某物业管理有限公司工程部工作手册

1、北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 目录章节号ZYYH-GCB-001版 本2编制：审核：批准：时间：虫他1/2标题目录文件修改控制岗位设置结构图工程部职能和质量目标岗位职责和任职要求工具和机械管理规定维修工具的使用管理规定安全用具管理规定电气安全管理规定电气安全防火规定避雷装置管理规定防汛处理管理规定空调管路维护管理规定污水排放维护保养管理规定水质化验管理规定突发事件管理规定水泵房管理规定空调机房管理规定标识管理规定供水管理规定锅炉房管理制度配电室管理制度特殊服务管理制度应急维修用材管理制度部门电话使用管理制度工程部给水流程图工程部维修通知单流程图工程部配电巡检流程图工程部设备维护工

2、作运行流程图工程部电梯日常检查流程图工程部电梯故障处理流程图工程部空调运转检查流程图工程部低压电气设备巡检流程图 工程部电梯机房巡查流程图工程部生活水泵设备故障处理流程图章节号页码ZYYH -GC-00112ZYYH -GC-0023ZYYH -GC-0034ZYYH -GC-0045ZYYH -GC-005613ZYYH -GC-00614ZYYH -GC-00715ZYYH -GC-00816ZYYH -GC-00917ZYYH -GC-01018ZYYH -GC-01119ZYYH -GC-01220ZYYH -GC-01321ZYYH -GC-01422ZYYH -GC-01523ZY

3、YH -GC-01624-25ZYYH -GC-01726ZYYH -GC-01827ZYYH -GC-01928ZYYH -GC-02029ZYYH -GC-0213032ZYYH -GC-0223335ZYYH -GC-02336ZYYH -GC-02437ZYYH -GC-02538ZYYH -GC-02639ZYYH -GC-02740ZYYH -GC-02841ZYYH -GC-02942ZYYH -GC-03043ZYYH -GC-03144ZYYH -GC-03245ZYYH -GC-03346ZYYH -GC-03447ZYYH -GC-03548北京中亚远恒物业管理有限公司工

4、程部工作手册 目录章节号ZYYH-GCB-001版 本2编制：审核：批准：时间：虫他2/2标题章节号页码工程部下水池管道流程图ZYYH -GC-03649工程部污水系统故障处理流程图ZYYH -GC-03749工程部排污管道故障处理流程图ZYYH -GC-03850锅炉启动运行流程图ZYYH -GC-03951锅炉正常停炉流程图ZYYH -GC-04052锅炉紧急停炉流程图ZYYH -GC-04153锅炉启动前准备工作流程图ZYYH -GC-04254锅炉巡回检查流程图ZYYH -GC-04355锅炉水质化验流程图ZYYH -GC-04456公司管理规定及岗位工作考核细则ZYYH -GC-04

5、55881北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 文件修改控制章节号ZYYH-GCB-002版 本2编制：审核：批准：时间：虫他1/1章节号修改条款修改日期修改人审核批准北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 岗位设置结构图章节号ZYYH-GCB-003版 本2编制：审核：批准：时间：虫他1/1部门文员1档案管理 工程主管工程主管电电器主管电电器主管北京中亚远恒管理有限公司工程部工作手册工程部职能和质量目标章节号ZYYH-GCB-004版 本2编制：1审核：批准：1时间：虫他1/11职能1.1 完善和执行各项规章制度，认真履行各项职能，组织完成各项工作和任务，负责管 辖区内工程管理的日

6、常工作。1.2 负责基建、设备、设施及设备运行、维修、保养、年检等工作的管理。1.3 负责供水、供电、供暖、空调、电梯、有线电视、消防等相关物业服务工作和突发 性事故的抢修工作。1.4 负责设备、设施维修工程的技术管理，以及大中修、基建、装修等项目的现场监督 和验收工作。1.5 负责设备、设施相关的图纸、资料和档案的管理，对变更部分及时整理、归档，保 证其安全、完整、真实、可靠。1.6 负责责任范围内的能源供应与控制统计。1.7 按照国家有关部门规定负责监视和测量装置的使用、保管和校验工作。2质量目标2.1 房屋完好率：98现上2.2 设备完好率：98现上，重点设备完好率达100%2.3 房屋

7、维修合格率：100%2.4 维修及时率：95现上2.5 维修工程质量合格率：100%2.6 雨水井、污水井完好率：100%2.7 排水管明暗沟完好率：100%2.8 消防设施设备完好率：100%2.9 服务满意率：96现上北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版 本2编制：1审核：批准：时间：虫他1/81工程部总监1.1 岗位职责1.1.1 负责安排工程部的全面工作及对部门主管级人员的聘用、管理和考核工作；1.1.2 负责部门员工的聘用及部门工作计划的审批工作；1.1.3 负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、文件技术资料管理；1.1.

