城建设投资公司投融资战略咨询报告

1、某市城市建设投资公司投融资战略咨询报【最新资料，WORD档，可编辑修改】目录前言6、研究背景6（一）城建集团概况6（二）城建集团运行现状6、研究内容及总体思路10（一）主要研究内容10（二）研究总体思路11第一章环境分析12、国家经济体制改革分析12、金融运营情况分析13（一）国家金融运营T青况分析13（二）江苏省金融运营情况分析14、*市城建投融资环境分析14四、城建集团市政府公益性项目代融资环境分析15第二章城建集团财务风险分析17、城建集团财务状况及特点17（一）资产17（二）负债21（三）利润25、城建集团财务风险分析32（一）代融资现状32（二）代融资能力分析33（三）财务风险分析3

2、6（四）融资压力及挑战38第三章城市某础设施投融资理论研究38、城市基础设施特点研究39（一）城市基础设施概述及特征39（二）部分城市基础设施具有收费特点40、城市基础设施资产特性分析41（一）部分城市基础设施资源向资产特性转变41（二）城市基础设施资产特性分析42三、城市基础设施资源、资产的投融资特点分析43（一）城市基础设施资源的投融资特点分析44（二）城市基础设施资产的投融资特点分析44四、主要启示45第四章国内同类企业调研及分析46一、调研说明46二、上海城投、武汉城投、首创集团投融资现状46（一）企业概况46（二）三家同类企业与*市城建集团比较51三、上海城投、武汉城投、首创集团调研

3、主要启示60（一）改革思路借鉴60（二）管理体制启示63（三）集团利润中心构建启示65（四）财务风险管理启示66（五）投融资运作启示67四、其他城市同类企业投融资经验70第五章城建集团投融资战略研究74一、城建集团总体发展战略简要分析与判断74（一）城建集团总体发展战略简要分析和假设74（二）城建集团投融资战略与其他子战略之间的关系76二、城建集团投融资战略77（一）城建集团投融资战略目标77（二）城建集团投融资战略主要内容78三、城建集团投融资战略实施思路82（一）总体实施思路82（二）公益性项目债务重新整合是城建集团可持续融资的前提.83（三）以产业发展为基础，逐步构筑城建集团可持续、多元

4、化融资的基础86（四）构建城建集团多元化投融资格局89四、市政府公益性项目代融资战略实施方案91（一）方案一：市政府公益性项目代融资主体重组91（二）方案二：市政府公益性项目负债重组93（三）方案三：“混合型”重组95（四）方案比较及建议98第六章城建集团投融资战略的实施建议101一、研究背景（一）城建集团概况*市城市建设投资控股（集团）有限责任公司（以下简称“城建集团”或“集团公司”）成立于2002年11月28日，是*市政府（以下简称“市政府”）授权范围内国有资产的经营管理主体，是市国有资产管理委员会直接管理的市直属企业集团，是国有独资企业。市国资委代表市政府对市城建集团行使国有资产所有者职

5、权，是市城建集团的出资人。城建集团受市政府委托，承担*市城市基础设施及市政公用事业项目的投资、融资、建设、运营、管理任务。同时，以经营城市的理念和市场化运作的方式，从事授权范围内国有资产经营和资本运作，盘活城建存量资产，广泛吸纳社会资本，实施项目投资和管理、资产收益管理、产权监管、资产重组和经营等。（二）城建集团运行现状城建集团成立两年来，为*市实现富民强市、“两个率先”作出了积极的贡献，城市面貌日新月异，城市建设投资规模迅速扩张。在重点工程建设上，2003年4月29日，玄武湖隧道正式建成通车。2003年5月1日，秦淮河环境综合整治试验段的石头城公园建成正式对外开放。2003年12月30日，赛

6、虹桥立交工程全面建成通车。2004年4月29日，双桥门立交主线贯通。2004年6月8日，天然气接入*点火仪式成功举行，首批天然气落户仙林。同时，一批在建工程进展顺利，如火车站站前广场改造工程、新建地下隧道等。城建集团除在工程建设方面取得巨大成绩外，还努力加大融资力度，02年底，集团公司与15家银行签订为期3年的180亿元授信贷款意向书；02年12月，集团公司与民生银行推出了江苏省首例个人委托贷款，总额3亿元，年利率4%;03年7月，通过公开拍卖玄武湖隧道、赛虹桥立交、双桥门立交、机场连接线及纬七路冠名权方式，筹得资金472万元；03年6月份，煤气总公司通过公开招商与香港中华煤气合资，盘活存量7

