万科企业公馆考察报告

1、企业公馆产 业 园 区 考 察 报 告01020304项目概况OVERVIEW关于设计DESIGN关于REITSREITS关于运营SERVICE01PART ONE项目概况OVERVIEW01.项目概况OVERVIEW1.1 项目区位【中国-深圳-前海-荔湾片区-万科前海公馆】中国东盟自贸区的中心地带，通过深港两大世界级港口和机场，连接全球和中国各大城市，实现国际国内城市无缝衔接。深圳与香港海陆相连，通过深港西部通道、港深西部快速轨道，构筑深港半小时交通圈。前海位于珠三角经济发展主轴和沿海功能拓展带的十字交汇处，汇聚穗莞深城际轨道、深中通道、广深沿江高速等交通劢脉，形成珠三角一小时交通圈。荔湾

2、片区荔湾片区重点发展科技及信息服务等生产性服务业，并承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展万科前海企业公馆位于前海服务合作区荔湾片区，月亮湾大道与前海一路交汇处。距离福田中心区约18.6公里，车程约33分钟；距离罗湖火车站约24公里，车程约42分钟；距离宝安T3国际机场约23公里，车程约41分钟01.项目概况OVERVIEW1.2 开发背景深圳市前海自贸区中国金融业务对外开放、跨境人民币业务创新的试验场，被中国政府赋予了中国经济改革试验田的历史使命。前海企业公馆应广大前海已入驻企业迫切的办公需求而生的窗口项目。BOT由于前海自贸区的基础设施建设在2013 年才逐渐开始，建设周期需3-5 年，并没有写

3、字楼可立即提供给大量入驻企业使用。因此前海管理局决定做一个类似“桥头堡”的项目，借鉴美国硅谷经验，采取BOT 的建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）模式，启动企业公馆、交易大厅、会议中心及临时生态公园的建设。PPP该项目是PPP 模式（公私合作关系：Public-private Partnership）的一个类型。2013 年8 月，前海管理局公布企业公馆BOT 项目的招标结果，万科中选为投资人。按照BOT 模式的理念，万科将出资建设前海企业公馆，于2014 年底投入使用，并在8 年后即2023 年无偿移交给前海管理局，而万科则通过8 年的运营来回收项目投资。总

4、投资最初预计为7.8 亿元，但后来由于原西区面积不够，又增加了约8000 平方米的东区，项目整体投资额最终接近9 亿元。1.2 项目指标位置月亮湾大道与前海一路交汇处开发主体深圳万科房地产有限公司占地约9万总建面约6万绿地率35%容积率0.6企业入驻率100%建筑类型前海企业公馆主要分为特区馆区和企业公馆区，以及3300m商业配套、6000m半地下停车场开发理念BOT(建造营运转移)土地1.5级开发理念建筑层数以2-3层为主建筑设计深圳华汇设计有限公司开馆时间2014年12月7日01.项目概况OVERVIEW02PART TWO关于设计DESIGN02.关于设计DESIGN易想空间商业广场特区

5、馆企业公馆2.1 规划设计整个项目分为特区馆区和企业公馆区，包含一座约为1万的特区馆、36栋面积约200-1600不等的企业公馆、一座约3300的商务中心、约3000的商业配套以及约6000的半地下停车场。02.关于设计DESIGN整个园区以纵横两条绿轴构成几何主轴，叠加三条南北贯穿的斜线，构建出丰富而别致、自由而灵动的城市肌理。2.1 规划设计02.关于设计DESIGN2.2 建筑设计2.2.1 特区馆-前海之钻建筑指标：总建筑面积：约11075其中：交易中心3000、办公区 1700、会议室1700 、多功能大厅1500 、多功能钻石广场2300立面理念：来源于蕴藏在石头中的钻石。显露出来

6、的玻璃幕墙部分是不同角度切割面的“钻石”，通过冰裂纹肌理的铝板来表达“石头”的质感。功能分区： 包含5个面积80-900平米不等会议室，1个钻石广场，1个多功能宴会厅，1个自助餐厅。国际会议中心 国际会议中心包括：两个约240平米的大型会议室，两个约125平米的中型会议室、两个约47平米的小型会议室，所有会议室均可按不同的会议需求灵活合并或分隔使用。 交易办公空间 办公部分分为金融交易办公和商务办公两部分，通过西北侧的大堂核心筒直达两部分办公空间。金融交易办公每层实际使用面积约为800平米，一共三层。商务办公面积约为1300平米。 采光庭院 国际会议中心与办公区域共同享有一共15*42米的庭院

