房地产专业知识培训课程[1]

1、房地产基础知识的培训房地产基础知识的培训 优秀置业顾问必须具备的专业知识：一、房地产概念：一、房地产概念：是房产和地产的总称。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产，我国所出让的是土地使用权，不是所有权。 优秀置业顾问必须具备的专业知识二、土地使用权：土地使用权：是指土地使用者根据国家法律和与所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有使用的权利。它主要载明所有者的名称，土地性质，使用年限。优秀置业顾问必须具备的专业知识三、商品房：商品房：由房地产开发公司综合开发建成之后面向社会公开发售并以盈

2、利为目的的住宅商业用房及其他建筑。 四、外销房：外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 五、内销房：内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。优秀置业顾问必须具备的专业知识六、期房：期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。七、准现房：准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，

3、房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 八、现房：现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 优秀置业顾问必须具备的专业知识九、住宅小区：住宅小区：又称居住小区，是由城市道路和自然线划定的不为交通干道所影响的完整的居住地段。 十、 桩基础：桩基础：为了使楼宇稳固安全结实，不易下沉，又承受建筑主体，而打在地下层的均匀分布的桩柱。 十一 、地基：地基：为了使楼宇承重能均匀分布在桩基础上面，用钢筋混泥土浇灌而成的水平地面。优秀置业顾问必须具

4、备的专业知识十二、砖混结构：砖混结构：用砖和水泥建的房子，一般以前多层旧房，和家村的洋房都是这种结构。十三、框架结构：框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用

5、空间，但抗震性能差。80-90年代的高层和小高层都是这种结构。优秀置业顾问必须具备的专业知识十四、框剪结构：框剪结构：框架-剪力墙结构，又称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。 框剪结构的变形是剪弯型。众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形

6、成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。 水平荷载主要由剪力墙来承受。从受力特点看，由于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，在水平荷载作用下，一般情况下，约80%以上用剪力墙来承担。因此，使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力，沿高度分布比样均匀，各层梁柱的弯矩比较接近，有利于减小梁柱规格，便于施工。上世纪90年代未至今的高层和小高层都几乎都这是结构。优秀置业顾问必须具备的专业知识十五、钢架结构：钢架结构：全部是钢材焊接的结构，一般用于超高层的办公大楼，或大型的会场和展厅。比如深圳的地王大厦、高交会馆就是这种结构。十六、层高：层高

7、：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。十七、净高：净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即：净高=层高-楼板厚度 优秀置业顾问必须具备的专业知识十八、多层：多层：是指七层以下（含七层）住宅及其它建筑物。十九、高层：高层：是指八层以上建筑，其中八层十八层为小高层；十九层三十层为高层，三十一屋以上为超高层。二十、别墅：别墅：一般是指三层以下，有独立楼梯并占有较大面积的绿地。二十一、复式：复式：是指在一套房子内，含有内楼梯的二层居室。优秀置业顾问必须具备的专业知识二十二、单元建筑面积：单元建筑面积：建筑物外墙外柱外围以内的加在一起的面积之和。二十

8、三、单元套内建筑面积：单元套内建筑面积：指单元建筑面积中直接供住户生活使用的净面积之和（包含室内墙体面积和外墙体一半）。 建筑面积减去分摊面积得出单元套内建筑面积。二十四、公用分摊面积：公用分摊面积：建筑主体内户门以外的面积（电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、消防通道、外挑阳台、公共门厅和公共走廊等功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；）优秀置业顾问必须具备的专业知识二十五、单元套内净建筑面积单元套内净建筑面积=单元套内建筑面积-单元内墙体面积和外墙体一半。二十六、得房率得房率=单元套内面积除以单元建筑面积。二十七、使用率使用率=单元套内净面积除以单元建筑面积。二十八、内

9、阳台内阳台：三面有墙，一面无墙。二十九、外阳台外阳台：一面有墙，三面无墙，水平投影的一半计算面积。优秀置业顾问必须具备的专业知识三十、建筑容积率：建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。三十一、建筑密度：建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。三十二、绿化率：绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。注意：以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

10、优秀置业顾问必须具备的专业知识三十三、土地使用权取得方式：土地使用权取得方式：主要通过划拨、出让、转让三种方式三十四、土地出让方式：土地出让方式：挂牌、招标、拍卖三种方式三十五、土地转让方式：土地转让方式：出售、交换、赠于三种方式优秀置业顾问必须具备的专业知识三十六、土地使用权出让年限：土地使用权出让年限：1、居住用地70年 2、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育几综合或其他用地50年3、商业、旅游、娱乐用地40年优秀置业顾问必须具备的专业知识三十七、影响房地产价格的因素：影响房地产价格的因素：1、经济因素：影响价格的经济因素主要是经济发展状况，储蓄、消费和投资的水平，财政收支等。 2、物理

11、因素：主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。例如位置、地质、地势、日照、通风、建筑物的结构等。3、环境因素：如噪音、空气污染等。4、行政和政策因素：如土地制度、城市规划、城市发展战略、房地产税收等。 5、社会因素：社会治安程度、城市化的水平、人口状况等 6、心理因素：个人的爱好。优秀置业顾问必须具备的专业知识三十八、房地产抵押：房地产抵押：是指抵押人将合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿，房地产抵押合同自登记之日起生效。优秀置业顾问必须具备的专业知识三十九、不得抵押的房地产：不得抵押的房地产：1、学校

12、、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施2、权属不明或者有争议的3、被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物4、依法被查封的5、县级以上人民政府依法收回土地使用权的6、共同共有房地产未经其他共同人书面同意的7、以依法公告列入拆迁范围的、8、法律、法规规定不得抵押的其他房地产优秀置业顾问必须具备的专业知识四十、商品房预售条件：商品房预售条件：1、以交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的25%以上，且已经确定施工进度和竣工交付日期

13、4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证优秀置业顾问必须具备的专业知识四十一、什么是公共维修基金？公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。四十二、为什么要收取维修基金？为了房屋公共部位的维修，延长建筑的使用寿命。优秀置业顾问必须具备的专业知识四十三、维修基金维修的范围？ 1、住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。 2、共用设施设备对住宅小区、组团或单幢房屋，是指建设费用己摊入房屋销售价格的共用的上下水管道、水箱、加压水泵、暖气管道、燃气管道、落水管、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。优秀置业顾问必须具备的专业知识四十四、按照什么标准收取维修基金的？ 多层：总房款的百