7、个亿，融得资金6.5亿元等。在经营上，强化授权经营资产移交工作，国有资产管理框架初步形成；顺利推进改制工作；公用事业保供工作形成平稳过渡，稳定安全局面。在集团规范管理上，2004年年底开始进行集团管理规范化、制度化建设，相继出台了担保管理暂行办法资金管理暂行办法投资管理暂行办法财务总监委派暂行办法等一系列制度，为城建集团规范化管理初步奠定了基础。城建集团成立以来，通过自身努力取得了较好业绩，内功外功提升很快。但是随着外部环境变化，城建集团在运行中还存在一些问题和困难，对城建集团构建资本运作和产业运作核心竞争力，实现可持续发展产生较大影响，具体有以下几个方面：1、公益性项目资本支出大、债务高、财

8、务风险大城市基础设施建设的公共性决定了应由政府进行投资。而城建集团自成立至今，承担了大量本应由政府投资建设的城市公益性基础设施融资任务。截至目前城建集团的累计资金支出81.3%用于公益性城建项目，没有盈利能力；9.6%用于准经营性项目，盈利能力不确定，投资回收期长；9.1%用于支付银行利息。2004审计报表上集团公司的资产负债率达64.36%,集团整体资产负债率初步估算达到70%。2004年城建集团贷款总额485445.85万元的65.41%用来偿还往年的银行贷款，集团公司的资金流转高度依赖于“借新债偿旧债”模式。截至2004年底，集团银行贷款的余额已经接近100亿元，2004年利息支出高达4

9、.34亿元，是以往年度利息支出的总和。从总体上看，城建集团目前的财务风险比较大。2、未来市政府公益性项目代融资压力巨大近年来，面对日趋激烈的城市竞争尤其是长三角城市竞争的态势，*作为长三角城市中重要的中心城市，进行了超常规、跨越式、大手笔地城市建设，取得显着成效，完善了基础设施体系，提升了城市功能和品质。但是这种城市竞争还远未结束，在05年规划中，城建集团需筹集建设资金约78亿元，加上2005年到期贷款32亿元（不含区属单位贷款约5亿元），付息8亿元，总的资金需求共计118亿元。其中公益性项目融资90亿元，经营性、准经营性项目融资20亿元，付息8亿元。随着城市竞争的加剧，城建集团市政府公益性项

10、目代融资压力日渐增大。3、市政府公益性项目代融资环境存在一定问题市政府公益性项目代融资环境即目前的*市城市建设投融资体制非常不利于城建集团的可持续发展。*市城市建设投融资体制现状，是投资决策主体与投资主体脱节；是投资主体与受益主体脱节，严重背离了“谁投资、谁决策、谁受益、谁管理”的原则。没有充分考虑*市城市建设资金供给能力，必然造成城建项目投资需求和融资能力失衡。城建集团作为城建项目的主要投融资平台，长期运作必然导致城建集团债务高、财务风险大，无后续融资能力，导致市城建年度建设计划难以执行。既不利于*市城市建设，也不利于城建集团持续为政府代融资，更不利于城建集团授权范围内国有资产保值、增值。4

11、、核心产业不明晰，尚未形成多元化的投融资格局城建集团目前下属全资、控股、参股企业近30家，孙公司估计不下100家。同业分散经营的企业很多，下属企业中经营酒店业有3家，房地产3家，公交3家等等，截止目前尚未形成几大核心产业。核心产业可以构建城建集团的利润中心和成本中心，并可以放大整个城建集团融资能力，有利于城建集团将工作重心放在资本运作、资产经营和产业规划上，有利于城建集团形成资本运作核心竞争城建集团目前资金来源主要是银行贷款，其次是少量的财政预算内投入，且2004年的财政投入还不能支付银行利息。对城建发展基金、信托融资、股权融资、债券融资等同时运作的多元化格局尚未形成。5、对下属企业的资产收益

12、管理、产权管理有待进一步提高由于城建集团成立时间较迟，划拨国有资产迟迟不得到位，加之旗下的公用事业部门提供的产品价格受到政府管制，不能市场定价，导致城建集团资产收益不高。城建集团2003年的净利润为1.57万元，投资收益为110万元；2004年较2003年有一定的增长，净利润为48.24万元，投资收益为622.99万元。而集团公司下属企业2004年的销售收入总额达到279302.6万元，投资收益占下属企业销售收入0.22%。6、组织精力过于分散由于城建集团一方面作为市国有资产授权管理者，承担的改制任务重，所管资产上的人员包袱、债务负担和社会责任大，主要表现在公用资产的安全保供责任；另一方面城建

