[锐理数据]成都顶级住宅市场研究报告

1、成都顶级住宅市场研究报告2014年10月14日3成都住宅市场现状5案例研究1顶级住宅的发展概况2成都宏观市场分析及政策解读4成都顶级住宅市场现状备注：本报告中成都是指成都主城区及近郊。PART 1 PART 1 顶级住宅的顶级住宅的发展概发展概况况1.1 顶级住宅的定义1.2 顶级住宅的特征1.3 顶级住宅的功能1.4 顶级住宅的发展历程1.5 小结顶级住宅的发展概况顶级住宅的发展概况1.1 1.1 顶顶级住宅的定义级住宅的定义城市顶级住宅的出现，是人们在追求安居乐居豪居过程的产物，是对更好生活追求的一个体现。城市顶级住宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求

2、极高的舒适度、极高的尊崇感等。顶顶级住宅包括级住宅包括顶级独立型住宅（顶级别墅）和顶级集合型住宅（顶级酒店式公寓和顶级电梯住宅）。与普通与普通住住宅相比宅相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。我们所说的顶级住宅我们所说的顶级住宅一个相对的概念一个相对的概念较之普通住宅占有较之普通住宅占有更多的资源更多的资源大多拥有独有的项目大多拥有独有的项目灵魂灵魂只能为少数人所拥有只能为少数人所拥有顶级住宅的发展概况顶级住宅的发展概况1.2 1.2 顶级住宅的特征顶级住宅的特征顶级住宅的物业必须具有稀缺性。顶级住宅的物业必须具有稀缺性。顶级顶级住宅住宅人人文资源不可类比文资源不

3、可类比区位优越不可替代区位优越不可替代建筑设计不可复制建筑设计不可复制环境优雅不可再生环境优雅不可再生服务管理无可挑剔服务管理无可挑剔风风格各异难以造仿格各异难以造仿尊贵身份独一无二尊贵身份独一无二顶级住宅的发展概况顶级住宅的发展概况1.3 1.3 顶级住宅的功能顶级住宅的功能顶级住宅的功能远远超过居住范畴，具有奢侈品属性，品牌的影响力巨大。顶级住宅的功能远远超过居住范畴，具有奢侈品属性，品牌的影响力巨大。功功能一：权贵豪富的阶层标识能一：权贵豪富的阶层标识功能二：与众不同的生活体验功能二：与众不同的生活体验 平民眼中的天价 大众看不见的顶层 人生职业的终极理想 财富的象征和精神的满足 超过生

4、活必需品范围的消费 具有独特、稀缺、新奇等特点 每处顶级住宅代表一种生活方式 品质特性决定生活理念 具有奢侈品的意象顶顶级住宅超出物质需求范畴，用于满足精神层面的欲望，品牌往往是购买的重要因素之一级住宅超出物质需求范畴，用于满足精神层面的欲望，品牌往往是购买的重要因素之一顶级住宅的发展概况顶级住宅的发展概况1.4 1.4 顶级住宅的发展历程顶级住宅的发展历程第一阶段第一阶段城市化城市化第二阶段第二阶段郊区化郊区化第三阶段第三阶段逆城市化逆城市化城市经济高度集中，各阶层均向 城市涌入，都市人口比例逐步提高。城市压力增加，高收入阶层趋向郊区，中低收入趋向城市。高收入部分回流，低收入趋向城市边缘。顶

5、顶级住宅的发展史既是城市化进程史，又是财富的积累史。级住宅的发展史既是城市化进程史，又是财富的积累史。城城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发发展机会！展机会！顶级住宅探索时代顶级住宅探索时代顶级住宅竞争时代顶级住宅竞争时代顶顶级住宅成熟时代级住宅成熟时代空白期探索期快速增长期产品提升期理念阐述期缺乏系统性，要素简单堆砌，资源意识停留在拥有，品质感逐步体现。硬件水平大幅提高，但系统化程度并不强，开始挖掘精神高度，郊区顶级住宅接受度提高。强势资源下的软硬件系统化打造，注重精神需求的满足与生活理念诠释。顶级住宅的发展概况顶级住宅的发展概况1.5 1.5

