雅园小区物业管理实施方案

1、雅园小区物业管理实施方案雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。雅园小区物业管理对我公司来说是机遇， 也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、 更高的起点认真做好各项物业管理服务工作， 为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。一、雅园小区物业管理方针雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。 因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿， 用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。二、雅园小区物管人员配备及培训1、针

2、对雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理， 根据实际情况， 我公司在雅园设置小区工作人员共 人，其中：管理人员 2 人，保安员 7 人，保洁员 10 人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好， 文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、雅园小区物业管理实施方案 、雅园小区入住手册、建发品牌标准等。2、为了更好地促进雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐

3、进行物业管理知识、 物业管理条例、小区公共设施设备、 安全防范、房屋入伙管理流程、 银川市供热条例等方面的系统培训。三、雅园小区物业管理主要过程的控制根据雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、 控制要求及应达到的标准。雅园小区物业管理的主要业务包括：1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、 设备工程进行系统验收， 并收集图纸、资料、 钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。2、入住管理：在业主

4、入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作：开村仪式： 配合做好开园仪式， 树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。入住准备工作： 由服务公司经理负责， 按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC 卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、 业主公约、建立住户档案等。装修管理：业主入住进行装修时， 由小区服务公司客户经理严格按制定的装修管理规定，对业主物业的装修管理， 在同施工单位签订 装修工程队安全责任书 并收取施工押金后办理施工进场手续， 并对施工单位是否安全文明施工进行日检， 发现问题及时解

5、决。 住户装修完工后， 由公司验收，根据装修期间是否违规， 确定全部和部分退还押金。 在装修期间，设专人对进场材料及垃圾清运进行管理，垃圾定时定点外运。4、卫生清洁管理：为了搞好和保持小区的清洁卫生，为住户提供良好的生活、休闲环境，服务公司保洁部按公司制定的卫生清洁、 保洁标准、频度及工作程序实施作业， 由保洁班长对清洁员的保洁工作进行监督、 检查，达到“六不、”“六净，”即：不见积水，不见杂物，不漏不堆，不乱倒垃圾和不见人畜粪； 路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑、墙根净，公共设施、设备净，楼梯楼道窗户净，同时于每日早 8：00-9 ：00，下午1：00-2 ：00 将住户生活垃圾转运

6、垃圾中转站。5、绿化管理：小区的绿化工作待工程结束移交后由我公司下属的花木公司组织实施，由专人负责日常养护，由我公司监督考评。6、治安消防管理：治安消防管理是小区物业管理的重中之重，小区前期管理硬件设施不到位， 管理难度大，情况复杂，为确保住户在小区有一个安全文明的居住环境， 我公司将组建小区保安队， 完善保安管理制度，采用技防和人防相结合， 坚持定人定岗， 专人巡逻和日常治安消防检查相结合的办法， 做好事故隐患防范、 民事纠纷和突发性事故的处理， 重点做好下列工作：人员及警械配备：小区共设保安 7 人，其中：队长 1 人，队员 6 人，实行三班两运制。保安员配备对讲机、手电、电警棍等警械，设

7、专人负责管理。 住户出入管理：要求保安员上岗一周内对小区的住户必须熟悉，做到掌握住户的楼单元房号。来访人员出入管理： 来访人员进出小区时当班保安员必须询问， 填写外来人员登记单，来访人员外出时，门卫保安员必须进行检查后方可放行，对外出大件物品登记、查询后放行。机动车辆管理：机动车辆由保安员负责管理。 凡机动车辆进出小区，当班保安员必须验证后方可放行。消防管理：建立防火责任制，成立义务消防队，做好日常消防检查，加强住户防火作业的消防监督， 制定住宅区火灾处理的应急方案， 防患于未然。装修工程队管理：保安部在接到客户服务中心对住户的装修审批书后，同施工队签订装修工程队安全责任书 并严格按责任书内容

8、进行管理。7、房屋及公共设施维修管理：房屋及公共设施维修，由客户服务中心负责，设专人管理，房屋外观完好、整洁，完好率达98% 以上，各公共设施、设备维修及时率达98% ，维修合格率达98% ，共用的供水、供电、供暖设备完好、正常工作，污水排放畅通，按季度收取物业管理费，收缴率达 90% 以上。住户满意率90% 以上，投诉率 2% 以下。8、供电、供水、供气管理：小区的供电、供水、供气由客户服务中心负责，设专人进行管理，做好以下工作：在正常的停电、停水、停气或检修时，应及时通知住户。对管辖范围内的供电、供水、供气设备、管线进行保养、检修，发现问题及时处理，确保其正常运转。各项管理指标及实施措施序

9、号指标名称国家评分标准及指标投标指标管理指标、实施措施分区负责，责任到人，实1房屋完好率98% 以上98%行巡视制度，装修审批制度、建档记录、确保房屋完好。明确维修内容后五分钟到2房屋零修、急修及时99% 以上100%达现场，及时完成并建立率回访维修档案记录。分项检查，一步到位，建3维修工程质量合格100%100%立回访制度，以确保维修率工程质量合格。按规定收取，专款专用，4费用收缴率98%95%专人负责。5绿化完好率95%90% 以上建立专业化管理养护队伍，落实责任人，实行巡30% 以上30% 以上查制度，发现问题，立即6绿地率修复，确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露现象。落实责任人

