实例可比实例1、土地用途相同 2、价格类型相同3、区域条件(tiojin)相同或相近 4、交易日期接近(最多不超过5年，市场变动剧烈时不超过2年） 第29页/共80页第三十页，共80页。3.进行比较进行比较(bjio)修正修正有利害关系的双方；有特别动机的交易；交易双方市场信息不对称；特殊的交易方式 交易情况修正指数=100/( )1.交易情况 交易日期修正指数=( )/1002.交易日期修正 区域因素修正指数= 100/(

18、 )3区域因素修正第30页/共80页第三十一页，共80页。3.进行比较进行比较(bjio)修正修正个别因素修正系数= 100/()4、个别因素修正 容积率修正系数= 待估对象容积率修正系数/参照物容积率修正系数5、容积率修正 m为待估土地的使用年限 n为参照物的使用年限 r为土地还原利率6土地使用年期修正 ),/(),/()1 (11 )1 (11 nrAPmrAPrrnm土地使用年期系数第31页/共80页第三十二页，共80页。三、应用三、应用(yngyng)举例举例待评估土地(td)为住宅用空地，面积600平方米，呈长方形，相关资料搜集如下：ABCD待估对象待估对象交易日期交易日期97.49

19、7.396.1096.1297.10价格价格总价总价19.6万万31.2万万27.4万万37.8万万单价单价870820855840容积率容积率65666利率使用年限利率使用年限3530353030区域因素综合打分区域因素综合打分10088108100100.土地面积（平方土地面积（平方米）米）233380320450600第32页/共80页第三十三页，共80页。1、交易情况，A、D正常买卖(mi mai)；B比正常买卖(mi mai)价偏低2%; C比正常买卖(mi mai)价偏低3%。2、自1996年10月以来，土地平均每月上涨了1%。3、评估对象土地面积大，比各参照物成交价格高2%。4、

20、容积率修正系数5为4.2,6为4.9，土地还原利率为5%。第33页/共80页第三十四页，共80页。5.3 收益(shuy)法 第34页/共80页第三十五页，共80页。一、收益(shuy)法的基本思路二、收益法评估(pn )的程序 三、应用(yngyng)举例第35页/共80页第三十六页，共80页。收益收益(shuy)法的基本思路法的基本思路1.土地与建筑物处于房地合一状态，并且用收益法以外的方法能够求得建筑物价格时，从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益，即可得到(d do)归属土地的纯收益，再利用土地还原利率还原，得到(d do)土地使用权的收益价格。2.使用范围：有收益的土地价格评估第

21、36页/共80页第三十七页，共80页。收益法评估收益法评估(pn )的程序的程序一.二.四六求取(qi q)土地纯收益 确定合适的还原(hun yun)利率 三 五求取总收益（有效毛收入）房地合一的总收益 求取总费用 求取土地使用权价格 确定土地收益年限第37页/共80页第三十八页，共80页。三、应用三、应用(yngyng)举例举例例题：某房地产公司于1994年11月以有偿出让方式取得一块儿土地50年的使用权，并于1996年11月在此地块儿上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%，目前(mqin)，该类建筑物的重置价格为每平方米2500元。该

22、建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米。目前(mqin)用于出租，每月平均实收租金为3万元，另据调查，当地同类写字楼的租金为每平方米50元，空置率为10%。每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%。土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%，求1998年11月土地使用权价格？第38页/共80页第三十九页，共80页。5.4 成本法第39页/共80页第四十页，共80页。一、成本法的基本原理二、成本法评估(pn )的程序 三、应用(yngyng)举例第40页/共80页第四十一页，共80页。理论依据 概念

23、又称成本逼近法，是以土地开发所耗费的成本构成来确定土地价格的方法，用成本法求取(qi q)的价格称为积算价格。把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为基本成本，运行经济学等量资金获得等量收益的投资原理(yunl)，加上基本成本这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地价格的基础部分。 成本法的基本思路第41页/共80页第四十二页，共80页。适用范围 估价公式 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润(lrn)+土地增值收益 1地产市场狭小，交易实例少，无法用其他方法进行估价的土地2公益事业用地 3新开发的土地注意：土地实际开发成本的增加，并不一定会提高土地的价

