上街板块分析(部分)

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010上街区市场分析河南中原河南中原& &投资顾问部投资顾问部20132013年年0909月月1111日日Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010汇报说明区域分析基本分为区域属性及区域市场两个部分，主要适用于项目前期定位报告的前半部分及土地评估报告等Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010区域属性Code of this report |

2、 4 Copyright Centaline Group, 2010区域属性区域位置区域位置生活配套生活配套交通联系交通联系产业支撑产业支撑发展机遇发展机遇Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010区域市场量量价价走走势势项项目目分分布布项项目目概概况况未未来来供供应应总总价价分分析析个个案案分分析析供供应应分分析析机机会会挖挖掘掘成成交交分分析析Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010区域属性Code of this report | 7 Copyrigh

3、t Centaline Group, 2010上街概况 上街区地处河南省北部、华北平原、黄河冲积平原扇轴部，为豫东平原和豫西丘陵的相交地带。 上街区位于郑州市西部38公里处，属郑州市辖区，东邻荥阳市城关乡，西、南分别与高阳镇、刘河镇毗邻，北部与王村镇相连，西南和巩义市的米河镇接壤。 上街区域辖1个镇和5个街道办事处，全区总面积64.7平方公里。上街城区辖5个街道办事处，辖区总面积17.855平方公里。常住人口为13.15万人。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010区域资源区域资源 上街-位于开封、洛阳、登封三大主要旅游目

4、的地的中心-周边地区人文历史和自然观光旅游资源丰富Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010城市规划及未来发展方向城市规划及未来发展方向上街是郑州三大组团之一，市政府西迁将给其带来发展契机上街是郑州三大组团之一，市政府西迁将给其带来发展契机p随着大郑州战略的形成，郑州将形成：“一心、两翼、三组团一心、两翼、三组团”发展态势，一一心心：中心城区，两翼两翼：郑州高新区、郑东新区，三组团三组团：上街荥阳组团、郑汴中牟组团、航空港组团；p为配合大郑州发展，省市政府作出迁移；p市政府西迁，带动整个区域的发展，新的行政中心即将形成，未来发

5、展迅速。区域解读区域解读Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010交通十分便利 区位价值明显陇海电气化铁路、万泉河路由东而西贯穿城区。郑（州）洛（阳）汴（开封）高速公路傍区而行。 上街区是郑汴洛“黄河之旅”旅游热线上的咽喉重地，自古就有“三秦咽喉”、“东部襟带”之称，为历代兵家必争之地。受惠郑州经济发展的辐射、带动 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010区域位置区域位置 郑州市巩义登封机场上街区1小时车程半小时车程半小时车程半小时车程新密半小时车程Co

6、de of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010区域位置：区域位置：位于郑州中心城区西部，离中心城区约38公里，临荥阳、巩义地理位置优越上街区西临巩义，东距郑州市区30公里，是未来郑州西新区位置，是一个重要的经济发展区域上街区周边临近巩义、荥阳地理位置优越3838公里公里中心城区中心城区中心城区中心城区Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010科学大道西沿（西南绕城高速公路至上街区安阳路）、城际轻轨建成，将带动区域发展科学大道西沿（西南绕城高速公路至上街区安阳路）、

7、城际轻轨建成，将带动区域发展交通解读交通解读中原路310国道郑上路规划中原路西段104省道连霍高速洛宁路安阳路工业路国家级通用航空试验区陇海铁路本案本案规划郑洛轻轨区域解读区域解读 公路：公路：国道310、省道104、郑上路、连霍高速、科学大道西沿工程、中原路（规划）、工业路、安阳路、洛宁路等连接内外、便捷通达； 铁路：铁路：陇海铁路穿城而过，并设有客货三等中间站（现客运已停）上街火车站，货运可迅即到达郑州铁路、航空、公路口岸，并可联检封关直达国外，同时拥有郑州香港直达集装箱专列、郑州连云港直达氧化铝进出口专用码头； 航空：航空：距新郑国际机场仅40分钟车程，北部通用航空实验区的建设将大大改善

