2022年房地产经纪协理《房地产经纪综合能力》考试题库-多选题库（含详解）

1、2022年房地产经纪协理房地产经纪综合能力考试题库-多选题库（含详解）多选题1.承租人优先购买权不能实现的情形包括（）。A、在存在房屋共有人行使优先购买权的B、出租人将房屋出卖给近亲属的C、出租人将房屋抵押的D、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的E、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的答案：ABDE解析：承租人优先购买权不能实现的情形包括：在存在房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。2.由于（），承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。A、出租人提高

2、租金水平B、租赁住房的权属产生争议C、承租人找到更舒适的住房D、承租人找到了租金更低的住房E、租赁住房被司法机关依法查封导致房屋无法使用答案：BE解析：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。3.抵押权的优先受偿性表现在（）。A、与普通债权人相比，抵押权人的优先受偿权无先后次序之分B、与债务人的其他普通债权人相比，抵押权人就抵押物卖得的价款有优先受偿的权利C、在债务人投资获利时，抵押权人就盈利的价款有优先受偿的权利D、在同一标的

3、物上存在数个抵押权时，顺序在先的抵押权人有优先于后次序抵押权人就抵押物所卖得价款受清偿的权利E、在债务人受破产宣告时，成立在前的抵押权人有优先受偿权答案：BDE解析：抵押权的优先受偿效力是指抵押权人在债务人到期未能清偿债务时，可依法律规定就抵押物优先变价而获得清偿的法律效力。抵押权的优先受偿性表现在以下三个方面：与债务人的其他普通债权人相比，抵押权人就抵押物卖得的价款有优先受偿的权利；在同一标的物上存在数个抵押权时，顺序在先的抵押权人有优先于后次序抵押权人就抵押物所卖得价款受清偿的权利；在债务人受破产宣告时，成立在前的抵押权人有优先受偿权，仍可以从抵押物所卖得的价款中优先受偿。4.下列关于各种

4、房地产图的表述中，正确的有（）。A、地籍图是土地登记、统计和确认权属的法律依据B、宗地图是核发土地权属证书和地籍档案的附图C、房产图的测绘，应先测绘房产分丘图，其次测绘房产分幅图，然后测绘房产分户图D、房产分户图是不动产权证（房屋权属证书）的附图E、房产分户图的比例尺一般为1:500答案：ABD解析：C项，房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图；其次测绘房产分丘图；然后测绘房产分户图。E项，房产分户图的比例尺一般为1:200；表示的主要内容有房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积

5、和房屋边长等。5.墙体的主要作用有（）。A、承重B、抗震C、围护D、分隔E、装饰答案：ACDE解析：墙体的主要作用有：承重；围护；分隔；装饰。墙体应满足下列基本要求：具有足够的强度和稳定性；具有必要的保温隔热性能；具有一定的隔声性能；具有一定的防火性能。6.在最高额抵押中，下列（）情形下，抵押权人的债权确定。A、约定的债权确定期间届满B、没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满一年后请求确定债权C、新的债权不可能发生D、抵押财产被查封、扣押E、债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销答案：ACDE解析：在最高额抵押中，有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：约定

6、的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权确定的其他情形。7.下列房屋中，不得出租的情况为（）。A、属于违法建筑的房屋B、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋C、违反规定改变房屋使用性质的D、法律、法规规定禁止出租的其他情形的E、国家授权管理、经营的房屋答案：ABCD解析：商品房屋租赁管理办法规定，下列房屋不得出租：属于违法建筑的房屋；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁

7、止出租的其他情形的。E项，国家授权管理、经营的房屋，这些房屋也可依法出租，但数量相对较少。8.房地产居间服务的内容主要包括（）。A、代表委托人订立房地产交易合同B、协助委托人办理房地产转移登记C、向委托人报告订立房地产交易合同的机会D、向委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务E、代表委托人办理贷款答案：CD解析：房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。9.下列房地产经纪人行为中，属于不正当竞争行为的有（）。A、通过赠送免费服务争取业务B、故意诋毁、诽谤同

