东恒置业句容某别墅项目品牌推广方案

1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场篇市场篇地块研究地块研究 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目竞争范围确定项目竞争范围确定启示启示本案位于句容宝华与南京仙林交界处，距离仙林CBD仅七公里，距离句容县城约三十公里，据其区位特征及客群来源特征，项目隶属泛仙林板块，故市场竞争主要来自仙林及南京地区。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535

2、27879区域规划背景区域规划背景发展目标发展目标1 1、绿色城市、绿色城市城市内部绿化景观与外部优良生态环境相互呼应，绿色生态空间与城市建设有机融合，做到城市融入自然、自然深入城市。2 2、文化城市、文化城市以建设仙林大学城为契机，挖掘仙西地区历史文化资源，营造以城市科技、文教设施和近郊体育文化公园为主体，社区文化设施为辅的文化城市。3 3、科技城市、科技城市以具科技研发职能的大学城和高新技术产业园区的建设，营造城市的科技氛围，构建科技城市。4 4、适居城市、适居城市以自然宜人的生态环境、浓郁的科技文化氛围、通达的道路交通、完备的配套服务设施，塑造富有特色的适居城市。仙林定位：南京都市发展区

3、内的区域副中心，以发展高 等教育和高新技术产业为主；是集中体现现代城市文明 和绿色生态环境协调发展的新市区 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879交通设施规划交通设施规划仙林大道东延扩大仙林版图；地铁二号线进一步拉近仙林同主城距离仙林大道东延扩大仙林版图；地铁二号线进一步拉近仙林同主城距离地铁二号线东延线于2007.10.7正式开工。 东延线从二号线马群站出发向东，依次设置紫金山站、仙鹤门站、仙鹤中站、南师大站和仙鹤东站5座车站。二号线东延线全长约9.25公里，其中地下600米，高架7000多米，地面近130

4、0米，仙林大学城境内共设置了仙鹤中站、南师大站和仙鹤东站3座车站。届时，仙林大学城内14万常住师生和居 民出行将更加便利，由仙林至新街口的时间将由50分钟缩短至20分钟，地铁商铺也开始建设。轻轨：在新市区南部预留半环型轻轨系统。 由紫金山火车站出线，经过麒麟片区中部大型公共设施预留地 和青龙片区，至仙林大道，与地铁二号线换乘。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879现有交通配套现有交通配套仙林大道贯通宝华后将使该片区与仙林大学城直接对接，届时本项目的距离感及偏僻感将得到减弱，生活便利性将有所提高车行交通目前该

5、项目距离南京市主城约目前该项目距离南京市主城约4040分钟车程，仙林分钟车程，仙林大道通大道通 车后，距离主城约车后，距离主城约3030分钟车程分钟车程公交出行项目地处句容，周边公交系统不是很发达，目前项目地处句容，周边公交系统不是很发达，目前项目至主城无公交线路，为弥补公交系统的不足，项目至主城无公交线路，为弥补公交系统的不足，社区巴士不可或缺社区巴士不可或缺步行出行距离区域商业中心较远，步行不便，社区生活配距离区域商业中心较远，步行不便，社区生活配套将成为规划重点套将成为规划重点 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105

6、3527879大山地大山地仙林翠谷仙林翠谷隆昌寺隆昌寺项目项目项目位置及地形地貌项目位置及地形地貌地处宝华山森林公园内，群山环绕、依山傍水，自然环境优秀。项目内部地形较为复杂，水面、山体、道路较复杂，较利于规划山体亲水别墅产品。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块价值预判地块价值预判解析解析土地级别：土地级别：项目地块地处句容，同主城的距离感难于忽视；自然景观：自然景观：地块深处群山之中，具备直接利用的景观资源；环境污染：环境污染：项目地块周边无污染源，地处4A风景区；交通情况：交通情况：项目公交系统