7、空间，直接面对庭院采光通风的同时可以享受到庭院的景观。庭院空间可以通过一层西侧的架空部分与中央景观轴连接。交易大厅会议室多功能钻石广场多功能厅前厅侧厅中庭一层平面交易大厅多功能会议室办公室二层平面交易大厅餐厅办公室三层平面目前设有深圳石油化工交易所、首华国际商品及深圳电子商品交易中心02.关于设计DESIGN2.2 建筑设计2.2.1 特区馆-前海之钻02.关于设计DESIGN2.2 建筑设计2.2.2 易想空间-随易办公易想空间位于万科前海企业公馆园区25栋，首创深圳高端商务人群服务式办公模式商务服务租期可按月、按季或按年选择;可随时根据业务需要，扩大和调整办公空间;提供即租即用办公环境，进

8、驻企业只需配备个人电脑即可办公;E-SCAPE可提供最长12个月的租金延后支付服务。实现0租金入驻前海办公，减轻创业资金压力。定制服务： 包括企业公馆IP电话、企业级光纤接入、公馆云服务、商务秘书、公馆云厨房及其他个性化服务。02.关于设计DESIGN2.2 建筑设计2.2.2 易想空间-随易办公租金：A、B、G区园林景观办公室3600元/卡位/月；中心D、E区办公室3300元/卡位/月；C区办公室3200元/卡位/月。02.关于设计DESIGN2.2 建筑设计2.2.3 商业广场 近3000的企业公馆配套，包括商务餐饮会所、咖啡馆、烘焙房、便利店等商业休闲和健康会所、缓跑径、单车等运动健康设

9、施，为入驻企业的员工创造更轻松、更具活力的健康办公街区。02.关于设计DESIGN2.2 建筑设计2.2.3 企业公馆 园区共有主力面积为约200-1600平米的二到三层独栋办公公馆约36栋，其中200-499平米的4栋、500-699平米的5栋、700-999平米的16栋、1000平米以上的11栋。总共可提供约3.6万平米办公面积供企业租赁使用。 独栋办公公馆可进行整栋租赁，部分楼栋也可以根据企业的实际面积需求，进行拼合或分层租赁。02.关于设计DESIGN2.2 建筑设计2.2.3 企业公馆园区入驻率已达到100%；其中金融类占60%，港资背景企业占比30%，其他行业包含科技、物流、设计、

10、法律顾问等；所有公馆只租不售，租约最短3年，一般5年，最长7年。02.关于设计DESIGN2.2 建筑设计2.2.3 企业公馆02.关于设计DESIGN2.3 景观设计中心水景位于一期展示区的核心地带，更是全区的门户景观。该水景由一组三角形的叠水、一组作为斜撑的造型台阶和一个镜面水池构成。其整体造型抽象于航海工具分度仪。分度仪在航海中用于定位，将分度仪造型的水景作为全区的门户景观设置于此，意喻着前海人积极进取、自主创新的开拓精神。除了整体造型外，我们还将海平面的高程标高刻在了中心水景的钢板上，作为一种场地文化信息的延续和传承。而支撑叠水的造型台阶向天空延伸，也展示了前海人为梦想而奋斗的拼搏精神

11、。02.关于设计DESIGN2.3 景观设计预制混凝土铺地在预制混凝土中加入贝壳作为骨料的方式，建材具有地域特点、制作工艺较为简单；延续场地特质的同时也满足了建设周期的限制。预制混凝土铺地主要采用300 x750、300 x1200两种规格，米白、深灰及浅灰三种颜色进行随机排布。02.关于设计DESIGN2.3 景观设计景观化的雨水管理系统 从建筑屋顶收集的雨水和建筑中水经净化处理后，从7米高的艺术雕塑上逐级跌落，形成叠水的同时也起到了曝气的效果；无法及时下渗到地下的雨水径流，会汇集到沿湖设置的种植了水生植物的生物过滤床中，经沉淀和过滤后流入现状湖体。02.关于设计DESIGN2.3 景观设计