8、4 负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行；1.1.5 负责对工程部日常服务计划内经费及材料的审批，并对计划外经费及材料的使用进 行审核与申报工作；1.1.6 负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划；1.1.7 负责对本部门大、中修工程及紧急突发性工作的组织指挥及管理工作，并对发生的 重大事故，组织调查分析及处理工作；1.1.8 负责对采购物资和提供服务的供方协助进行评价；1.1.9 完成上级领导交办的临时性工作任务；1.2 任职要求1.2.1 年龄：男30 55岁，女3050岁；1.2.2 大专或相当于大专文化程度；1.2.3 通过经理基本知

9、识和技能培训；1.2.4 高级以上技术职称；1.2.5 有两年以上专业技术管理经验；2工程部总监助理2.1 岗位职责2.1.1 按照部门总监分配的职责、职权管理本岗范围内的全面工作（包括体系运行所需要的各项记录、资料及员工的培训工作）；2.1.2 协助工程部总监做好所属各种设备、设施的文件技术资料管理；2.1.3 负责制定部门年度工作计划及监督实施过程；2.1.4 负责各项目计划内用材领用的审批；2.1.5 协助部门总监做好新接物业项目内各种设备、设施的运行调试及工程验收工作；2.1.6 负责对所属各项目工作的检查指导，并对项目提交的物品申购报告进行审核；北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作

10、手册 岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版 本2编制：1审核：批准：时间：虫他2/82.1.7 负责本部门水、电、暖、工程等各专业技工的工作技能培训及考核计划的制定；2.1.8 监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备（特种设备）的定期检测工作；2.1.9 完成上级领导交办的临时性工作任务；2.2 任职要求2.2.1 年龄：男30 55岁，女3050岁；2.2.2 大专或相当于大专文化程度；2.2.3 通过经理基本知识和技能培训；2.2.4 高级以上技术职称；2.2.5 有两年以上专业技术管理经验；3部们项目管理主管（项目主管）3.1 岗位职责3.1.1 熟悉所辖范围内各种不同

11、类型机电设备的情况，掌握各类设备的构造、规格型号、 工作原理及有关技术参数，熟练使用各类机电工具，熟悉各种机电设备的操作和使用规程， 负责对各种设备进行运行管理及日常巡查监督，保证设备的完好和正常运行；3.1.2 负责所辖范围内各种设备日常运行、保养的检查工作，及时处理、解决故障报修，负 责日常维保派工和人员调配并负责检查工作质量。组织日常维修、保养和突击性抢修工作， 带领员工正确使用和保管好各种修理机械和维修工具，定期做好设备、设施的维护保养计划,保证维保工作正常进行；3.1.3 掌握各种主要维修耗材备品备件的情况，保证设备运行、维修的正常进行，负责 物品领用，并且要做到厉行节约，修旧利废，

12、消耗的材料要登记，月底汇总上报。3.1.4 负责检查员工安全操作情况，严格执行安全制度，严禁违章操作；3.1.5 协助部门做好计划用电、用水、用气及能源统计分析工作；3.1.6 负责检查员工对客户服务工作的礼貌和仪容仪表，严格按照规程操作，维保工作结束后，人走场地清，不沾污地面、墙面和其它部位，确保客户满意；3.1.7 负责所辖范围内员工日常工作纪律的管理监督，并对其进行按月考核；3.1.8 负责处理有关日常工作事务，完成上级交办的其它临时性任务。3.2 任职要求3.2.1 年龄：男25 55岁；女25 50岁；3.2.2 中专以上学历或相当同等学历;北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册

13、 岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版 本2编制：1审核：批准：时间：虫他3/83.2.3通过本岗位基本知识和技能培训,持证上岗；3.2.4 从事施工管理和专业维修管理工作两年以上经验。4部们工程管理主管4.1 岗位职责4.1.1 负责制定设备、设施的年度保养、维修计划以及工程施工计划，并报工程部总监 审批，熟悉管辖范围内的房屋、供热、制冷、给排水、电话、消防系统等设备情况，掌握设 备构造、规格型号、工作原理及有关技术参数，掌握各类管线的敷设走向、规格型号等4.1.2 带领员工认真做好部门所有设备的维修和保养工作，保证设备的完好和正常运行, 按时完成检修任务并及时做好故障排除、突

14、发事故的抢修工作；4.1.3 掌握各种主要设备的备品备件储备和使用情况，保证设备运行、检修的正常进行, 负责物品领用，并且要做到厉行节约，修旧利废，消耗的材料要登记，月底汇总上报。4.1.4 负责检查和督导员工的安全操作，严格执行安全制度，严禁违章操作 ；4.1.5 协助部门做好计划用水、用气（油）及能源统计分析工作；4.1.6 负责部门所有设备换季检修计划、流程、标准的制定，对上级批准的检修计划组 织实施，并对其工作过程、质量进行监督，确保换季设备的正常运行；4.1.7 协助部门做好特种设备、安全附件、高压用具等年检、效验、达标工作；4.1.8 负责检查员工对客户服务工作的礼貌和仪表仪容，严