8、行C、为获取业务恶意降低收费D、用支付好处费手段挖抢同行的客户E、设置障碍阻断同行促成的房地产交易答案：BCDE解析：房地产经纪机构和房地产经纪人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉，散布、传播关于同行的错误信息；无正当理由，以低于国家规定收费标准或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务；房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户以取得业务；故意在委托人与其他房地产经纪机构和房地产经纪人员之间设置障碍，制造纠纷。10.房地产经纪业

9、务中风险识别的切入点为（）。A、投诉处理B、赔偿处理C、纠纷处理D、收益管理E、坏账管理答案：AE解析：根据房地产经纪机构的经营特点，房地产经纪业务中风险识别的切入点为：投诉处理；坏账处理。其中，房地产经纪机构面临的投诉主要来自两方面：客户，最常见、最值得重视的方面；其他房地产经纪人员，虽比较少见，但也是识别风险的一个渠道。11.决定房地产供给的基本因素有（）。A、该种房地产的价格水平B、该种房地产的开发建设成本C、该种房地产的开发建设技术水平D、房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期E、消费者的收入水平答案：ABCD解析：决定房地产供给的基本因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发建

10、设成本；该种房地产的开发建设技术水平；房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。E项属于影响房地产市场需求的基本因素。12.根据建筑物的使用性质，可将房屋建筑分为（）。A、砖木式建筑B、民用建筑C、现浇现砌式建筑D、工业建筑E、农业建筑答案：BDE解析：房屋建筑可以根据使用性质、建筑物层数或高度、建筑结构、建筑施工方法、建筑设计使用年限等进行分类。其中，按照使用性质，可将其分为：民用建筑；工业建筑；农业建筑。A项属于根据建筑结构进行的分类；C项属于根据建筑施工方法进行的分类。13.市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是（）。A、办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续B、为房地产交易提供洽谈协

11、议、交流信息、展示行情等各种服务C、协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款D、制定颁发房地产行业规范性文件E、整顿和规范房地产交易秩序答案：ABCE解析：市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实旌实施办法；办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。14.下列房地产中不得设定抵押权的有（）。A、

12、学校教学楼B、医院门诊楼C、封闭小区的高档住宅D、属于文物保护的纪念馆E、未征得其他共有权人书面同意的写字楼答案：ABDE解析：下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。15.住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款的区别包括（）。A、贷款资金来源不同B、贷款对象不同C、借款人还款能力不同D、贷款流程不同E、贷款额度、利率不同答案：ABDE解析：住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款除贷款资金来源不同，在业务运作上也

13、存在较明显差异，主要表现在：贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人。贷款流程不同。商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据住房公积金管理条例规定由当地住房公积金管理中心负责。贷款额度、利率不同。住房公积金个人贷款在确定贷款额度时，除与商业性住房贷款相同要求考核贷款成数、借款人还款能力外，还规定不得超过当地规定的单笔最高贷款额度，住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。16.为满足适用与环境要求，厨房、卫生间的地面材

14、料应具有的良好性能包括（）。A、耐水性B、抗渗性C、导热性D、抗冻性E、耐久性答案：ABE解析：厨房、卫生间应选用耐水性和抗渗性好、不易发霉、易擦洗的材料。其中，耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。抗渗性是指材料的不透水性，或材料抵抗压力水渗透的性质。材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。17.按贷款所购住房交易形态划分，个人住房贷款可以分为（）。A、新建房个人住房贷款B、商业性个人住房贷款C、住房公积金贷款D、存量房个人住房贷款E、个人住房组合贷款答案：AD解析：按贷款所购住房交易形态，个人住房贷款分为：新建房个人住房贷款；存量房个

15、人住房贷款。而按贷款性质划分根据贷款性质，个人住房贷款分为：商业性个人住房贷款；住房公积金贷款；个人住房组合贷款。18.商品房预售的条件包括（）。A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B、持有建设工程规划许可证C、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D、取得商品房预售许可证E、物业管理方案已经落实答案：ABCD解析：商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；取得

