项目评估培训讲义

1、项目评估培训讲义项目贷款评估培训讲义项目贷款评估培训讲义 主主 讲讲 人：人： 联系方式：联系方式：项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询n第一部分：项目贷款评估基础知识第一部分：项目贷款评估基础知识n第二部分：第二部分：项目贷款评估大纲及评估内容项目贷款评估大纲及评估内容n第三部分：案例分析第三部分：案例分析汇报提纲项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第一部分：项目贷款评估基础知识一、项目贷款评估的概念一、项目贷款评估的概念二、项目贷款评估的目的二、项目贷款评估的目的三、项目贷款评估的原则三、项目贷款评估的原则四、评估方法四、评估方法五、项目贷款评估的依据和条件

2、五、项目贷款评估的依据和条件九、贷款项目评估与项目可行性九、贷款项目评估与项目可行性研究的区别研究的区别八、项目贷款评估前的准备工作八、项目贷款评估前的准备工作七、项目贷款评估的主要内容七、项目贷款评估的主要内容六、贷款评估的基本程序六、贷款评估的基本程序项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询项目贷款评估是银行对借款人申请使用贷款的建设项目，以项目可行性研究报告为基础，根据国家现行经济方针政策、财税制度以及各银行信贷政策和发展战略的要求，结合通过调研所得来的有关项目生产经营信息资料，从项目建设的必要性、技术的先进合理性、财务效益、银行收益及潜在风险等方面进行全面系统的分析论证，为

3、贷款决策提供意见和建议的工作过程。一、贷款评估的概念一、贷款评估的概念项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询银行进行项目贷款评估的目的是以银行的立场为根本出发点，以提高银行的信贷资产质量和经营效益为目的，根据项目的具体情况，剔除项目可行性研究报告中可能存在的、有可能影响评估结果的各种非客观因素，重新对项目的可行性进行分析与判断，为银行贷款决策提供依据。二、贷款评估的目的二、贷款评估的目的项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询项目贷款评估工作须客观、公正、科学、谨慎，其通常遵循以下原则： 1、 贯彻银行发展战略的原则 2、 系统性原则 3、 宏观评估与微观评估相结合的

4、原则 4、 静态方法与动态方法相结合的原则 5、 定性分析与定量分析相结合的原则 6、 原则性和灵活性相结合、具体问题具体分析的原则 7、 客观性原则 8、 前瞻性原则 9、 以银行效益为中心的原则 10、权衡风险与效益的原则 11、从有利于银行的角度出发的原则三、项目贷款评估的原则三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询1、贯彻银行发展战略的原则信贷资产在银行资产中占有较大的比重，贷款收益是银行收入的主要来源， 贷款项目的成功与否对银行的影响很大，因此在进行项目评估、决定项目的取舍时，必须以银行发展战略为指导，使所选择的项目有助于银行发展目标的实现。 2、系

5、统性原则贷款评估包括投资估算、资金筹措、产品和原辅材料市场、工艺技术及设备方案、配套建设条件以及财务效益等评价内容，各部分既是相互独立，又是紧密联系的，因此要把项目评估作为一个系统工程，对所涉及的各个方面进行系统分析。（从整体出发，合理开发、设计、实施和运用系统的工程技术。它根据总体协调的需要，综合应用自然科学和社会科学中有关的思想、理论和方法，对系统的结构、要素、信息和反馈等进行分析，以达到最优规划、最优设计、最优管理和最优控制的目的。）三、项目贷款评估的原则三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询3、宏观评估与微观评估相结合的原则从项目评估的客体看，它只涉

6、及一个项目或一个企业，属于微观经济的范畴；但从所涉及内容看，项目评估必须了解项目所在地的经济社会发展情况、国内外经济发展趋势、国内外市场和竞争者的情况以及科技进步趋势等宏观经济的内容。因此进行项目评估时必须综合考虑宏观和微观两方面的因素。4、静态方法与动态方法相结合的原则项目评价有静态（不考虑资金的时间价值不考虑资金的时间价值）和动态（考虑资金的时间价值考虑资金的时间价值）两种方法，两种方法的分析内容各有侧重，原则上应以动态评价为主。但有些内容只要进行静态分析就可以说明问题，因此项目评估应根据实际情况把静态与动态分析相结合。三、项目贷款评估的原则三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义 江苏

7、国衡土地房地产资产评估咨询5、定性分析与定量分析相结合的原则对经济现象的分析一般应以定量分析为主，但有些新的经济现象难以有足够的数据进行分析；或者在经济、技术变革较快的时候，以现有的数据对未来进行预测往往会得出错误结论。在这两种情况下用定性分析的效果将会更好。6、原则性和灵活性相结合、具体问题具体分析的原则n（1） 项目评价的判断标准和评价参数都是以某一地区和某一类型的企业为参照物制定出来的，一般能够反映某一时期的社会平均水平。但各地的情况不一样，经济发展水平不同，统一公布的参数可能高于或低于本地区的发展情况，采用何种评价标准和参数进行评估应具体进行分析。n（2） 进行项目评估，必须按照有关规