7、不完善，目前至主城的可达性一般，但仙林大道的通车即将为区域交通带来改善；生活配套：生活配套：项目周边配套主要来自自身配套及宝华镇；学区情况：学区情况：学区主要来自仙林大学城；社会治安：社会治安：区域内人口密度较小，整体治安情况一般；社会人文：社会人文：宝华山4A风景区及隆昌寺区位形象：区位形象：区域形象较为陌生，偏僻感较重。权比细目权比细目优优良良中等中等一般一般较差较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象基地具有很高的生态资源，是打造低密度别墅产品的先天条件；区位及交通环境条件尚且不足，通达性较弱，需拔高项目的调性及吸引市场眼球，用优秀产品一炮打响！仙林大

8、道施工等政府规划加速该区域同仙林大学城对接仙林大道施工等政府规划加速该区域同仙林大学城对接地块目前距离南京市中心约40分钟车程，目前尚未脱离郊区板块的形象特征；随着仙林大道通车，区域交通条件将得到大力改善，区域形象定位也将逐步由第二居所向第一居所转型。基地深处群山，具备优秀景观资源基地深处群山，具备优秀景观资源地块深处宝华山4A景区内，群山环绕，依山傍水，景观优势十分明显。中远期基地周边别墅项目集中，便于板块形成共振共鸣中远期基地周边别墅项目集中，便于板块形成共振共鸣基地周边已有别墅项目推出市场，且周边已出让住宅用地体量可观，便于板块形成共振共鸣。市场篇市场篇市场研究市场研究 房商网房商网海量

9、房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879重点关注区域市场分析重点关注区域市场分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域区域项目名称项目名称占地面积占地面积（万）（万）总建面积（万总建面积（万）容积率容积率物业类型物业类型建筑风格建筑风格句容句容大山地大山地22.4（ 337亩）120.49；一期0.39独立、双拼、联排北美风格仙林翠谷仙林翠谷66.3（995亩）350.44联排为主、独立、双拼、多层、小高层北美风格、南加州风格；西班牙风

10、格紫金七号紫金七号36万（546亩） 13.320.37独栋别墅未知翡翠湾翡翠湾252户独栋/独栋别墅南美加州风格城东城东城开汤山公馆城开汤山公馆14.5（217亩）15别墅0.8联排、叠加为主，双拼，少量电梯公寓民国风格阳明山庄阳明山庄14.71万平米10万平米0.65独栋、联排别墅民国风格仙龙湖仙龙湖16201.2电梯洋房、单身公寓、独栋别墅民国风格关注别墅项目关注别墅项目- -基本概况基本概况 备注：本次报告主要研究别墅项目主要分为两大片区，一为句容项目，二为项目邻近的南京区域项目。u 依托良好的地理资源，独栋别墅市场份额较大；u 建筑风格以美式风格和民国风格为主； 房商网房商网海量房地

11、产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域区域名称名称规划总户数规划总户数已上市量已上市量后期上市量后期上市量（预估）（预估）总余量（套）总余量（套）开盘日期开盘日期月消化能力（套）月消化能力（套）总量（套）总量（套）已售（套）已售（套）余量（套）余量（套）销售率销售率句容句容大山地大山地3401301003076.9%21024008.127仙林翠谷仙林翠谷约75096356136%395456二期联排2010年1月12城东城东城开汤山公馆城开汤山公馆622622620299.68%0206.1116阳明山庄阳明山庄14250

12、292158%9211309.83仙龙湖仙龙湖1000户左右的洋房、20栋独立、少量单身公寓3123120100%700套左右电梯洋房、20栋独立、少量单身公寓750左右09.12（洋房）78套左右关注别墅项目关注别墅项目- -供销状况分析供销状况分析 u 不同物业类型销售速度具有明显差异，别墅项目销售速度在月均3-16套不等，其中阳明山庄为总价千万的独立别墅，月均销售3套；u 项目区域目前在售的别墅项目有大山地和仙林翠谷，月均去化量粉笔为7套和12套，后期体量还有700套左右； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535