16、商品房预售许可证。E项属于商品房现售的条件。19.下列制度中，属于我国城市房地产管理法规定的房地产基本制度的有（）。A、国有土地有偿有限期使用制度B、房地产交易强制公证制度C、房地产成交价格申报制度D、房地产价格评估制度E、土地使用权和房屋所有权登记发证制度答案：ACDE解析：作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，城市房地产管理法确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制：国有土地有偿、有限期使用制度；房地产成交价格申报制度；房地产价格评估制度；房地产价格评估人员资格认证制度；土地使用权和房屋所有权登记发证制度；房地产行政管理体制。20.贷款人对借款人的贷款金额做出限制

17、性规定所采用的指标包括（）。A、贷款金额不得超过某一最高金额B、贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额C、贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额D、当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以其中的最低限额作为贷款金额E、当申请金额超过以上任一限额的，以申请金额作为贷款金额答案：ABC解析：在个人住房贷款中，需要借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额，即贷款额度所购住宅总价一首付款数额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，包括：贷款金额不得超过某一最高金额；贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借

18、款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。21.佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方的回报，一般应根据（）进行确定。A、服务的时间长短B、服务的结果C、协商确定D、交易类型E、服务企业资质答案：BCD解析：房地产经纪是一种市场化的有偿服务，经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金，一般根据服务的结果来最终确定。经纪服务佣金的多少由委托人与经纪机构协商确定，一般与促成交易的类型和成交额的大小有关。22.对居间合同居间人权利的描述，下列说法正确的有（）。A、合同未成立的，居间人不得请求报酬B、合同成立但无效时，居间人可请求报

19、酬C、居间人违反诚信原则由相对人收受利益，不得向委托人请求报酬D、居间活动的费用一般由居间人负担E、居间合同中居间人的权利实际上是委托人的义务答案：ACDE解析：居间合同中居间人的权利实际上就是委托人的义务，其权利体现为以下两个方面：居间人的报酬请求权。居间人行使报酬请求权采取报酬后付，即以合同因其报告或媒介成立而为前提。合同未成立的，不得请求报酬；合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。当居间人违反诚实信用原则由相对人受益，或违反其对于委托人的义务而为有利于相对人的行为的，不得向委托人行使报酬请求权。居间人的费用偿还请求权。居间活动的费用一般由居间人负担，非经特别约定，居间人不得请求偿还费

20、用。B项，合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。23.不动产统一登记的“四统一”包括（）。A、登记机构B、登记簿册C、登记依据D、登记人员E、信息平台答案：ABCE解析：根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。24.个人住房贷款一般采纳的担保方式包括（）。A、抵押贷款B、无抵押/质押贷款C、质押贷款D、保证贷款E、抵押（质押）加保证贷款答案：ACDE解析：在申请个人住房贷款时，银行会要求借款人提供

21、担保。个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：抵押贷款；质押贷款；保证贷款；抵押（质押）加保证贷款。25.智能化居住区的基本要求包括（）。A、设置智能化居住区通信网络系统B、设置智能化居住区安全防范系统C、设置智能化居住区物业管理系统D、设置智能化居住区消防联动系统E、设置智能化居住区信息服务系统答案：BCE解析：智能化居住区的基本要求包括：设置智能化居住区安全防范系统，根据居住区的规模、档次及管理要求，选设安全防范系统；设置智能化居住区信息服务系统，根据居住区服务要求，选设信息服务系统；设置智能化居住区物业管理系统，根据居住区管理要求，选设物业管理系统。26.关于等额本息还款法和等额本金还款法

22、的区别与联系，下列说法正确的有（）。A、二者都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减B、等额本息还款法适用于有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人C、二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的D、等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多地归还贷款本金，因此归还的总利息相对较少E、等额本金还款法则适合于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人答案：ACD解析：A项，等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，随着剩余本金的逐月减少，其利息也将逐月减少。等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本

23、金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。BE两项，等额本息还款法适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人，等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。C项，二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。D项，由于等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。27.下列关于异议登记的说法，正确的有（）。A、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以

24、申请异议登记B、不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明C、异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料D、异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构无须告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项E、异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理答案：ABCE解析：D项，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议