24、格，因此此种方法的估算结果只是(zhsh)一种”算术价格”。成本法的基本思路第42页/共80页第四十三页，共80页。 应用成本法应注意的成本 几个(j)概念第43页/共80页第四十四页，共80页。（二）重置成本的估算（二）重置成本的估算( sun)（一）土地取得费为取得土地而向原土地使用者支付(zhf)的费用 1.征用(zhngyng)农地1土地补偿费：前3年平均年产值的3-6倍 青苗补偿费：生长阶段按规定幅度计算 树木补偿费 安置补偿费：3年平均亩产值的2-3倍,最高不超过10倍 房屋及地上物拆迁补偿费：实际价值 新菜地开发建设基金：征用城市近郊区菜地，用地单位交纳新菜地开发建设基金耕地占用

25、税：税法 第44页/共80页第四十五页，共80页。2.城镇城镇(chngzhn)土地使用权土地使用权 使用权出让金 动迁(dn qin)费 第45页/共80页第四十六页，共80页。（二）土地（二）土地(td)开发费开发费基础设施(j ch sh sh)配套费 “三通一平，七通一平”公共事业配套(pi to)费：邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用小区开发配套费：与公共事业配套费相似，根据用地情况确定和力度项目土地开发费第46页/共80页第四十七页，共80页。耕地占用税，新菜地开发建设基金，土地管理费，教育费附加，南水北调费3.税费为开发土地向银行贷款的利息，一般以全部投资额为基数计算利息

26、1.土地取得费的计息期为整个开发期2.土地开发费为开发期的一半（假设均匀投入），开发期超过一年要考虑复制4.货款利息（二）重置成本的估算(sun)第47页/共80页第四十八页，共80页。主要是由于土地用途改变或土地功能变化而引起的土地增值收益=前五项之和土地增值收益率（一般为10%-25%）6.土地增值收益投资总额=（土地取得费+土地开发费）行业平均利润率5.投资利润 （二）重置成本的估算(sun)第48页/共80页第四十九页，共80页。（三）土地贬值（三）土地贬值(binzh)的估的估算算1一般说土地不存在实体性贬值，但是一旦土地使用权被规定了使用年限，剩余使用年限会逐渐减少，随着时间的推移

27、，地产(dchn)的功效会逐渐损失。土地年限贬值率= 已使用年限/法定使用年限2另外一种贬值是由于周围环境恶化造成的，土地使用(shyng)价值的损失直接表现为地产收益的减少。地产贬值额= 年收益减少额的现值第49页/共80页第五十页，共80页。（四）应用（四）应用(yngyng)成本法应注成本法应注意的成本意的成本土地(td)取得费和土地(td)开发费都应是评估期日的重置费用，不能按实际投入来计算。各项费用的取费标准应由足够的依据(yj)和充分的分析 成本法评估结构一般作为投入成本价格分析，而用于作为市场交易价格应慎重。第50页/共80页第五十一页，共80页。五五 、应用、应用(yngyng

28、)举例举例习题：（ 1亩=666.67平方米 ）XX厂区位于XX市中心地带，现使用的土地为国家行政规拨的国有土地，土地面积476772.9平方米，使用年限为50年，确定近郊区征用土地以平均年产值1200元/亩计算，其中土地补偿费按年产值的6倍计算，安置补偿费为6.6元/平方米，房屋(fngw)及地上物拆迁费用从10000元/亩计，土地开发费，厂区已达到去“七通一平“，开发费用为50元/平方米,投资利息8%，正常开发周期为2年，其中第一年投入50%，第二年投入50%，该地区工业生产用地开发年资金利润率为10%，土地所有权收益为15%，则土地的价格是多少？第51页/共80页第五十二页，共80页。5

29、.5 假设(jish)开发法 第52页/共80页第五十三页，共80页。一、基本概念二、估价(gji)公式三、使用范围(fnwi)及条件四、估价(gji)步骤五、应用举例第53页/共80页第五十四页，共80页。一、一、基本概念基本概念评估思路定义假设开发法又称剩余法，倒算法，是用于评估待开发土地的估价(gji)方法。在估算房地产未来正常交易价格的基础上扣除建筑物的建造成本以及与建造、买卖相关的专业费、利息、税费、利润之后，以余额来确定待估土地价格的一种方法。 假设一开发商面对一块可供开发利用的土地(td)，他愿意出的最高价，假设其进行开发后，全部建筑物的销售价格减去建造费用、利息、利润、税金、剩

