私募-地产基金(RE PE)介绍-精品-2011

1、2房地产金融：涵盖房地产信贷资金的筹集与运用、股票与债券、信托投资、保险、租赁、典当、金融机构及金融市场地产基金：房地产的收购、开发、管理、经营和营销以获取收入的集合投资制度3海外机构新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行、美国国际集团(AIG)、 新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)、高盛国内探索复星集团、金地集团、建邺集团、太平洋地产首创置业、盛世神州、中国海外发展民企联合（星浩）等 传统的贷款和债券方式 房地产投资基金 信托计划 REITs为什么需要基金？“全能开发商”：是一条以开发商为核心的纵向运作产业链，投资买地、开发建设、营销

2、销售、物业管理等通常由一家企业独立完成。由此衍生出的问题是： 企业的资金链比较紧张，融资渠道比较单一，主要是银行贷款和预收客户购房款。香港模式美国模式“专业化开发商”：强调高度细分的专业化分工，形成横向 价值链。从资金筹措到开发、规划、设计、建设以及销售，各环节均由专业化公司完成。美国房地产业资金更多地来源于社会大众，只有15%左右是银行资金。简而言之，核心是土地自由供应，专业分工明确，以金融运作为核心，收益大众化。 我们通过模型的测算发现，基金与开发商是共赢的结果。房地产股权投资投资者基金管理人房地产债权投资房地产投资基金出资管理投资资金专业+102008年2009年2010年顶尖的PE基金

3、专业的地产基金住宅商业综合体工业客户服务复地北桥苑，上海天津中心，天津钢领，上海复地会r 项目储备面积（权益后，包括在建项目） : 7,161,147平方米 （截止2009年6月底）r 平均土地成本 ：人民币 1,490元/平方米 数据来源：复地集团2009年中报 充足的土地储备房地产开发超额回报的三个环节：土地成本、财务杠杆、资金运作效率土地阶段开发阶段销售阶段项目投入阶段（土地成本，建设成本）项目产出阶段（预售/销售收入）资本市场 新股发行 股票增发 公司债间接融资 银行 信托 建筑商应付款房地产预售/销售回款，滚动开发托管银行：资金的安全保障投资款存入托管账户现金流分配管理费用支出发出划

4、款指令项目投资现金流回收发出现金流分配指令指令指令内容现金流入现金流出被投资的房地产项目公司托管银行投资者普通合伙人（基金经理）划款指令审核、确认投资监督系统中资金划拨的发起系统中资金划拨的复核系统中资金划拨的签发评估机制：价格的公平合理名称上海复地景业股权投资合伙企业（有限合伙）基金规模目标规模人民币5 亿元，最低3 亿元成立基金发起人复地（集团）股份有限公司普通合伙人上海智盈股权投资管理有限公司，由上海复地投资管理有限公司和基金经理关键人士共同持股普通合伙人及关联人的投资规模不低于上海复地景业股权投资合伙企业（有限合伙）认缴规模的10%有限合伙人的投资规模最低认购规模800 万元起，超出部

5、分以50 万元的整数倍增加有限合伙人的人数不超过49 个人（机构）出资方式CALL 投，首次CALL投比例不低于上海复地景业股权投资合伙企业（有限合伙）认缴规模的50%，在上海复地景业股权投资合伙企业（有限合伙）成立1.5 年内CALL完托管银行上海浦东发展银行基金年限3 年 + 1 年延长期 + 1 年延长期，最长5 年；第一次延长由普通合伙人决定，第二次延长由合伙人会议决定募集服务费向普通合伙人指定的提供募集服务的机构支付相当于募集服务机构所服务客户实缴出资额的1.0%基金管理费基金规模的2.5%/年（1-3年），2.0%/年（第4年），1.5%/年（第5年）银行托管费预计不高于基金实缴出

6、资额的0.1%/年，按季度收取，最终以托管协议为准基金条款17中城联盟房地产投资基金条款18 鼎晖对地产的看法 特殊投资机会举例类型 描述/机会特殊资源或地段拥有不可复制的稀缺资源或黄金地段(如一线海滨或江景),在市场调整或错位情况下以低于市场价格获取,如清水湾项目特殊概念以特殊概念获取低成本土地进行商业开发(高科技概念或政府招商引资项目),如杭州项目特殊成本/项目来源项目获取成本远低于目前市场同类项,合作伙伴早前已以极低价格获取项目,如武汉项目特殊的开发定位项目开发定位具有独特性和差异化特征,在当地市场具有高度吸引力和竞争优势,如亚龙湾项目收购不良资产银行或法院处置的优良房地产项目,以不良资

7、产价格收购优良资产,进行开发或完工增值工作,如哈尔滨项目特殊时机开发商遇到特殊的问题(如债务、销售、流动性、股权结构等），能在特殊时期低价收购项目或股权）普通的房地产投资开发已难以产生好的风险回报，而特殊机会投资能带来最佳的投资回报鼎晖地产团队过往项目 基金主要条款 基金名称：天津鼎晖地产投资基金（有限合伙）投资策略：根据市场调整及项目具体情况，投资具有特殊风险回报特点的住宅或有选择的商业开发项目，或收购有价值的资产（优良或不良资产）计划融资额：15亿人民币（其中诺亚10-15亿）基金存续期：7年（经合伙人同意最多延长2年）基金投资期：3年目标毛收益率：25%募集费：0.5%，价外收取管理费：

