酒店开发融资与变现模式

1、title of this report | 1 Copyright Centaline Consulting, 2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。酒店酒店开发融资与变现模式开发融资与变现模式中原 （重庆）ChongQing.12.2013Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010酒店开发融资与变现模式酒店开发融资与变现模式Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010A A土地出让土地出让/

2、 /抵抵押押BB金融产品融资金融产品融资CC酒店开发模式酒店开发模式酒店酒店开开发发模式模式所有权所有权使用权使用权经营权经营权所有权的转让所有权的转让1 1产权酒店产权酒店股权酒店股权酒店经营权的转让经营权的转让2 2委托经营委托经营合作经营合作经营带资管理模式带资管理模式使用权的转让使用权的转让3 3分时度假模式分时度假模式快速变现能力强快速变现能力强持续持续盈利能力强盈利能力强地块地块购得购得酒店开发周期酒店开发周期地块地块待开发融资待开发融资酒店实际开发酒店实际开发具备快速变现与具备快速变现与持续盈利兼顾持续盈利兼顾酒店地产融资变现方式酒店地产融资变现方式Code of this re

3、port | 4 Copyright Centaline Group, 2010土地出让土地出让是是将酒店用地直接转让给另外的投资将酒店用地直接转让给另外的投资商，商，该方式开发商该方式开发商无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险，但风险，但也会因此而损失酒店后期经营带来的利润也会因此而损失酒店后期经营带来的利润酒店酒店用地用地直接直接转让转让投资商（开发商）投资商（开发商）其它投资商其它投资商具体具体措施：措施：将酒店用地直接转让给另外的投资商优点优点：无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险；缺点：缺点：转让酒店用地

4、的收益远远低于酒店运营成功后的利润；开发商开发商成本成本：土地转让总价土地购买成本转让过程中产生相关费用；适用对象适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠出让土地缓解资金压力；特征：特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权A A酒店变现模式酒店变现模式土地出让土地出让Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010土地抵押贷款是土地抵押贷款是将酒店用将酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资策略地作为抵押而获得银行贷款的融资策略，土地抵押贷款是目前中国最为成熟运作的融资渠道，具备融资，土地抵押贷款是目前中国最为成熟运作的融资渠

5、道，具备融资成本低，融资资金稳定且较为安全的方式成本低，融资资金稳定且较为安全的方式酒店酒店用地用地抵押抵押投资商（开发商）投资商（开发商）银行银行具体具体措施：措施：酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资优点：优点：融资成本低，融资资金稳定且安全；缺点缺点：办理过程时间较长，土地抵押估值往往过低。开发商开发商成本成本：土地购买成本适用适用对象对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠银行贷款缓解资金压力；特征：特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权A A酒店变现模式酒店变现模式土地抵押土地抵押获得获得银行银行贷款贷款Code of this report | 6 Copyright Ce

6、ntaline Group, 2010酒店资产证券化是指将一组流动性较差的酒店资产证券化是指将一组流动性较差的( (金融金融) )资产进行资产进行一系列一系列的组合成致使未来收益相对稳定，并对这系列组合进行打包出售的组合成致使未来收益相对稳定，并对这系列组合进行打包出售的过程，酒店的过程，酒店资产资产证券有助于证券有助于开发商提前变开发商提前变现，酒店现，酒店房产信托基房产信托基金发展潜力巨大金发展潜力巨大B B酒店资产证券化是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列 的组合,使该组资产在可预见的未来使该组资产在可预见的未来所产生的现金流量可以保持相对稳定所产生的现金流量可以保持相对稳定；在

7、此基础上配以相应的信用担保,将该组资产的预期现金流将该组资产的预期现金流量的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等量的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程级较高的债券型证券的技术和过程。 流动性较差的资产资产流动性较差的资产资产（房地产）（房地产）资产资产A A资产资产B B资产资产C C资产组合资产组合信托、公司、合伙信托、公司、合伙等法律主体等法律主体预期预期现金现金流流量组合量组合可预见的未来所产可预见的未来所产生的现金流量生的现金流量载体载体SPVSPV市场市场酒店资产证券化，将大大将大大增强资产的流动增强资产的流动性。证券使得资产的持有者分散，将使得性

8、。证券使得资产的持有者分散，将使得整个房地产风险由更多的人来承担，也就整个房地产风险由更多的人来承担，也就是说可以容忍更大的风险积聚。是说可以容忍更大的风险积聚。流动性流动性分散风险分散风险优势优势资产证券化的定义与操作流程资产证券化的定义与操作流程酒店变现模式酒店变现模式酒店资产证券化酒店资产证券化Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010商业抵押担保证券商业抵押担保证券( (Commercial Mortgage Backed SecuritiesCommercial Mortgage Backed Securities；