25、登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。28.下列关于住房转租的说法中，正确的有（）。A、承租人转租住房，应当经出租人书面同意B、承租人与第三人应当签订书面房屋转租合同C、转租合同有效期间，即使原房屋租赁合同终止，转租合同仍然有效D、转租合同最长期限可以超过原住房租赁合同约定的租赁期限E、签订房屋转租合同应办理登记备案手续答案：ABCE解析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。转租要求如下：须经出租人书面同意。书面同意包括在租赁合同中出租方已明确同意承租人转租的，和租赁合同中未明确或不允许转租，事后出租人另行书面同

26、意的。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。转租期限不得超过原合同规定的期限。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。29.2014年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，20

27、14年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2017年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。关于出租房屋转让限制的说法，正确的有（）。A、冯某的房屋因已设定了抵押权，不得出租给褚某B、租赁期限未到期，褚某有权要求原租赁合同继续履行C、卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止D、冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权E、褚某虽无意购买该房屋，但2017年11

28、月若主张优先租赁权，卫某不得拒绝答案：ABD解析：A项，抵押房地产经抵押权人同意可以出租，冯某房屋为经抵押权人同意，不得出租；BC两项，根据，合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。因此陈某与褚某签订的原租赁合同应继续履行。DE两项，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。除了出卖租赁房屋，出租人在与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务及委托拍卖人拍卖租赁房屋时，也应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。值得注意的是，承租

29、人主张优先购买并不是任何条件下都可实现，而必须是同等条件下提出的主张。30.下列建设用地中，使用权出让的最高年限为40年的有（）。A、商业用地B、旅游用地C、居住用地D、工业用地E、娱乐用地答案：ABE解析：在我国，单位和个人依法使用国有建设用地有法律规定的年限。例如，国有建设用地使用权出让的最高年限规定为：居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。31.按照贷款性质，个人住房贷款可以分为（）。A、商业性个人住房贷款B、个人住房组合贷款C、住房公积金贷款D、按揭贷款E、开发贷款答案：ABC解析：根据贷款

30、性质，个人住房贷款分为：商业性个人住房贷款，是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款；住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款；个人住房组合贷款，是指个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合。借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款。32.根据物权法规定，（）行为发生未经登记，物权也生效。A、继承B、买卖C、交换D、分割E、受遗赠答案：AE解析：物权法规定了几种事实行为发生未经登记，物权也生效的情形。

31、物权法第二十八条、第二十九条和第三十条规定，依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权；继承或者受遗赠取得房地产；合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。BCD三项，属于登记生效的情形。33.根据城市房地产抵押管理办法，下列关于房地产租赁合同效力的说法正确的有（）。A、已出租房地产在告知抵押权人和承租人情况下可以设定抵押B、抵押房地产经抵押权人同意可以出租C、出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，租赁合同认定无效D、出租人在一审法庭辩论终结前取得批准建设的临时建筑，租赁合同认定无效E、出租人在一审法庭辩论终结前申请延长使用期限的，延长的

32、租赁期限无效答案：AB解析：C项，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。D项，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。E项，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。34.发达国家的房地产经纪业的特点包括（）。A、建立完善的法律体系B

33、、实行人员资格准入C、规范执业行为D、行业自律组织健全职责明确E、必须持有地产代理（个人）牌照或营业员牌照答案：ABCD解析：发达国家的房地产经纪业普遍建立了较为完善的房地产经纪制度，一般都以一定的法律形式，对职业人员资格、执业保证金、佣金、契约等方面的内容进行规定，并由有关政府主管机关进行监管。其特点主要为：建立完善的法律体系；实行人员资格准入；规范执业行为；行业自律组织健全职责明确。E项属于我国香港地区的房地产经纪业的特点。35.下列情形中，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持的有（）。A、房屋共有人行使优先购买权的B、出租人又将房屋出租的C、出租人将房屋卖给父母的D、出租人通知承租

34、人，承租人在十五日内未明确表示购买的E、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的答案：ACDE解析：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。36.关于存量房买卖税收的说法，正确的有（）。A、存量房的买受人不需要缴纳契税B、个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税C、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入D、买受人应缴纳每证