8、区域航运交通； 轻轨：轻轨：郑洛城际轻轨拟建线路沿陇海铁路通过上街，建成后将大大缩短郑州至上街连通时间，势必带来区域繁荣。科学大道西延工程科学大道西延工程Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010交通联系：对外交通联系已基本完善，内部道路系统较为滞后交通联系：对外交通联系已基本完善，内部道路系统较为滞后交通类别交通类别名称名称通往方向通往方向通车时间通车时间道路系统道路系统“三纵四横三纵四横”京珠高速北京、珠海已通车机场高速公路 郑州市区已通车四港联动快速路郑州市区部分通车龙中公路泸西县中枢镇师宗县龙庆乡在建登封登封机场机场

9、商丘高速商丘高速登封、商丘登封、商丘在建，在建，20152015年底通车年底通车机场迎宾大道新郑已开通S102省道十八里河新郑郭店镇部分通车轨道交通轨道交通轻轨17、12号线市区规划中公交体系公交体系BRTBRT公交系统公交系统郑州市区郑州市区600600从郑州客运东站至航空从郑州客运东站至航空港通勤时间港通勤时间4040分钟分钟铁路铁路京广线北京、广州已开通城际铁路城际铁路新郑、郑州新郑、郑州洛阳、许昌洛阳、许昌20162016年年航空航空郑州新郑国际机场国内主要城市国外部分已开通Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010

10、交通联系：交通联系：机场区龙中公路（在建）登峰-机场-商丘高速公路（2012.12开工，2015年底完工）S102省道（部分通车）郑州至机场高速（通车）京珠澳高速（通车）四港联动大道（通车）迎宾大道（通车）南水北调（在建）郑州至机场轻轨（在建，2016年通车）轻轨17号线（规划中）轻轨12号线（规划中）Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010生活配套：医院、教育、商业等配套目前欠成熟生活配套：医院、教育、商业等配套目前欠成熟薛店镇薛店镇机场机场医院医院薛店镇医院薛店镇医院郑州航空港郑州航空港区人民医院区人民医院郑州空港医院

11、郑州空港医院教育教育薛店镇一中薛店镇一中郑州八十二中郑州八十二中娱乐娱乐新台渡假村新台渡假村哆来咪量贩哆来咪量贩KTVKTV酒店酒店天航大酒店天航大酒店开封大酒店开封大酒店鑫港假日酒店鑫港假日酒店Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010产业支撑：产业支撑：“一核两区一核两区”功能布局，一核为机场核心区，北部物流商贸区，功能布局，一核为机场核心区，北部物流商贸区，规划有休闲居住功能，南区为临空产业区规划有休闲居住功能，南区为临空产业区北部北部物流商贸区物流商贸区南部南部临空产业区临空产业区机场核心区机场核心区“一核两区一核两

12、区”按照“优化中心，发展南北，辐射周边”的思路，进一步优化航空港区发展布局，形成以空港为核心、南北两翼联动发展的“一体两翼”的总体空间框架，建设“一核两区”功能布局。“一核一核”指中部48平方公里的机场核心区机场核心区，重点围绕新郑国际机场建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽“北区北区”北部16平方公里的物流商贸区物流商贸区，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住功能休闲居住功能为主“南区南区”南部26平方公里的临空产业区临空产业区，以加工制造功能为主，主要布局工业园区、高新技术产业园区、临港物流园区等Code of this report | 18 Copyright Centalin

13、e Group, 2010产业支撑：港区南部企业，入驻产业较多，多为小企业产业支撑：港区南部企业，入驻产业较多，多为小企业南部产业分布企业名称企业名称企业名称企业名称企业名称企业名称新郑市正好枣业有限公司大北农饲料科技有限公司郑州鸿宝木艺有限公司河南宏邦生物科技有限公司联合英伟后羿集团河南田川实业有限公司河南世通食品有限公司瑞光包装印刷公司越发包装材料公司四季胖哥业实业公司大有塑业河南普尔泰药业有限公司郑州小二黑食品有限公司吉祥铝塑板业公司桑达能源雏鹰股份亚卫动物药业公司河南光泰动物药业有限公司郑州市华润纸业有限公司花花牛乳业股份公司天一仙杨食品罐头厂新正好生物工程公司上海三福食品有限公司新郑