8、定进行。但规定的调整可能会出现时滞现象。此外，经济发展存在经济周期问题，如果刚好遇到周期的转换，原来所制定的规定也不能适应形势的发展。处理以上情况时，可以不必固守有关规定，但必须有充分的理由。三、项目贷款评估的原则三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询7、客观性原则客观性原则要求项目评估必须反映项目的客观情况，尽量不要以评估人的主观偏好而对某些对项目不利的客观事实视而不见或过分夸大。8、前瞻性原则 项目评估涉及的时间跨度较长，因此对项目的分析和参数的取值必须充分预测未来的发展变化。9、以银行效益为中心的原则银行贷款发放在遵循国家有关方针政策和银行信贷政策的前

9、提下，应该以银行效益为中心，考虑贷款资金的成本，对成本和效益进行综合比较。三、项目贷款评估的原则三、项目贷款评估的原则项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询10、权衡风险与效益的原则风险与效益应该成正比例的关系，因此在评估中对于那些风险大而综合效益差的项目应给予放弃。在权衡风险与收益时，不能因项目可能带来的存款、结算等中间业务而降低贷款发放的标准，降低对贷款风险的防范。11、从有利于银行的角度出发的原则同样一件客观事物，从不同的角度看可能会得出不同的结论，而且这些结论都是正确的。因此在判断一件事有利或不利以及可取或不可取，都必须从银行的立场出发。三、项目贷款评估的原则三、项目贷款

10、评估的原则项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询1、定量与定性分析2、指标评价法3、折现现金流法（DCF）：按收付实现 制的原则确定贷款项目的收入和支出，并引入资金具有时间价值 或资金的使用具有机会成本的思想。4、实物期权法：DCF 方法隐含地假定：商业银行要么立即贷款、要么彻底放弃。实物期权方法的引入极大地方便了关于灵活性价值的计算。贷款项 目的实物期权，即关于是否贷款（或者关于贷款规模或时间）的 选择权。商业银行可以在未来某个时点实施某项贷款，当然也可 以不实施，商业银行拥有相机选择的权利。5、动态与静态分析：考虑资金的时间价值。四、评估方法四、评估方法项目贷款评估培训讲义

11、江苏国衡土地房地产资产评估咨询1、贷款评估的依据（1） 国家产业政策、财政税收政策，行业发展规划，国家和行业的可行性研究设计标准和参数；（2） 中央银行和农行的信贷政策及管理规定，农行的评估规定和参数；（3） 政府有关部门对项目立项的批准文件，项目可行性研究报告；（4） 借款人生产经营等有关材料；（5） 中央和地方政府有关的城市建设规划、环境保护、消防、安全卫生、运输、劳动保护等有关法规和规定。五、项目贷款评估的依据和条件五、项目贷款评估的依据和条件项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询2、贷款评估应具备的基本条件（1） 符合国家的产业、土地、环保等相关政策和农业银行信贷政策，并

12、按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；（2） 符合国家对项目投资主体资格和经营资质要求;（3） 符合农业银行关于营业执照、贷款卡、账户管理等要求；（4） 借款人信用等级原则上在AA级（含）以上，有特别规定的除外；（5） 借款人及控股股东、主要股东无重大不良信用记录（虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用）；（6）项目资金来源明确并有保证，项目资本金比例及来源符合规定；（7）能够提供合法、有效、足值的担保，有特别规定的除外；（8）申请外汇固定资产贷款，须符合有关外汇管理政策；（9）农业银行信贷管理基本制度规定的其他条件。五、项目贷款评

13、估的依据和条件五、项目贷款评估的依据和条件项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询3、项目的一票否决条件项目属于下列情况之一的为一票否决，不进入评估程序：（1） 国家政策限制或禁止建设的项目。（2） 我行信贷政策限制或禁止支持的项目。（3） 借款人在本行已有次级及以下贷款。但属于下列情况的贷款各行可以根据具体情况灵活掌握：（1）债务重组、外贸贷款、政策性贷款、封闭贷款；（2）经确认由资信较高银行担保、或以本行存单质押、或以可转让国库券质押的贷款。五、项目贷款评估的依据和条件五、项目贷款评估的依据和条件项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询一般程序为：初审前期准备调查编

14、写报告，具体如下：1、 根据银行评估条件筛选项目，对企业申请进行初步审查。对符合一票否决条件的项目可以直接否决，不必进入评估程序。2、确定评估机构，成立评估小组，确定主评估人，或委托行外中介机构进行评估。3、 制定工作计划，确定项目评估的进度安排和深入调查的重点，提出调查提纲。4、收集有关资料，进行整理、分析，开展调研工作。5、根据调查结果和借款人提交的材料对项目所涉及的各个方面的问题进行分析、审查做出预测与评价。6、编写评估报告，提出评估结论。六、贷款评估的基本程序六、贷款评估的基本程序项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询贷款评估主要内容包括但不限于：借款人评估，筹资评估，效