9、CMBS)CMBS)为为1 1种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行CMBSCMBS对资产的要求对资产的要求融融资资优优势势行价格低、流动性强、放贷人多元化、行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表保持未来增长潜力及资产负债表表外融资表外融资等。 CMBSCMBS的流程与适用性的流程与适用性适用于：以公司形式存在的旅行社、旅游饭店旅游饭店和

10、旅游交通公司、酒店、商业地产等固定资产和旅游交通公司、酒店、商业地产等固定资产，这类资产更新速度较快资产更新速度较快，则可采用CMBS模式。 能能产生稳定的现金流的有形不动产。产生稳定的现金流的有形不动产。运营良好的成熟物业，包括酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最合适。债权债权银行银行地产商地产商投资者投资者评级评级机构机构抵押提交评级评级价格获取利润获取资金投资者投资者更高的收益，更高的收益，个性化需要。个性化需要。地产商地产商更低的成本，更低的成本，更灵活的资金更灵活的资金酒店变现模式酒店变现模式酒店资产证券化酒店资产证券化B BCode of this report | 8

11、 Copyright Centaline Group, 2010房地产信托投资基金房地产信托投资基金(REITs)(REITs)是房地产证券化的重要是房地产证券化的重要手段，多用手段，多用于商业地产，具有分散风险，快速变现的双重优点；信托基金与于商业地产，具有分散风险，快速变现的双重优点；信托基金与酒店物业具备良好的结合基础酒店物业具备良好的结合基础房地产投资信托基金是投资于能产生收益的房地收益的房地产或房地产相关资产产或房地产相关资产从而为投资者提供稳定收益的投资信托计划。该计划将房地产租赁和出售等房地产租赁和出售等经营活动中所得的收入经营活动中所得的收入以派息派息形式分配给信托单信托单位持

12、有人，并且可在公开市场交易流通位持有人，并且可在公开市场交易流通REITsREITs的的定义、适用性与优势定义、适用性与优势REITsREITs的适用性的适用性房产项目、多用于商业地产商业地产（因为商业地产现金流要比住宅地产现金流稳定得多），适用于大型房地产开发商。 优点优点1 1：分散风险：分散风险优点优点2 2：变现：变现专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。酒店变现模式酒店变现模式酒店资产证券化酒店资产证券化B BCode of this re

13、port | 9 Copyright Centaline Group, 2010酒店房产信托基金则是未来酒店房产信托基金则是未来REITsREITs发展的一种形式，尽管在国外发展的一种形式，尽管在国外已经成为一种较为成熟的房地产投融资运作模式，已经成为一种较为成熟的房地产投融资运作模式，但目前国内市但目前国内市场还处于尝试阶段，开元酒店以及花样年酒店信托基金的上市成场还处于尝试阶段，开元酒店以及花样年酒店信托基金的上市成为酒店房产信托的里程碑为酒店房产信托的里程碑今年7月份，花样年与高盈集团在深圳就酒店房产信托基金（REITs）项目缔结合作联盟，项目缔结合作联盟，正式宣告双方在酒店项目并购正式

14、宣告双方在酒店项目并购、品牌运营、委托管理等领域展开合作。首期资金将在半年内完成，预计规模约100亿元人民币，将收购运营10至15家酒店，第二期资金将于一年内投资，预计投资预计投资3030家酒店家酒店。开元酒店信托基金上市开元酒店信托基金上市开元资产管理有限公司董事长陈妙林开元酒店REIT作为全球第一个专注中国内地的酒店REIT，将受益于中国经济和旅游业的快速增长, 以及人民币的升值。今年7月份，开元酒店REIT由开元资产管理有限公司管理宣布与以渣打银行为牵头行的银团签订一项为期三年、总授信达19.3亿港元银团贷款协议。是项银团贷款获得巿场热烈支持，其中境外贷款授信额为14.7亿港元，连同这次

15、首次公开发售，共募集资金18.1亿港币酒店酒店REITsREITs在中国的实践在中国的实践酒店变现模式酒店变现模式酒店资产证券化酒店资产证券化B BCode of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010案例案例华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来寓等收益性物业未来5 5年的所有租金收益，以年的所有租金收益，以6.56.5亿元的价格，直亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者接出售给相当数量的机构投资者华侨城项目现华侨城项目现金流困难金流困难未来租金收入打未来

16、租金收入打包包财务总监林育德总裁张立勇中信信托中信信托5 5年下来租金总收年下来租金总收入大约近入大约近1010亿元亿元工工行深圳分行行深圳分行华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来国际公寓等收益性物业未来5 5年的所有租金收益，年的所有租金收益，以以6.56.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者资者华侨城地产华侨城地产未来收益打包未来收益打包中信信托中信信托工商银行工商银行投资者投资者中信信托则具体承担此次销售。机构投资者纷纷认购，中信信托每收到一个机构投资者的认购款，便将此认