15、格按照规程操作，维保工作 结束后，负责现场检查，做到人走场地清，不沾污地面、墙面和其它部位，确保客户满意4.1.9 负责所辖范围内员工日常工作纪律的管理监督，并对其进行按月考核；4.1.10 处理好有关日常工作事务；完成上级交办的其它临时性任务。4.1. 任耳股求4.1.1 年龄男25巧0岁；女25-40岁；4.1.2 中专以上学历或相当同等学历;4.1.3 通过本岗位基本知识技能培训，持有上岗证；4.1.4 从事施工管理和维修专业技术管理工作两年以上经验。5工程部领班5.1 .岗位职责5.1.1 严格遵守、执行各项规章制度及操作规程，熟悉并掌握设备运行方式及运行状北京中亚远恒物业管理有限公司

16、工程部工作手册 岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版 本2编制：1审核：批准：时间：虫他4/8态，在完成上级主管分配的各项工作，积极带领员工努力完成工作；5.1.2 执行物品使用登记制度，对所消耗的零部件，要登记注明规格、型号、数量，月 底汇总上报；5.1.3 加强管理，及时发现隐患缺陷，及时上报进行处理解决，保证报修、巡视、检修、 维护、保养等工作正常完成，同时做好各种记录；5.1.4 处理好有关日常工作事务的同时，完成上级交办的其它临时性任务。5.2 任职要求5.2.1 年龄：男2550岁，女25 50岁；5.2.2 高中以上学历或相当同等学历;5.2.3 通过本岗位基本知识

17、和技术技能的培训，持有专业技术证书；5.2.4 从事专业技术维修或设备保养工作两年以上经验；6综合维修工6.1 岗位职责6.1.1 负责管辖区内水、电、办公家具、门窗、采暖、制冷、卫生洁具、热水器等设备、系统以及小型基建项目的维修，保养、施工等工作；6.1.2 对辖区范围内的设备、管线、阀门等要定期巡检、维修，严禁跑、冒、滴、漏现象发生；6.1.3 做到小修不过夜，中修不过周，大修不过月，每次接报修通知后，必须在规定时 间到达现场，遇有当时无法处理情况，要向用户说明原因并及时上报主管；6.1.4 严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作，6.1.5 在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临

18、时性任务。6.2 任职要求6.2.1 年龄：男20 50岁，女2050岁；6.2.2 初中或相当于初中以上学历;6.2.3 通过本部门岗位培训并考核合格，持上岗证；6.2.4 有两年以上设备、设施维修及相关技术经验。7空调工7.1 岗位职责北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版 本2编制：审核：批准：时间：虫他5/87.1.1负责空调系统的运行、生活热水供应和日常维修工作；7.1.2 严格按照空调制冷和供暖规定标准及设备操作规程进行运行操作；7.1.3 熟悉系统状况，熟知设备原理，熟练掌握设备的运行、检修和处理故障的能力, 每天要对设备进

19、行一次巡查，根据天气情况随时调整运行时间，并按时作好各项运行记录；7.1.4 爱护机械设备，定期对设备进行维护、保养、注油，使设备保持完好状态；7.1.5 接到报修要在规定时间之内赶到现场进行处理，小修项目必须当班处理完毕，并 认真做好维修记录，对不能处理的故障，要填写好故障原因及处理意见，报上级领导处理；7.1.6 严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作，7.1.7 在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。7.2 任职要求7.2.2 年龄：男20 50岁，女2045岁；7.2.3 高中以上学历7.2.4 通过本岗位基本知识和技能培训，持上岗证；7.2.5 两年以上空调设备操作

20、、维修经验。8木工（油工）8.1 岗位职责8.1.1 掌握本岗位必须达到的应知应会等专业技术水平，熟悉物业服务常用工程作法及材料、施工工艺等有关技术要求，并严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作，8.1.2 熟悉本岗位使用的专业机械和工具的工作原理及操作规程，保养和保管好维修机 械和工具，熟悉各种常用物料的性能、型号、规格及使用方法，合理领用；8.1.3 维修作业时，要严格按照规定的操作规程进行作业，对化工原料必须按规定地点 存放，并做好消防措施，确保作业安全；8.1.4 维修作业时，应尽量不影响客户的工作、生活，为用提供方便，同时应自觉做好 维修场地的收尾工作，保持和维护场地整洁；8.1