15、益评估，担保评估，风险评估等，项目贷款还应对项目概况、产品市场、投资估算等内容评估并进行不确定性分析。1、借款人评估主要是对借款申请人的资信进行综合评估，内容包括：借款人的概况、偿债能力、获利能力、经营管理能力、履约能力、发展潜力等方面。对于新组建的项目法人，要重点分析产权构成和注册资本的到位情况，法定代表人和领导班子素质，主要投资者的生产经营和资产负债状况。2、筹资评估主要评估和分析各项投资来源、出资方式是否落实并符合规定，对新建企业要着重对资本金来源进行分析和评价。3、效益评估指对贷款项目形成的经济效益以及给我行带来的综合效益进行评估。效益评估应以现金流量分析为主，重点分析贷款偿还的可靠性

16、。 4、贷款担保评估主要是对借款人提供的保证、抵押和质押等贷款风险防范措施的可靠性进行分析。七、项目贷款评估的主要内容七、项目贷款评估的主要内容项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询5、项目贷款还应对以下方面进行评估（一）项目概况评估主要从项目建设的必要性、项目所在地经济法律环境、项目工艺技术及设备、项目建设和施工条件、环境保护等方面进行综合性评估。（二）产品市场评估主要通过对产品所处行业概况的了解,市场供求现状的调查,供求发展趋势的预测，项目产品竞争能力的分析，判断项目产品销售市场的前景和潜力。（三）投资估算评估主要分析项目工程内容和费用是否齐全，取费标准和依据是否合理，是否任

17、意扩大取费范围；投资构成比例是否合理。（四）不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，主要评估贷款的抗风险能力。6、风险评估是贷款评估的重要组成部分，评估人应根据本银行内定的综合评价指标，对上述贷款各评估要点的风险因素进行定性和定量分析。风险评估结果是贷款决策的主要参考依据，风险评级小的贷款可以批准，风险评级一般的可在落实风险防范措施后方可批准，风险评级高的贷款不予批准。七、项目贷款评估的主要内容七、项目贷款评估的主要内容项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询1、评估的组织准备（1） 确定主评估人及评估小组成员。（2） 确定外聘专家。项目评估所需聘请的专家应是本领域内有造诣的专家

18、学者，如高等学校或科研、设计院所研究人员，国家主管部门或行业协会的有关行业专家等。（3） 确定评估费用标准。2、评估资料的准备 贷款评估人员应在贷款评估前完备有关评估资料，并检查有关资料的真实性、完整性、合法性、合规性及有效性。对于客户提供的复印件，要与原件核对，经核对无误或相符后，应在复印件上注明“与原件核对相符”字样并签名。八、项目贷款评估前的准备工作八、项目贷款评估前的准备工作项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询3、评估调研（1）实地调查评估人员通过前往客户营业（或项目）所在地调查，了解客户的生产经营情况和企业经营作风等，从而直观判断其经营管理能力和水平。调查的内容包括：

19、 企业经营场所的选址、规模、建筑物的现状等。生产经营情况如生产设备、技术水平、生产能力、企业管理、员工劳动态度及库存情况等。项目有关配套建设的落实情况。（2）客户会谈评估人员通过与企业的领导人或关键部门的负责人进行会谈，了解其人品素质、业务能力、企业（项目）经营状况、企业（项目）规划和前景，以及企业与银行的合作意愿等。八、项目贷款评估前的准备工作八、项目贷款评估前的准备工作 3、评估调研、评估调研项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询（3）外部信息调研 评估人员通过公共信息渠道，侧面了解借款企业情况。如外部资信评级机构评级结果，借款企业股票行情，银行同业评价，权威政府部门与行业团

20、体的评价，相关客户的评价，权威机构公布的排名、名次情况等。（4）确定评估调研的主要内容 评估人员调查、收集并分析借款企业（或项目）的主要内容应包括但不限于：（一）借款人基本情况。主要包括借款人信用记录、法人治理结构、组织架构、生产经营及财务情况、拟建项目对借款人整体经营及财务状况的影响，以及借款人对拟建项目的承受能力等。八、项目贷款评估前的准备工作八、项目贷款评估前的准备工作 3、评估调研、评估调研项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询（4）确定评估调研的主要内容（二）项目情况。主要包括项目建设必要性、项目工程技术、项目建设条件、项目合法性手续的取得情况、项目经营管理方式等。（三

21、）项目市场情况。主要包括项目所处行业状况、行业发展前景、市场需求情况、竞争状况、市场风险状况等。（四）项目经济性。主要包括项目总投资估算及资金筹措情况、项目经济效益、项目还贷能力等。（五）借款人综合还贷能力（对一般固定资产贷款）。主要包括借款人经营性现金流情况、融资能力、还贷意愿、贷款偿还对借款人生产经营的影响等。（六）担保情况。主要包括保证人的保证能力及生产经营状况；抵（质）押品基本情况、权属状况、抵（质）押品价值、变现能力等。（七）风险与收益。主要包括项目优势、可能存在的风险及控制措施、贷款成本收益、其他综合效益等。八、项目贷款评估前的准备工作八、项目贷款评估前的准备工作 3、评估调研、评