13、集团作为市政府投融资平台，承担了大量城市建设重点工程融资、建设安全和质量责任等。分散了集团组织大量的工作精力，组织运行精力过于分散，这严重影响了城建集团的发展和核心竞争力培养。我们依据对城建集团内部人员访谈、城建集团近两年综合运行客观情况和我们的判断，总结了2003年、2004年城建集团组织精力分布。二、研究内容及总体思路（一）主要研究内容基于上述背景，江苏现代资产管理顾问有限公司（以下简称“江苏现代”）项目组和城建集团项目组通过对城建集团外部环境和内部财务状况分析，结合对国内同类企业的投融资模式比较和城市基础设施理论研究，提出城建集团投融资战略，并对投融资战略首要实施内容进行操作方案比较和论

14、证，最后对投融资战略提出总体实施建议。（二）研究总体思路诊断投融资战略形成理论创新及借总体战略简要分析与成文实施第一章外部环境分析一、国家经济体制改革分析2002年，建设部联合国家计委和国家环保总局，颁布了关于印发推进城市污水、垃圾处理产业化发展意见的通知，其中提出：“推进城市污水、垃圾处理产业化的方向是，改革价格机制和管理体制，鼓励各类所有制经济积极参与投资和经营，逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的投融资及运营管理体制，实现投资主体多元化、运营主体企业化、运行管理市场化，形成开放式、竞争性的建设运营格局”新建城市污水、垃圾处理设施应创造条件，积极推向市场，引入竞争机制，通过招标选择投资者

15、。鼓励社会投资主体采用BO邙特许经营方式投资或与政府授权的企业合资建设城市污水、垃圾处理设施”。苏政发20039号文，省政府关于进一步推进全省城市市政公用事业改革的意见中提出：“彻底改变单一的政府投资模式，允许社会资金投资入股建设城市市政公用项目，鼓励社会经济组织和个人参与改组改造市政公用存量资产，以经营城市的手段开发市政公用潜在资源，逐步建立起多元化的城市市政公用事业投资机制”。党的十六届三中全会明确的提出：“要大力发展和积极引导非公有制经济，允许非公有资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域，非公有制企业在投融资、税收、土地使用和对外贸易等方面，与其他企业享受同等待遇。”

16、2005年02月24日，国务院出台了国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见，提到“公有制为主体、多种所有制经济共同发展是我国社会主义初级阶段的基本经济制度。毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展允许非公有资本进入法律法规未禁入的行业和领域。允许外资进入的行业和领域，也允许国内非公有资本进入允许非公有资本进入垄断行业和领域允许非公有资本进入公用事业和基础设施领域”。在目前国家大力推进国有资产管理体制改革的环境下，上述政策反映了政府将大力发展和积极引导非公有制经济，允许非公有资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域。政府在

17、基础设施领域鼓励采用各种融资工具，拓宽融资渠道，引入竞争机制。二、金融运营情况分析（一）国家金融运营情况分析2004年、05年上半年，在国家加强和改善宏观调控政策的作用下，全国大部分地区固定资产投资呈高位回落态势，消费需求趋于活跃。金融宏观调控取得明显成效，贷款增速呈高位回落态势，其中东部地区回落明显。但是通货膨胀压力加大，部分地区生产资料价格涨幅较大，东部地区的劳动力市场出现结构矛盾，劳动力工资上升。多数地区房地产开发投资和房地产信贷增幅逐步回落，但仍在高位运营。由于中长期贷款快速增长，各地区普遍存在“短存长贷”的期限错配问题。另在国民经济总体呈现良好运营同时，各地区普遍存在固定资产投资反弹

18、压力、能源和“交通”的瓶颈制约，生产资料价格较快上涨，信贷结构矛盾突出等问题。2005年，国家财政部、中国人民银行将继续执行可持续的财政政策和稳健的货币政策，进一步调控国民经济运行。（二）江苏省金融运营情况分析2004年、05年上半年，随着一系列宏观调控措施的贯彻实施，江苏省经济继续保持较快的增长速度，经济中不稳定、不健康因素得到有效控制，偏热经济有所降温。03年江苏省贷款过快增长的势头在04年得到明显控制。固定资产增速回落，工农业经济持续向好，开放型经济发展迅速，城乡居民收入、企业利润和财政收入均有大幅度提高。就业再就业形势好转，房地产市场供求两旺，买方市场初步形成，价格涨幅趋于稳定。价格指