17、购款存入工行深圳分行的专用托管账户，直到6.5亿销售完毕。之后，工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益，在未来在未来5 5年时间里，将租金收益按照年时间里，将租金收益按照机构投资者的认购比例，分配给投资者。机构投资者的认购比例，分配给投资者。负责监管收益和投负责监管收益和投资者认购收益分配资者认购收益分配案例东部华侨城案例东部华侨城REITsREITs酒店变现模式酒店变现模式酒店资产证券化酒店资产证券化B BCode of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店开开发发模式模式所有权所有权使用权使用权经营权经营权1 1酒店变

18、现模式酒店变现模式酒店酒店开发阶段开发阶段C C产权酒店产权酒店股权酒店股权酒店私产酒店私产酒店1 1Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，该地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，该方方式能够快速式能够快速回现，减小开发回现，减小开发 商商资金资金压力，是目前酒店开发较为压力，是目前酒店开发较为普遍的做法普遍的做法产权式酒店就是由个人投资者买断酒

19、店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。地域特征地域特征客户定位客户定位经营特点经营特点快速回现，减小开发快速回现，减小开发 商商资资金压力金压力开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。强势景观资源或经济活跃区域城市的高收入阶层投资客为主开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益 酒店开发阶段酒店开发阶段产权式酒店产权式酒店C C产权式酒店的定义与优势产权式酒店的定义与优势Code of this report | 13 Copyright Centaline Group

20、, 2010产权产权酒店操作模式中开发商通过销售产权获得资金回笼，业主酒店操作模式中开发商通过销售产权获得资金回笼，业主拥拥有的产权部分获得的收益有的产权部分获得的收益分配，使用权分配，使用权衍生的经营权委托于第三衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金方，第三方因此获得佣金所有权使用权经营权产权酒产权酒店店投资客户投资客户开发商开发商专业第三方专业第三方酒店客酒店客户户拥有所有权拥有所有权获得所有权回报获得所有权回报凭借使用权回报凭借使用权回报拥有使用权拥有使用权拥有经营权拥有经营权获得经营权回报获得经营权回报产权酒店组织关系构架产权酒店组织关系构架开发商利润投资合同期内，开发开发商利润

21、投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配商占有使用权因此获得收益分配投资收益业主拥有的产权部分获得的收益分配使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。酒店开发阶段酒店开发阶段产权式酒店产权式酒店C C产权式酒店的利益分配产权式酒店的利益分配Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010产权式酒店拥有较为成熟的四种模式，主要的差异体现在业主收产权式酒店拥有较为成熟的四种模式，主要的差异体现在业主收益的方式上，现阶段模式二承诺固定的收益为较为普遍的操作模益的方式上，现阶段模式二承诺固定的收益为较为普遍的操作模式式模式

22、模式产权产权管理者管理者业主收益业主收益业主入业主入住权利住权利开发商权益开发商权益按竭期间按竭期间按竭到期后按竭到期后模式模式 一一产权完全归属业主开发商商委托的第三方专业酒店管理机构月收益用于抵冲供月收益用于抵冲供楼款楼款根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天参与酒店利润分配模式模式 二二承诺因定收益承诺因定收益无分红无分红获得承诺的固定收益业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式模式 三三获得承诺的固定收获得承诺的固定收益浮动分红益浮动分红业主自付供楼款业主自付供楼款获得承诺的固定收益浮动分红业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分

23、配承担保证业主月固定收益的义务模式模式 四四产权经营权归业主产权经营权归业主 业主自付供楼款每月可入住若干天参与酒店利润分配酒店开发阶段酒店开发阶段产权式酒店产权式酒店C C产权式酒店的四种开发模式产权式酒店的四种开发模式Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010案例分析案例分析丽江悦榕轩，悦榕集团与丽江悦榕轩，悦榕集团与20062006年首选年首选丽江悦榕庄度丽江悦榕庄度假村，通过复制与悦榕庄经营性别墅一模一样的产品，吸引世界假村，通过复制与悦榕庄经营性别墅一模一样的产品，吸引世界各地的度假游客体验并购买别墅各地的度假游客