22、估调研项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询1、发生的时间不同项目的可行性研究在先，项目评估在后，项目评估是在项目可行性研究的基础上进行的。2、研究范围与侧重点不同项目的可行性研究必须对项目实施后可能面临的问题进行全面的研究，并作出在技术上、财务上是否可行的结论；而贷款项目评估是在审查了可行性研究报告并对项目进行全面调查的基础上进行的，它可以针对所发现或关心的问题，有所侧重地进行研究，不必面面具到。九、贷款项目评估与项目可行性研究的区别九、贷款项目评估与项目可行性研究的区别项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询3、进行项目评估和可行性研究的目的不同项目可行性报告是项

23、目业主进行投资决策、报批项目和申请贷款的必备材料，因此项目业主进行项目可行性研究除了判断项目的可行性外，主要是用于项目报批和贷款申请。项目的可行性研究一般是由项目业主委托有资格的单位承担的。项目评估报告是项目贷款审批部门或贷款的决策部门进行最终决策的依据，因此项目评估是为项目贷款审批和贷款决策服务的，评估工作一般由银行贷款决策部门承担，也可以由决策部门委托有资格的单位承担。十、贷款项目评估与项目可行性研究的区别十、贷款项目评估与项目可行性研究的区别项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第二部分：项目贷款评估大纲及评估内容项目贷款评估大纲及评估内容一、可行性研究报告编制大纲一、可行

24、性研究报告编制大纲二、贷款项目评估报告大纲二、贷款项目评估报告大纲三、贷款项目评估报告格式规范三、贷款项目评估报告格式规范四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数五、评估报告编制五、评估报告编制项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询目目 录录第一章第一章 总论总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 项目承办单位 1.1.3 项目主管部门 1.1.4 编制单位1.1.5 研究工作概况 1.2 编制依据与原则1.2.1 编制依据 1.2.2 编制原则 1.3 研究范围 1.3.1 建设内容与规模 1.3.2 项目建设地点 一、可行性研究报告编制大纲一、可行性研究报告

25、编制大纲 1.3.3 项目建设性质 1.3.4 项目总投资及资金筹措 1.3.5 投资计划与还款计划 1.3.6 项目建设进度 1.3.7 项目财务和经济评论 1.3.8 项目综合评价结论 1.4 主要技术经济指标表 1.5 结论及建议 1.5.1 意见与结论 1.5.2 建议项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第二章第二章 项目背景和发展概况项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景 2.1.1 国家或行业发展规划 2.1.2 项目发起人和发起缘由2.2 项目发展概况 2.2.1 已进行的调查及其成果 2.2.2 试验试制工作情况 2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况 2.2

26、.4 项目建议书的编制、提出及审批过程2.3 投资的必要性一、可行性研究报告编制大纲第三章第三章 项目市场分析与预测项目市场分析与预测 3.1 市场调查 3.1.1 拟建项目产出物用途调查 3.1.2 产品现有生产能力调查 3.1.3 产品产量及销售量调查 3.1.4 替代产品调查 3.1.5 产品价格调查 3.1.6 国外市场调查 3.2 市场预测 3.2.1 国内市场需求预测 3.2.2 产品出口或进口替代分析 3.2.3 价格预测 3.3 市场推销战略项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第四章第四章 产品方案设计与营销战产品方案设计与营销战略略 4.1 产品方案和建设规模

27、 4.1.1 产品方案 4.1.2 建设规模 4.1.3 产品销售收入预测 4.2 市场推销战略 4.2.1 推销方式 4.2.2 推销措施 4.2.3 促销价格制度 4.2.4 产品销售费用预测一、可行性研究报告编制大纲第五章第五章 建设条件与厂址选择建设条件与厂址选择 5.1 资源和原材料 5.1.1 资源评述 5.1.2 原材料及主要辅助材料供应 5.1.3 需要作生产试验的原料 5.2 建设地区的选择 5.2.1 自然条件 5.2.2 基础设施 5.2.3 社会经济条件 5.2.4 其它应考虑的因素5.3 厂址选择 5.3.1 厂址多方案比较 5.3.2 厂址推荐方案项目贷款评估培训讲

28、义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第六章第六章 项目技术、设备与工程方案项目技术、设备与工程方案 6.1 项目组成 6.2 生产技术方案 6.2.1 技术来源途径 6.2.2 生产方法 6.2.3 技术参数和工艺流程 6.2.4 主要工艺设备选择 6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标 6.2.6 主要生产车间布置方案 6.3 总平面布置和运输 6.3.1 总平面布置原则 6.3.2 厂内外运输方案 6.3.3 仓储方案 6.3.4 占地面积及分析一、可行性研究报告编制大纲6.4 土建工程 6.4.1 主要建、构筑物的工程特征与结构设计 6.4.2 特殊基础工程的设计 6.4.3 工程材料