13、27879项目名称项目名称产品类型产品类型面积区间面积区间（）（）主力面积（）主力面积（）均价（万元）均价（万元）主力总价（万元）主力总价（万元）大山地大山地双拼、独栋双拼：235-246独栋：242-360双拼：235-246独栋：242-360独栋1.4(计算赠送面积1万）双拼1（计算赠送面积0.8万）双拼250-260独栋500-600仙林翠谷仙林翠谷独立、联排独立350-600联排230-280独立350-500联排230-280独立1.3联排0.84独立400-600联排190-240城开汤山公馆城开汤山公馆双拼、联排、叠加双拼220、联排166-201、叠加108-148双拼220

14、、联排166-201、叠加108-1481.1-1.4在售联排200-280万阳明山庄阳明山庄独立别墅446-478446、4782-2.51100-1200仙龙湖仙龙湖电梯洋房88-200130-1401.4180-200独栋别墅300左右300左右1000万左右u 独栋别墅主力总价在400-600万元之间，阳明山庄、仙龙湖在1000万/套左右；u 联排总价在200-300万/套之间关注别墅项目关注别墅项目- -价格分析价格分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称项目名称产品类型产品类型面积区间

15、面积区间（）（）主力面积（）主力面积（）大山地大山地双拼、独栋双拼：235-246独栋：242-360双拼：235-246独栋：242-360仙林翠谷仙林翠谷独栋、联排独立350-600联排230-280独立350-500联排230-280翡翠湾翡翠湾独栋300、350、390300、350、390城开汤山公馆城开汤山公馆双拼、联排、叠加双拼220、联排166-201、叠加108-148/阳明山庄阳明山庄独栋446、478446、478仙龙湖仙龙湖电梯洋房88-200130-140独栋别墅300左右300左右关注别墅项目关注别墅项目- -产品结构分析产品结构分析 u 市场以独栋、联排、双拼为主

16、，叠加别墅较少，独栋别墅面积集中于300-500平米，联排别墅差异较大，160-280不等；u 赠送花园面积差异较大，大部分集中在100-300；u 赠送露台面积中在20-60。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称项目名称产品类型产品类型主力面积（）主力面积（）赠送地下面积（赠送地下面积（ ）花园面积（）花园面积（）露台面积（）露台面积（）大山地大山地双拼24073200-30060独立24281300-40050325夹层25300-40020仙林翠谷仙林翠谷独立350-500/200-3005

17、0联排230-280极少赠送70-80100-20030-40翡翠湾翡翠湾独立300、350、390/200-300/城开汤山公馆城开汤山公馆双拼2201006040联排166-20150-6030-4020-30叠加108-148/30-4020-30仙龙湖仙龙湖 独栋300左右/u 在售项目别墅产品赠送地下室面积在50-100之间，大部分集中在50-80之间；u 赠送花园面积差异较大，大部分集中在100-300；u 赠送露台面积中在20-60。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称项目名称规模规

18、模产品类型产品类型面积区间面积区间（）（）翡翠湾翡翠湾252栋独立别墅独立别墅300、350、390紫金七号紫金七号占用地面积36万平方米，总建面13万平米，300多栋独立别墅 独栋未知碧桂园碧桂园 占地面积近1万亩，总建筑面积达1500万平方米 未知未知阳光阳光东紫园东紫园总建面约37万平方米 独立别墅、联排、高档公寓 未知阳光阳光御景山庄御景山庄总建面16万平方米 独联、联排、高档公寓 未知金陵避暑山庄金陵避暑山庄 占地400亩 独栋18户254485平米 香山壹境香山壹境 占地面积23.3万平方米，总建筑面积约为24万平方米 双拼、联排、叠加别墅、小高层、高层住宅 未知合计合计总建面总建

19、面15991599万平米万平米句容潜在低密度项目句容潜在低密度项目u 据不完全统计，句容未来别墅供应体量较大，总建面达1599万平米，其中碧桂园成为后期别墅市场的主要来源；u 纯独栋别墅社区与混合型社区平分秋色，独立别墅有翡翠湾、紫金七号、金陵避暑山庄； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879物业类型：物业类型：市场以独栋、联排、双拼为主，叠加别墅较少。建筑风格：建筑风格：建筑风格以美式风格和民国风格为主；销售情况：销售情况：不同物业类型销售速度具有明显差异，别墅项目销售速度在月均3-16套不等，其中为总价千