14、分公司牧翔动物药业公司傲森德林（香港）家俱有限公司中航电动汽车（郑州）有限公司久芳生物科技郑州合兴包装有限公司优美家具迪冉生物科技有限公司威尔森壁纸河南省晨光实业有限公司郑州春芝调味品公司郑州朴素堂食品股份有限公司河南万庄化肥交易市场郑州统一企业有限公司备注：目前入驻企业Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010产业支撑：港区北部产业，主要以富士康厂区为主产业支撑：港区北部产业，主要以富士康厂区为主北部产业分布企业名称企业名称郑州光华灯具有限公司河南省华亨农业装备有限公司河南鑫源实业好想你枣业股份有限公司富士康厂区备注：目前

15、入驻企业Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010发展机遇：航空综合实验区规划发展机遇：航空综合实验区规划2012年11月17日，中国国务院正式批复中原经济区规划并同意规划建设郑州航空港经济综合实验区；2013年3月7日，国务院正式批复了郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025），航空港经济综合实验区上升为国家战略。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010发展机遇：郑州航空港区权限看齐省辖市，成新城市名片发展机遇：郑州航空港区权限看齐省辖市，

16、成新城市名片Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010发展机遇：规划有南水北调生态走廊及发展机遇：规划有南水北调生态走廊及8 8大主题公园，生态资源丰富大主题公园，生态资源丰富南水北调生态走廊8大主题公园n国家级战略工程，配以两岸200米的景观绿化带，打造郑州最大的生态走廊；n港区北区规划湛庄体育公园、湛庄城市公园、航城中心公园和会展中心公园，南区规划枣岗城市公园、空港中心公园、牛村城市公园和梅河生态公园；Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010区域属性

17、：区域属性：区域位置区域位置郑州中心城区东南部，离中心城区约郑州中心城区东南部，离中心城区约2020公里，临新郑、龙湖及中牟，地理公里，临新郑、龙湖及中牟，地理位置优越位置优越区域交通区域交通对外交通联系已基本完善，内部道路系统较为滞后对外交通联系已基本完善，内部道路系统较为滞后区域配套区域配套医院、教育、商业等配套目前欠成熟医院、教育、商业等配套目前欠成熟区域产业区域产业一核两区一核两区”功能布局，一核为机场核心区，北部物流商贸区，规划有休闲功能布局，一核为机场核心区，北部物流商贸区，规划有休闲居住功能，南区为临空产业区居住功能，南区为临空产业区区域规划区域规划航空综合实验区、郑州航空港区权

18、限看齐省辖市，成新城市名片，规划有航空综合实验区、郑州航空港区权限看齐省辖市，成新城市名片，规划有南水北调生态走廊及南水北调生态走廊及8 8大主题公园，生态资源丰富大主题公园，生态资源丰富Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010区域市场分析Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010楼盘分布：楼盘分布：S102S1021 11：尚东郡2：华福国际生态城3、天途易居4、富田振兴项目2 23 34 4Code of this report | 26 Copyr

19、ight Centaline Group, 2010楼盘信息：楼盘信息：项目名称项目名称销售价位（元销售价位（元/ /）物业类别物业类别规模（万规模（万）户型产品户型产品在售产品在售产品尚东郡4600洋房及小高住宅1586-120两三房一期基本售罄（约190套房源）华福国际生态城4800小高住宅/商业30080-120两三房二期认筹期天途易居3700洋房及小高住宅13.474-80两房、110三房内部订购（无预售证）项目名称项目名称配置配置尚东郡20000特色风情商业街、幼儿园、红外线监控、门禁系统、一卡通系统华福国际生态城楼宇对讲、闭路电视监控、红外线对射、防越报警系统、24小时保安巡逻天途

20、易居小区幼儿园、免费无线WIFICode of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010洛阳三山村旧改项目房地产市场：航空港区房地产市场分两个板块，即航空北部及薛店镇板块，港区北部项目主要为综合体，商业体量较大，薛店镇项目主要为住宅 本案在售待售1 12 23 34 45 56 67 78 89 91 10 01 10 01 11 1代号代号项目名称项目名称物业类别物业类别备注备注1尚东郡洋房及小高住宅2华福国际生态城小高住宅/商业3天途易居洋房及小高住宅4蓝天商务花园联排及洋房5润丰悦尚公寓/商业/写字楼政府回购公寓（2栋销售）6山顶时