29、 6.4.4 土建工程造价估算 6.5 其他工程 6.5.1 给排水工程 6.5.2 动力及公用工程 6.5.3 地震设防 6.5.4 生活福利设施项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第七章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 7.1 项目选址及用地方案 7.2 土地利用合理性分析 7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 8.1资源利用分析 8.1.1土地资源利用分析 8.1.2水资源利用分析 8.1.3电能源利用分析 8.2节能措施分析 8.2.1土地资源节约措施 8.2.2水资源节约措施 8.2.3电能源节约措施 一、可行性研究报告编制大纲第九章 项目

30、原材料供应及外部配套条件 9.1 主要原材料供应 9.2 燃料、加热能源供应 9.3 给水供电 9.4 外部配套条件 第十章 项目进度与管理 10.1 工程建设管理 10.2 项目进度规划 10.3 项目招标 项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第十一章 环境影响评价 11.1 建设地区的环境现状 11.1.1 项目的地理位置 11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 11.1.5 现有工矿企业分布情况； 11.1.6 生活居住区分布情况和

31、人口密度、健康状况、地方病等情况； 11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 11.1.8 交通运输情况； 11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。一、可行性研究报告编制大纲11.2 项目主要污染源和污染物 11.2.1 主要污染源 11.2.2 主要污染物 11.3 项目拟采用的环境保护标准 11.4 治理环境的方案 11.4.1 项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响11.4.2 项目对周围地区自然资源可能产生的影响11.4.3 项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案11.4.5 绿化措施，包括

32、防护地带的防护林和建设区域的绿化11.5 环境监测制度的建议 11.6 环境保护投资估算 11.7 环境影响评论结论项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第十二章第十二章 劳动保护与安全卫劳动保护与安全卫生生 12.1 生产过程中职业危害因素的分析12.2 职业安全卫生主要设施12.3 劳动安全与职业卫生机构12.4 消防措施和设施方案建议第十三章第十三章 企业组织和劳动定企业组织和劳动定员员13.1 企业组织 13.1.1 企业组织形式 13.1.2 企业工作制度13.2 劳动定员和人员培训 13.2.1 劳动定员 13.2.2 工资估算 13.2.3 人员培训及费用估算一、可

33、行性研究报告编制大纲第十四章 投资估算与资金筹措14.1 项目总投资估算 14.1.1 固定资产投资总额 14.1.2 流动资金估算 14.2 资金筹措 14.2.1 资金来源 14.2.2 项目筹资方案14.3 投资使用计划 14.3.1 投资使用计划 14.3.2 借款偿还计划项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第十五章第十五章 财务与敏感性分析财务与敏感性分析 15.1 生产成本和销售收入估算 15.1.1 生产总成本估算 15.1.2 单位成本 15.1.3 销售收入估算 15.2 财务评价 15.3 国民经济评价 15.4 不确定性分析 15.5 社会效益和社会影响分

34、析 15.5.1项目对国家政治和社会稳定的影响。 15.5.2 项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；一、可行性研究报告编制大纲15.5.3 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；15.5.4 项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；15.5.5 项目对合理利用自然资源的影响；15.5.6 项目的国防效益或影响；15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第十六章第十六章 风险分析风险分析 16.1 风险影响因素 16.1.1 可能面临的风险因素 16.1.2 主要风险因素识别 16.2 风险影响程度及规避措施 16.2.1 风险影响

35、程度评价 16.2.2 风险规避措施第十七章第十七章 可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。 17.2 对主要的对比方案进行说明。 一、可行性研究报告编制大纲17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。 17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。17.5 对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章第十八章 财务报表财务报表 第十九章第十九章 附附件件项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询n1、封面、封面n2、项目评估小组名单、项目评估小组名单n3、项目评

36、估小组成员的声明与保证及本人签名、日期、项目评估小组成员的声明与保证及本人签名、日期n4、项目评估报告正文、项目评估报告正文n5、项目评估报告附表、项目评估报告附表n6、项目评估报告附件、项目评估报告附件二、贷款项目评估报告大纲二、贷款项目评估报告大纲项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询1、贷款项目评估报告封面格式、贷款项目评估报告封面格式评估报告编号：评估报告编号：借款人组织机构代码：借款人组织机构代码：中国农业银行 （项目名称）项目评估报告评估机构：评估机构公章：（评估报告完成日期： 年 月 日）三、贷款项目评估报告格式规范三、贷款项目评估报告格式规范项目贷款评估培训讲义