20、万的独立别墅阳明山庄，月均销售3套。销售价格：销售价格：独栋别墅主力总价在400-600万元之间，阳明山庄、仙龙湖在1000万/套左右；联排总价在200-300万/套之间。产品结构：产品结构：独栋别墅面积集中于300-500平米，联排别墅差异较大，在160-280不等。产品附加值：产品附加值：在售项目别墅产品赠送地下室面积在50-100之间，大部分集中在50-80之间；赠送花园面积差异较大，大部分集中在100-300；赠送露台面积中在20-60。潜在市场：潜在市场：据不完全统计，句容未来别墅供应体量较大，总建面达1599万平米，其中碧桂园成为后期别墅市场的主要来源。 房商网房商网海量房地产资料

21、下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879重点关注个案分析重点关注个案分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目地址：项目地址：句容市宝华山宝华山西南麓占地面积：占地面积：337亩（22.4万）建筑面积：建筑面积：12万容积率：容积率：0.49；开发公司：开发公司：江苏东寰房地产开发有限公司建筑风格：建筑风格：北美风格规划设计：规划设计：杭州中联程泰宁建筑设计研究院有限公司 景观设计：景观设计：北方汉沙杨建筑工程设计（深圳）有限公司产品类型：产品类

22、型：独立、双拼、联排上市房源上市房源 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879双拼别墅（双拼别墅（240240） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879双拼别墅（双拼别墅（240240） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879独立别墅（独立别墅（325325） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地

23、产营销策划大全，QQ：1053527879独立别墅（独立别墅（325325） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品类型产品类型主力面积主力面积（）（）单价（万元单价（万元/ /）主力总价主力总价（万元）（万元）双拼（一期）双拼（一期）2401（计算赠送面积0.8万）250-260独栋别墅独栋别墅（二期）（二期）325-3601.4(计算赠送面积1万）500-600独立别墅独立别墅 单价：1.4-1.5万元/（不计赠送面积）；计赠送面积1万元/ ，总价：500万-800万/栋，主力总价区间500-600万

24、元/栋双拼别墅双拼别墅 一期双拼单价：1万（不计赠送面积）；计赠送面积0.8万元/ ，总价：250-260万 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑风格建筑风格：一期北美风格、南加州风格；二期西班牙风格规划设计规划设计：加拿大ACA设计事务所/中宇（香港）设计顾问有限公司 联排别墅联排别墅南加州风

25、格南加州风格联排别墅联排别墅北美风格北美风格沿湖独立沿湖独立别墅别墅 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排别墅（联排别墅（264264） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排别墅（联排别墅（246246） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

26、1053527879开盘日期：开盘日期：一期 2007年12月，二期 2010年1月交付日期：交付日期：一期 2008年12月， 二期 2011年底供销状况：供销状况：一期共259套，其中独立别墅13套早期被内部认购，一期其他建筑类型也已售罄，一期整体销售率为100%。 二期蔷薇街区入网共96套，全为联排别墅，目前推出49套，去化35套左右，目前二期入网整体去化率为36%。 供应面积：供应面积：独立别墅供应面积在350-600之间 联排别墅供应面积在223-300之间，主力供应面积230- 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

27、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品类型产品类型主力面积（）主力面积（）赠送地下面积（赠送地下面积（ ）花园面积（花园面积（）露台面积（）露台面积（）双拼双拼2201006040联排联排166-20150-6030-4020-30叠加叠加108-148/30-4020-30城开汤山公馆的生活配

