房地产法自考题-25

1、房地产法自考题-25（总分：100.00,做题时间：90分钟）一、B单项选择题/B（总题数：10,分数：10.00）1 .下列关于承租人的优先购买权的说法错误的是 A.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利 B.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持 C.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持 D.出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋

2、偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持（分数：1.00）A.B.C. VD.解析：解析出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。2.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 A.3日

3、B.5日 C.7日 D.10日（分数：1.00）A.B. VC.D.解析：解析出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。3.下列关于房屋转租的说法正确的是 A.承租人不得将租赁房屋转租给第三人 B.承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同失去效力 C.第三人对租赁物造成损失的，第三人承担赔偿责任 D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（分数：1.00）A.B.C.D. V解析：解析承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租

4、人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。4.出租人知道或者应当知道承租人转租，但在内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 A.1个月 B.3个月 C.5个月 D.6个月（分数：1.00）A.B.C.D. V解析：解析出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。5.下列说法错误的是 A.因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违

5、约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院当予以支持 B.转租合同无效时，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应当予以支持 C.次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿 D.房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持（分数：1.00）A.B. VC.D.解析：解析因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次

6、承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。6.房屋租赁合同订立后内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门办理房屋租赁登记备案。 A.10日 B.15日 C.30日 D.60日（分数：1.00）A.B.C. VD.解析：解析房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。7.办理房屋租赁登记备案的，房屋租赁当事人所提交的材料不包括 A

7、.房屋租赁合同 B.房屋出租历史记录 C.房屋租赁当事人身份证明 D.房屋所有权证书或者其他合法权属证明（分数：1.00）A.B. VC.D.解析：解析办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（1）房屋租赁合同；（2）房屋租赁当事人身份证明；（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（4）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。8.对符合要求的，直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当在内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。 A.3个工作日 B.5个工作日 C.10个工作日 D.12个工作日（分数：1.00）A. VB.C.D.解析：解析

8、对符合要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。9.房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。A.10日内 B.15日内 C.30日内 D.60日内（分数：1.00）A.B.C. VD.解析：解析房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在30日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。10.房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权 A.只转让房屋所有权 B.只转让土地使用权

9、 C.同时转让 D.可由转让合同约定（分数：1.00）A.B.C. VD.解析：解析房屋所有权和土地的使用权必须一同处分。二、B多项选择题/B（总题数：10,分数：10.00）11.按交易形式的不同，房地产交易可以分为 A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房屋租赁 D.房地产预售 E.房地产现售（分数：1.00）A. VB. VC. VD.E.解析：解析房地产交易按照不同的标准可以划分为不同种类：按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。12.按交易客体存在状况不同，房地产交易可以分为 A.受限交易 B.非受限交易 C.商品房预售 D.现房销售 E.单纯的土地使用权交易（分数：

10、1.00）A.B.C. VD. VE. V解析：解析房地产交易按照不同的标准可以划分为不同种类：按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、商品房预售和现房销售等。13.下列属于商品房买卖合同主要内容的有 A.商品房的基本状况 B.商品房的销售方式 C.交付使用条件及日期 D.公共配套建筑的产权归属 E.面积差异的处理方式（分数：1.00）A. VB. VC. VD. VE. V解析：解析商品房买卖合同的主要内容包括：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装

11、饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。14.商品房预售需要“五证”齐全，“五证”包括 A.国有土地使用权证 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.建设工程开工许可证 E.预售许可证（分数：1.00）A. VB. V解析：解析在实践中，一般根据“五证”来判断商品房预售是否合法合规。“五证”即：（1）国有土地使用权证；（2）建设用地规划许可证；（3）建设

12、工程规划许可证；（4）建设工程开工许可证；（5）预售许可证。15.按照商品房销售广告的内容和特点，商品房销售广告可以分为 A.商品房品质广告 B.商品房环境广告 C.商品房功能广告 D.商品房优惠广告 E.商品房现场广告（分数：1.00）A. VB. VC. VD. VE.解析：解析按照商品房销售广告的内容和特点，可以将商品房销售广告分为商品房品质广告、商品房环境广告、商品房功能广告、商品房优惠广告等。16 .下列属于要约邀请的是 A.寄送的价目表 B.拍卖公告 C.招标公告 D.招股说明书 E.商业广告（分数：1.00）A. VB. VC. VD. VE. V解析：解析根据合同法第15条第1