6、 小结小结1 1、顶级住宅的功能远超于居住范畴，具有奢侈品属性，其物业具有稀缺性。、顶级住宅的功能远超于居住范畴，具有奢侈品属性，其物业具有稀缺性。2 2、城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会、城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！PART PART 2 2 成都宏观市场分析及政策解读成都宏观市场分析及政策解读2.1 成都国民生产总值及人均GDP2.2 固定资产及房地产投资2.3 政策解读2.4 小结2.1 2.1 国国民生产总民生产总值及人均值及人均GDPGDP21.12%15.10%13.30%10.30%8.70%0%5%10%15%20%25%0100020

7、003000400050002010年上半年2011年上半年2012年上半年2013年上半年2014年上半年2010-20142010-2014年上半年成都国民生产总值情况年上半年成都国民生产总值情况国民生产总值（亿元）增幅数据来源：成都市统计信息网人均人均GDPGDP（美元）（美元）房地产发展状况房地产发展状况0-8000-800启动期启动期800-4000800-4000快速发展期快速发展期4000-80004000-8000平稳发展期平稳发展期8000-100008000-10000住宅升级，商业启动住宅升级，商业启动10000-1500010000-15000商业爆发期，住宅改善商业爆

8、发期，住宅改善15000-2500015000-25000CBDCBD复合商业时代复合商业时代2500025000金融理财品，金融衍生品金融理财品，金融衍生品GDPGDP增长率增长率房地产发展状况房地产发展状况4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-8%5-8%稳定发展稳定发展8%8%高速发展高速发展10,428 0200040006000800010000120002010年2011年2012年2013年20102010年年-2013-2013年成都市人均年成都市人均GDPGDP情况情况人均GDP（美元）人均GDP10000美元均线20142014年上半年经济增速为年上半年经济增速为8.

9、7%8.7%，首次跌破两位数增幅，成都市房地产市场仍处于高速发展期，首次跌破两位数增幅，成都市房地产市场仍处于高速发展期. .20132013人均人均GDPGDP首超首超1000010000美元，商业开始爆发。美元，商业开始爆发。成都宏观市场分析及政策解读成都宏观市场分析及政策解读2.2 2.2 固固定资产及房地产投资定资产及房地产投资56.40%19.40%22.80%16.70%3.80%0%10%20%30%40%50%60%02004006008001000120014002010年1-7月 2011年1-7月 2012年1-7月 2013年1-7月 2014年1-7月2010-201

10、42010-2014年年1-71-7月成都月成都房地产房地产投资情况投资情况房地产投资（亿元）增幅7.30%16.80%17.40%11.80%2.00%0%5%10%15%20%050010001500200025003000350040002010年1-7月 2011年1-7月 2012年1-7月 2013年1-7月 2014年1-7月2010-20142010-2014年年1-71-7月成都固定资产投资情况月成都固定资产投资情况固定资产投资（亿元）增幅数据来源：成都市统计信息网房地产投资占固定资产投资比重市场状况10%投资过少10-28%投资正常28-40%投资过热40%投资泡沫2014

11、2014年年1-71-7月成都固定资产投资增幅跌至月成都固定资产投资增幅跌至2%2%，房地产投资增幅跌至，房地产投资增幅跌至3.8%3.8%，但房地产投资占固，但房地产投资占固定投资比例并未下降，定投资比例并未下降，20142014年年1-71-7月房地产投资占固定投资比例约为月房地产投资占固定投资比例约为34%34%，房地产投资仍略显，房地产投资仍略显过热。过热。成都宏观市场分析及政策解读成都宏观市场分析及政策解读29%31%32%33%34%26%28%30%32%34%36%2010年1-7月2011年1-7月2012年1-7月2013年1-7月2014年1-7月房地产占固定投资比例世界

12、房地产发展阶段规律：世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发期成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发期人均人均GDPGDP（美元）（美元）住宅产发展状况住宅产发展状况商业地产发展状况商业地产发展状况0-800住宅启动期配给制商业800-1100住宅快速发展期（第一阶段）自发原始商业阶段1100-2000商业地产初级阶段2000-3000商业专业市场、商业街3000-4000商业地产规模化发展4000-8000住宅平稳发展期，产品开始丰富综合体出现，商业地产呈现多元化8000-10000住宅市场升级改善（开始过度）商业启动，社区商业为主10000-15000全面改善阶段（第二阶

