房价管理与客房经营统计

1、5. 房价管理与客房经营统计分析房价管理与客房经营统计分析n5.1 房价管理n5.2 客房经营统计分析5.1 房价管理房价管理n5.1.1 什么是房价？ 客人住宿一夜所应支付的住宿费用，它是客房商品价值的货币表现。n5.1.2 客房的价格特点 价值补偿的区间性 价值的不可储存性 集生存因素、享受因素和发展因素于一体 客房商品价格的季节波动性 客房的不变成本高，可变成本低5.1.3 房价的种类与计价方式房价的种类与计价方式n房价的种类 标准房价 Rack Rate 商务合同价 Commercial Rate 团队价 Group Rate 旺季价 Busy Season Rate 淡季价 Slac

2、k Season Rate 小包价 Package Rate折扣价 Discount Rate白天租用价 Day Use Rate免费 附：家庭租用价 Family Plan Rate 加床费 Rate for Extra Bedn饭店的计价方式 欧式计价 European Plan 美式计价 American Plan 欧陆计价 Continental Plan 百慕大计价 Bermuda Plan修正美式计价 Modified American Plan5.1.4 影响客房定价的主要因素影响客房定价的主要因素n内在因素 投资成本 非营业部门费用分摊 非盈利性服务支出 饭店的等级标准 饭店的

3、服务水准 客房本身的位置、方向、外景等因素 管理水平（品牌）n外在因素 饭店所在地区和位置 市场竞争 国家政策与国际国内形势 汇率变动 通货膨胀、客人（消费心理）、需求弹性、季节变动（购房时间）等其他自然因素n在一项世界150 座主要城市的生活费调查比较中，首尔的人均生活费排名第10。首尔 的物价水平物价、劳动力成本和土地开发价格远远高于上海。例如 首尔超豪华酒店的平均客房价格为784.6美元，折合人民币大约6500元左右； n上海的五星级酒店中，金茂君悦、波特曼丽嘉等国际酒店管理集团管理的酒店，全年一般平均房价在1200元1500元之间，而锦江、华亭等国有酒店的房价一 般只有600元800元

4、。粗略地进行折算后，上海的五星级酒店的房价大约相当于汉城相同等级酒店房的18%-23%，还不到后者的四分之一。相关链接：国家限价n广交会n东盟会议相关链接：全球酒店房价相关链接：全球酒店房价国际酒店在线预订网站H最新的酒店价格指数显示，2009年上半年，全球酒店平均房价下跌了17%。2009年6月酒店房价较上年同期下跌了1/6以上，房价仅比2004年1月酒店价格指数刚推出时的水平高出1%。数据显示，2009年上半年，各大洲酒店价格普遍下降。拉丁美洲酒店房价跌幅最大，较上年同期下跌18%。北美酒店房价下跌17%，而欧洲酒店房价情况则略好，下跌16%。亚洲酒店房价一直以来相对美国或欧洲都较为坚挺，

5、但在2009年上半年却不尽如人意，较上年同期平均下跌17%。H的酒店价格指数追踪每间酒店房间的实付价格，而非广告价格。该指数以全球13000个地点的78000家酒店顾客的实际支付价格为依据。该网站全球总裁戴维罗彻说：“除了消费需求下降所产生的不利影响之外，酒店接待能力也大幅提高。在2009年上半年，酒店客房量显著增加，但客流量却不断减少，这种双重打击使得全球酒店房价下跌17%。随着需求的下跌，酒店经营者关闭了一些门面，减少了服务，同时削减了价格，使得市场带有明显的促销性质，这可能还将持续一段时间。”消费者对饭店产品价值消费者对饭店产品价值最高的心理预期最高的心理预期保本盈利或亏损最小所保本盈利

6、或亏损最小所能接受的价格能接受的价格价格价格5.1.5 房价的确定方法房价的确定方法n经验定价法 又称“千分之一法”，它是以饭店建造总成本为基础计算的。 平均房价=饭店建造总成本/房间数*1n赫伯特公式法 美国饭店和汽车饭店协会主席罗伊赫伯特主持发明。 以目标投资回收率作为定价的出发点年客房预年客房预计销售额计销售额=饭店总饭店总投资额投资额*目标投资目标投资 回收率回收率+饭店企业饭店企业管理费管理费+客房经客房经营费用营费用-客房以外其他客房以外其他部门经营利润部门经营利润计划平均房价计划平均房价=年客房预计销售额年客房预计销售额可供出租客房数可供出租客房数 *预计出租率预计出租率*年天数