13、款，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告原则上应该认定为一种要约邀请，不能将未写入合同中的宣传广告内容作为合同内容。17 .下列关于商品房销售广告的说法正确的有 A.对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限 B.涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明 C.涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积 D.涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确 E.广告中不得含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺（分数：1.00）A.VB.VC.VD

14、.VE.V解析：解析商品房销售广告应符合以下规定：（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；（2）涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；（3）对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；（4）项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当，表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；（5）涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；（6）涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积；涉及内部

15、结构、装修装饰的，应当真实、准确；（7）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（8）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；（9）广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；（10）法律法规规定的其他内容。18 .下列属于房屋不得出租的情形的有 A.属于违法建筑的 B.尚未装修的 C.没有取得房屋所有权的 D.违反规定改变房屋使用性质的 E.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的（分数：1.00）A. VB.C.D. VE.V解析：解析房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。有下列情形之一的房屋不得出租：（1）属于违法建筑的；（2）不符合

16、安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。19 .房屋租赁合同应当包括的内容有 A.租金和押金数额、支付方式 B.租赁用途和房屋使用要求 C.房屋和室内设施的安全性能 D.租赁期限 E.房屋维修责任（分数：1.00）A.VB.VC.VD.VE.V解析：解析房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（3）租金和押金数额、支付方式；（4）租赁用途和房屋使用要求；（5）房屋和室

17、内设施的安全性能；（6）租赁期限；（7）房屋维修责任；（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（9）争议解决办法和违约责任；（10）其他约定，如房屋被征收或者拆迁时的处理办法等。建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。20 .承租人主张行使优先购买权，人民法院不予支持的情形包括 A.房屋共有人行使优先购买权的 B.出租人将房屋出卖给近亲属的 C.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 D.出租人履行通知义务后，承租人在十日内未明确表示购买的 E.出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的（分数：1.00）A. VB. VC.

18、VD.E. V解析：解析优先购买权具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。三、B名词解释题/B（总题数：9,分数：27.00）21 .房地产交易（分数：3.00）正确答案：（房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。）解析：22 .商品房（分数：3.00）正确答案：（商品房是指房地产开发

19、企业以出售或出租为目的而进行综合开发建设的住宅、商业用房以及其他建筑物，商品住宅只是商品房的一种。）解析：23 .商品房预售（分数：3.00）正确答案：（商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。）解析：24 .商品房现售（分数：3.00）正确答案：（商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。）解析：25 .商品房销售广告（分数：3.00）正确答案：（商品房销售广告是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或者无形媒介为载体，发布的房地产项目预售、预租、出售、出

20、租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。）解析：26 .存量房（分数：3.00）正确答案：（存量房是相对于房地产开发商投资新建造的商品房一一增量房而言的，它是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，即通常所说的二手房。）解析：27 .房屋租赁（分数：3.00）正确答案：（房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的彳f为。）解析：28 .买卖不破租赁（分数：3.00）正确答案：（买卖不破租赁是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。）解析：29 .房屋转租（分数：3.00）正确答案：（房屋转租，是指在房屋租赁合同生效以后，承租人将

21、承租的房屋再出租给他人的行为。）解析：四、B简答题/B（总题数：8,分数：40.00）30 .简述房地产交易的特征。（分数：5.00）正确答案：（房地产交易具有下面的特征：（1）房地产交易是平等主体间的法律关系。（2）房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成，既要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属登记手续。（3）房地产交易行为受到政府的管制和调控。）解析：31 .简述商品房销售的计价方式。（分数：5.00）正确答案：（商品房销售可以采用三种计价方式，即按套（单元）计价、按建筑面积计价或者套内建筑面积计价。其中，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊

22、的共有建筑面积部分为共有产权。买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。国家发展和改革委员会2011年3月发布的商品房销售明码标价规定，要求中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构在销售新建商品房时，应当实行明码标价。）解析：32 .简述预售合同登记备案和预告登记的区别。（分数：5.00）正确答案：（两者的性质、功能、强制性、适用范围都明显不同：（1）性质不同。预售合同登记备案属于行政管理制度。预告登记作为一种不动产登记制度，属于民事制度。（2）功能不同。预售合同登记备案不仅具有保护