19、数仍在高位运营，但涨幅有所回落。证券业发展进入调整期，受股市持续低迷影响，股市融资额和上市公司市值均有所下降，企业债券发行为零。总体来看，我省财政部门、金融部门将继续执行可持续财政政策和稳健的货币政策。三、*市城建投融资环境分析近年来，面对日趋激烈的城市竞争尤其是长三角城市竞争的态势，*超常规、跨越式、大手笔地进行城市建设，取得显着成效，完善了基础设施体系，提升了城市功能和品质，这必将更多地吸引外来投资，拉动经济社会发展，增加财政收入，实现城市建设与财政经济的良性循环。但是，由于从城市建设到相关财政经济增长需要一个传导期或投入一产出期，在这一时期，财政收入增长和可用于城市建设的公共财政支出增长

20、相对滞后，难以满足大规模城市基础设施建设的需求，因而多方式筹集资金、负债建设，成为必然选择。城建集团作为*市城市建设的投融资主体，融资规模与城市基础设施建设规模及其投入产出周期成正比。目前，*市城市建设正处于投入产出周期的中间阶段，先期投资已开始有产出效果，投资周期尚未完成，需继续保持较大规模的投资。2003年以来，*市城市建设跃上了一个新台阶，今后一个时期基本上将在这个较大规模、较高水平的台阶上平稳运行。与此紧密相关，城建集团融资任务和趋势是：年融资总规模将保持在2003-2004年的平均水平上，累计负债余额将要保持一定规模的增长，由于负债基数逐步加大，增长速度可能缓慢下降，负债规模增长则可

21、能较大。这对城建集团来说，是一个近乎极限的重大挑战，又是义不容辞的历史责任。未来三、五年，城建集团将处于一个挑战与机遇并存，挑战严峻而不可避免，机遇需要智慧和创新才能抢抓的极为关键的发展时期。四、城建集团市政府公益性项目代融资环境分析根据市政府宁政发2002270号文，城建集团承担城市基础设施及市政公用事业项目的投资、融资、建设、运营任务，是市政府城建公益性项目投融资平台。通过调研和总结，目前城建集团市政府公益性项目代融资工作环境现状为：（见图11）图11*市城建项目投资决策在目前代融资工作现状中，是投资决策主体与投资主体脱节；是投资主体与受益主体脱节，严重背离了“谁决策、谁投资、谁受益、谁管

22、理”。没有充分考虑*市城市建设资金供给能力，必然造成城建项目投资需求和融资能力失衡。长期运作会造成城建资金供给和需求结构失衡，导致市城建年度建设计划难以执行和市城建投融资平台债务高、财务风险大，无后续融资能力，既不利于*市城市建设，也不利于城建集团持续为政府代融资，更不利于城建集团授权范围内国有资产保值、增值第二章城建集团财务风险分析说明：由于城建集团的孙公司数量多、关系复杂，城建集团在很短的时间内，收集相应的孙公司资料几乎不可能，且孙公司资料的缺失不影响本咨询报告分析和结论，因此对城建集团财务分析仅限于子公司层次。财务数据来自于城建集团提供的经审计的相关报表。由于城建集团财务报表尚未出来，我

23、们财务分析主要立足于集团本部和下属企业相对独立的基础之上，且不影响本咨询报告分析和结论。一、城建集团财务状况及特点（一）资产1、基本情况简单而言，城建集团的资产由“集团本部资产”和“下属企业资产”两部分构成。根据审计后的财务报表（非合并会计报表），2003年、2004年集团的资产构成情况如下表：（1）集团本部资产表21集团本部资产单位：万元1.流动资产256858.29328214.492.长期投资460717.00468422.643.固定资产287813.07470590.504.无形资产及其他资产47.3139.73合计1005435.671267267.36(2)集团下属企业资产表2-

24、2下属企业资产1单位：万元厅P企业名称资产(2004年12月31日)1*市公共交通总公司97084.382*市自来水总公司256795.843*巾轮渡公司4850.464*市液化石油气公司19462.525*市煤气总公司132777.466*公用水务有限公司4250.881子公司层面，不包括孙公司7*公用场站建设发展有限公司4926.278*中北（集团）股份公司151486.479*华润燃气后限公司355610*巾巾政工程总公司6972.111*公用控股（集团）有限公司34165712*市城市建设（控股）有限公司291339.7713*城建隧道有限责任公司79667.7914*城建隧桥经营管理