37、江苏国衡土地房地产资产评估咨询2、项目评估小组人员名单格式项目评估小组人员名单格式项目评估小组人员名单 直接评估人：直接评估人：姓名: 所在单位： 职称: 姓名: 所在单位： 职称: 姓名: 所在单位： 职称: 评估审核人：评估审核人：姓名: 所在单位： 职务: 职称: （本页姓名打印。如评估中聘请专家提供咨询意见的，应列明专家姓名、所在单位、职称及咨询领域。）三、贷款项目评估报告格式规范三、贷款项目评估报告格式规范项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询3、评估报告评估报告“声明与保证声明与保证”格式格式声 明 与 保 证我们在此声明与保证：此报告是按照中国农业银行XXXX贷款项

38、目评估办法和有关规定，根据贷款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接评估人签字： 年 月 日 评估审核人签字： 年 月 日三、贷款项目评估报告格式规范三、贷款项目评估报告格式规范项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询4、项目评估报告正文结构项目评估报告正文结构n第一章 前言n第二章 借款人评价n第三章 项目概况分析n第四章 产品及市场分析n第五章 投资估算与融资方案评估投资估算与融资方案评估n第六章 财务效益评估财务效益评估n第七

39、章 不确定性分析n第八章 银行相关效益与风险评估银行相关效益与风险评估n第九章 总评价（上述九章内容中，第一章为项目评估情况的简要介绍，内容应包括：1.项目受理情况项目受理情况; 2.项目可项目可行性研究的主要结论行性研究的主要结论（包括可行性研究报告结论、提示的主要风险、主要评价指标等）; 3.贷款项目的贷款项目的评估结论评估结论（包括是否建议提供贷款，贷款的金额、期限、利率及贷款条件；项目的主要竞争优势和劣势；贷款的主要潜在风险及建议采取的主要风险防范措施；评估结论与可行性研究结论的对比分析等）; 4. 借款借款人人/项目基本信息和数据摘要表。项目基本信息和数据摘要表。第二章-第九章内容，

40、按照中国农业银行XXXX贷款项目评估办法的相应规定撰写，并按顺序依次排列。）三、贷款项目评估报告格式规范三、贷款项目评估报告格式规范项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询5、项目评估报告附表目录及格式项目评估报告附表目录及格式n附表1 固定资产投资估算表n附表2 固定资产投资资产分类表n附表3 投资计划与资金筹措表n附表4 总成本费用估算表n附表5.1 损益和利润分配表（新设法人项目）n附表5.2 损益和利润分配表（既有法人项目）n附表6.1 贷款偿还期计算表n附表6.2 借款人贷款综合偿还期计算表（既有法人项目）n附表7.1 项目现金流量表（新设法人项目）n附表7.2-1 项目

41、增量现金流量表（既有法人项目）n附表7.2-2 无项目现金流量表（既有法人项目）三、贷款项目评估报告格式规范三、贷款项目评估报告格式规范项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询6、项目评估报告附件目录、项目评估报告附件目录n1客户评价报告n2借款人/项目投资人近三年及最近一期资产负债表、损益表和现金流量表n3项目建议书、可行性研究报告/初步设计、新开工、概算调整等资料及主要批复文件n4借款人/项目发起人(公司)章程、合同及批复文件n5项目建设与生产条件落实的有关批件n6项目环境保护方案的批复文件n7项目资本金落实文件n8项目各投资者出具的分年度资本金安排承诺函n9项目各投资者近三年

42、及最近一期的资产负债表、损益表和现金流量表三、贷款项目评估报告格式规范三、贷款项目评估报告格式规范项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询6、项目评估报告附件目录（续）、项目评估报告附件目录（续）n10项目长期负债和短期借款等的落实或审批文件n11借款人/项目发起人出具的用综合效益偿还项目贷款的函n12保证人或抵押人出具的担保函或意向承诺函n13保证人近三年及最近一期的资产负债表、损益表和现金流量表n14担保业务评价报告或贷款担保的有关材料n15专家咨询意见n16项目评估和贷款决策需要的其它文件（报告内容可根据项目评估的具体需要进行调整。）三、贷款项目评估报告格式规范三、贷款项目评

43、估报告格式规范项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目类别可研阶段初设阶段1.火电项目10%6%2.水电项目10%-14%6%-10%3.煤炭项目13%10%4.石油、化肥、矿山项目12%8%5.水利项目10%5-10%6.机电轻纺项目8%5%7.铁道项目10%5%8.公路项目9%5%9.港口项目7%5%10.流通项目5%-6%5%11.城市基础设施项目10%5%12.其它项目8-12%5%1 1、投资估算参数、投资估算参数贷款评估参数按照统一的标准执行，并由总行根据实际情况适时调整。（1）基本预备费项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地

44、产资产评估咨询四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数1 1、投资估算参数、投资估算参数城市基础设施项目包括：供水、排水（含污水处理）、供热、燃气供应、垃圾处理、城市道路、城市绿化工程等。（2）铺底流动资金：）铺底流动资金：按项目所需全部流动资金的30%计算。（3）材料费及其它费用：）材料费及其它费用：按项目所在地区或行业有关定额取费标准计算。（4）利率：）利率：按项目评估时银行规定的利率计算，非银行贷款按合同规定的利率计算。（5）汇率：）汇率：按国家当期汇率计算。（6）投资价格指数：）投资价格指数：根据届时国家经济形势及国家颁布的投资价格指数而定。项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产