28、套：（1）步行10分钟到达好万家购物中心、苏果超市汤山店（营业面积900平米，正在加层扩建）；（2）步行13分钟到达汤山商贸广场（大型农贸市场）；（3）项目东侧为筹建中占地面积18亩的温泉会议中心，具有餐饮、健身（规划有游泳、乒乓球、羽毛球）、洗浴、会议、住宿、商业等功能；（4）电信、移动、邮政、建行、农行汤山营业厅；（5）军区总院疗养医院（八三医院），汤山社区卫生服务中心。享受汤山镇商业配套。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排别墅（联排别墅（166166）叠加别墅（叠加别墅（146146） 房商网

29、房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920102010年年0303月月2020日日在售联排别墅，面积198平米，价格9200-14000元/平米，总价在180万-280万之间，一次性付款99折。预计2010年6月份推出公寓。 20102010年年0303月月1818日日城开汤山公馆仅余少量保留版景观联排别墅，现全实景现房销售。 20102010年年0303月月1616日日目前在售联排别墅，面积200平米左右，价格在11000-14000元每平，现购房99折优惠，预计今年6月份推出公寓，具体信息未定。 2010201

30、0年年0202月月2525日日作为2010年江宁区与世博会重要接待窗口之一的南京御豪汤山温泉国际酒店，是南京城开按五星级标准投资兴建的具有民国建筑风格的温泉会议酒店，将于今年上旬试营业。城开汤山公馆一、三、四组团别墅已经交付。 20102010年年0202月月2121日日仅余几套联排别墅在售，199平米左右，价格在10000-14000元/平米。后期公寓推出信息未定。 20102010年年0101月月0404日日城开汤山公馆预计上半年推出温泉小公馆。价格不确定。 20092009年年1111月月2626日日城开汤山公馆目前在售最后三套联排别墅，面积在199平米左右，均价10000元/平米。 2

31、0092009年年1010月月2626日日目前在售联排，还剩20-30套，均价10000元/平米；叠加售罄；公寓8200元/平米。 20092009年年0808月月0505日日城开汤山公馆最后35席联排、叠加温泉别墅开盘两天里共成交20余套，热销达70%。叠加别墅最低总价80万元。 20092009年年0707月月3131日日汤山公馆温泉别墅35席8月1日最后公开 20092009年年0606月月2323日日在售叠加108146；联排160201；双拼220，别墅总价70万起。“70万温泉叠墅，享浴健康生活”的优惠活动正在火热进行中。 20092009年年0606月月1616日日在售叠加108

32、-148，联排160-201；双拼220，总价70万起。 销售动态销售动态 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879去化情况去化情况 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场篇市场篇方案选择方案选择 房商网房商网海量

33、房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目方案测算基本参数项目方案测算基本参数方案设定方案一： 纯独立别墅产品，容积率0.4，占地面积20000方，会所面积800方 单栋建筑面积400方，地下室面积100方，人防易地建设 单栋销售总价600万，附送地下室及花园 会所面积不计入销售方案二： 纯联排别墅产品，容积率0.8，占地面积20000方，会所面积1200方 单套建筑面积250方，地下室面积60方，人防易地建设 单套销售总价250万，附送地下室及花园 会所面积不计入销售 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2

34、010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目方案一测算结果项目方案一测算结果成本项目成本科目序号成本细项 本项成本(万元) 本项总建面单方成本(元/)编制说明附件文号一.前期费用 合计 100.00 125.00 二.资讯顾问费 合计 64.00 80.00 3.1主体工程建安工程费 小计 1,752.00 2,190.00 独立：21003.2地下室工程及人防易地 253.60 317.00 3.3系统工程费 240.00 300.00 3.4基础设施建设费 小计 360.00 450.00 3.5工程管理费 12.00 15.00 三.建安工程费 合计 2,617.60 3,272.00 工程成本总计 2,781.60 3,477.00 4.1土地使用与拆迁补偿费 小计 3,743.98 4,679.98 四.土地使用费 合计 3,743.98 4,679.98 5.1管理费 小计 83.45 104.31 工程总成本的3%5.2销售费 小计 216.00 270 .00按销售收入的2%5.3财务费 小计 522