工程项目管理第三章项目策划

1、在项目建设前期，通过 ，在充分占有 的基础上，针对项目 ，或决策和实施某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的分析和论证，这将使项目有正确的方向和明确的目的，也使建设项目设计工作有明确的方向并充分体现 。1、项目策划的定义3.1 项目策划的基本概念调查研究和收集资料信息 决策和实施业主的建设目的2、项目策划的目的建设意图建设意图项目策划文件项目策划文件3、项目策划的特点u重视同类项目的经验和教训u坚持开放型工作的原则u策划是一个知识管理的过程u策划是一个创新求增值的过程u策划是一个动态过程4、项目策划的类型5、项目策划的任务，见P68表3-1u 对象u类型3.2 项目的环境调查与分析1、环

2、境调查的目的2、环境调查工作的内容 项目周边自然环境和条件 项目开发时期的市场环境 宏观经济环境 项目所在地政策环境 建设条件环境（能源、基础设施等） 历史、文化环境（包括风土人情等） 建筑环境（风格、主色调等） 其他相关问题3、环境调查的工作方法 实地现场实地考察 相关部门走访 有关人员（群）访谈 文献调查与研究 问卷调查4、环境调查的工作成果环境调查分析报告及其附件3.3 项目决策策划项目决策策划的定义项目决策策划的内容为什么要建？建什么？要不要建？如何保证建设目标实现？1、项目决策策划的定义通过项目前期环境调查和分析，确定项目的建设目标并论证，在此基础上对项目进行定义和功能分析和面积分配

3、，并通过进行组织、管理、经济与技术方面的策划来保证项目决策目标的实现。2、项目决策策划的内容决策阶段策划项目环境调查与分析项目环境调查与分析项目定义和目标论证项目定义和目标论证经济策划经济策划管理策划管理策划合同策划合同策划组织策划组织策划技术策划技术策划风险策划风险策划Why?What?How?修改修改3、为什么要建？建筑环境建筑环境( (风格、主色调等风格、主色调等) )建设条件环境建设条件环境( (能源、基础实施等能源、基础实施等) )自然环境自然环境政策环境政策环境宏观经济环境宏观经济环境市场环境市场环境历史、文化环境历史、文化环境（包括风土人情等）（包括风土人情等）自然环境调查案例：

4、南京市江宁区一写字楼建设项目高绿化率将是项目的核心竞争力之一。 项目地块项目地块市场环境宏观经济环境 1、地理位置南京，江苏省省会、历史文化名城。总面积 6500 平方公里，人口 640 万。被列为“中国城市投资环境 40 优”之一，城市综合实力位居全国第五。 从 GDP 的增长情况看：2003 年南京市全市国内生产总值首次突破 1500 亿元，达到1576.20亿元，比上年净增 278.60 亿元，增长额比上年净增量翻了近一番。按可比价格计算，较上年增长了 15.1%，增速较上年加快了 2.3 个百分点，创下 1999 年以来最高增幅，比全国速度高出约 7 个百分点、比全省快 1.6 个百分

5、点。 2、GDP3、三个产业的情况、三个产业的情况2003 年南京市第一产业实现增加值 65.10 亿元，比上年增长 4.5%，保持了平稳运行；第二产业实现增加值804.40 亿元，增长了 18.8%，创下 1994 年以来的最高速度；第三产业实现增加值 706.70 亿元，增长了 12.5%。 政策环境建设条件环境历史、文化环境资源环境4、建什么？ A ：地理位置本项目位于江宁区天元西路与将军大道交汇口的东北角，项目西侧与开发区管委会大楼隔路相望，隔天元西路南侧为在建的南京海关江宁业务大楼。 B ：项目用地指标总用地面积19998 M2 建筑占地面积6510.55 M2 总建筑面积53026

6、 M2其中：地上45426.26 M2 地下5200 M2 容积率2.65 建筑覆盖率33.8% 设计总车位150 个 最大建筑高度48 米 S ：优势分析市场定位优势： 上档次的写字楼，江宁区尚且在初级阶段，本项目 出现弥补了高端写字楼空白。区位条件优越： 项目所在片区是开发区管委会、南京海关大楼、商检大楼的 所在地，是开发区未来的行政服务中心，本项目的区位优势 无与伦比；交通： 项目本身配套完善：本项目规划建有会议中心、餐厅、休闲场所等配套设施 ，配套完善是本项目的优点之一。政府的支持： 发展商雄厚的实力及政府背景，为本项目的顺利开展提供有力 的支持。 W ：劣势分析外部氛围 ：项目周边的