13、段）商业爆发期，综合体及集中式商业为主15000-25000个性化阶段（第三阶段）CBD复合商业时代，金融产品及衍生品25000以上住宅市场衰退，商业饱和，功能性回归、产品及需求多元化时期成都宏观市场分析及政策解读成都宏观市场分析及政策解读每个每个城市都城市都有经历房地产发展三个阶段有经历房地产发展三个阶段，每个，每个阶段特征不同阶段特征不同，发展时期长短也有所不同，具体，发展时期长短也有所不同，具体情况跟每个城市本身的各种因素相关。情况跟每个城市本身的各种因素相关。房地产发房地产发展阶段展阶段阶段阶段名称名称行业特征行业特征购房者主流购房者主流产品特征产品特征第一阶段刚需阶段全面旧城改造、房

14、地产以主城区开发为主，城市化率50%左右刚需为主（占七成以上）、改善、投资为辅，购买群体以本地及周边区域为主刚需产品为主，大部分为高容积率高密度的高层电梯公寓，舒适度低，面积段较小第二阶段改善阶段旧城改造全面完成，房地产郊区化发展，城市化率60%左右刚需占三成左右、以改善、投资为主，部分购房者为再改、三改，大部分购房者为外地人改善型产品为主，高端高层住宅、低容积率低密度的郊区公寓，舒适度较高，面积段较大第三阶段个性化阶段二手房交易为主，一手房以个性化定制化为主，城市化率已超过70%刚需一成不到，改善和投资已接近尾声，购房群体以二手房交易为主个性定制化产品为主，淘汰产品逐步退出市场，城市的整体容

15、积率逐步降低成都宏观市场分析及政策解读成都宏观市场分析及政策解读2.3 2.3 政策解读政策解读1234567891、2014新版成都市规划管理技术规定2、成都市建筑工程违法建设处罚规定成都市绿色建筑行动工作方案成都市城乡建设委员会关于建筑工地推行绿色施工的通知关于完善我市购房入户政策的通知 成都市关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施1、成都：以四态合一推行新型城镇化2、公积金使用范围放宽 明年出台指导意见3、推出存量房交易服务平台 10家经纪机构先试点1、成都:出台城市建设管理转型升级示范片区建设方案2、四川:公布关于推进农村廉租房建设的意见出台多项规范成都房地产市场促经济增长促经济增长取

16、消限购尚未明确取消限购尚未明确成都政府一方面出台相关政策规范成都房地产市场，另一方面出台成都政府一方面出台相关政策规范成都房地产市场，另一方面出台2222条新举措，从稳条新举措，从稳投资、投资、促促消费消费、发展产业、强化创新等五方面促进经济平稳增发展产业、强化创新等五方面促进经济平稳增长。目前，成都尚未明确取消限购。长。目前，成都尚未明确取消限购。四川建统一公共租赁住房制度 公租房廉租房并轨成都宏观市场分析及政策解读成都宏观市场分析及政策解读2.4 2.4 小结小结1 1、成都市宏观经济指标增速放缓。人均、成都市宏观经济指标增速放缓。人均GDPGDP超过超过1 1万美元，房地产市场进入全万美

17、元，房地产市场进入全面改善阶段，商业爆发期。面改善阶段，商业爆发期。2 2、20142014年成都政府主要从规范房地产市场和促进经济平稳增长两方面出台相关年成都政府主要从规范房地产市场和促进经济平稳增长两方面出台相关政策，目前暂无明确取消限购。政策，目前暂无明确取消限购。成都宏观市场分析及政策解读成都宏观市场分析及政策解读PART 3PART 3 成都住宅市场现状成都住宅市场现状3.1 2010-2014年9月成都住宅市场情况3.2 2014年1-9月成都住宅市场情况3.3 小结3.1 3.1 20102010年年-2014-2014年年9 9月成都住宅市场供销价情况月成都住宅市场供销价情况数

18、据来源：锐理数据（备案口径）20142014年年1-91-9月成都月成都住住宅市场成交宅市场成交14591459万方，同比下降万方，同比下降25%25%，供应面积，供应面积12381238万方，同比下降万方，同比下降40%40%，成交均价增长速度放缓，价格略有提升。成交均价增长速度放缓，价格略有提升。备注：2013年1-9月成交1952万方，新增供应2049万方。本报告中成都是指成都主城区及近郊。成都住宅市场现状成都住宅市场现状12381,459 0100020003000400050006000700080000500100015002000250030002010年2011年2012年20