35、6元的权证印花税E、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税答案：BCE解析：A项，存量房的买受人需要缴纳契税。BE两项，出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率缴纳个人所得税。个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。C项，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。D项，买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起，对个人销售和购买住房免征印花税。37.屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，

36、其组成部分有（）。A、顶棚B、承重结构层C、防潮层D、保温隔热层E、屋面答案：ABDE解析：屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，一般由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶的形式有坡屋顶、平屋顶和其他形式的屋顶。38.楼板的基本构造包括（）。A、面层B、顶棚C、防潮层D、防水层E、结构层答案：ABE解析：楼板是楼房中分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，其主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱。楼板的基本构造是面层、结构层和顶棚。39.房地产租赁合同应当具备（）等条款。A、押金、租金、佣金及交付方式B、租赁用途C、当事人姓名、住所D、维修责任E、租赁期限答案：

37、BCDE解析：商品房屋租赁管理办法对租赁合同的内容做了进一步明确，要求应当包括以下内容：当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额及交付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。40.常用的采暖方式包括（）。A、分户供热B、集中供暖C、区域供热D、分散采暖E、整体采暖答案：ABC解析：根据热源，供热采暖可分为：集中供热又称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。a城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过

38、城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。41.房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有（）。A、房地产管理部门要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值B、定期对房地产估价报告进行抽检C、完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统D、房地产管理部门指定房地产估价机构评估房地产抵押价值E、房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地

39、产估价师信用档案答案：BCE解析：房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有以下几点：要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务；不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值；定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。42.不动产物权生效的情形包括（）。A、法定生效B、事实行为成就时生效C、限定生效D、登记生效E、附条件生效答案：ABD解析：不动产登记是不动产物权公

40、示的方式。但并不是所有的不动产物权都必须经过登记后才生效。根据物权法，不动产物权生效情形分为：法定生效；事实行为成就时生效；登记生效。43.以下关于房屋登记费说法正确的是（）。A、因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费B、经济适用住房登记以及因权利人名称变更而申请房屋变更登记，不收取房屋登记费C、住房登记以每件80元标准收费D、农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费E、非住房登记以每件550元标准收费答案：ACDE解析：B项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。其中，减半收取登记费的情形有：申请不动产更正登记、异议登记

41、的；不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的；同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的；国家法律、法规规定予以减半收取的。44.关于新建商品房销售代理的规定，下列说法错误的有（）。A、房地产开发企业只能委托房地产经纪机构代理销售，不能自行销售B、房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示C、房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号D、房地产经纪机构不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围E、房地产经纪机构不得强制收取代书费、银行按揭服务费等费用，可分解收费项目答案：AE解析：A项，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托

42、房地产经纪机构代理销售。E项，房地产经纪机构不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。45.房地产经纪业务常用的分类方式包括（）。A、房地产流转次数B、房地产的投资途径C、房地产的用途D、交易时房地产的开发建设状态E、房地产的档次答案：ACDE解析：房地产经纪业务常用的分类方式包括：按照房地产流转次数分，房屋买卖市场可以分为新房市场和存量房市场；按照房地产的用途分类，房地产市场可以分为居住房地产市场和非居住房地产市场；按照交易时房地产的开发建设状态分类，房地产市场可以分为现房市场和期房市场；按照房地产的档次，房地产市场可以分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。46.

43、按结构形式划分，钢筋混凝土结构包括（）。A、框架剪力墙结构B、砖混结构C、筒体结构D、框架结构E、剪力墙结构答案：ACDE解析：钢筋混凝土结构建筑是指其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。47.建筑常用的采暖方式包括（）。A、区域供热B、集中采暖C、区域采暖D、热水采暖E、蒸汽采暖答案：ABC解析：常用的采暖方式包括：集中供热。集中供热也称为集中供暖，可分为城市或区域供热和小区供热。自己供热也称为分户供热