25、后限公司4587.8415*城建项目管理启限公司1287.9916*同力道桥工程有限公司23570.2117*市建设发展总公司40567.6218*市城市建设开发（集团）有限公司12121319*实任基础设施建设开发有限公司1865020*明日大酒店687.6721*夫子庙贵宾楼美食中心394.3822*钟山风景区建设发展有限公司66134.3723*秦淮河建设开发有限公司166926.1624*天妃宫发展有限公司1019.2925*市园林实业总公司19122.9426*市水泥制管厂7900.5927*公用事业IC卡有限公司15799.0928*一德图科技实业有限公司9727.792、资产的特

26、点(1)集团本部固定资产的有效性不高集团本部的固定资产99班赛虹桥立交、火车站站前广场、应大西路等在建工程，这些项目均为公益性建设项目，建成投入使用后不仅不会给集团带来实质性的经济利益，而且必须移交给政府相关部门。因此严格意义上来说这部分资产并不能作为集团的有效资产。(2)集团本部流动资产的变现能力不高集团公司本部的流动资产由货币资金、其他应收款和预付账款三项构成，其中其他应收款为24.04亿元，约占流动资产的3/4。这些应收款的主要债务人为公用控股公司、钟山风景区建设公司等集团公司的全资、控股子公司，这些公司承担政府工程的建设任务，资产负债率高，偿还能力弱，因此集团公司流动资产的总体变现能力

27、不高。（3）集团本部长期投资收益率有待进一步提高集团本部的长期股权投资主要集中在具有垄断性质的公用事业和城市基础设施建设管理行业。城市基础设施建设管理类的下属企业占了集团下属企业资产的44%公用事业类占了36%两者之和为集团下属企业资产的80%城市基础设施建设管理类下属企业2004年的亏损为290万元，累计亏损达到1.23亿元，盈利能力基本为零；公用行业的下属企业2004年的亏损为4853万元，累计亏损高达3.05亿元，净资产收益率为1.43%。集团本部的财务报表显示，2003年的净利润为1.57万元，投资收益为110万元；2004年较2003年有一定的增长，净禾I润为48.24万元，投资收益

28、为622.99万元。相对于集团公司126.73亿的总资产和81.56亿的净资产，有待进一步提高。（4）下属企业的资产主要集中于壳公司和非公司制企业，整合压力大从下属企业的主体形式来看，下属企业的资产有50犯上集中在壳公司，经营性资产的比例较低。*公用控股（集团）有限公司、*市城市建设（控股）有限公司、*城建隧道有限责任公司等四家企业经营活动已经停止或没有实质性经营活动的公司的资产占集团下属企业资产的51%*市公共交通总公司、*市自来水总公司、*市轮渡公司等10家非公司制企业的资产占集团资产比例的27.72%,集团改制任务艰巨。（二）负债1、基本情况（1）集团公司负债表23集团本部及“小城投1”

29、负债情况单位：万元1“小城投”即“*市城市建设投资（控股）集团公司”，城建集团的重要融资平台，其银行贷款的本金偿还和利息支付由城建集团承担。集团本部厅P项目2003年2004年1流动负债226146.72268640.911.1短期借款2138002098001.2应付票据1000037943.851.3费应付福利7.9514.931.4应交税金1.452.871.5款其他应交00.061.6款其他应付2337.3320879.202长期负债340235.38546924.642.1长期借款314539458489.002.2款专项应付25696.3888435.643负债总额566382.1

30、0815565.55(2)集团下属企业负债厅P企业名称负债（2004年12月31日）1*市公共交通息公司48888.932*市自来水总公司90288.333*巾轮渡公司1997.234*市液化石油气公司5545.895*市煤气总公司58449.306*公用水务有限公司0.137*公用场站建设发展有限公司4063.368*中北（集团）股份公司106229.69*华润燃气有限公司181410*巾巾政工程总公司13441.7911*公用控股（集团）有限公司4597312*市城市建设（控股）有限公司223539.8813*城建隧道肩限责任公司69983.63表24下属企业负债单位：万元14*城建隧桥经

31、营管理有限公司3815.0715*城建项目管理启限公司337.5816*同力道桥工程有限公司20804.5417*市建设发展总公司37652.8818*市城市建设开发（集团）有限公司8791119*实佳基础设施建设开发有限公司1927520*明日大酒店472.0221*夫子庙贵宾楼美食中心375.7322*钟山风景区建设发展有限公司54162.6623*秦淮河建设开发有限公司146938.4224*天妃宫发展有限公司51.0625*市园林实业总公司15854.9426*市水泥制管厂7714.2227*公用事业IC卡有限公司14179.6428*一德图科技实业有限公司7975.112、负债的特点