19、13年2014年1-9月元元/ /平米平米万方万方2010-20142010-2014年年1-91-9月成月成都住宅市场供都住宅市场供销价情况销价情况新增面积销售面积成交均价3.2 20143.2 2014年年1-91-9月成都住宅市场供销价情况月成都住宅市场供销价情况20142014年年1-91-9月成都住宅市场成交价格波动较大，以价换量持续时间不长。月成都住宅市场成交价格波动较大，以价换量持续时间不长。成成都房地产的都房地产的“金九金九”市场并没有扭转成交量平平的局面。市场并没有扭转成交量平平的局面。成都住宅市场现状成都住宅市场现状80478047773777377512751277487

20、74872797279746274628202820276887688794579456800700072007400760078008000820084000501001502002503002014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月元元/ /平米平米万方万方20142014年年1-91-9月成都住宅市场供销价情况月成都住宅市场供销价情况新增面积销售面积成交均价数据来源：锐理数据（备案口径）备注：本报告中成都是指成都主城区及近郊。3.3 3.3 小结小结1 1、20142014年年1-91-9月成月成都住宅市

21、场成都住宅市场成交交14591459万方，同比下降万方，同比下降25%25%，供应面积，供应面积12381238万方，万方，同比下降同比下降40%40%，成交均价增长速度放缓，价格略有提升，成交均价增长速度放缓，价格略有提升。2 2、20142014年年1-91-9月成都住宅市场成交价格波动较大，以月成都住宅市场成交价格波动较大，以价换量持续时间不长。成都价换量持续时间不长。成都房地产的房地产的“金九金九”市市场表现一般。场表现一般。成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状PART PART 4 4 成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状4.1 成都顶级住宅范围界定4.2 成都顶级住宅区域分

22、布4.3 成都顶级住宅发展历程4.4 近五年成都顶级住宅市场供销价情况4.5 2014年1-9月成都顶级住宅市场供销价情况4.6 成都顶级住宅客群情况4.7 成都顶级住宅市场格局4.8 成都顶级住宅市场深度解读4.9 小结4.1 4.1 成成都顶级住宅范围界定都顶级住宅范围界定成都顶级住宅不仅体现在价格上，而且其软件及硬件条件也必须达到高标准。为了筛选成都顶成都顶级住宅不仅体现在价格上，而且其软件及硬件条件也必须达到高标准。为了筛选成都顶级住宅，我们分两步对成都商品房进行筛选。级住宅，我们分两步对成都商品房进行筛选。（1 1）首先筛选首先筛选20102010年年-2014-2014年年9 9月

23、成都主城区及近郊商品房备案成交均价为月成都主城区及近郊商品房备案成交均价为2 2万以上的项目万以上的项目（2 2）再根据以下筛选条件进行综合评估，最终筛选出的项目为）再根据以下筛选条件进行综合评估，最终筛选出的项目为成成都顶级住宅。都顶级住宅。成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状序号序号筛选条件筛选条件等级等级1区位优越2自然资源3历史人文资源4社会资源5服务管理6品质一流7建筑设计筛筛选结果：选结果：顶级住宅项目有麓湖生态城、牧马山蔚蓝卡地亚、成都银泰中心、棕榈泉、来福士珍藏单位和望今缘共6个项目。4.2 4.2 成成都顶级住宅区域分布都顶级住宅区域分布成都在售顶级住宅主要集中在东大街沿

24、线、城南区域。顶级别墅主要分布在绕城外双流县，顶成都在售顶级住宅主要集中在东大街沿线、城南区域。顶级别墅主要分布在绕城外双流县，顶级酒店式公寓及电梯住宅主要分布城南人民南路南延线。级酒店式公寓及电梯住宅主要分布城南人民南路南延线。成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状顶顶级酒店式公寓级酒店式公寓及电梯住宅及电梯住宅顶级别墅顶级别墅牧马山蔚蓝卡地牧马山蔚蓝卡地亚亚银泰中心银泰中心棕榈棕榈泉国际中心泉国际中心来福士珍藏单位来福士珍藏单位望今缘望今缘麓湖生态城麓湖生态城4.3 4.3 成都顶级住宅成都顶级住宅发发展历程展历程目目前成都处于城市化向郊区化发展的过渡阶段，成都顶级住宅进入竞争时代，客户