45、评估咨询2、资本金比例除银行另有规定的之外,项目资本金比例（资本金比例=项目资本金/项目固定资产投资+铺底流动资金，其中铺底流动资金按照流动资金的30%计算）按照国家（国发202X27号）和银行关于资本金规定执行，具体如下：国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国发202X27号 一、各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行： 钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%。 水泥项目，最低资本金比例为35%。 煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿 海及内河航运项目，最低资本金比例为30%。 铁路、公路、城市轨道交通、化肥（钾肥除外）项目，最低资本金比

46、例为25%。四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询2 2、资本金比例、资本金比例( (续续) )保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。其他项目的最低资本金比例为20%。二、经国务院批准，对个别情况特殊的国家重大建设项目，可以适当降低最低资本金比例要求。属于国家支持的中小企业自主创新、高新技术投资项目，最低资本金比例可以适当降低。外商投资项目按现行有关法规执行。三、金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，参照国家规定的资本金比例

47、要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询 3、财务评价基本参数（1）项目生产经营期，对于一般的工业性项目，一般以该项目主要设备的经济寿命期确定，其计算期不宜超过20年；基础产业、基础设施建设以及学校、医院等公益性项目的计算期可以适当延长，但不宜超过30年。（2）项目投资利润率，一般应大于或等于项目基准收益率。（3）项目基准收益率（内部收益率的基准），中低风险的商业项目按建设银行五年期贷款利率加两个百分点取值,对于高风险的商业项目应按建设

48、银行五年期贷款利率加四个百分点取值;对于社会公益型项目,可按政府决策确定的收益率取值。四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询 3、财务评价基本参数 （4）贷款偿还期，按照项目所处的不同行业和项目总投资额的大小确定： 1） 基础产业、基础设施建设的大中型项目（项目总投资额5亿元以上）一般不超过12-15年，小型项目一般不超过8年； 2） 工业性项目中的大中型项目限额一般不超过8年，小型项目一般不超过5年（工业性大中小项目标准按照国家有关规定执行）； 3） 除基础产业、基础设施建设项目以外的其它非工业性项目一般不超过8年； 4） 转贷项目的贷款

49、偿还期，应控制在转贷协议规定的期限内合理确定； 5） 对于特殊项目，可根据项目具体情况确定合理的贷款偿还期。四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询 3、财务评价基本参数 （5）还贷资金中折旧及摊销除有特殊情况之外，可按100%用于偿还贷款计算；可分配利润除公司章程规定或其它协议有规定的按规定比例计算偿还贷款之外，按100%可用于偿还贷款计算；以土地出让收益偿还贷款的，其出让收益按最高不超过50%用于还贷计算。四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询 4、财务评价指标体系四、项目评估基本参数

50、四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询4、财务评价指标体系指标说明1）静态分析：最大的特点是不考虑时间因素不考虑时间因素，计算简便。在对方案进行粗略评价或短期投资项目进行评价，以及对于逐年收益大致相等的项目，静态指标还是可以采用的。2）投资收益率：是衡量投资方案方案获利水平的评价指标，它是投资方案建成投产达到设计生产能力后一个正常生产年份的年净收益额与方案投资的利率。3）总投资收益率: 是用来衡量整个投资方案的获利能力，要求项目的总投资收益率应大于行业的平均投资收益率，总投资收益率越高，从项目所获得的收益就越多。总投资收益率又称投资报酬率（ROI)，是指达产期

51、正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。4) 资本金净利润率: 是用来衡量项目资本金的获利能力，资本金净利润率越高，资本金所取得的利润就越多，权益投资盈利水平也就越高。四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询4、财务评价指标体系指标说明5) 静态投资回收期: 是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其总投资（包括建设投资和流动资金）所需要的时间，一般以年为单位。6) 动态分析: 强调利用复利方法计算资金时间价值，它将不同的时间内资金的流入和流出，换算成同一时点的价值，从而为不同方案的经济比较提供了可比基础，

52、并能反映方案在未来的时期的发展变化情况。7) 财务内部收益率: 其实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零的折现率。其经济含义是：投资方案占用的尚未回收资金的获利能力。内部收益率又叫内含报酬率，即指项目投资实际可望达到的收益率，亦可将其定义为能使投资项目的净现值等于0时的折现率。内部投资收益率IRR基准投资收益率时，可行。四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询4、财务评价指标体系指标说明8) 财务净现值: 是反映投资方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。投资方案的财务净现值是指用一个预定的基准收益率（或设定的折现率）ic分

53、别把整个计算期间内各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和。财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标。9) 财务净现值率: 是指项目财务净现值与项目总投资现值之比，其经济含义是单位投资现值所带来的财务净现值，是一个考察项目单位投资盈利能力的指标。10）动态投资回收期：是把项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期。四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询4、财务评价指标体系指标说明11）借款偿还期：是指根据国家财税规定及投资项目的具体财务条件，可以作为偿还贷款的收益（利润、折旧、摊销费及其他收益）来偿还项