44、，是自己以燃气、燃油、燃煤或电力等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。48.下列房屋中不得出租的有()A、已被抵押的房屋B、已被鉴定为危房的房屋C、小产权房D、农村宅基地上自建房E、已购公有住房答案：BCD解析：房屋租赁中的禁止行为有：违法建筑，指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建造的建筑物和构筑物；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋；违反规定改变使用性质的房屋；法律、法规规定禁止出租的其他房屋。49.下列关于转租的说法中，错误的有（）。A、转租已通知出租人但未经出租人书面同意的，转租合同无效B、转租人对租赁房屋造成损

45、失的，承租人可免除赔偿责任C、转租合同超过租赁合同的期限经出租人和转租人协商一致后依旧有效D、房屋转租须签订转租协议，无须办理登记备案手续E、转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限答案：BD解析：B项，承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。D项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。50.下列不动产未经登记，物权也生效的情形有（）。A、城市的土地B、继承取得房地产C、基于合同约定抵押的房地产D、通过交换的房地产E、合法建造取得的房地产答案：ABE解析：不动产物权生效情形分为三种：法定生效；事实行为成就时生效；登记生效。A项

46、属于法定生效，物权法第四十七条规定，城市的土地属于国家所有。因此，属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式来公示所有权的归属。BE两项属于事实行为成就时生效，物权法规定，继承或者受遗赠取得房地产、合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权等行为在事实行为成就时生效。CD两项属于登记生效，不动产物权登记生效的情形主要有：买卖、交换、赠与、分割房地产登记；基于合同约定抵押房地产登记；除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为，已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等。51.不动产登记的目的有（）。A、保护不动产权利人的物权B、遏制不动产价格的过快增长C、维护交易安全D、利于国家对不

47、动产进行宏观调控E、利于国家对不动产征收赋税答案：ACDE解析：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的目的有：保护不动产权利人的物权；维护交易安全；利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。52.楼宇智能化系统主要由（）组成。A、A.通信自动化（CA）B、B.办公自动化（OA）C、C.楼宇自动化（BA）D、设备自动化E、物业管理自动化答案：ABC解析：楼宇智能化系统主要由通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）组成。楼宇智能化系统也可分解为以下子系统：中央计算机及网络系统，办公自动化系统，建筑设备自控系统，

48、智能卡系统，火灾报警系统，内部通信系统，卫星及公用天线系统，停车场管理系统，综合布线系统等。53.下列房屋中，属于不得买卖的有（）。A、已出租的房屋B、权属有争议的房屋C、被司法机关查封的房屋D、未成年人拥有的房屋E、共有权人书面同意转让的房地产答案：BC解析：A项，已出租的房屋可以买卖，但不影响房屋租赁合同的效力，所谓“买卖不破租赁”。BCDE四项，根据有关法律法规，不得转让的存量房屋主要有下列几类：司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；依法收回土地使用权的房屋。共有房屋，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的房屋；未依法登记领取权属证书的房屋；未经抵押权人

49、同意的已抵押房屋；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。54.现代的楼宇智能化系统由（）组成。A、通信自动化B、消防自动化C、办公自动化D、建筑设备电动化E、停车自动化答案：ACD解析：楼宇智能化系统主要由下列三部分组成：通信自动化系统（CAS）。它是指建筑物本身应具备的通信能力，包括建筑物内的局域网和对外联络的广域网及远域网。办公自动化系统（OAS）。建筑设备电动化系统（BAS）。对建筑物内设置的供水、电力照明、空气调节、冷热源、防火防盗、监控显示和门禁系统以及电梯等各种设备的运行情况，进行集中监测控制和科学管理。BE两项对应的系统属于楼宇智能化系统的子系统。55.公共租赁住房合同终止的情形

50、有（）。A、违法使用公共租赁住房B、拖欠租金C、租赁期内、承购其他保障性住房D、期满未申请续期E、承租人亲戚在公共租赁住房临时住一定时间答案：ABCD解析：公共租赁住房合同终止的情形有：违法使用公共租赁住房：a转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；b改变所承租公共租赁住房用途的；c破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；d在公共租赁住房内从事违法活动的；e无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。拖欠租金。期满未申请续期。其他情形：a提出续租申请但经审核不符合续租条件的；b租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；c租赁期内，承租或者