21、.5 按时对本专业岗位负责维护的物业情况进行巡检，根据工作计划做好日常维护工 作。及时处理突发事故，并按规定做好工作处理记录；8.1.6 在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。8.2 任职要求北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版 本2编制：1审核：批准：时间：虫他6/88.2.1 年龄：男20 55岁，女2040岁；8.2.1 初中以上学历;8.2.2 通过本岗位基本知识和技能培训,持上岗证；8.2.3 具备两年以上本岗位工作经验9高压运行值班工9.1 岗位职责9.1.1 熟悉电业部门制定的各项规定和章程，不得违章操作，并

22、严格按照公司其他各项规章、制度及操作规程去工作，9.1.2 对所管辖区域内的设备要定期、定时、定人进行巡检，并做好巡检记录；9.1.3 对设备运行方式、状况、工具、仪表、安全工具、运行记录，要交接清楚；9.1.4 高压设备、设施出现异常，要及时采取措施并及时上报主管领导进行处理；9.1.5 遵守操作规程，熟练掌握应急处理方法，严格执行工作票、操作票记录制度；9.1.6 在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。9.2 任职要求9.2.1 年龄：男20 55岁，女20 50岁；高中以上学历；9.2.2 持有高压运行维修本。（值班操作证）9.2.3 具备两年以上本岗位工作经验10低压维修

23、工10.1 岗位职责10.1.1 负责管辖区内所有照明、动力及电机维修、保养等项目的工作，负责临时电源 的供给工作；10.1.2 严格遵守电业部门制定的各项规章制度、准则及安全法，不得违章操作，确保人 身安全及设备的安全；10.1.3 工作必须做到维修及时、随叫随到、保质保量，遇到突发性事故，要齐心协力 及时抢修，确保事故及时处理，并及时把情况上报主管领导及作好详细记录；10.1.4 掌握及熟悉所管辖范围内的电气设备的运行情况，认真做好巡检记录，确保设备的良好运行；北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-005岗位职责和任职要求版 本2编制：审核：1批准：时间：虫他7

24、/810.1.5严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作，并要保管好个人工具及公用工具；10.1.6 为客户维修时，不能影响客户，优质高效作业，为客户提供方便，自觉做好检 修场地的收尾工作；10.1.7 对外包的电器设备定期进行监管；10.1.8 在做好本职工作的同时，完成上级领导交办的其它临时性任务。10.2 任职要求10.2.1 年龄：男 20 50 岁，女 2040 岁；10.2.2 高中以上学历；10.2.3 持有低压运行维修本。（操作证）10.2.4 具备两年以上本岗位工作经验11 司炉工11.1 岗位职责11.1.1 熟练掌握特种设备的有关技术及操作规程，保质，保量地完成供热工作

25、；11.1.2 严格按照操作规程进行工作，确保人身和设备的安全11.1.3 严格执行各项制度，保证锅炉供汽、供热参数达标，并作好各项运行记录；11.1.4 正确处理发生的异常情况，发现隐患及时向上级汇报；11.1.5 严格执行锅炉房登记制度，对任何有害锅炉安全运行的行为应立即制止；11.1.6 严格按照公司及锅炉房各项规章、制度及操作规程去工作；11.1.7 必须保持锅炉房所属范围内设备、场地的卫生清洁；11.1.8 值班时必须保证精力充沛，精神集中，严禁睡岗，申岗或干与工作无关的事，以免 发生意外事故；11.2 任职要求11.2.1 年龄：男 20 55 岁，女 20 50 岁；11.2.2

26、 高中以上学历;11.2.3 熟悉锅炉操作及安全装置的作用，原理和性能；（持证上岗）11.2.4 具备一定的锅炉事故处理、水质监测等相关经验；12水质化验员北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版 本2编制：审核：批准：时间：虫他8812.1岗位职责12.1.1 掌握低压锅炉水质标准以及北京市水质处理化验的有关规定，并能认真贯彻执行;12.1.2 对本岗位所操作的设备结构、原理、流程、操作方法熟练掌握；12.1.3 定时进行水质化验，随时反馈供暖、供冷系统的水质情况，及时将水质情况汇报 上级主管和有关运行人员；12.1.5 严格控制各种水质

27、标准，使供暖、供冷系统水质硬度、电导率等水质控制指标符 合规定要求；12.1.6 保持水处理设备、化验仪器、试剂等齐全整洁，各项记录完整；12.1.8 在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。12.2 任职要求12.2.1 年龄：男 20 55 岁，女 20 50 岁；12.2.2 高中以上学历;12.2.3 通过本岗位基本知识和技能培训，持证上岗；12.2.4 有两年以上水质化验工作经验。13.部门文员13.1 岗位职责13.2 负责部门例会的组织与纪录；13.3 负责部门设备设施等相关图纸资料的收集管理和建档工作；13.4 负责部门能源消耗的统计工作；13.5 协助部门领导做好

