华政第一学期考试6

1、第三章用益物权一、土地承包经营权二、建设用地使用权三、宅基地使用权四、地役权用益物权是对他人的物在一定范围内加以占有、使用、收益的限制物权。相比较于担保物权的特征：1 、定限物权2 、以收益、使用为目的，为获得物的使用价值（担保物权是以就担保物的交换价值优先受偿为目的）3 、主要是以不动产为标的物4 、他物权一独立物权（担保物权是从物权）5 、以对物的占有为前提（担保物权中除了质权留置权外其余不以直接占有为前提）我国用益物权体系土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权（也确认了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权的用益物权性质）一、土地承包经营权（一）土地承包经营权是以种植

2、、养殖、畜牧等农业目的，对国家或集体所有的农用土地占有、使用、收益的权利。1 、主体-一切农业经营者，不仅仅局限于土地所属的集体组织的成员。2 、客体-集体所有或国家所有由集体长期使用的农用土地。3 、目的-限于农业性质的耕作、养殖或畜牧。4 、设定-不以有租金为必要。（二）土地承包经营权的期限耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。（三）土地承包经营权的限制1 、目的限制2 、转让限制-可出租、继承、互换、转让不包括抵押。3 、分割限制（四）土地承包经营权的征收为了公共利益的需要，依照法律规

3、定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。（五）土地承包经营权的获得1 、依据土地承包经营合同的设定而取得土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册确认土地承包经营权。（登记对抗主义而不是登记生效主义）2、通过招标、拍卖、公开协商等方式而取得（1）该取得方式仅限于四荒土地荒山荒沟荒丘荒滩。（2）主体不仅

4、限于本集体成员。3、继承-从继承开始时就取得，而不是登记二、物权变动的原因基于法律行为的物权变动（如合同和单独行为）非基于法律行为的物权变动（如善意取得、先占、拾得、时效、公用征收、没收等）基于法律行为的物权变动（如合同和单独行为）1、基于法律行为的物权变动以该法律行为有效为前提；2、登记是不动产物权变动的生效要件；3、交付是动产物权变动的生效要件；4、特殊动产如船舶、飞机、汽车等物权变动，不经登记不得对抗第三人。5、例外情况：土地承包经营权、地役权都是自合同生效时设立的。土地承包经营权事后县级以上人民政府发给的土地承包经营权证并登记造册是对该权利的确认。地役权的登记与否是当事人自愿选择，不登

5、记不能对抗善意第三人。非基于法律行为的物权变动（如善意取得、先占、拾得、时效、继承、受遗赠、公用征收、没收法院判决等）一类是不动产物权非基于法律行为而发生物权变动：继承、受遗赠、公用征收、没收法院判决等；此类不以登记为物权变动生效要件，但法律要求登记而未经登记，不得处分所取得的不动产物权，否则不发生物权效力。1、因继承、受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；2、因法院或仲裁机构的法律文书、政府的征收决定发生的物权变动，自该行为生效时发生效力；3、因合法建造、拆除房屋设立、消灭物权的，自该事实行为成就时发生效力；某村村民甲承包村里的果园多年，到2007年剩余15年的承包期，与该村村民

6、乙签订果园承包的转让合同，乙当即付款并约定一周后交接果园，三天后，甲又与丙签订转让合同，丙也付款并办理了土地承包经营权变更登记，后乙得知遂和丙发生纠纷，问：该果园应由谁来承包？可以承包到哪一年？分析：丙取得的土地承包经营权，乙可向甲寻求赔偿。（六）承包经营人的权利和义务1 、占有使用收益权2 、自主经营权3、依法流转权4、土地被征收时可获得补偿5、出租权6、出资权A支付地租的义务B依约定方法用途使用土地的义务C维持土地生产的义务二、建设用地使用权（一）以在他人土地上拥有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利1、对象-国家所有的土地2、目的-保有建筑物或其他工作物3、利用-对他人土地的利用

7、4、定限物权和他物权（二）建设用地使用权的取得设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。1、划拨2、出让3、转让（登记要件主义）（三）建设用地使用权人的权利义务（四）建设用地使用权的消灭三、宅基地使用权（一）宅基地使用权是农村村民依法享有的在集体所有的土地上建造、保有房屋和附属设施的权利。1、主体-集体组织成员和特定的城镇居民2、客体-集体所有的土地3、原则-一户一宅4、目的