24、体验并购买别墅产权产权酒店位置：丽江古城束河悦榕路 设计公司：Architrave Design & Plannning 客房数量：122 122 间间/ /栋栋 酒店开业时间：2006 年 交通：丽江悦榕庄位于海拔二千公尺的丽江束河古镇，自丽江机场搭车前往亦只需四十分自丽江机场搭车前往亦只需四十分钟。钟。 房型房型数量数量面积面积豪华套房豪华套房/ /花园套房花园套房42150-200花园别墅花园别墅/ /豪华花园别墅豪华花园别墅40335泳池别墅泳池别墅/ /豪华泳池别墅豪华泳池别墅13359-328SPASPA联排别墅联排别墅16436双卧室按摩池别墅双卧室按摩池别墅71064三

25、卧室按摩池别墅三卧室按摩池别墅31206总统别墅总统别墅11208酒店产品形态酒店产品形态丽江丽江悦榕庄悦榕庄酒店开发阶段酒店开发阶段产权式酒店产权式酒店C C案例分析案例分析丽江悦榕轩丽江悦榕轩Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010悦榕轩以一期悦榕庄为模板，共推出悦榕轩以一期悦榕庄为模板，共推出2525栋纳西风格别墅，其中包栋纳西风格别墅，其中包括括1616栋连排双卧房别墅，栋连排双卧房别墅，6 6栋独栋双卧房别墅和栋独栋双卧房别墅和3 3栋独栋三卧房别栋独栋三卧房别墅，售价从每栋墅，售价从每栋500500多万人民币到

26、多万人民币到10001000多万人民币多万人民币不等，首先通不等，首先通过产权过产权式式酒店，产权酒店，产权销售迅速变现，通过后续经营获取持续收益销售迅速变现，通过后续经营获取持续收益悦榕酒店悦榕酒店有限公司有限公司（经营权）（经营权） 酒店业主酒店业主（所有权）（所有权） 一次性资金回笼一次性资金回笼房屋所有权、土地40年使用权（可申请延长）酒店经营酒店经营提供持续现金流按比例提供经营提成昆明城建昆明城建房地产房地产开发开发股份有限公股份有限公司司合合作作开开发发 业主业主收益收益两种两种模式模式模式一：固定收益模式一：固定收益6年内每年可享有相当于售价6%的收益10年内每年可享有相当于售价

27、4%的收益或者客房净收入的33%收益（以较高者为准）模式模式二：可变收益二：可变收益6年内可享有相当于客房净收入的33%客户净收入应扣除旅行社佣金和信用卡公司手续费3%作为维修基金以支付设施更新Banyan Tree Lijiang 酒店开发阶段酒店开发阶段产权式酒店产权式酒店C CCode of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010小结小结：产权式酒店具有快速：产权式酒店具有快速脱手，快速回现，减小资金脱手，快速回现，减小资金压力，同压力，同时可以时可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期长期拥有使用权，以及酒店配套设施

28、产权从而获得长期收收益的优点，但是其采用的投资回报模式需要承担较大的市场风险益的优点，但是其采用的投资回报模式需要承担较大的市场风险快速脱手，快速回现，减小资金压力。可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为510若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。优势优势劣势劣势酒店开发阶段酒店开发阶段产权式酒店产权式酒店C C产权式酒店优势与劣势分析产权式酒店优势与劣势分析Code of this report

29、| 18 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店开开发发模式模式所有权所有权使用权使用权经营权经营权产权酒店产权酒店股权股权酒店酒店私产酒店私产酒店1 1Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010股权式酒店是一种投资模式，是将金融理财概念有效地嫁接在房股权式酒店是一种投资模式，是将金融理财概念有效地嫁接在房地产开发运营模式上，通过对其酒店产品投资，享受地产开发运营模式上，通过对其酒店产品投资，享受“度假、分度假、分红、置换、酒店订房折扣等红、置换、酒店订房折扣等”，是未来投资走向的另一种，是未

30、来投资走向的另一种“地产地产金融产品金融产品”股权式酒店实际上同产权式酒店类似，购买人获得客房产权与部分时段使用权购买人获得客房产权与部分时段使用权，只是回报方式上则根据酒店经营情况在回报方式上则根据酒店经营情况在年底享受一定分红年底享受一定分红。股权式酒店是一种投资模式，是将金融理财概念有效是将金融理财概念有效地嫁接在房地产开发运营模式上地嫁接在房地产开发运营模式上，通过对其酒店产品投资，享受“度假、分红、置换、酒店订房折扣等”，是未来投资走向的另一种“地产金融产品地产金融产品”。三亚三亚亚龙湾红树林酒店亚龙湾红树林酒店特点特点金融理财概念嫁接酒店开发运营金融理财概念嫁接酒店开发运营开发商开

31、发商业主业主持有大部分公共物业获得销售变现并参与酒店分红享有物业所有权，参与按比例分红，同时享有度假权利酒店开发阶段酒店开发阶段股权式酒店股权式酒店C C股权式酒店定义与特点股权式酒店定义与特点Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010案例案例三亚湾三亚湾红树林度假酒店，总建筑面积约红树林度假酒店，总建筑面积约7070万平方米，集万平方米，集合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座 全生活全生活 度假目的地酒店。项目拥有度假目的地酒店。项目拥有45004500余间客房，