12、02.关于设计DESIGN2.3 景观设计02.关于设计DESIGN2.3 景观设计03PART THREE关于运营SERVICE03.关于运营SERVICE七大智能系统1. 五重智能安防系统：视频监控系统、门禁系统、报警求助系统、离线式巡更系统、停车场管理系统；2. 通讯自动化系统：电讯接入系统、园区无线网络覆盖系统、综合布线系统、无线对讲系统；3. 楼宇设备自动化控制系统：空调自控系统、智能照明控制系统4. 企业公馆自助信息服务平台：公馆公共信息平台、园区电子信息导览系统；5. 智能会议系统：数字化会议讨论、表决、数字化视频会议、高清会议显示屏、会议室、报告厅特效灯光及音响扩声、会议同声传

13、译、会议室集中设备控制、会议预定及管理；6. 远程抄表系统7. 园区一卡通系统04PART FOUR关于REITSREITS04.关于REITSREITSREITs（Real Estate Investment Trusts） 房地产投资信托基金的英文简称。这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国外REITs 发展历程和现状 1960 年，世界上第一只REITs 在美国诞生。至今，REITs 在美国的发展已经非常成熟。具有非常规范的操作流程，具有非常完备的信息披露的规范要求。 目前，全球已有

14、20 个国家和地区相继推出房地产投资信托基金，并且有7 个国家和地区正着手开辟房地产投资信托基金市场，目前全球房地产投资信托基金的总市值已经超过一万亿美元。我国REITs 的发展现状及前景 2009 年初，中国人民银行会同有关部门形成了REITs 初步试点的总体构架，但由于我国相关法律法规仍不完备，REITs 一直未能正式启动。 我国还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等没有明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。“十三五”规划纲要明确提出“开展房地产投资信托基金试点”04.关

15、于REITSREITS名称详解鹏华前海万科REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金封闭式：发行量在发行之初被限制，不得任意追加发行新增的股份。在封闭期结束之前，投资者不可以随意买卖。混合型：自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。发起式：鹏华基金认购该基金的一定数额。证券投资基金：公开发售基金份额募集资金。运作过程第一阶段：政府-万科2013 年，万科从政府手中以零成本拿到土地，开发前海万科企业公馆项目。2014 年12 月正式开始运营。2023 年需要将公馆移交政府。第二阶段：万科整合公馆收益权面向社会招租，商家入驻。运营基本稳定，保证每年可获得稳定的收益。第三阶段：万科与鹏华基

16、金联合开发 REITs万科与鹏华基金合作，以公馆运营权为资本注入REITs 中，并于2015 年6 月26 日上市开始融资。第四阶段：REITs 上市融资2015 年月日，REITs 融资完成，共获得30亿资金。第五阶段：资金退出2023 年，投资于固定收益类资产的基金转为上市开放式基金。04.关于REITSREITS结构图04.关于REITSREITS万科公馆-非典型REITS案例1. 鹏华前海万科REITS的投资组合的比例： 投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的 50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的 50%。2.项目的运营方式一般REITS的项

17、目都是自持物业，所以就不存在该类物业到期一说但是鹏华前海并不持有物业，只持有一定意义的“收租权”，基本是将万科前海企业公馆项目未来的租金收益权证券化，而并未持有前海企业公馆项目本身。下图为该基金的运作形式：04.关于REITSREITS万科公馆-非典型REITS案例3. 项目价格 包含约 33 栋企业办公物业、1个大型公共建筑，约 6个小型公共建筑，拟总建筑面积约为 65,200 平方米，总投资人民币约 77,329万元。 这样大约的成本可以计算出来为1.18万/平米 基金管理人参考戴德梁行的测算评估结果并结合利率水平等市场和政策情况确定了获得目标公司 50%的股权的 126,682 万元的增

18、资价格。换一句话就是100%股权就是25.2亿，估值3.88万/平米。4.50%股权退出机制 该项目会涉及到该基金50%股权退出的安排，但是我们看招募说明书里面没有明确的说明。 转让的价格呢？最后怎么估价吗？会低价估值这块资产吗？这可能是未来产品的一个风险点。也许是3.88万/平米，也许是0。04.关于REITSREITS万科公馆-非典型REITS案例5.租金回报率 2015年预测营业收入为12633万（依据2015年报数据显示该数据为12640万）。在结合戴德梁行对项目做的估价。按照100%股权算为25.2亿。这样项目的租金收益率为5%。以后租金会涨，依据估算到2021年到24987万，此时租金收益率才为10% 从这里可以看出要想该基金有好的收益，租金收益最高10%差不多封顶了。大家只能期待这个基金另外资产的收益了。 总体来说，租金收益不够了，万科补低于2000万的资金；租金收益超过标准了，万科有提成。 租金收益这块