7、商业氛围不够浓厚，缺少临近的大型商场、超市等设施，短期内无法形成成熟商圈；市政配套 ：市政配套设施需要进一步完善。如公共交通仅有 105W、10 路等四条线路从项目附近经过，公共交通不便利；在短时间内也较难有明显改观。 O ：机会分析写字楼市场整体升温：江宁片区的写字楼市场处于成长阶段：区域发展势头良好： T ：威胁分析片区内竞争激烈：市场需求量的不确定性 ：A：项目命名B：项目的总体定位C：形象定位D：项目档次定位E：目标客户定位A A：项目命名：项目命名 接轨国际潮流的办公物业，开创江宁区乃至南京市写字楼典范 开创江宁区前所未有的全新办公模式； 引导写字楼市场消费新模式； 打造精品工程，创

8、造办公新领域； 强大的政策支持，为科技的发展创造优越条件。B B：项目的总体定位：项目的总体定位C C：形象定位：形象定位 融合生态、科技、智能最新理念 引领江宁区全新办公方式的商务办公典范社区 D D：项目档次定位：项目档次定位E E：目标客户定位：目标客户定位根据项目写字楼的使用功用，功能分区主要包含有：门厅，接待室，走道，办公用房，公共用房，服务用房，设备用房办公室用房宜包括普通办公室和专用办公室: 根据目标客户定位，专用办公室宜包括研究工作室等；公共用房宜包括会议室、对外办事厅、接待室、陈列室、公用厕所、开水间等；服务用房应包括一般性服务用房和技术性服务用房: 一般性服务用房为档案室、

9、资料室、图书阅览室、文秘室 、汽车库、非机动车库、员工餐厅、卫生管理设施间等； 技术性服务用房为电话总机房、计算机房、晒图室等;门厅门厅的面积要适度，过大会浪费空间，过小则影响企业形象，门厅的面积一般在几十至一百余平方米之间（包括休息区和装饰品陈列区）。接待室接待室面积不宜过大，通常在十几至几十平方米之间。工作室工作室即办公室，要根据工作需要和部门人数并参考建筑结构来设定面积。安排工作室时应注意不同工作的使用要求：如对外洽谈的，位置应靠近门厅和接待室门口；搞统计或绘图的，则应该有相对安静的空间；适当安排开敞式办公区，方便员工及时开会讨论解决工作上的一些问题。5、经济策划（要不要建？How？）项

10、目总投资估算融资方案“设施使用协议”融资模式“设施使用协议”融资模式“生产支付”融资模式。 “生产支付”融资模式ABS融资模式ABS融资模式BOT融资模式BOT融资模式PPP模式杠杆租赁融资模式项目经济评价国民经济评价社会评价财务评价项目经济评价从国家、社会宏观角度对项目进行评价从项目本身，考察经济上是否可行项目的财务评价工程项目管理决策工程项目管理决策确定性决策确定性决策不确定性决策不确定性决策风险决策风险决策盈亏平衡分析盈亏平衡分析期望值准则期望值准则决策树决策树敏感性分析敏感性分析决策方法习惯和经验科学决策阶段朝霞不出门，晚霞行千里决策方法的发展运筹学、计算机决策数学化浪潮组织行为、心理

11、因素、人的创造性思维K线图失效经验决策阶段经验科学个人的、直观的、定性的规范性的定量的艺术直观的、定性的决策的类型1、确定型决策 已确切掌握当前及未来所面临的自然状态 ，每个方案只有一种结果，比较其结果优劣作出最优选择的决策 2、风险型决策 每个方案都有几种不同结果可以知道，其发生的概率也可测算 3、（完全）不确定型决策 每个方案有几种不同的结果可以知道，但每一结果发生的概率无法知道1、 确定型决策（1）线性盈亏分析CvQFPQTCTRB 对总成本和总收益做线性分析的方法，目的是掌握经营的盈亏界限假定企业的总成本和总收益均是产量的线性函数。设 TR总收益 TC总成本 Q销售量 p产品价格F固定

12、成本 Cv单位可变成本总收入方程：QPTR总成本支出方程： QCvFTC故，利润方程为 令B=0，则找到了项目成本和收益达到平衡时的点BEPvCQFpBEP)(vCpFQBEP)(【例】某企业生产某种机床，需固定资本400万元，每台可变成本6万元，每台售价10万元，试求盈亏平衡点的产量和售价。现在实际销售量为200台，问盈亏情况如何？BEP（Q）=400/(10-6)=100(台)BEP（p）=400/200+6=8(万元)实际销售量为200台，则是盈利的（2）非线性盈亏平衡分析盈盈 Q Q C CR R亏亏 Q Q1 1 B B Q Q2 2 BEPBEP1 1 BEPBEP2 2 Q Qm