32、：城建集团的负债表现出以下几个特点：(1)集团本部债务总额高，增长速度快在市财政投入难以满足城建资金需求的情况下，举债建设成为*城市建设的重要途径。截至2003年底，城建集团和“小城投”为公益性项目承担的贷款余额为79.51亿元，2004年底则高达92.96亿元，呈不断增长的趋势，债务总量已大大超过了城建集团本身的还债能力。(2)集团本部债务刚性强、偿债压力大城建集团的负债绝大部分为银行贷款，并且从结构上看，短期借款所占比例较大。2004年底，流动负债约占全部负债的33%每年偿还短期借款及到期长期借款的压力有增无减。(3)下属企业债务比较集中下属企业债务主要集中在四家壳公司、三家保供企业和三家

33、房地产企业，共占下属企业债务总和约75%。(三)利润1、基本情况(1)集团公司本部的利润情况如下：项目2003年2004年（万元）（万元）一、主营业务收入00二、主营业务利润00三、营业利润-107.57-560.46四、利润总额2.3448.24五、净利润1.5748.24其中：其他业务利润172.7577.81营业费用00管理费用317.45730.43财务费用-37.13-92.15投资收益110622.992、下属企业利润情况表26（单位：万元）序号企业名称净资产持股比例国有资产总额净利润可供投资者分配的利润1*市公共交通总公司48195.45100%48195.45-3033.44-

34、11968.392*市自来水总公司166507.51100%166507.51-2969.12-7317.403*巾轮渡公司2853.23100%2853.237.11-2239.894*市液化石油气公司13916.63100%13916.63-268.56-4910.245*巾巾政工程总公司-6469.69100%-6469.69-811.73-12895.316*市水泥制管厂186.37100%186.37-101.15-2999.107*市建设发展总公司2914.74100%2914.74538.861120.088*明日大酒店215.65100%215.6530.7166.709*夫子

35、庙贵宾楼美食中心18.65100%18.6525.1-63.291*秦淮河建设开发有19987.7100%19987.74-0.48-12.260限公司41*实任基础设施建设-625100%-625-2821开发有限责任公司1*市园林实业总公司3268100%326823.3821*市煤气总公司（壳）74328.1100%2358.64-2237.83731*公用控股（集团）有295684100%4限公司（壳）1*市城市建设（控股）67797.8100%-73.875有限公司（壳）91*城建隧道有限责任9684.16100%9684.166公司（壳）1*城建项目管理后限950.4163%598

36、.76563.01478.567公司1*同力道桥工程有限2765.6749.71%1213.8199.98283.968公司1*公用水务有限公司4250.7570.59%4250.750.110.65920*公用场站建设发展有限公司862.9177%862.91-185.33-137.0921*公用事业IC卡有限公司1619.4560%1619.4510.37101.5322*城建隧桥经营管理有限责任公司772.7870%272.78218.2223*一德图科技实业有限公司1752.6951%890.25-329.88-1397.3124*中北（集团）股份公司45256.8834.37%464

37、47.771487.887713.2525*市城巾建设开发（集团）有限公司3330220%6660.4203526*钟山风景区建设发展有限公司11971.7149%11971.71-28.29-28.2927*华润燃气有限公司174235%609.721428*天妃宫发展有限公司968.2330%968.23-31.772、利润的特点(1)从资产收益角度分析考虑到城建集团高负债经营的特点，在此运用净资产收益率指标来分析其赢利能力。2004年度按持股比例下属各行业子公司的净资产收益率见下表。表27厅P行业净资产(万元)净利润(万元)净资产收益率1公用事业339,433.08-4,853.74-1

38、.43%2城市基础设施建设管理368329.90-290.25-0.08%3房地产9075.14720.267.94%4酒店餐饮234.3055.8123.82%5园林旅游29412.35-0.490.00%6其他1808.99-264.72-14.63%从各行业来看，因行业的特殊性，公用事业、城市基础设施建设管理行业的子公司虽然拥有超过70亿的净资产，净资产收益率却为负值；房地产业、酒店餐饮业等经营性子公司的净资产规模较小，赢利能力较强。(2)从投资收益角度分析集团公司的财务报表显示，2004年城建集团长期投资获得的投资收益共计622万元，具体构成见下表：表28厅P收益名称金额（万元）1*百