28、各项工作的质检监督；13.6 在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。13.7 任职要求13.7.1 年龄：男 1850 岁，女 1840 岁；13.7.2 高中以上学历；（专业技校）13.7.3 通过本岗位基本知识和技能培训，持证上岗；13.7.4 有两年以上工作经验者优先。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 工具和机械管理规定章节号ZYYH-GCB-006版 本2编制：审核：|批准：|时间：虫他1/11目的确保维修（工程）工作顺利进行，保障工机具的完整，防止丢失和损坏，使工机具充分 发挥作用。2适用范围工程部。3管理规定3.1 公用工具和电动机具的管理3.1.1 公用工

29、具和机具包括：各种固定和移动设备、机械以及不常用的仪器、仪表。日 程维修工具、设备等，如：电焊机、氧气瓶、乙快瓶、电锤、电钻、台钻、切割机、组合套 筒、扳手、压力钳、套丝机、风机等一些较大型工具；3.1.2 各主管直接负责保管所有工具。工具设备要建帐登记，要定期清理保养注油，保 持工机具设备灵活有效，工具、设备要摆放整齐；3.1.3 工机具是维修工作过程中必备的工具，全体人员要爱护使用。如损坏、丢失要写 出书面材料说明原因，报部门主管备案，因人为损坏、丢失的工具给予当事人经济处罚3.1.4 工机具用毕后清理干净及时归还，所有工机具不得随意外借他人，如有借用者， 必须经部门负责人同意，填写工机具

30、借用卡，方可外借，但要及时归还，工机具外借，如发 生损坏、丢失由借用人负责修理和赔偿；3.2 个人工具的管理3.2.1 个人工具指个人随身携带的维修工具，包括：钳子、改锥、活扳子、剪子、管钳 子、刀子、锤子、尺子等小件工具；3.2.2 维修人员要妥善保管小件工具，所有工具使用年限为一年。一年之内工具如有损 坏凭旧工具换领新工具，但因使用不合理造成损坏的当事人承担赔偿费用，3.2.3 人员调动时要将所有工具交还给主管清点，由主管签字后，报工程部核实，方能 结算工资。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册维修工具的使用管理规定章节号ZYYH-GCB-007版 本2编制：1审核：批准：时间：虫他

31、1/11目的加强维修工具的使用和管理，保证正常维修工作。2适用范围工程部维修工具。3管理规定3.1 各领班负责保管班组配备的中小型工具，各员工负责保管个人配备的常用工具，不 得私自转借他人。3.2 项目主管负责本部门工机具台帐，及时做好工机具台帐记录，并报工程部备案。3.3 各类工具要妥善保管，中、小型工具要分门别类放置，定期清理灰尘、上油，使工 具保持良好的性能。电动工具放在通风干燥的地方，以免潮湿漏电。3.4 工具使用人应掌握工具的基本性能及操作要领，精心保管和使用.使用时应按操作程 序进行操作，以免损坏工具。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 安全用具管理制度章节号ZYYH-GC

32、B-008版 本2编制：审核：1批准：1时间：虫他1/11目的加强安全用具管理，保证安全用具的正确安全使用。2适用范围安全用具。3管理规定3.1 安全用具使用前，应进行检查，使用后应妥善保管。3.2 使用前检查安全用具表面有无裂纹，铅印划痕，手刺，孔洞，断裂等外伤，是否清洁。3.3 用具使用完毕后应置于干燥通风处。3.4 绝缘手套，绝缘鞋存放在专用柜内，并与其它仪表分别存放。3.5 高压试电笔应存于防潮匣内，并放在干燥地方。3.6 安全用具与防护用具，不许当作其它用具使用。3.7 绝缘安全用具应保持清洁，无损伤，应定期进行检测。3.8 凡未经检测或检测不合格的高压用具均不得使用。北京中亚远恒物

33、业管理有限公司工程部工作手册 电气安全管理规定章节号ZYYH-GCB-009版 本2编制：审核：1批准：1"时间：虫他1/1确保操作人员的安全，保证配供电工作的正常运行。2适用范围高压运行值班人员。3管理规定3.1 配电室值班人员必须严格执行北京地区电气安全工作规程。3.2 认真遵守高压电气设备工作的规定，熟练掌握触电急救法。3.3 严格按照电气设备有关巡视规定对变配电设备进行巡视。3.4 严格执行电气运行操作规程，倒闸操作须二人以上，非特殊情况不能单独操作。3.5 为保证电气设备的正常运行，在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须执行安 全技术措施和安全组织措施。3.6 电气工作

34、人员在操作维修电气设备时应使用安全用具和工具，并严格区分、合理使用基本绝缘安全用具与辅助绝缘安全用具。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 电气安全防火规定章节号ZYYH-GCB-010版 本2编制：审核：1批准：1"时间：虫他1/11目的加强电气设备运行的安全管理，杜绝不安全隐患。2适用范围电气维修人员。3规定3.1 值班人员认真执行电气安全工作规定，注意防火、防潮、防鼠。3.2 熟练掌握扑灭电气火灾的灭火器材的使用与管理。3.3 定期投放鼠药，经常检查鼠药的存放情况，发现变质及时更换。3.4 定期检查消防器材的摆放情况，做到摆放合理、使用方便、干净无尘3.5 定期检查消防器