8、投资期内2.5%年，投资期后每年管理费为已投资项目的取得成本之和的2.5%收益分成：在投资人IRR达到并超过优先回报率（8%）的前提下，GP参与LP的收益分成，分成比例为全部投资收益的20%基金主要条款投资人资格：国内企业及个人最低出资额：1000万元人民币（可以由诺亚确定）GP出资额：不低于总出资额的1%基金管理人：鼎晖股权投资（天津）有限公司财务报告：季度报告-未经审计；年度报告-经审计合伙人会议：年度会议咨询委员会：可以设置武汉金地金地集团武汉公司于2003年9月正式成立，注册资本6000万元，是金地集团所属六个区域性专业房地产开发公司之一，全面负责集团公司在武汉（华中）片区的房地产开发

9、业务金地集团武汉分公司于2009年10月12日以12.83亿元竞得武汉市汉阳区P（2009）055号土地项目。地产基金结构信托计划信托规模：信托规模：4亿元，起点300万信托期限：信托期限：5年或住宅部分销售90%之后4个月信托管理人：信托管理人：百瑞信托托管银行：托管银行：*银行（待定）资金用途：资金用途：信托公司以股权方式投资于武汉金地伟盛房地产开发有限公司，资金运用 于项目公司的开发经营（合伙企业所占项目公司股权比例不高于49%）。通过项目公司分红、清算、股权转让等方式获取收益、收回投资。还款来源：还款来源：项目公司住宅部分已销售面积达到可销售面积的90%或信托计划存续满5年，上述二者中

10、任一情况发生的，金地收购并受让有限合伙企业持有的项目公司股权或有合伙企业解散并清算。收益分配方式有限合伙每次取得的现金收入缴付或清偿完毕应付费用后剩余的可分配部分，按照如下约定顺序进行分配，如当期不足以支付，所差金额按照以下顺序在下一期支付：同顺序（在全体合伙人之间按其出资额余额的比例）向合伙人支付，直至其收回全部出资额；同顺序（按照各合伙人的预期基本投资收益金额的比例）向合伙人支付其预期基本投资收益（10%）；如有剩余，20%分配给普通合伙人GP，80%在全体合伙人LP之间按照其实缴出资比例分配。302003-2009年间，建业集团的总资产从18.65亿元增加到82.96亿元，增长了3.45

11、倍，同期，净资产由4.96亿元增加到31.52亿元，增长了5.35倍。资产负债率从2003年的73.4%下降到2009年的62%，资产负债率更加合理主营业务收入逐年大幅增长。截至2009年12月份账面资产总计82.96亿元，其中流动资产78.17亿元，固定资产1.39亿元，总负债51.44亿元，所有者权益31.52亿元，资产负债率为62%。3132悦榕集团上市 新加坡主板核心业务酒店投资 酒店管理 Spa，精品店(商业) 经营 产权式酒店销售 房产销售 设计和其他服务 基金管理 总资产 13.7亿新币（大约68亿人民币）（2009）产业组合拥有和管理超过25家度假村和酒店，超过60家SPA和6

12、0家精品店，两座高尔夫球场 营销网络在24个国家拥有销售团队 在17个国家拥有公共关系团队 超过1,000家高端的批发商人力资源超多10,000名员工，来自超过50个国家 设计团队有超过100名员工 品牌 悦榕，悦椿旗舰店 乐古浪普吉，泰国34基金：分享悦榕的商业成长其他有限合伙人资产悦榕基金管理公司(普通合伙人）基金管理和咨询服务丽江资产阳朔资产拉萨资产 黄山悦榕中国酒店基金悦榕中国酒店管理公司酒店管理服务悦榕基金投资公司（有限合伙人）2%3%100%5-15%95%35主要条款基金规模10-20亿人民币基金年限6年1投资周期4年优先回报8% 退出机制优选上市退出基金管理费2.5%基金管理奖

13、励(附带权益)20%资本金投入2根据项目需要最低投资额2000万人民币注释：1 . 可以延长2年2.承诺资本的一部分3.主要条款，本条款如与有限合伙协议不一致，以有限合伙协议为准3637星光耀城市综合体 38星浩基金储备项目39常州项目 40星浩基金条款4142基础基础 + 浮动的收益设计：浮动的收益设计：蓝光承诺对基础收益率的差额补足 + 项目正常清算时的收益分成；非正常清算时15%的溢价回购合作对象：合作对象：蓝光地产，四川省最大的房地产开发商主要储备项目：主要储备项目：a）峨眉山高级度假区，优美环境，稀缺地块，不受限购令影响基金首选项目b）金堂国际社区，交通便利，未来成都新机场落户金堂c）成都二级开发项目，选择标准ROE测算在年化15%以上 信托计划规模：信托计划规模： 8-10亿元。优先受益人信托资金规模不高于75%，劣后受益人信托资金规模占比不低于25%。信托计划期限：信托计划期限：3+1+1年，其中前3年为持有期，第4年为回收期，第5年为延续期。基础预期收益率：基础预期收益率：基础预期收益率为本信托计划的优先受益人预期获得的最低年化收益率。本信托计划的基础预期收益率为8.5%/年。本基金特点：本基金特点：信托计划每届满一年