物业管理基本制度与政策(二)

1、 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策(二二) 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意知识复习知识复习物业管理的起源物业管理在中国的发展物业及分类物业管理物业管理企业物业管理从业人员业主业主大会业主委员会 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意目目 录录第一部分第一部分 管理规约制度管理规约制度第二部分第二部分 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度第三部分第三部分 物业承接查验制度物业承接查验制度第四部分

2、第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 管理规约制度管理规约制度一、管理规约一、管理规约 概念：管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 管理规约制度管理规约制度一、管理规约一、管理规约 主要内容： 1. 有关物业的使用、维护、管理。 2. 业主的共同利益。 3

3、. 业主应当履行的义务。 4. 违反管理规约应当承担的责任。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 管理规约制度管理规约制度一、管理规约一、管理规约 法律效力： 1. 管理规约对物业管理区域内全体业主具有约束力。 2. 管理规约对物业使用人也发生法律效力。 3. 管理规约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 管理规约制度管理规约制度二、临时管理规约二、临时管理规约 概念：建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的

4、使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 管理规约制度管理规约制度二、临时管理规约二、临时管理规约 相关主体的法律义务： 1. 建设单位不得侵害物业买受人合法权益。 2. 建设单位对临时管理规约的明示和说明义务。 3. 物业买受人对临时管理规约书面承诺的义务。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 管理规约制度管理规约制度二、临时管理规约二、临时管理规约 内容： 1.

5、物业的自然情况与权属情况 自然情况：物业名称、地址、类型、建筑面积、用地面积和范围界限。 2. 业主使用物业应当遵守的规则 3. 维修养护物业应当遵守的规则 4. 涉及业主共同利益的事项 5. 违约责任 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第二部分第二部分 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招投标的概念一、前期物业管理招投标的概念 物业管理招投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标的方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招投标。 招投标

6、活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第二部分第二部分 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度二、前期物业管理招标流程二、前期物业管理招标流程（1）选择招标形式：公开招标或邀请招标。（2）编制招标文件：招标人及招标项目简介；物业管理服务内容及要求；对投标人及投标书的要求；评标标准和评标方法；招标活动方案；物业服务合同的签订说明；其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。（3）向项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（招标公告或者发出投标邀请书的10日前）（4）投标、开标、评标、

7、中标 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第二部分第二部分 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度三、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任三、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任 物业管理条例第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第三部分第三部分 物业承接查验制度物业承

8、接查验制度一、实施物业承接查验应当具备的条件一、实施物业承接查验应当具备的条件物业承接验收办法第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压

9、供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第三部分第三部分 物业承接查验制度物业承接查验制度二、实施物业承接查验的依据二、实施物业承接查验的依据 第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件： （一）物业买卖合同； （二）临时管理规约； （三）前期物业服务合同； （四）物业规划设计方案； （五）建设单位移交的图纸资料； （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心

10、的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第三部分第三部分 物业承接查验制度物业承接查验制度三、物业承接查验的程序三、物业承接查验的程序 第十三条物业承接查验按照下列程序进行： （一）确定物业承接查验方案； （二）移交有关图纸资料； （三）查验共用部位、共用设施设备； （四）解决查验发现的问题； （五）确认现场查验结果； （六）签订物业承接查验协议； （七）办理物业交接手续。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第三部分第三部分 物业承接查验制度物业承接查验制度四、建设单位应当向物业服务企业移交的资料四、建设单位应当向物业服务企业移交的资料

11、 第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）承接查验所必需的其他资料。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第三部分第三部分 物业承接查验制度物业承接查验制度五、建设工程质量保修年限五、建设工程质量保修年限 建设工程质量管理条例第四十条在正常使用条件下，建设工

12、程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度一、住宅专项维修资金的定义一、住宅专项维修资金的定义 住宅专项维修资金是指专项用于住宅

13、共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度二、住宅专项维修资金的管理原则二、住宅专项维修资金的管理原则 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度三、住宅专项维修资金的交存金额三、住宅专项维修资金的交存金额住宅专项维修资金管理办法第七条商品住宅的业主、非住宅的业主

14、按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度三、住宅专项维修资金的交存金额三、住宅专项维修资金的交存金额深圳经济特区物业管理条例第八十五条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集

15、的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度三、住宅专项维修资金的交存金额三、住宅专项维修资金的交存金额 日常收取的专项维修资金可按如下标准向业主征收（注：房屋保修期内不得征收）：多层住宅（不带电梯）每月每平方米建筑面积0.15元，高层商住楼住宅楼（含带电梯的多层住宅）每月每平方米建筑面积0.25元。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始

16、终专注于客户的满意第四部分第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度四、住宅专项维修资金的管理四、住宅专项维修资金的管理 （一）业主大会成立前住宅专项维修资金的管理 （二）业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度五、住宅专项维修资金的使用程序五、住宅专项维修资金的使用程序（一）划转业主大会管理前的使用程序1.物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议。2.召开业主大会通过使用建议。3.物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。4.物业服务企业

17、或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。5.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。6.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度五、住宅专项维修资金的使用程序五、住宅专项维修资金的使用程序（二）划转业主大会管理后的使用程序1.物业服务企业提出使用方案。2.业主大会依法通过使用方案。3.物业服务企业组织实施使用方案。4.物业服务企业持有关

18、材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。5.业主委员会审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。6.业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。7.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度五、住宅专项维修资金的使用程序五、住宅专项维修资金的使用程序（三）住宅专项维修资金的紧急使用程序1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支