35、材的使用期限。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 避雷装置管理规定章节号ZYYH-GCB-011版 本2编制：审核：批准：1时间：虫他1/11目的定期检测避雷装置，确保房屋安全。2适用范围管辖区避雷装置的检测。3职责3.1工程部负责配合专业部门对避雷装置进行检测及验收。4程序4.1 项目主管配合委托的专业部门对避雷装置进行定期检测及维修。4.2 对避雷装置进行检测的周期4.2.1 各种防雷装置的接地引下线，每年在雷雨季节前检测一次；4.2.2 独立避雷网的接地装置每年检测一次；4.3 检查内容4.3.1 检查接地线与避雷网连接情况是否良好，有无松动脱落现象；4.3.2 检查避雷接线有无

36、砸伤、碰断及腐蚀现象；4.3.3 挖开避雷接地线引下线土层，检查地面下50厘米以上部分的腐蚀程度；4.3.4 检查避雷接地装置明敷设的接地线表面涂漆有无脱落；4.3.5 地下接地体周围是否堆放有强烈腐蚀性物质。4.4 如发现下列情况，应及时进行维修4.4.1 避雷接地线连接处焊接接触不良或脱焊；4.4.2 接地线与避雷网连接处的螺栓有松动的；4.4.3 接地线有机械损伤、断肢或化学锈蚀；4.4.4 接地电阻值超过规定值（避雷针接时电阻值不得大于10欧）。4.5 检测维修完毕，项目主管要进行验收，并对检测及维修情况进行记录，填写变（配） 电室避雷器安全用具测试记录表，并上报部门备案。北京中亚远恒

37、物业管理有限公司工程部工作手册 防汛处理管理规定章节号ZYYH-GCB-012版 本2编制：审核：1批准：1时间：虫他1/11 目的保证汛期安全渡汛，确保各种设备安全运行2 适用范围汛期的抢险工作3 职责3.1 工程部负责保证防汛设备的正常使用，并做好汛期的各种防护。3.2 工程部总监负责防汛指挥。3.3 保安部、保洁部、负责汛期抢险的配合。4 程序4.1 汛期工程部防汛措施4.1.1 设防汛器材库，存放防汛器材，主要有：潜水泵，排水胶管，防水电闸箱等；4.1.2 每遇大雨后，工程维修人员必须检查电器、供热沟内积水情况，如有积水随时用 潜水泵排入雨水井内；4.1.3 每月检查院内、外雨水井、污

38、水井、雨水管是否有堆积物，并加以清除，保证排 水畅通。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册空调管路维护管理规定章节号ZYYH-GCB-013版 本2编制：1审核：1批准：一时间：虫他1/11目的保证空调管路完好。2适用范围空调系统的管路保养3职责3.1 项目主管负责制定维护保养计划，并监督实施、验收。3.2 空调维修按保养计划认真执行。4程序4.1 项目主管制定维护保养计划，报部门审核后，在报总监审批执行。4.2 日常维护内容4.2.1 检查管路各阀门管道是否有跑冒滴漏等现象；4.2.2 检查各附属阀件是否正常；4.2.3 检查各系统仪表指示是否正确、灵敏、可靠；4.2.4 每半年检查一

39、次各系统过滤器有无堵塞和损坏现象；4.2.5 每半年检查一次各部位保温层是否完好，有无脱落；4.2.6 发现问题，及时处理，主管对维护情况检查验收，填写设备维修保养验收单 并将维护保养情况记录在设备维修保养记录表中。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册污水排放维护保养管理规定章节号ZYYH-GCB-014版 本2编制：1审核：1批准：一时间：虫他1/11目的保证污水的正常排放，确保排水系统的正常运行。2适用范围污水排放系统的设备设施。3职责3.1 项目主管负责制定维护保养计划及检查验收。3.2 领班配合主管分配工作及检查验收。3.3 水暖工按维护保养计划认真执行。4管理规定1.1 排水系

40、统的日常检修。1.2 每日巡检排水系统设备，遇有设备故障时，应及时处理解决，确保设备性能良好。1.3 八小时之内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间写出书面 报告，上报工程部总监。1.4 在夜间发生、不影响客户工作的故障，当值人员不能处理，应通知值班负责人协调处 理。1.5 由工程项目主管制定维护保养计划，报工程部总监审批执行。1.7 检查各路阀门有无跑、冒、滴、漏现象，进行维修保养，确保雨污水排放畅通。1.8 检修保养由项目主管进行验收，填写设备维修保养验收单，将维护保养内容记录在设备维修保养记录表中，交工程部存档。1.9 严禁向污水井内抛杂物、小便、井口盖应盖好，污水泵