10、进行 8 小时保7清洁保洁率98%98% 以上洁工作，实行巡查制度、考核制度、10% 淘汰制度。化粪池、雨水井、污95%98% 以上8水井完好率落实责任人，实行巡视制9排水管、明暗沟完好95% 以上98% 以上度、建档记录、由服务中率心监督执行，并定期进行10路灯完好率95% 以上99%维护和检修，确保公共设11停车场、单车棚完好95% 以上98% 以上施完好正常使用。率公共文体设施、休息95% 以上98% 以上12 设施以及小品、广场完好率13道路完好率及使用95% 以上98%率14消防设施、设备完好100%100%率1以下（大0.5以15违章发生率案）下）建立巡视制度、跟踪管理、发现问题及

11、时处理，加强处理率95% 以上100%法规制度宣传、杜绝违章事情发生。无 重 大服务公司实行义务消防员16火灾发生率1以下火 灾 发制，并定期进行培训和演生习，加强宣传，保安24小时巡视，发现隐患，及时处理，确保小区安全。17小区内治安案件发 1以下1以下保安员经培训考核后方能生率上岗，实行军事化管理和按要求存训练，确保保安员的素质18单车、摩托车、汽车 1以下放，被盗和状态，小区实行 24 小被盗率赔偿时巡查制度以确保小区的安全。19管理档案完好率 95% 以上 99% 以上 专人负责，科学系统分类，应用计算机规范化管理。20管理人员专业培训合格率100%员工分别进行岗前培训，在职培训，并予

12、以考核，不合格者予以辞退，确保培训合格率 100% ，以保障员工的素质。21管理人员持证上岗100%管理人员全部经过物业管理岗位培训持上岗证书。率住户有效投诉率与投诉率2%（年）以下1% （年）按照政策规定，做好各项处理率处理率 95%100%22以上回访率 80%90% 以上回访率以上23维修服务回访率50% 以上工作，加强与住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，发生投诉，及时处理并记录，同时建立档案，跟踪回访处理结果。建立维修回访制度，征求户意见，以确保维修服务质量。在日常工作中注意收集住24居民对物业管 理满90% 以上95% 以上户的广泛意见不断改进管意率理服务工作，并加强双方的沟通

13、，以确保业主对物业管理工作的满意。房屋管理运作一览表工作内容熟悉对小区栋数、套数面标积、公共设施、管线、开关、责任区居民的姓名、栋号、房号、单位、电话、家庭准情况等随问随答正确率财务收费跟踪监督与巡视走访回访每季度收无违章装修、无及时听取熟记投诉费一次，每乱堆放、乱接、住户意见内容及完年向住户乱搭乱挖及违章满足住户成情况，公开一次装修、房屋完好合理要求准确向住率 98% ，投诉率住户满意户解释，95% 以上率 95%以住户满意上率 98%以上85%C 以上频率无固定时间二遍 /天一次 /周接投诉 24小时工作8:00-8:30向值班室了解和处理住户申报、投诉， 8:30-11:30 巡视程度1

14、4:00-15:30 室内学习,整理档案,15:30-17:00巡视,17:30-18:30走访回访考核每日客户经理巡视抽查 ,经理每周一至二次不定期抽查评比每月考评一次 ,每半年、每年度服务公司评比一次年度先进发奖金，一月不合格警告，二月不合格者辞退，、年度评比奖罚最后二名辞退安全、交通管理运作一览表定流动巡查学习训练工岗消家 违 装车辆保单车摩突学习教训作防居 法 修行驶洁托车保发法规育练检设安行监停放管事内查施全为督件容清洁保洁运作一览表工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠地面无杂所有公共无杂物地100% 日少蝇鼠密度以物垃圾、场所无杂蜘蛛网、产日清、少蚊下（夹夜标道路无泥物垃圾、

15、无乱张贴整洁、无少虫法）沙、无杂保 洁 率无乱堆味无污积草、无积98% 以上放、扶手水、单车无尘清洁棚楼梯口率 98%以无杂物、上准无蜘蛛网清 洁 率98% 以上频二遍 /天8 小时 /天 扫二遍 /周二遍 /天垃二 遍 /二次 /年度洗一遍 /月圾车洗二周遍/周工作程序7:30-8:30场面清扫， 8:30-9:30 清运垃圾， 8:00-10:30楼梯清洁、消杀灭四害， 13:30-15:00 地面清扫。 15:00-16:00 清运垃圾，10:30-13:0016:30-19:00 保安员、绿化工保洁评 比每月队评比一次，每半年、每年度处评比一次考 核队长每天巡视，不定期检测，主任每月不

16、少于四遍不定期抽查年度先进个人发奖金，一月不合格警告，连续二月不合格辞退，年奖 罚评比最后三名辞退。绿化运作一览表工作项目施肥浇水除杂草杀虫保洁盆景纯度无虫害保洁率适当位标均匀无100% 均90%96% 以置节日准重无漏匀上气氛夏秋季早一遍 /季频春秋季或晚一一遍 /季发现虫8 小时/天适时布一遍遍，冬春害时连置度二季一遍续多次到消灭为止工作程序8:00-9:30 浇水，施肥， 9:30-12:00除杂草，整形造形，保洁，14:00-16:00 除杀虫，补缺，保洁 16:00-17:30浇水，施肥考评队长每天巡视，检测，经理每月不少于四遍不定期抽查评比每月考评一次，每半年、每年度公司评比一次奖罚年度先进个人发奖金，一月不合格警告，连续二月不合格辞退，年评比最后二名辞退。建立管理档案流程收集：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、住户资料、证件、有关合同、