7、年天数n例题：某饭店有客房120间，全年营业费用2680000元，税收和保险费为356400元，折旧费为1484000元，合理投资收益额为2158000元，客房以外其他部门的经营利润为960000元，预计年平均出租率为70%。计算该饭店的平均房价。n年客房预计销售额：5718400元n平均房价：186.5元n保本点定价法 又称盈亏平衡定价法，是根据盈亏平衡点定价的一种方法。全年销售客房数全年销售客房数保本点房价保本点房价=全年固定成本总额全年固定成本总额+单位变动成本单位变动成本n例题：某饭店拥有客房400间，据测算，每间客房分担的固定成本为150元，每间客房的单位变动成本为40元，饭店的年平

8、均出租率为70%。问饭店制定何种房价才能使饭店盈利？n盈亏平衡点房价：254元n 客房面积定价法 以客房预计总收入为定价基础客房价格客房价格=客房预计总收入客房预计总收入客房总客房总面积面积*预计客房预计客房出租率出租率*计划期计划期天数天数*该客房面积该客房面积n例题：某饭店客房总面积为4800平方米，预定明年客房总收入430万美元，客房出租率为70%，那么面积为24平方米的客房价格应为？n客房价格：85美元n 收益管理定价法 根据预定情况、储备情况、季节、时段确定不同价格进行销售，实现收益最大化n 随行就市定价法 一种以竞争竞争为中心的定价方法，以同档次饭店的平均房价作为定价依据。n某酒店

9、标双牌价100元,每间客房变动成本20元,固定成本30元n80？n45？n20？n15？相关链接：折扣定价策略n现金折扣 n数量折扣n季节折扣n中间商功能折扣相关链接：心理定价策略n尾数定价n整数定价n声望定价n招徕定价n习惯定价n期望定价相关链接：现实中的差别定价相关链接：现实中的差别定价策略策略n实施多品牌策略n实施单品牌的多品种多系列策略n分组策略（常客计划）n房价的控制 前台销售 房价限制 团队房价的可行性n房价的调整 调低房价 调高房价n5.2.1前厅统计报表 客房营业日报表客房营业日报表 当日出租客房数与在店人数 客房出租率与各类平均房价 各类客人占用客房百分比 各类预定变化的百分

10、比总平均房价总平均房价散客平均房价散客平均房价团队平均房价团队平均房价长住客平均房价长住客平均房价n客房出租率n客房销售效率客房销售效率客房销售效率=客房实际销售额客房实际销售额全部客房牌价出租的总销售额全部客房牌价出租的总销售额*100%n例题：某饭店拥有客房400间，据测算每间客房分担的固定成本为150元，每间客房的单位变动成本为40元，平均房价为300元，试问饭店的出租率达到多少该饭店才能保本经营？ n例题：某饭店出售客房270间，其中：单人间50间，房价40美元；标准间180间，房价70美元；普通套间30间，房价125美元；豪华套间10间，房价180美元。某日的客房收入额合计为1200

11、0美元。试计算客房销售效率。n双开率 指两位客人同住一个房间的房数占所出租房间总数的百分比。双开率双开率=客人总数客人总数-已出租客房数已出租客房数已出租客房数已出租客房数*100%双开率双开率=客人总数客人总数已出租客房数已出租客房数n例题：某饭店下榻客人数为390人，当日出租客房数280间，其客房双开率为？n39.3%n实际平均房价=实际平均房价实际平均房价客房总收入实际平均房价出租客房数客房出租率客房出租率n某饭店某日客房总收入为36000元，当日出租的客房总数150间，则实际平均房价为：n240元n理想平均房价 饭店各类客房以现行牌价按不同的客人结构出租时可达到的理想的平均房价。 计算方法： 从低档到高档计算平均房价 从高档到低档计算平均房价 求和平均n例题：某饭店共有客房400间，其类型及出租牌价见下表。预计客房未来出租率可达80%，双开率30%，求其理想平均房价。客房类型客房类型数量数量牌价（元）牌价（元）1人住人住 2人住人住单人间单人间标准间标准间普通套间普通套间高级套间高级套间503004010140200300450 260400600n从低到高的平均房价205.8n50*140=7000n270*0.3*260+270*0.7*200=58860n从高到底的平均房价240.7n