23、预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场秩序。预告登记制度的主要目的是为了保障购房人的利益。（3）强制性不同。预售合同登记备案具有强制性，开发商必须办理预售合同登记备案。预告登记是当事人自愿的行为。（4）适用范围不同。预售合同登记备案只适用于商品房预售。预告登记则适用于不动产的买卖和抵押。）解析：33 .简述商品房现售的条件。（分数：5.00）正确答案：（商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

24、（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。止匕外，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。）解析：34 .与普通商业广告相比，商品房广告具有哪些特征？（分数：5.00）正确答案：（与普通商业广告相比，商品房销售广告具有以下三点特征：（1）主体限定更为严格。商品房销售广告的主体范围严格限定为房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构，并且广告发布者应

25、该具有或提供营业执照、土地使用权证明、预售许可证、销售许可证等真实、合法、有效的证明材料。（2）目标特定。商品房销售广告的内容为介绍商品房预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目。（3）涉及的法律关系较为复杂。商品房销售广告会在开发商和消费者之间产生民事法律关系，也会在政府和开发商之间产生监督和管理的法律关系，商品房销售广告既受到公法管制，又具有私法效力。）解析：35 .哪些情况下的房地产不得发布广告？（分数：5.00）正确答案：（凡下列情况的房地产，不得发布广告：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政

26、机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；（8）法律、行政法规规定禁止的其他情形。）解析：36 .简述存量房交易的特征。（分数：5.00）正确答案：（存量房交易有以下特点：（1）与商品房的销售相比，存量房买卖的供应和需求相对分散，买卖双方自行成交较为困难。（2）由于交易双方大部分都是个人，相比商品房买卖中的购房人和开发商而言，存量房买卖双方的信任度较弱。（3）在交易主体分散的存量房交易中无法通过对任何一方的监管来保证交易安全。（4）交易标的上可能

27、存在抵押等负担，因而交易内容更复杂，涉及的手续、程序繁多。（5）由于不动产登记制度，无法采用“一手交钱，一手交房”的即时完成的交易方式。）解析：37 .简述存量房网上交易进行公示的信息内容。（分数：5.00）正确答案：（存量房网上交易信息需要进行公示，公示信息内容包括：（1）经用户备案的房地产经纪机构及其分支机构、房地产经纪人员信息；（2）房源信息（包括拟转让房屋的发布编号、房屋坐落的典型区域、房屋所在层/总层数、户型、建筑面积、建成年代、拟售价格、受托房地产经纪机构、联系方式）；（3）每日存量房网上签约的套数、面积；（4）房地产经纪机构网上签约后的退房信息；（5）每月各区县存量房成交面积；（

28、6）按季度公布各典型区域存量房成交价格。）解析：五、B论述题/B（总题数：2,分数：8.00）38 .试述房屋租赁合同中当事人的权利义务。（分数：4.00）正确答案：（1）出租人的权利义务。出租人的权利包括：租金收取权；用房监督权；合同解除权；房屋收回权。出租人的义务包括：交付房屋并使之适于使用的义务；修缮房屋的义务；瑕疵担保义务；负担出租房屋上合法税费的义务。（2）承租人的权利义务。承租人的权利包括：房屋使用权；优先购买权和优先承租权；合同解除权。承租人的义务包括：支付租金的义务；依约使用房屋的义务；妥善保管房屋的义务；合同终止时返还原房的义务。（3）其他特定人的权利义务。承租人的同住人对以

29、承租人名义租赁的房屋有共同居住权，承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。出租人的继承人因出租人在租赁期限内死亡而继承其出租的房屋的，应当继续履行原租赁合同。承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。）解析：39 .论述房地产交易中的“房地一体”原则。（分数：4.00）正确答案：（房屋和土地是房地产的两大基本构成要素，我国在房屋所有权和土地使用权之间的关系上，一方面对于两种权利的设立采取分别主义，另一方面在房地产的交易流通上

30、把二者捆绑在一起，即采取“房地一体”原则，其具体含义如下：（1）主体一致原则。主体一致原则是指房屋所有权人和土地使用权人是一致的。物权法第142条明确规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。这是从静态的角度对房地一体原则进行规定。在我国，房屋所有权人无法成为占用土地的所有权人，但法律要求房屋所有权人和土地使用权人主体一致。除了通过租赁取得土地使用权、在土地上建筑房屋等外，一般情况下，房屋所有权人应当成为土地使用权人或者当然地享有占用土地的使用权。（2）一同处分原则。房屋所有权和土地的使用权必须一同处分。物权法第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。物权法第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与