51、承购其他保障性住房的。56.下列（）属于房屋登记机构应当进行实地查看的情形。A、预购商品房预告登记B、房屋转移登记C、在建建筑物抵押权登记D、因不动产灭失导致的注销登记E、房屋所有权首次登记答案：CDE解析：不动产登记机构应当实地查看的情形包括：房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；在建建筑物抵押权登记；因不动产灭失导致的注销登记；不动产登记机构认为需要实地查看的情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。57.职工可以提取住房公积金用于消费的事项有（）。A、购买上班用的电动车B、购买自用二手商铺C、自建自住住房D、装

52、修自住住房E、偿还购买自住经济适用住房的贷款本息答案：CE解析：职工个人住房公积金的提取是指缴存职工因特定住房消费或丧失缴存条件时，按照规定把个人账户内的住房公积金存储余额取出的行为。职工住房消费提取的情形包括：职工购买、建造、翻建、大修自住住房的。偿还购房贷款本息的。房租超出家庭工资收入规定比例时的。在缴存城市无自有住房且租赁住房的。58.按照物权法定原则，不动产物权包括（）。A、支配物权B、所有权C、使用物权D、担保物权E、用益物权答案：BDE解析：按照物权法定原则，不动产物权的种类和内容应当符合法律规定，任何人不能创设物权。不动产物权包括：所有权；用益物权；担保物权。59.根据施工方法，

53、建筑物可以分为（）。A、民用建筑B、现浇现砌式建筑C、预制装配式建筑D、钢结构建筑E、部分现浇现砌、部分装配式建筑答案：BCE解析：根据施工方法，建筑物可分为：现浇现砌式建筑；预制装配式建筑；部分现浇现砌、部分装配式建筑。A项，根据建筑物的使用性质，建筑物可分为：民用建筑；工业建筑；农业建筑。D项，根据建筑结构，建筑物可分为：砖木结构建筑；砖混结构建筑；钢筋混凝土结构建筑；钢结构建筑；其他结构建筑。60.下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（）。A、行政因素B、经济因素C、交通因素D、外部配套设置因素E、社会因素答案：ABE解析：从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为一般因

54、素、区域因素及个别因素。其中，一般因素即对国家或某城市房地产价格普遍产生影响的因素，包括：社会因素；经济因素；行政因素；人口因素等。CD两项属于区域因素。61.房地产经纪机构承接业务，在签订房地产经纪服务合同前，应当书面告知委托人（）。A、是否与委托房屋有利害关系B、委托房屋的市场参考价格C、房屋交易涉及的税费D、经纪服务收费标准和支付时间E、双方当事人的权利和业务答案：ABCD解析：房地产经纪机构承接业务时，在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：是否与委托房屋有利害关系；应当由委托人协助的事宜、提供的资料；

55、委托房屋的市场参考价格；房屋交易的一般程序及可能存在的风险；房屋交易涉及的税费；经纪服务的内容及完成标准；经纪服务收费标准和支付时间；其他需要告知的事项，如法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定等。62.建筑排水系统的组成部分通常包括（）。A、卫生器具B、排水管道C、消防设施D、分区分压设施E、中水道设施答案：AB解析：住宅的室内排水系统通常由下列部分组成：卫生器具，包括洗手盆、洗衣盆（机）、洗菜盆、抽水马桶、浴缸、淋浴间、拖布池、地漏等；排水管道，包括器具排放管、横支管、立管、埋设地下总干管、排出管、通气管及其连接部件。C项，消防设施属于消防给水系统；D项，分区分压设施属于供水方式；E项，中水道系统属于污水的抽升与处理设备。63.以下情形中，可以由当事人单方申请不动产登记的有（）。A、因合法建造房屋取得房屋权利B、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得不动产权利C、因继承取得不动产权利D、房屋转移登记E、不动产灭失答案：ABCE解析：不动产登记暂行条例规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：尚未登记的不动产首次申请登记；继承、接受遗赠取得不动产权利的；人民法院、仲裁委员会的生效法