32、相当于余间客房，相当于1010座座5 5星级星级酒酒店店三亚湾红树林度假酒店，总建筑面积约总建筑面积约7070万平方米万平方米，集合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座全生活度假目的地酒店。项目拥有45004500余间客房余间客房，相当于10座5星级酒店。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010红树林酒店客房全部以小红树林酒店客房全部以小面积为主，通过面积控制总面积为主，通过面积控制总房价，精确房价，精确的总价控制使得项目受到了全国投资客户的较大关注的总价控制使得项目受到了全国投资客户的较大关注会展酒店户型面积：

33、40平米、38平米、55平米、76平米。地标酒店户型面积：50平米、41平米、51平米、52平米。会展酒店：面积会展酒店：面积40（套内面积，不含酒店）（套内面积，不含酒店）会展酒店：面积会展酒店：面积76（套内面积，不含酒店）（套内面积，不含酒店）酒店开发阶段酒店开发阶段股权式酒店股权式酒店C C红树林酒店客房分析红树林酒店客房分析Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010同时，红树林酒店也将产权同时，红树林酒店也将产权与股权捆绑，与股权捆绑，“股权式股权式”运作模式，运作模式，获取短期的销售收入和长期的酒店运营收益获取短

34、期的销售收入和长期的酒店运营收益今典集今典集团团三亚湾三亚湾红树林红树林酒店酒店经营酒店经营酒店长期获益长期获益2/32/3销售收入销售收入+1/3+1/3运营收入，成功运营收入，成功运营下一个项目运营下一个项目“股权式”运作模式产权出售产权出售快速回笼快速回笼资金资金酒店投入运营后，由红树林国际酒店管理公司为业主代理对外经营、管理，业主将坐享年年分红等多项“股东”权益。高标准配套+理性房价+原始股分红，成功实现产品的市场热销后期建设投资大，但可通过销后期建设投资大，但可通过销售取得大量回款，其中当酒店售取得大量回款，其中当酒店销售量达销售量达15%15%左右时可收回地左右时可收回地价成本价成

35、本股权吸引成本回收收益保障酒店开发阶段酒店开发阶段股权式酒店股权式酒店C C红树林酒店股权式运作模式红树林酒店股权式运作模式Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010红树林提供的两种投资操作方式红树林提供的两种投资操作方式买三亚湾红树林股权式酒店买三亚湾红树林股权式酒店 ；买红树林度假买红树林度假卡；两种方式均加速了酒店的变现过程卡；两种方式均加速了酒店的变现过程买三亚湾红树林股权式酒店买三亚湾红树林股权式酒店 做做“拉斯维加斯股东拉斯维加斯股东” 尊享五大尊享五大“股东股东”权益权益l独立产权独立产权 每间红树林酒店客房均

36、拥有独立商品房产权证，可抵押、转让l免费居住权免费居住权 每年一定天数免费居住，可交换入全国任意一家红树林系列酒店，既可选择入住标准间，也可住总统套l股东房价权股东房价权 业主在全国红树林系列连锁酒店订房享受业主房价l酒店利润分红权酒店利润分红权 酒店采取第三方独立财务制度， 年终按业主所购房屋的分红指数自动分享酒店经营利润l代订团队房的提拥权代订团队房的提拥权 由业主代订的会议等团队用房（首晚不少于8房）均自动享受团体价待遇，业主还将获得订房收入的5%作为佣金回报买红树林度假卡买红树林度假卡 做尊贵做尊贵VIPVIP会员会员 尊享两大会员权益尊享两大会员权益l全国换住全国换住权权会员专享35

37、年，每年7天或更多周次免费入住全国任意一家红树林度假酒店，五星七星随意选择，既可入住标准间，也可选择总统套l会员专享会员专享权权会员为自己及亲友订房有会员入住贵宾价8折，首晚不低于8个房间还额外获得3%代订房奖励，度假卡可自由馈赠、转让，让会员享有高品质度假生活的同时，实现你资金的保值增值酒店开发阶段酒店开发阶段股权式酒店股权式酒店C C红树林提供的两种投资模式红树林提供的两种投资模式Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010红树林股权式酒店除了可以享受免费入住（可转让）、业主房价红树林股权式酒店除了可以享受免费入住（可转让