41、放在自动位置；1.10 污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 水质化验管理规定章节号ZYYH-GCB-015版 本2编制：审核：1批准：时间：虫他1/11 目的保证水质化验的正确操作和准确分析2 适用范围供暖、制冷系统水质化验分析。3 职责3.1 水暖、空调工在供暖期、或制冷期加水前进行化验。3.2 主管、领班负责监督检查执行情况。4 管理规定4.1 化验人员负责物业公司管辖范围内的供热设备水质化验任务。4.2 .水的质量直接影响锅炉及热交换设备的使用寿命，为锅炉及热交换设备的安全经济 运行，必须加强水质化验监督工作，保证水的质量和数量。4.3 化验员

42、必须认真执行各项规章制度，遵守操作规程，严格控制水质标准，熟练掌握 化验操作技能，精心操作、认真分析，发现水质异常应及时调整处理，并及时报告主管领导;4.4 保持化验室清洁整齐、各种仪器、工具、药品摆放整齐，做到文明运行，对化学药 品妥善保管，尤其有毒药品应设专人加锁保管，防止发生意外；4.5 系统正常运行时，化验员应每天化验软水器出水及系统水硬度一次，化验结果数据 应认真填写在水质化验操作记录上，在系统第一次注水时要随时监督和化验水质，严防硬水 进入系统；4.6 对运行监测所需的药品、防垢剂、盐等物品，应掌握其消耗量，不足时提前向有关 主管报告；4.7 每年供暖期间取水样报送监督局、锅炉压力

43、容器检验所进行一次水质监测，保证锅 炉用水的质量达标，并定期（1个月）对炉水进行排污排出杂质，防止水质超标；北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 突发事件管理规定章节号jZYYH-GCB-016版 本2编制：审核：批准：时间：贞他一1/21目的及时处理突发事件，将损失减小到最低限度。2适用范围影响正常运行的各类突发事件，包括停电、停水、跑水、停气、电梯关人等事件。3职责3.1 工程部总监负责工程部突发事件的组织处理与协调，重大设备事故上报总经理3.2 各项目主管、专业领班负责现场处理事故。4管理规定办公楼及小区设备发生意外事故时，当值人员应立即采取紧急措施，并及时上报。4.1 意外停电4

44、.1.1 发生停电事故时，值班人员应立即采取有效措施，能够及时送电的情况先行送电， 送电后逐级报告，不能及时送电应尽快报告，项目主管要立即到配电室进行现场指挥；4.1.2 停电事故发生后由当值人员报告部门主管领导。物管部向客户做好解释工作；4.1.3 电梯值班人员立即检查电梯内是否有人，应在最短时间内将人解救；4.1.4 电工应立即检查造成停电原因，并采取应急措施：4.1.5 辖区内用电设备或线路短路故障造成停电，应立即排除故障或将故障线路断开， 迅速恢复其它线路供电；4.1.6 外网停电，应将低压负荷全部拉开，再拉开高压负荷开关。4.1.7 外网停电时，应向本网上一级变配电站（所）通报情况，

45、请求其立即抢修，恢复 供电；4.1.8 外网恢复供电后，应先合高压，确认无误后再合分路低压开关；4.1.9 恢复供电后电气维修人员应巡视整个辖区，检查有无掉闸、短路和其它故障；4.2 突然停水4.2.1 辖区发生突然停水时，值班人员或其发现人员应立即通知项目主管，并采取紧急措 施，领班要立即组织人员检查停水原因，若辖区内设备、管路故障，应组织紧急抢修，并上报 部门领导；4.2.2 若外管线停水，应由工程顷目主管通知自来水饷所，请求快速抢修，恢复供水4.2.3 再次供水后，维修人员应进行巡视，检查有无损坏的管路设备，截门、龙北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 突发事件管理规定章节号ZYY

46、H-GCB-016版 本2编制：审核：批准：时间：虫他2/2头是否关闭，有无跑、冒、滴、漏；4.2.4 外管线停水，及时通知物管部，向客户说明原因。4.3 跑水4.3.1 发生突然跑水时，值班或其它发现人员应立即通知物管部、工程部。4.7.2 工程部项目主管要立即组织人员检查跑水原因，将跑水管路阀门或供水水泵关闭。 若是楼顶水箱跑水，应立即关闭顶层水箱供水阀门。若楼层管网跑水，应通知配电室，停止向事故层供电4.7.3 专业主管组织人员对设备、管路故障进行抢修。4.7.4 保安部维持秩序，保洁部清扫积水，保护客户和本物业的设备和物品4.7.5 故障排除后，项目主管应进行检查试验，确保无误后再恢复

