房地产开发与经营第二次作业

1、江苏开放大学形成性考核作业学号姓名课程代码020025课程名称房地产开发与经营评阅教师第2次任务共3次任务江苏开放大学请务必将答案写在题后的答题纸上。一、单选题（每小题3分，共30分）1、国有建设用地使用权出让最高年限关于居住用地的规定是（A）年。A、70B、60C、50D、402、国有建设用地使用权出让最高年限关于工业用地的规定是（C）年。A、70B、60C、50D、403、国有建设用地使用权出让最高年限关于商业、旅游、娱乐用地的规定是（D）年。A、70B、60C、4、从房地产投资的角度说，风险是指（B）。A、房地产投资结果的好坏程度C、房地产投资项目激烈竞争程度5、以下在房地产投资风险中属

2、于系统风险的是（A、资本价值风险B、比较风险50D、40B、获取预期投资收益的可能性大小D、房地产开发程度D）。C、时间风险D、通货膨胀风险6、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（）。A、销售收入B、开发利润C、成本利润率D、投资回报率7、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）。A、找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率等作为其分析对象B、从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素C、分析时要设定不确定因素的变化范围D、对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏

3、感性因素8、房地产抵押合同自签订之日起（）日内，抵押当事人应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。A、15B、30C、45D、609、以下不属于房地产企业预售商品房应当符合的条件是（）。A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证B、持有建设工程规划许可证和施工许可证C、按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的20%以上，并确定施工进度和竣工交付日期D、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明10、下列属于房地产开发项目融资前分析指标的是（）。A、项目资本金净利润率B、总投资收益率C、项目资本金财务内部收益率D、项目投资财务内部收益率二、多选题（每题4分，共1

4、6分）1、投资者不可以控制的风险有（ACE）。A通货膨胀风险R比较风险C政治风险D时间风险E、利率风险2、房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（）各指标用分级的方式进行比较。（）。A安全性B、经济性C适用性D、可行性E、可靠性3、土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（）。A协议出让B、招标出让C、拍卖出让D交换出让4、盈亏平衡分析的基本方法是建立（）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A销售收入与成本日销售收入与费用C、成本与产量D利润与成本E、销售收入与销量三、简答题（共42分）1、简述房地产开发项目可行性研究的工作程序。（18分）2、房地产开发

5、项目财务分析中融资前和融资后财务分析指标有哪些？（24分）四、计算题（12分）某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。试计算贷款综合风险度。（信用等级系数为70%、贷款方式系数为50%、贷款期限系数为130%、项目风险等级系数为80%）请将答案写在下一页的答题纸上。江苏开放大学作答结果：、单选题(每小题3分，共30分)题号12345678910答案ACDBDABBDD、多选题(每小题4分，共16分)题号1234答案ACEABDABCCE二、简答题(共42分)1、答：(1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性

6、研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。(2)资料收集及市场调查。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。(3)开发方案的设计、选优。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有

7、关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。(4)财务评价及国民经济评价。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。(5)编写可行性研究报告。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。2、答:财务分析内容基本报表评价指标静态指标动态指标盈利能力分析融资前分析项目投资现金流里表项目投资回收期项目投资财务内部收益率、项目投资财务净现值融资后分析资本金现金流量表项目资本金财务内部收益率投资各方现金流里表投资各方财务内部收益率利润及利润分配表总投资收益率、项目资金金