38、）、业主房价权外拥有独立的分红计算方法，标准化的解决了分红收益产生的权外拥有独立的分红计算方法，标准化的解决了分红收益产生的一系列问题一系列问题（分红指数）：即某间房的总房款（分红指数）：即某间房的总房款/基准房间的总房款基准房间的总房款（基准房间）：即在所有的可售房间中，总价格最居中的那一间（基准房间）：即在所有的可售房间中，总价格最居中的那一间红利所得红利所得=分红指数分红指数/所有可售房间分红指数之和所有可售房间分红指数之和*酒店的可分配利润酒店的可分配利润红树林红树林运营收运营收入入独立会独立会计审计计审计业主按季度分红红树林红树林度假度假网网分红计算分红计算方式方式每年不仅可以免费入

39、住免费入住三亚湾红树林度假酒店，而且，还可以交换交换到其他红树林酒店入住；业主的免费居住权，可以自由转赠可以自由转赠，赠予亲朋好友、赠予商务伙伴、赠予客户,包括免费居住权在各红树林酒店间的交换使用权利。当业主的免费使用天数用完之后，再入住全国的红树林系列酒店，均享受业主房价权业主房价权 酒店酒店业主业主权益权益酒店开发阶段酒店开发阶段股权式酒店股权式酒店C C红树林股权酒店的分红方法红树林股权酒店的分红方法Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010小结：产权式酒店与股权式酒店的比较小结：产权式酒店与股权式酒店的比较模式模式特

40、点特点适用范围适用范围案例案例产权式酒店产权式酒店开发商盈利点：开发商盈利点：酒店销售收入+酒店营运管理收益客户权益：客户权益：享有酒店产权，享有租金回报，定期免费入住等特权适用范围广泛无酒店经营经验的开发商，可聘请酒店经营公司管理有酒店经营经验的开发商，可自行组建经营团队管理丽江悦榕庄酒店股权式酒店股权式酒店开发商盈利点：开发商盈利点：酒店销售收入+酒店以及相关配套运营收益客户权益：客户权益：享有酒店产权与股权，享受收益分红；享有免费居住权、置换权等多项权利适用范围局限酒店配套自行建设、自行经营，实现长期稳定收益适用于以酒店为主营业务的酒店型开发商三亚湾红树林度假酒店酒店开发阶段酒店开发阶段

41、股权式酒店股权式酒店C C两种开发过程变现方式的比较两种开发过程变现方式的比较Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店开开发发模式模式所有权所有权使用权使用权经营权经营权1 1酒店变现模式酒店变现模式酒店酒店开发阶段开发阶段C C产权酒店产权酒店股权酒店股权酒店私产酒店私产酒店1 1Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010产权产权式酒店是业主购买其一年中的某一段时间式酒店是业主购买其一年中的某一段时间, ,而私产酒店而私产酒店, ,拥有拥有的是

42、其终身产权；这种私人酒店扩大了业主的权利，业主在酒店的是其终身产权；这种私人酒店扩大了业主的权利，业主在酒店运营上监督和回报上享有比以往更大的运营上监督和回报上享有比以往更大的自主权自主权产权产权式酒店式酒店业主业主长期产权长期产权部分居住权部分居住权私产酒店私产酒店业主业主拥有终身产权拥有终身产权权利的倾斜权利的倾斜随时入住随时入住不限次数、不限时间的使用私人酒店收益变化收益变化自住的越少，回报越多；自住的越多，回报越少。与产权酒店的区别与产权酒店的区别产品谱系更加丰富在产品的设计上，升级版产权酒店在规划设计上特别注重酒店产品的实用性和有效性，注重注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响酒

43、店细节设计对运营成本和投资回报的影响产品的设计也更加考虑业主的自住的需求，整个产权酒店居家的氛围日趋浓厚，设计套房的设计套房的比例逐渐加大，家居化的房间比例逐渐加大，家居化的房间布置成为亮点布置成为亮点产品设计更加灵活旅游地产中既有酒店类物业，又有公寓、商业、商务办公类物业，这个社区里的各种配套资源可以和私产酒店实现共享资源共享兼容各种产品脱离传统酒店设计景区资源的共享酒店开发阶段酒店开发阶段私产酒店私产酒店C C私产酒店的定义域特点私产酒店的定义域特点Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010从各方的收益方式上讲，私产酒店

44、业主具有完整的产权，包括可从各方的收益方式上讲，私产酒店业主具有完整的产权，包括可以转让、转移和继承，也可以拥有以转让、转移和继承，也可以拥有40-7040-70年的酒店利润分红；而年的酒店利润分红；而从开发商来讲，通过销售产权可以回收大量资金，缓解资金压力从开发商来讲，通过销售产权可以回收大量资金，缓解资金压力私产酒店各方收益分析私产酒店各方收益分析4040年或年或7070年（居住用地）的产权年（居住用地）的产权，获得40年-70年的独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押、转让、转移、继承。4040年年-70-70年客户利润分红年客户利润分红。这部分利润与免费入住天数无关开发商通过发售酒

