2020年房地产估价师《房地产估价案例与分析》题

1、XX房地产估价师房地产估价案例与分析精选题光有奋斗精神是不够的，还需要脚踏实地一步一步地去做。要先分析自己的现状， 分析自己现在处于什么位置， 到底具备什么样的能力，这也是一种科学精神。你给自己定了目标，你还要知道怎么样去一步一步地实现这个目标。 从某种意义上说， 树立具体目标和脚踏实地地去做同等重要。那么，下面了 xx 房地产估价师考试房地产估价案例与分析精选模拟题。黄某于 xx 年购置了一套底层三室一厅的商品住宅， xx 年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。 xx 年黄某为转让该房地产， 要求评估其现时市场价值。 因当地无类似餐馆的可比实例， 故估价人员首先采用了收

2、益法估价（ 估价依据正确 ） ， 估值 40 万元。本文考试大网。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为（40+50） +2=45（万元） 。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?标准答案：这样确定估价结论不正确。因为：1. 将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。 若仅按最高最佳使用原则考虑， 对估价对象似应按住宅用途估价（ 因为 50 万元大于 40 万元 ） ， 但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则， 估价对象的合法用途是商业， 因此应以收益法计算的价格为其合法价格

3、。2. 将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的， 因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。甲公司 xx 年通过有偿出让方式（ 拍卖 ） 取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/ itf,甲公司拟分两期建设 50 栋别墅。当第一期 20 栋于 xx 年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。 拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/ M。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/ nf,其余12栋流拍。当xx年第二期30栋竣工后， 建成的别墅以6100元/ itf一售而空。甲公司因此指责乙房地

4、产估价公 司于 xx 年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比xx年的楼面地价高400元/itf,远低于其当时投入的建设成本， 很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问： 乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些标准答案：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有1. 拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产 市场情况已发生了变化。2. 为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价 格。 3. 拍卖时只卖出了 20 栋中的 8 栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。4 . 整个别墅区

5、在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。5 .xx 年取得土地时的土地市场状况与xx 年拍卖别墅时不同，xx 年的拍卖地价与xx 年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与xx年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000 m2,其中1层有600 m2为酒店大堂，900 itf出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施 ; 其余各层为酒店客房、 会议室和自用办公室。 该酒店共有客房 280间，每间建筑面积40 itf;会议室5间，建筑面积共500 itf;自用办公室3间

6、，建筑面积共300 nf。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/itf,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/ m2;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为 250 元， 年平均入住率为60%;本文考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日 1000元，平均每间每月出租20天; 当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30 年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：1 层餐厅和咖啡厅价格=20000X 900=18000000（元）=1800万元 酒店客房年总收益=250X 280X 365X （1-6%）=10220000（元）=1022 万 元酒店会议室年总收益=1000X 20X 12=240000（元）=24（万元）酒店年总费用=1022X 40%=409仔元）酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637（万元 ）酒店客房及会议室价格二637/10%X 1-1/（1 + 10%）30=6007（万 元）酒店办公室价格二300X 10000=3000000（元尸300（万元）该酒店总价格=1800+6007+300=8107（万元 ）标准答案：1. 酒店客房年总收益=250X 280X365X60%=1533仔元）。2.