8、-供农村村民建构住宅及附属设施5、无偿性和无期限性（二）宅基地使用权的取得、流转、消灭1、取得是由集体组织无偿分配2、禁止流转-但可以继承和遂房屋的转让而转让3、不按规定的用途使用和长期闲置就导致消灭。（三）权利人的权利和义务1、占有使用权2、基本上无流转权3、不承担风险四、地役权（一）地役权是以他人土地供自己土地方便和利益的权利；地役权人因通行、取水、排水、铺设管线等的需要，利用他人的不动产供役地或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产需役地效益的权利。1 、本质是限制他人土地所有权或使用权的他物权2 、目的在于调节土地的利用3、利用他人土地供自己土地方便4 、内容不得违反法律强制规定和

9、公序良俗地役权的内容：一般由当事人自由约定1 、通行、引水、排水地役权2 、伐木或取得其他材料地役权3 、禁止或限制地役权4 、排除相邻关系的地役权甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便和相邻的乙协商约定同意，乙不在自己的土地上建设高层建筑物，作为补偿甲每年向乙支付6000元，两年后乙将该土地使用权转让给丙，丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生冲突，问：1、甲还对该土地享有地役权吗？2、甲乙的约定是相邻关系还是地役权？甲乙之间的约定是否有效？3、甲有无权利禁止丙建高楼？如甲有权利禁止，甲向乙还是丙支付每年6000元？如甲无权禁止丙，乙还是丙是否需向甲补偿甲因此造成的损失？4、假设甲乙约定后并经

10、登记手续，一年后甲又将自己房屋转让给丁并过户给丁，此时丁是否享有地役权？丁是否可以禁止丙建高楼？丁还需要向甲支付费用？甲乙的约定是否因转让给丙和丁而无效？若丙建高楼，是否只需对甲承担责任？（二）地役权的设立1、依据地役权合同取得-订立书面的合同，地役权自合同生效时成立。登记对抗主义，未经登记不得对抗善意第三人。2、依据遗嘱彳T为取得-有设立地役权的遗嘱且经登记才生效。3、取得时效4、继承-继承开始就取得二、物权变动的原因基于法律行为的物权变动（如合同和单独行为）非基于法律行为的物权变动（如善意取得、先占、拾得、时效、公用征收、没收等）基于法律行为的物权变动（如合同和单独行为）1、基于法律行为的

11、物权变动以该法律行为有效为前提；2、登记是不动产物权变动的生效要件；3、交付是动产物权变动的生效要件；4、特殊动产如船舶、飞机、汽车等物权变动，不经登记不得对抗第三人。5、例外情况：土地承包经营权、地役权都是自合同生效时设立的。土地承包经营权事后县级以上人民政府发给的土地承包经营权证并登记造册是对该权利的确认。地役权的登记与否是当事人自愿选择，不登记不能对抗善意第三人。非基于法律行为的物权变动（如善意取得、先占、拾得、时效、继承、受遗赠、公用征收、没收法院判决等）一类是不动产物权非基于法律行为而发生物权变动：继承、受遗赠、公用征收、没收法院判决等；此类不以登记为物权变动生效要件，但法律要求登记

12、而未经登记，不得处分所取得的不动产物权，否则不发生物权效力。1、因继承、受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；2、因法院或仲裁机构的法律文书、政府的征收决定发生的物权变动，自该行为生效时发生效力；3、因合法建造、拆除房屋设立、消灭物权的，自该事实行为成就时发生效力；案例：甲乙两家单位分别取得在同一街区的相邻的两块建设用地并各盖了十层办公楼，乙临街，甲在乙后面，甲的后院有一个出口，但甲为了车队出入方便就与相邻的乙商量并约定：乙不在自己西侧宽5米长270米的土地上建造建筑专留给甲的车队通行，期限是20年，作为补偿甲一次给乙100万。甲乙签订了合同并办理登记，两年后，甲有权实施那些行为？