13、axmax Q Qmaxmax最优投产量，即最优投产量，即企业按此产量组织生产会企业按此产量组织生产会取得最佳效益取得最佳效益E Emaxmax非线性盈亏平衡分析的原理非线性盈亏平衡分析的原理同线性盈亏平衡分析：同线性盈亏平衡分析：C=R方法：求区间和极值【例】TR = 18 Q 0.3Q2 ，TC = 400 12Q + 0.2Q2 试做盈亏平衡分析。解：令TR-TC=0，则18 Q 0.3Q2 （400 12Q + 0.2Q2 ）=0故盈亏平衡产量为Q1=20,Q2=402、风险型决策 决策者对未来的情况无法做出肯定的判断，但可判明其各种情况发生的概率。（1）期望值准则发生的概率自然状态下

14、的收益值，在自然状态方案自然状态代号；方案代号；期望值；式中，jPjiOjiEMVPOEMVjijjiji)(如果期望值比较的是利润，则期望值最大的方案最优如果期望值比较的是费用，则期望值最小的方案最优【例】根据期望值标准进行决策自然状态发生的概率设计方案大厂小厂销路好销路差0.710040-20100.3解：E1=100*0.7+（-20）*0.3=64E2=40*0.7+10*0.3=31故，建大厂为较合理方案（2）决策树可以有效地解决多阶段决策问题决策树的结构结点决策结点方案结点结局结点分支方案分支概率分支用决策树进行决策的步骤（1）绘制决策树（2）从从右至左计算各方案的期望值，将计算结

15、果标在 决策树上（3）根据各方案期望值大小进行选择，进行“剪支”【例】某研究所考虑向某工厂提出开发一种新产品的建议。为提出该建议需进一步进行科研，需花费2万元。建议提出后，估计有60%的可能得到合同，若得不到合同，2万元费用损失。该产品有两种生产方法，老方法要花费28万元，成功的概论为80%，新方法花费18万元，成功率为50%。若得到合同并研制成功，该所获得70万元技术转让费，若研制失败，按合同需赔偿15万元。 问该所是否应该提出建议？14563不提建议提建议 -2得不到合同 （0.4）得到合同（0.6）新方法 -18老方法 -280070-15成功（0.5）不成功（0.5）70-15成功（0

16、.8）不成功（0.2）2 214563不提建议提建议 -2得不到合同 （0.4）得到合同（0.6）新方法 -18老方法 -280070-15成功（0.5）不成功（0.5）70-15成功（0.8）不成功（0.2）27.553150252 2故，应提建议，得到合同后，采用老方法3、不确定性分析（敏感性分析）敏感性分析某个或某几个敏感性较强的因素对规划和决策过程中的工程项目的经济效果带来的影响及其影响程度的分析。敏感性较强是指因素变化甚至微小的变化也会导致工程项目方案经济效果的重大变化，以至影响方案的决策。因此，亦称灵敏度分析。 3、不确定性分析（敏感性分析）【例】（项目组织与管理总体方案 项目分解

17、结构与编码方案 项目管理组织方案 项目合同结构方案 项目总进度纲要p 项目设计要求文件3.4 项目实施策划项目建设方建设项目总承包方设计方项目施工方监理方供货方项目实施策划建设项目总承包规划设计规划项目施工组织总设计监理规划供货规划实施阶段策划项目环境调查与分析项目实施目标分析和再论证组织策划项目实施目标控制策划项目实施合同策划项目实施技术策划风险策划对项目决策策划进行修正保证项目实施策划目标的实现项目建设期环境调查对项目决策时定义进行修正项目目标分析和再论证业主现有组织情况建筑市场情况当地设备材料供应情况政策情况建设调查报告投资目标规划进度目标规划质量目标规划增加与删减投资目标进度目标成本目标项目参与各方业主方代表业主利益的项目管理方组织结构工作任务分工管理职能分工工作流程组织定义项目组织策划实现 组织结构策划项目总体目标分解投资目标进度目标质量目标线性式组织结构职能式组织结构矩阵式组织结构项目建设单位管理能力及方式项目规模和组织结构内容项目实施进度规划确定影响 任务分工策划 管理职能