54、目投资借款本金和利息所需的时间。是反映项目借款偿债能力的重要指标。12）利息备付率：也称以获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息的比值从付息资金来源的充裕角度反映项目偿付债务利息的能力，表示使用项目税息前利润偿付利息的保证倍率。13）偿债备付率：是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。表示用于还本付息的资金偿还借款本息保证倍率。四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询4、财务评价指标体系指标说明14）资产负债率：资产负债率是指企业负债总额对资产总额的比率关系，它即能反映

55、企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力，也能反映企业经营风险的程度，是综合反映企业偿债能力的重要指标。15）速动比率：是指企业的速动资产与流动负债之间的比率关系，是衡量企业流动资产中可以立即用于偿还流动负债的能力。速动比率=速动资产/流动负债16）流动比率：是企业流动资产与流动负债的比率，主要反映企业的偿债能力（生产企业的最低流动时2）。流动比率=流动资产/流动负债四、项目评估基本参数四、项目评估基本参数项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询第一章第一章 前言前言（一）项目受理情况和简要评估的依据（一）项目受理情况和简要评估的依据 （简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、

56、金额、期限、利率，建设银行受理并开始评估项目的时间、过程；说明进行简要评估的依据。可摘录可行性研究报告总论有关内容，也可按下述内容填空）项目名称： 建设规模: 项目背景如下： 1.年月日建设单位委托XX咨询单位就XX项目开展初步可行性研究（代项目建议书）工作，年月完成“初步可行性研究报告”。 2.年月日（审批部门）以号文予以批复项目建议书，项目正式立项。 3.年月建设单位委托XX咨询单位就XX项目开展可行性研究工作，年月完成“可行性研究报告”。五、项目评估报告正文编制五、项目评估报告正文编制项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询（一）项目受理情况和简要评估的依据（续）（一）项目受

57、理情况和简要评估的依据（续） 4、据此，XX咨询单位根据业主意见在年月完成了该工程可行性补充报告。（此条可有可无）n （二）项目可行性研究的主要结论和分析（二）项目可行性研究的主要结论和分析（摘录可行性研究报告总论中的主要结论、提示的主要风险、主要评价指标）年月XX咨询单位完成了XX项目可行性研究报告。该报告认为：n 第一章第一章 前言前言项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询（三）项目贷款评估结论（三）项目贷款评估结论（建议在编制第二章第九章后再编写本章节）（建议在编制第二章第九章后再编写本章节）一）项目评估结论一）项目评估结论（如评估同意为项目提供贷款，说明建议的贷款金额、期

58、限、利率及贷款条件。如评估不同意为项目提供贷款，说明不同意的理由。）项目借款人目前（规模）已拥有，其生产经营正常、资信好、自我积累能力强。该公司控股股东是在（项）技术和资金方面实力雄厚。XX项目符合国家产业政策。项目在建设条件、技术、筹资和管理上都不存在大的问题。（产品）市场完全消纳；本项目经济效益较好，有一定抗风险能力，是的配套项目，相对风险较小。鉴于上述原因，建议XX银行给予该项目利率%的年以上期限的长期贷款XX万元。第一章第一章 前言前言项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询二）项目的主要竞争优势和劣势二）项目的主要竞争优势和劣势（摘录第三章项目概况分析中项目优势及劣势，可

59、适当简化）n1、政策优势n2、开发优势n3、地域优势n综上所述，XX项目已经具备天时、地利、人和的有利开发建设条件。n三）项目的主要风险三）项目的主要风险n本项目的主要风险有政策风险、市场风险、利率风险、资金风险等，评估在充分考虑各种可能出现风险的前提下进行，并且对各种风险对项目的影响程度进行了敏感性分析。考虑到各种风险发生的可能性和影响程度后认为：该项目具有一定的抗风险能力。评估强调：在资金风险方面，经办行在该项目建设期和经营期里应密切关注各项资金使用情况，以便尽早发现问题，及时采取措施解决，将风险降到最低。第一章第一章 前言前言项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询四）需要关

60、注的问题四）需要关注的问题提请审批决策注意的问题及需要说明的其它事项五）项目评估结论与项目可行性研究结论对比分析五）项目评估结论与项目可行性研究结论对比分析第一章第一章 前言前言项目项目评估结论可行性研究结论项目总投资（万元）建设投资（万元）建设期利息（万元）流动资金（万元）贷款偿还期（年）全部投资回收期（年）权益投资内部收益率（%）权益资金净利润率（%）项目贷款评估培训讲义 江苏国衡土地房地产资产评估咨询六）借款人/项目基本数据摘要第一章第一章 前言前言项项 目目指指 标标说说 明明借款人名称借款人名称借款人客户评价得分借款人客户评价得分借款人信用等级（评定时间）借款人信用等级（评定时间）借