30、余的部分就是开发商愿意为购买土地(td)支付的最高价格第54页/共80页第五十五页，共80页。一、一、基本概念基本概念1、待开发的生地(shngd)变为熟地，或熟地开发建筑物然后出售或出租2、拆迁进行土地开发运用(ynyng)范围第55页/共80页第五十六页，共80页。二、估价二、估价(gji)公式公式 1、宗地价格=开发价值-建筑费-专业费-不可预见费用-税费-利息(lx)-利润第56页/共80页第五十七页，共80页。2、具体内容 For PowerPoint 97-2010开发价值：房地合一(h y)价，建筑物出售价或出租价的现值。 建筑费：按当地现行的建筑工程概(预)算标准(biozhn

31、)测算直接、间接工程费，建筑承包商利润 专业费：地质勘查(kn ch)费，建筑设计费，工程概预算费（按建筑费用的5%-10%）估算不可预见费：为建筑费和专业费之和的（2%-5%） 税费：是指销售费用及有关税金，按不动产总价的一定比例计算利息：是指全部投资中借款部分所发生的利息利润：是开发商应获得的正常利润 第57页/共80页第五十八页，共80页。决定(judng)条件 1、使用范围 （1）待开发地（熟地）的估价 （2）待拆迁改造(gizo)的土地估价 （3）有待开发为建筑用去的非建筑用地的估价三、使用(shyng)范围及条件 2、假设开发法准确与否的决定因素 （1）正常选择土地的最佳开发方式

32、（2）正常判断建筑物的出售（出租）价格要有一个明朗、开放及长远的房地产政策 要有一整套稳定、健全的房地产法规 要有一个完整、公平的房地产信息库 要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单 要有一个长远、公平及稳定的政府土地供给计划 第58页/共80页第五十九页，共80页。1.调查待估土地的基本(jbn)情况 2.341土地位置2土地面积大小，基础设施状况(zhungkung)3土地政府规划限制，用途，容积率，覆盖率，建筑高度4土地使用权限制，使用年限，能否转让，抵押选择(xunz)最佳的开发利用方式估计建设期：考察用类型建筑物的建设期预测土地开发完成后的楼价（租金)四、估价步骤第

33、59页/共80页第六十页，共80页。5 6估测各项成本费用：建筑费，专业(zhuny)费用，利息，利润，税费 计算(j sun)确定底价 四、估价(gji)步骤第60页/共80页第六十一页，共80页。五、应用五、应用(yngyng)举例举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，转业费为建筑费的10%，建筑费和专业(zhuny)费在建设期内均匀投入，该写字楼建成后即出售，预计售价8000元/平方米，销售费用为楼价的4%，销售费率为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为6%，开发商的要求的投资利润率为20%

34、，求总地价。第61页/共80页第六十二页，共80页。5.6 基准(jzhn)地价修正法 第62页/共80页第六十三页，共80页。一、基准地价修正(xizhng)法的含义二、理论依据三、适用范围四、估价(gji)步骤五、应用(yngyng)举例第63页/共80页第六十四页，共80页。一、基准一、基准(jzhn)地价修正法的地价修正法的含义含义第64页/共80页第六十五页，共80页。二、理论依据二、理论依据利用(lyng)代替原理，具有相似条件和用途的土地，应当具有相似的价格。 第65页/共80页第六十六页，共80页。三、适用范围三、适用范围1.具备基准地价和相应修正体系(tx)成果的城镇土地估价

35、。2.用于快速方便的评估多宗土地的价格。是对市场(shchng)法变形、量化及系统化后的一种估价方法。3.该方法估价(gji)的精度与基准地价及修正体系的精度密切相关。 第66页/共80页第六十七页，共80页。1234收集、整理(zhngl)当地的土地定级评估成果资料 确定(qudng)修正系数表 调查宗地底价影响因素(yn s)的指标条件 土地开发程度差异修正四、估价步骤第67页/共80页第六十八页，共80页。5.6.78确定待估宗地的因素(yn s)修正系数对于出让或使用年期(nin q)不一致的土地进行年期(nin q)修正 对时间因素进行(jnxng)修正 对其他因素进行修正 四、估价步骤第68页/共80页第六十九页，共80页。9 确定(qudng)宗地地价 四、估价(gji)步骤第69页/共80页第七十页，共80页。五、估价公式五、估价公式宗地价格宗地价格=基准地价基准地价X(1+K)X使