39、市发展总公司改制变现收益-262.182第一建设事务所改制变现收益73.193*市城建开发（集团）改制资产艾现收益3504*市城建开发（集团）总公司收益261.295预估*市建设发展总公司收益200合计622（3）从投资格局角度分析从城建集团长期股权投资明细来看，集团45.36%的投资集中在公用行业，49.22%的投资集中在城市基础设施建设管理行业。具体投资格局及其2004年度的收益情况见下表：表29序号行业占城建集团长期股权投资的比例净利润（万元）根据集团公司持股比例折算的净利润（万元）根据集团公司持股比例折算的可分配利润（万元）1公用事业45.36%-4,432.16-4,853.74-3

40、0,529.552城市基础设施建设管理49.22%50.17-290.25-12,299.883房地产1.21%2,291.86720.261,120.084酒店餐饮0.03%55.8155.813.415园林旅游3.93%-37.16-0.49-26.126其他0.24%-420.66-264.72-3,666.04合计100%-2,492.14-4,633.14-45,398.10由于公用事业产品价格的政府管制及公益性项目的公共性，因此高度集中于公用、城市基础设施行业的准经营性、公益性项目的投资格局决定了城建集团的资产赢利能力整体较低。二、城建集团财务风险分析城建集团财务风险主要表现为市政

41、府公益性项目代融资导致的偿债风险、资金流转风险和再融资能力“枯竭”风险，因此，本报告研究城建集团财务风险主要研究代融资风险。（一）代融资现状目前城建系统市政府公益性项目代融资主体主要为城建集团和小城投，具体承担的债务及利息支付情况见下表:表2-10公益性项目负债及利息支付单位：万元厅P2003年净增加额负债净增加额=当年贷款数额-当年还款数额2003年期末余额2004年净增加额2004年期末余额1负债5133397951391344329295711.1集团本部5383395383391679327062711.2小城投-25000256800-335002233002利息支付22600457

42、864339189177(二)代融资能力分析1、从资产负债率的角度在现行法律和实践中，并没有对企业资产负债率通行的硬性要求，但是其毕竟关系企业的资金运用效益与偿债能力。根据企业资金效益、风险控制及正常运营等原则，*城建集团资产负债率应控制在65%以下。参照这一比率，城建集团目前的净资产约84.6亿元，推算其融资能力约为157亿元，而目前其负债约197.4亿元，其中约100亿元代融资债务，已经远远超出其融资能力。对于城建集团资产负债率警戒线制定，除上述三大原则外，我们还参考以下一些因素：(1)同类企业“资产负债率”控制线上海城投依靠上海市政府强有力的信誉支撑以及上千亿的资产规模，设定“资产负债率

43、警戒线”为60%一旦超过此警戒线，政府立即投入资金或注入有效资产，降低资产负债率，保证上海城投的经营安全和融资能力。(2)银行调研通过对*有关银行的调研，像城建集团这样国有独资企业，在有政府承诺函和偿还银行到期利息良好记录前提下，资产负债比率一般最高不得超过75%,一旦超过资产负债率超过75%,银行将很难追加贷款。(3)中国证监会有关规定中国证监会对股票发行审核标准备忘录第6号进行了重新修订，新修订的审核标准对“巨额债务”进行了明确的定义，即负债总额超过2亿元而且资产负债率超过70%2、从政府财政资金拨付的角度公益性项目本应由市政府财政投资，城建集团作为市政府城建投融资平台，承担了大量的市政府

44、公益性城建项目代融资，但是，城建集团作为企业，是代政府进行融资，且其融资能力是有一定限度的，因此，市政府如要利用城建集团持续为市政府公益性城建项目代融资，必须要有一定的财政撬动资金。科一、时间04050607080910目前市政府已设立了城建发展基金，是市政府为了进一步完善城市建设公益性项目偿债机制，维持公益性项目融资工作的良性循环，用于公益性项目融资偿债的专项资金。每年代融资增加额度303030303030资产负债率70%70%70%70%70%70%70%城建基金最少支付额度5.5820.2422.0323.8425.6427.4429.24下面我们测算城建基金规模与城建集团代融资能力关系

45、。以2004年底城建集团实际代融资负债为基数，城建集团2004年底总资产约282亿元，净资产约84.6亿元，负债约197.4亿元，其中代融资负债93亿元，假设银行贷款利率为6%:表211单位：亿元表212单位：亿元说明：以城建集团2004年底的资产、负债为基础，如果维持70%的资产负债比率，表2-11表明：从05年开始城建集团每年为市政府公益型项目代融资30亿元，则城建发展基金每年至少支付城建集团的资金额度；表2-12表明：从05年开始城建集团每年为市政府公益型项目代融资50亿元，则城建发展基金每年至少支付城建集团的资金额度。如果城建发展基金低于上述数额，城建集团科官、时间0405060708