45、店的产权，可以回可以回收大量的资金，收大量的资金，为酒店的首期建设提供资金。通过发售酒店客户产权，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌价值。产权业主产权业主开发商开发商酒店开发阶段酒店开发阶段私产酒店私产酒店C C私产酒店的各方收益私产酒店的各方收益Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店开开发发模式模式所有权所有权使用权使用权经营权经营权2 2委托经营委托经营合作合作经营经营带带资管理资管理模式模式Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010委托经营

46、模式是指在开发商拥有产权的前提下，把经营权委托于委托经营模式是指在开发商拥有产权的前提下，把经营权委托于第三方酒店管理公司，这种模式能够对酒店运营比较陌生的开发第三方酒店管理公司，这种模式能够对酒店运营比较陌生的开发商带来较为成熟的技术与管理经验，减小酒店运营风险商带来较为成熟的技术与管理经验，减小酒店运营风险开发商持有酒店开发商持有酒店酒店管理方酒店管理方以经营权的转让为核心，加盟酒店，酒店管理集团向特许经营酒店收取加盟费、年度客房收入提成、市场营销服务评估费、开业服务费等被管理酒店给予酒店管理公司一定的管理费用（营业额2%5%及毛利润3%6%）支付管理费用输出管理技术典型代表希尔顿酒店、洲

47、际、万豪、喜达屋希尔顿酒店、洲际、万豪、喜达屋优优点点如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。 缺缺点点投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。委托管理模式在中国占委托管理模式在中国占比约比约45%45%所所有有权权经经营营权权注：数据为国际酒店管理公司在华管理模式的占比30%30%70%70%酒店开发阶段酒店开发阶段委托经营委托经营C C委托经营的定义与特点委托经营的定义与特点Code of this re

48、port | 31 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店开开发发模式模式所有权所有权使用权使用权经营权经营权2 2委托经营委托经营合作合作经营经营带带资管理资管理模式模式Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010酒店合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素酒店合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营为，是一种房地产开发的联合经营

49、行为行为C C酒店开发阶段酒店开发阶段合作开发合作开发酒店合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。 共同出资共同出资共享利润共享利润共担风险共担风险特殊要件特殊要件主体主体:当事人一方必须具备房地产开发资质标标的的:土地使用权应为出让土地使用权内容内容:合作内容、合作方式应探求当事人的真实意思及目的，就不同类型的合同进行分别认定。必备条件必备条件合作开发的定义与特合作开发的定义与特点点Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 20

50、10一方出地，其他各方提供资金或劳务。目前实践中，出地方一般为具有开发资质和出让土地使用权的开发公司，因资金不足而进行合作开发。提供劳务的一般为施工企业，施工企业通常存在垫资行为，以补充开发商资金的不足。合作开发的四种模式分析合作开发的四种模式分析合作房地产开发四种模式合作房地产开发四种模式1234以组建项目公司方式进行以组建项目公司方式进行的酒店合作的酒店合作开发开发合作各方以土地使用权、资金、技术等作为出资，共同成立新的项目公司进行房地产开发。以联营形式以联营形式进行进行酒店酒店合作合作开发开发先联营后先联营后转让转让出资方先以出地方的名义进行开发建设，待投资额达到总投资额的25%时再将项

51、目由出地方过户到出资方。避税考虑：不交营业税、教育费附加，需交纳契税、所得税资产独立、降低风险考虑：使该项资产独立于公司其他资产，避免受让方因担心公司潜在债务而不敢收购先成立项目公司转让先成立项目公司转让合作开发融资模式合作开发融资模式合作开发的四种模式合作开发的四种模式C CCode of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010酒店酒店开开发发模式模式所有权所有权使用权使用权经营权经营权2 2委托经营委托经营合作合作经营经营带资管理模式带资管理模式Code of this report | 35 Copyright Centaline

52、 Group, 2010带资管理模式带资管理模式是第三方酒店管理公司对酒店的资本是第三方酒店管理公司对酒店的资本和管理同时和管理同时进进行，这种行，这种管理管理模式使得两者在利益模式使得两者在利益关系关系，激励机制上具备较强的，激励机制上具备较强的一致性，是一种双赢的管理模式一致性，是一种双赢的管理模式酒店管酒店管理方理方开发商开发商管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。同时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给酒店所有者和管理方带来损失的可能性。饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理