21、代广场公寓/商业政府回购公寓（5栋销售）7鑫荣中央金地公寓/商业政府回购公寓8沃金商业广场公寓/商业政府回购公寓9裕鸿世界港公寓/洋房/小高/商业/写字楼/酒店政府回购部分公寓10正弘中央公园综合体待售11锦荣天街商业/办公待售港区北部港区北部薛店镇薛店镇Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010洛阳三山村旧改项目房地产市场：薛店镇板块户型产品同质化严重，价位3900-4800元/，航空北部板块住宅产品目前放量很少，仅有裕鸿世界港，在售洋房产品价位9000元/，产品以改善为主，未来住宅放量较大项目名称项目名称销售价位（元销售

22、价位（元/ /） 规模（万）规模（万）户型产品户型产品在售产品在售产品尚东郡46001586-120两三房一期基本售罄（约190套房源）华福国际生态城480030080-120两三房二期认筹期天途易居370013.474-80两房、110三房内部订购（无预售证）蓝天商务花园100005276-285联排剩余少量联排在售润丰悦尚商业200002090-115两三房2栋公寓已与2012年售罄，其余政府回购山顶时代广场商业200003273-125两三房底商返祖销售，大部分公寓政府回购鑫荣中央金地商业1900012商业在售，公寓政府回购沃金商业广场35在招商，公寓政府回购裕鸿世界港洋房9000150

23、180-400三四房洋房在售正弘中央公园200待售锦荣天街25.5待售Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010洛阳三山村旧改项目房地产市场：整体配置一般，无线WIFI、双语幼儿园、阳光车库为配置创新点项目名称项目名称配置配置尚东郡20000特色风情商业街、幼儿园、红外线监控、门禁系统、一卡通系统华福国际生态城楼宇对讲、闭路电视监控、红外线对射、防越报警系统、24小时保安巡逻天途易居小区幼儿园、免费无线WIFI蓝天商务花园双气、智能门禁、访客系统、周界红外报警、监控摄像、家庭安防中心润丰悦尚台式风情商业、全石材、园林裕鸿世界

24、港商业、酒店、双语幼儿园、双气、石材立面、坡地园林、断桥铝合双中空玻璃、阳光地下车库、红外及视频监控系统，专业保安24小时巡逻Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010洛阳三山村旧改项目房地产市场/典型案例：薛店板块标杆性楼盘，300万体量，板块内唯一，集住宅，写字楼、SOHO公寓、SHOPPINGMALL、酒店于一体，目前开发至二期项目名称项目名称：华福国际生态城开开 发发 商：商：河南华福房地产开发有限公司体体 量：量：300万销售状态：销售状态：一期6栋楼已交房；2013.1.13推出二期1#、2#、4#（10F、2T

25、3/4）共190190套套房源，价位45004500元元/ /，6月基本销售完毕，月均去化速度3030套套；2013.5.11启动二期新房源加推，交1 1万万抵抵2 2万万，预计7.14开盘，开盘价位4800-4800-50005000元元/ /二期客群来源：客群来源：富士康、统一、好想你等企业中高层管理职工及当地拆迁户，以自住为主，占比约80%；郑州投资客户，看好港区发展，占比约20%Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010洛阳三山村旧改项目房地产市场/典型案例：户型产品控制面积，低总价，适宜刚需自住及投资，产品设计有全

26、明户型，生活阳台、双阳台、餐客分离设计等亮点，同时有风水及在卧室门安排上稍有欠缺80两房【亮点】：双卧向阳，厨房连接生活阳台设计【不足】：入户门正对主卧门，卫生间门正对次卧门，风水较不好101三房【亮点】：双阳台设计，餐客分离【不足】：中间卧室门宜设置在西侧Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010洛阳三山村旧改项目房地产市场/典型案例：港区北部板块标杆性楼盘，目前唯一在售住宅产品，80万社区规模已基本成型，6F洋房社区在售，价位9000元/项目名称项目名称：裕鸿世界港开开 发发 商：商：河南裕鸿置业有限公司体体 量：量：80万销售状态：销售状态：目前10F小高层住宅基本售罄，价位60006000元元/ /；现在售6F洋房，约400套房源，已去化1/3，价位90009000元元/ /，面积180-400，总价较高，去化速度1313套套/ /月月客群来源：客群来源：富士康、统一、好想你等企业高层管理职工及少量当地村镇居民，占比60%，以自住为主；看好区域发展的郑州客户占比40%，以投资为主Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010洛阳三山村旧改项