13、1、甲将办公室转让给丙，保留在乙地的通行的权利2、甲保留办公楼，将在乙地通行权利转让给丙3、甲将办公楼转让给丙，将乙地通行权转让给丁4、甲将办公楼和在乙地的通行权一并转让给丙(三)地役权的特征1、从属性地役权是为了需役地的利益而设定的权利所以从属于需役地而存在：(1)地役权不得与需役地分离而单独让与。A地役权人不得自己保留需役地的所有权或使用权而单独将地役权让与他人B地役权人也不得自己保留地役权而单独转让需役地的使用权或所有权C地役权人也不得将需役地的所有权或使用权与地役权分别让与不同的人。(2)地役权也不得由需役地分离而成为其他权利的标的。分析：第四种2、不可分性：地役权的取得、变更、丧失均

14、为全部、不得分割为数部分或仅有一部分而存在。表现在：(1)需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。(2)供役地以及供役地上的土地土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有效力。在上面案例中，1 、假设甲将办公楼卖给了AB两家单位各4、6层，那AB可否都向乙主张通行的权利？2 、假设假设甲将办公楼卖给了AB两家单位各4、6层，乙将其办公楼卖给了CD两家单位各五层，那AB可否都向CD主张通行的权利？3、假设甲乙的合同未登记，那以上权利还可以享有吗？分析：根据地役权的不可

15、分性，1、2都可以。甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便和相邻的乙协商约定同意，乙不在自己的土地上建设高层建筑物，作为补偿甲每年向乙支付6000元，两年后乙将该土地使用权转让给丙，丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生冲突，问：1 、甲还对该土地享有地役权吗？2 、甲乙的约定是相邻关系还是地役权？甲乙之间的约定是否有效？3 、甲有无权利禁止丙建高楼？如甲有权利禁止，甲向乙还是丙支付每年6000元?如甲无权禁止丙，乙还是丙是否需向甲补偿甲因此造成的损失？4、假设甲乙约定后并经登记手续，一年后甲又将自己房屋转让给丁并过户给丁，此时丁是否享有地役权？丁是否可以禁止丙建高楼？丁还需要向甲支付费用？甲乙

16、的约定是否因转让给丙和丁而无效？若丙建高楼，是否只需对甲承担责任？(四)地役权和其他用益物权的关系1、土地所有权人享有地役权的设立土地承包经营权、宅基地使用权时该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有已经设立的地役权。2、土地所有权人负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续负担已经设立的地役权。3、土地上以经设立土地承包经营权、宅基地使用权等权利时，未经上面用益物权人同意的，土地所有人不得再设立地役权。甲乙两村相邻，乙处在甲和小河之间，甲村为了引水灌溉自己的农田和果园，就与乙村协商通过乙村修建一条引水渠，作为补偿每年支付给乙村5000元，期限20

17、年，双方签订合同并办理了登记，一年后甲将灌区的一个50亩的果园承包给村民丙，承包期15年，问1、丙可否享有对乙村的地役权？2、假设乙村后来又将自己村白果园承包给村民丁15年，引水渠经过这个果园，问丁是否应该负担对甲村的地役权？3、假设乙村后来又将自己村白果园承包给村民丁15年之前，修建引水渠经过这个果园在后面，问丁是否应该负担对甲村的地役权？是否需要经过丁同意？分析：1、丙享有对乙村的地役权2 、丁应该负担对甲村的地役权3 、需要经过丁同意（五）地役权和相邻关系A土地相邻关系1、用水、排水相邻关系：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人

18、之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。2、通行相邻关系：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。3、施工相邻关系：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。4 、排放有害物相邻关系：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。5 、邻地地基动摇或其他危险的防免的相邻关系。B建筑物的相邻关系1、通风、采光、日照的相邻关系：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。2、不可量物侵害的相邻关系：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。?log?琰苣？U发生物权限度费用相邻关系法律规定不是独立的物权最低限度的便利利益和容忍义务无偿地役权当事人约定是独立的用益物权深度由当事人约定一般有偿也启尢偿判断下列纠纷依据相邻关系还是地役权处理？1、甲在乙的房屋后挖菜窖造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝引起纠纷2、甲村为自己村更加方便取水灌溉地，在乙丙丁三村的土地上修建引水渠3、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上4、甲村在河流上流修建拦河坝，使乙村的水量大减分