47、供水。4.8电梯关人4.8.1 当发生电梯故障并有人员被关在电梯内时，电梯维修工应立即赶到现场检查电梯并 立即修复，若因为停电原因造成停机，不应强行开门（手动盘车平层后才允许）进行解救。4.8.2 电梯内人员解救后，电工维修人员应将电梯认真检查一遍，确保无误后再开机运北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 水泵房管理规定章节号ZYYH-GCB-017版 本2编制：审核：1批准：时间：虫他1/11目的水泵房是提供生活用水、消防用水的关键部位，直接关系到客户的生活和生命财产安全 因此必须加强管理，确保供水正常。2适用范围水泵房。3规定3.1 管理人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和

48、阀门有无渗漏3.2 经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时和泵压力表指示，在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；3.3 生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保 消防泵在事故状态下能正常起动；工作过程中，必须有项目领班以上负责人在场。3.4 泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁；3.5 水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由管理人员负责保管；透气管应用纱布包扎，以防杂 物掉入水池中；3.6 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养；3.7 保证水泵房的通风、照明的正常使用。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工

49、作手册 空调机房管理规定章节号ZYYH-GCB-018版 本2编制：审核：批准：时间：虫他1/11目的确保空调机组的正常运行。2适用范围空调机房。3规定3.1 空调机房平时应上锁，钥匙由空调工保管，未经许可，禁止非工作人员入内3.2 保持机房内良好的通风和照明。3.3 空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常,应及时调整处理，并做好记录3.4 定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。3.5 每班对主、副机和机房配查设备等处进行保洁工作，并做好设备房的消杀灭鼠工作。3.6 每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。北京中亚远恒物

50、业管理有限公司工程部工作手册 标识管理规定章节号ZYYH-GCB-019版 本2编制：审核：批准：时间：虫他1/11目的合理使用标识，明确设备设施工作状态，确保安全。2适用范围设备设施在维修及使用过程的状态、性能进行标识。3职责3.1 维修及设备使用（管理）人员负责状态标识的使用。3.2 主管、领班负责监督使用情况。4程序4.1 配电室要按规定使用供电局的标准标识。4.1.1 事故检修时，需检修前挂好：“线路有人工作，严禁合闸”；4.1.2 检修挂好接地线后，挂上：“已接地”标识牌；4.1.3 待修设备或线路，正在安装的设备：“禁止合闸”。4.2 在检修和维修工作过程中，要正确使用标识。4.2

51、.1 停电维修设备时：“设备检修，请勿合闸”；4.2.2 检修水路、汽路时：“正在检修，请勿开启阀门”。4.2.3 电梯发生故障时：”正在检修，请改乘其它电梯”；4.2.4 维修卫生间设施时：”正在检修，暂停使用”。4.3 检测和维修工作结束，要立即撤去标识。4.4 部门所属范围内各种设备必须按编号悬挂标识。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 供水管理规定章节号ZYYH-GCB-020版 本2编制：审核：批准：时间：贞他一1/11目的加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。2适用范围办公楼、小区供水。3规定3.1 水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到项目主管的许

52、可。3.2 每年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检 验结果存档3.3 定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。3.4 经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。3.5 尽量保障对客户供水的连续性，若确需短时停水，应提前告示停水时间，以便住户作好 准备。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册 锅炉房管理制度章节号ZYYH-GCB-021版 本2编制：审核：1批准：时间：虫他1/31目的保证办公楼、小区正常供暖。2适用范围办公楼、小区锅炉房。3管理制度3.1 水质化验制度3.1.1 化验人员负责供暖的各锅炉房的水质化验任务。3.

53、1.2 保证各锅炉房使用合格的软化水。3.1.3 妥善保管各锅炉房化验用的设备及药品。3.1.4 按要求详细记录。3.1.5 负责停炉期间的锅炉保养。3.1.6 根据化验结果督促司炉人员进行排污。3.2 锅炉运行记录制度3.2.1 原始记录是衡量锅炉安全运行和正确操作的准确依据。3.2.2 按规定时间认真填写记录的各项内容。3.2.3 每天锅炉运行的台数（几号炉），锅炉出水口温度，回水口温度，以及对水、电、气（油） 用量要进行认真记录。3.2.4 记录要清楚，干净整洁。3.2.5 锅炉附属设备要按规定检查加油机械部分有无异常，要详细记录。3.2.6 交班前把记录检查一遍，是否有漏项，向接班人交待清楚。3.2.7 问题不清，不能交班。3.3 交接班制度3.3.1 交班人员在交班前做好交班的准备工作，接班人员要按时到岗，进行巡回检查与接 班，接班人员要认真听取交班人员的情况介绍。3.3.2 交接时，检查锅炉及设备是否有异常现象，燃烧机、水泵是否运转好。3.3.3 交接运行记录要填写整齐，数据准确。3.3.4 交班人员在交班前应搞好环境卫生，锅炉、操作台、设备、仪表要擦拭干净。3.3.5 如上一班发生问题未处理完毕，未经主管同意不得交接班。3.3.6 接