46、0910每年代融资增加额度505050505050资产负债率70%70%70%70%70%70%70%城建基金最少支付额度5.5830.0133.0136.0139.0142.0145.01将难以正常运营。（三）财务风险分析1、城建集团资产“透支”2004年资金缺口（1）资金来源：196432万元其中：1）银行借款净增加：167932万元；2）获得财政拨款：28500万元。（2）资金支出：247727万元其中：1）偿还“小城投”银行贷款：33500万元2）支付银行利息：43391万元3）城建公益性项目支出：148652万元4）中低价商品房：8094万元5）准经营性项目支出1:14090万元（3

47、）资金缺口：51295万元2004年集团的融资空间大幅缩小，资金缺口凸现。将城建集团作为一个整1包括秦淮河整治、钟山风景区整治、污水处理厂还本付息。体进行考虑，2004年城建集团从外部获得的资金仅为19.64亿元，不仅不到2003年获得的资金的50%而且低于实际的资金支出，资金缺口达到5.13亿元，这部分资金缺口实际由城建集团增加的注册资本金、企业改制变现收益及下属企业代融资承担，是对城建集团资源的“透支”。2、财务流转风险由于财政对公益性项目的拨款数额太低，甚至低于贷款利息，因此集团公司目前的资金流转高度依赖于“借新债还旧债”模式，数据显示，2004年获得的银行贷款中65.41%用来偿还旧的

48、银行贷款。一旦银行“慎贷”，城建集团的资金流转将立即受到冲击。而根据*市建委编制、市政府批准的*市2005年城市规划、建设和管理任务组织实施方案,2005年需要*市城建集团筹集建设资金约78亿元，大约为2003年和2004年实际融资额的总和，在缺乏还贷资金来源的情况下，新增的贷款使得城建集团的资金流转处于“高危”状态，面临资金链断裂的巨大压力。3、偿债风险城建集团目前不仅面临贷款压力，同时也面临还债高峰的压力。由于还贷资金严重不足，同时融资压力有增无减，导致资金缺口越来越大。2003年城建集团和“小城投”为公益性项目的负债增加51.33亿元，2004年底的贷款余额已经接近100亿元，并进入还债

49、高峰期，这一高峰期将延续到“十一五”期间。财政投入和城建发展基金是城建债务偿还的主要资金来源，这是由城建项目的公益性决定的。但是，近年来市财政在城建总投入中所占的比重逐年减少，导致还贷资金缺口越来越大，城建集团面临的偿债风险越来越高。单位：亿元表213年度市财政收入增长率（%）预算内用于城建资金占财政收入比例（以3亿元为基数）1999142.52-32.11%2000184.0629.22-31.63%2001221.3020.22-31.35%2002283.9228.32-41.06%2003335.03182-30.90%2004427.527.62-30.70%（四）融资压力及挑战根据

50、*市建委编制、市政府批准的*市2005年城市规划、建设和管理任务组织实施方案，2005年需要*市城建集团筹集建设资金约78亿元，加上2005年到期贷款32亿元（不含区属单位贷款约5亿元），付息8亿元，总的资金需求共计118亿元。其中公益性项目融资90亿元，经营性、准经营性项目融资20亿元，付息8亿元。第三章城市基础设施投融资理论研究结合上一章对城建集团财务实证分析，本章主要通过对城市基础设施资源、城市基础设施资产理论特点分析，并结合城建集团资产进行研究，以期为城建集团投融资战略创新提供借鉴。、城市基础设施特点研究（一）城市基础设施概述及特征城市基础设施是既为物质生产，又为人民生活提供一般条件的

51、在城市自然资源基础之上的公共设施，是城市赖以生存和发展的基础，是城市重要的综合资源。本咨询报告研究的城市基础设施是指市政、公用基础设施，主要包括市政建设和公用事业类，即自来水、污水、煤气、公共交通、园林绿化、环境卫生、大桥、道路、地铁等。城市基础设施具有以下特征：1、基础性。城市基础设施产业所提供的产品和服务是其他产业赖以运作的基础条件；也是其他生产部门生产和再生产时所必须的投入品；其产品和服务的性能与价格会涉及其他部门的价格和运行。2、共享性。城市基础设施产业所提供的产品和服务带有公共产品或准公共产品的性质，与其他产品不同，一般不是为特定对象（特定的企业或个人）服务,而是为许多企业与个人服务或享用，它所服务的对象往往是不确定的，甚至是随