53、方带来损失的可能性。优点优点典型代表典型代表：香格里拉集团相同的利益关系，良好激励机制25%25%75%75%带资管理模式带资管理模式在中国占比约在中国占比约25%25%注：数据为国际酒店管理公司在华管理模式的占比委托管理购买酒店卖出的部分股权成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。 实现饭店的股权化，提供饭店部分股权，并邀请委托管理方购买，实现饭店管理公司参股酒店，成为联合投资者开发商开发商管理方管理方C C酒店开发阶段酒店开发阶段带资管理带资管理合作开发的定义与特合作开发的定义与特点点Code of this report | 36 Copyrigh

54、t Centaline Group, 2010酒店酒店开开发发模式模式所有权所有权使用权使用权经营权经营权分时度假酒店分时度假酒店2 2Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010分时分时度假是将酒店的住宿单位分为一定的时间度假是将酒店的住宿单位分为一定的时间份，份，出售每一个时出售每一个时间份的一定间份的一定年限的使用权，消费者年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店每年拥有一定年限内在该酒店每年一定一定时间的时间的免费入住免费入住权，这种模式有利于保持酒店的长期入住率权，这种模式有利于保持酒店的长期入住率，同时又能够较好

55、的回收开发成本，同时又能够较好的回收开发成本分时度假是将酒店的住宿单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限（如30、40年等）的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一周或更长）的免费入住权分时度假产品体现了服务的个性化趋势，向消费者提供了一种独特性、长久性、独特性、长久性、选择性的服务选择性的服务，适应了消费者日益求新、求变的需要。 特点一特点一特点二特点二特点三特点三分时度假产品为饭店提供了一种灵活的灵活的销售方式销售方式，而且可以使饭店投资提前变现，盘活现有资产分时度假产品在销售上的特点是房产使房产使用权的多次销售和使用权的长期转移用权的多次销售和使

56、用权的长期转移，它至少保证了部分固定客源，提高了开保证了部分固定客源，提高了开房率房率C C酒店开发阶段酒店开发阶段分时度假酒分时度假酒店店分时度假的定义与特分时度假的定义与特点点Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010分时度假模式对于开发商来讲可以自己持有酒店房产，并委托代分时度假模式对于开发商来讲可以自己持有酒店房产，并委托代理商进行操作；也可以直接全盘销售给代理商，实现快速回理商进行操作；也可以直接全盘销售给代理商，实现快速回现；现；而业主则享有一定时间的入驻权利而业主则享有一定时间的入驻权利注：资料来源参考分时度假

57、的立法思考葛宇菁 开发商开发商时段所有者时段所有者代理代理/ /销售商销售商酒店管理维护公司酒店管理维护公司再再销售公司销售公司交换服务交换服务酒店房产代理酒店房产代理酒店物业的酒店物业的委托管理委托管理销售使用权销售使用权保障保障使用权再销售使用权再销售提供交换服务提供交换服务合作合作再销售公司、交换服务公司额介入能够进一步流动酒店市场，保障酒店入住率，活跃酒店可以自己持有酒店房产，并委托代理商进行操作；也可也可以直接全盘销售给代理商，以直接全盘销售给代理商，实现快速回现实现快速回现拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一周或更长）的免费入住权开发商开发商业主业主第三方介入C C酒店开发阶段酒

58、店开发阶段分时度假酒分时度假酒店店分时度假的各方权利分时度假的各方权利Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010分时度假模式目前有三种操作分时度假模式目前有三种操作模式模式，目前中国第三种方式即分时，目前中国第三种方式即分时度假销售度假销售公司正在快速的崛起，是市场的主要发展方向公司正在快速的崛起，是市场的主要发展方向方式一方式二方式二方式三方式三加盟国际交换网络的公司加盟国际交换网络的公司 。目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其经营模式与国际市场接轨，采

59、用销售2040年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在5万8万元之间。 分时度假销售公司分时度假销售公司。此类公司只销售分时度假产品，它不参与分时度假房产的开发。例如：广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司。是我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行探索和发展的大型企业。此类企业将分时度假作为长线运作，自主开发或收购度假产品，自行销售此类企业将分时度假作为长线运作，自主开发或收购度假产品，自行销售度假卡。度假卡。例如：金典集团的红树林度假酒店系列，首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司。

60、C C酒店开发阶段酒店开发阶段分时度假酒分时度假酒店店分时度假的操作模式分时度假的操作模式Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010案例分析案例分析RCIRCI：RCIRCI是业内唯一独立的、环球性的交换度假是业内唯一独立的、环球性的交换度假时段及相关服务的时段及相关服务的经营者，拥有经营者，拥有RCIRCI这个世界最大的度假权益这个世界最大的度假权益交交换网络换网络 RCI集团隶属温德姆企业集团（Wyndham Worldwide，纽约证券交易所股票代号:WYN），作为全球度假权益交换行业及欧洲度假房产租赁市场的领头羊，其业务范围