如何防范房地产抵押贷款风险

1、1、深入调查，防止“先租赁后抵押”情形的出现 办理房地产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人（第三人）用来抵押的房地产是否已经租赁他人，并对租赁期限、价款等情况摸清，同时依据同类地段的房地产租赁价格进行认真核实、比较，据以对不同情形区别对待，对已经出租期限较长的房地产，原则上不予办理抵押贷款，防止出现“先租赁后抵押”问题。当然，如果出现“先抵押后租赁”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，可以办理房地产抵押贷款。在贷后检查工作中，尤其要注意“先抵押后租赁”情形的租赁期限及价款，对于明显低于市场价格的租赁合同，通过有效措施予

2、以及时纠正，必要时可以行使代位权，即提起民事诉讼主张自己的合法权益。 2、注意土地使用权的性质和使用年限 办理抵押贷款前，要调查清楚房地产所占用土地使用权的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地使用权的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人（第三人）签订合同，要求借款人（第三人）在处置房地产时补交土地出让金或适当降低贷款的折扣率。3、加大贷后检查力度，防止私自变更土地用途 办理房地产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人（第三人）实际使用用途是否一致，如果不一致，不

3、予办理抵押贷款。即使办理前一致，也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人（第三人）土地实际用途是否发生变更，根据检查情况及时采取有效措施。 4、对在建工程抵押贷款重点管理 由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利，因此，应适当降低在建工程抵押贷款的折扣率；对发放的在建工程抵押贷款，应进行单独、专人管理，要求借款人把基本存款账户设在银行，往来款项要通过银行办理，随时监督借款人资金使用情况，尤其是其与建设工程承包人的工程价款的往来要进行全程监督，尽量避免抵押权出现落空的风险。 5、应熟知房地产市场行情 为准确获得抵押房地产的评估价格，应熟知房地产市场行情。虽然我们无权决定评估机构对抵押房地产所作的估

4、价，但可以根据自己掌握的市场行情客观确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。 6、摸清借款人（第三人）用于抵押的房地产的基本状况 发放房地产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人（第三人）的实际房地产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人（第三人）仅有一套居住房屋，原则上不予办理抵押贷款；如果借款人（第三人）有多套居住房屋，但存在法律纠纷，暂时也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。 7、尤其要重视借款人第一还款来源是否充足 在发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑行使抵押权的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源；不仅要对担保人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分

5、析、现金流量分析和非财务分析，对借款人加大贷后检查力度，提高贷后检查频率，动态反映贷款形态，从根本上提高房地产抵押贷款的质量，有效防范房地产抵押贷款风险。 8、发放贷款时，规范使用格式合同。 对格式合同没有约定但不约定某些事项，又可能会导致贷款产生风险的，就需要与借款人、抵押人就约定的事项，签订合同附注或补充合同，比如：作为贷款抵押物的房地产尚未装潢的，就需要与抵押人或（和）承租人签订两（三）方协议，明确出租期限届满时，装潢部分的所有权归属，亦或是出租期限届满时，承租人应将房屋恢复原状等等。从而有利于（抵押权人）依法、及时、无障碍地实现抵押权，保障金融债权安全。 9、充分利用法院数据库信息，及时掌握借款人、抵押人涉诉情况。 目前，在各市中级人民法院的内部网络上，可以查询案件当事人的有关涉案情况。如有无债权人主张债权？有无拟抵押的财产存在法院查封、扣押的情况？有无强制执行的到期债务等等。通过查询法院数据库的情况，我们可以从另一个侧面来考察借款人、抵押人的财产及信用状况。尤其是以在建工程抵押的贷款，由于在建工程在房产处并无电子楼盘（备案信息），如存在法院查封、扣押的情形，法院的民事裁定只能