25、对顶级住宅前成都处于城市化向郊区化发展的过渡阶段，成都顶级住宅进入竞争时代，客户对顶级住宅的认识从硬件水平的要求上升到对服务的要求。的认识从硬件水平的要求上升到对服务的要求。成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状大大精精服务服务关键词关键词第一阶段第一阶段“大”是指住宅的面积。最开始，人们对顶级住宅的初始认识为大面积的住宅。第二阶段第二阶段“精”是指住宅的精装修。精装修程度越高，住宅的等级便越高。第三阶段第三阶段“服务”是指入住顶级住宅所享受的尊贵的物业服务。目前以银银泰中心、棕榈泉泰中心、棕榈泉为代表的顶级住宅项目将物业服务提升到一个较高的水平。目前成都顶级住宅所处阶段4.4 4.4 近五

26、年成都顶级住宅市场分析近五年成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场成都顶级住宅市场供供应较为稀缺，应较为稀缺，20142014年年1-91-9成交量同比有所下滑。从市场供应占比来看，成成交量同比有所下滑。从市场供应占比来看，成都顶级酒店式公寓及电梯住宅成为都顶级酒店式公寓及电梯住宅成为20142014年年1-91-9月顶级住宅市场的供应主力。月顶级住宅市场的供应主力。数据来源：锐理数据（备案口径）87%13%050001000015000200002500002000040000600008000010000012000014000016000018000

27、02011年2012年2013年2014年元元/ /平米平米万方万方近五年成都顶级住宅供销价情况近五年成都顶级住宅供销价情况新增面积销售面积成交均价顶级酒店公寓及电梯住宅顶级别墅4.5 20144.5 2014年年1-91-9月成都顶级住宅市场分析月成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状数据来源：项目成交合同额备注：为真实反应市场，数据均采用成交合同额，来福士珍藏单位未取得确切的成交数据。伊泰天骄于2014年9月19日开盘，望今缘属尾盘销售。数据显示，数据显示，20142014年年1-91-9月成都顶级住宅总成交量约为月成都顶级住宅总成交量约为6.26.2万方，市场表现较

28、为乐观。目前项目成万方，市场表现较为乐观。目前项目成交均价超过交均价超过3 3万万/ /平米的项目有银泰中心、来福士珍藏单位，以及即将开盘的麓湖麒麟荟。平米的项目有银泰中心、来福士珍藏单位，以及即将开盘的麓湖麒麟荟。05000100001500020000250003000035000050001000015000200002500030000麓湖生态城牧马山蔚蓝卡地亚银泰中心棕榈泉国际中心望今缘来福士珍藏单位元元/ /平米平米万方万方20142014年年1-91-9月成都顶级住宅量价情况月成都顶级住宅量价情况销售面积成交均价4.5 20144.5 2014年年1-91-9月成月成都顶级住宅市

29、场分析都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状序号序号项目名称项目名称销售面积销售面积( (平方）平方）1银泰中心226802牧马山蔚蓝卡地亚128103棕榈泉88724麓湖生态城84385望今缘57366来福士珍藏单位序号序号项目名称项目名称销售额（销售额（万元）万元）1银泰中心680402牧马山蔚蓝卡地亚243263麓湖生态城217634棕榈泉193795望今缘125166来福士珍藏单位项目按项目按销销售套数排序售套数排序项目按销售额排序项目按销售额排序因银泰中心今年在香港及北京进行了大力度的推广，所以销量较为可观。因银泰中心今年在香港及北京进行了大力度的推广，所以销量较

30、为可观。从从销销售面积来看售面积来看：2014年1-9月银泰中心成交约2.27万方，成为成都顶级住宅的销量冠军。从销售额来看从销售额来看：2014年1-9月银泰中心以6.8亿高居榜首，与第二名拉开近4.3亿的差距。综合来看，在成都住宅市场处于下行的状况下，不乏出现如银泰中心的顶级酒店式公寓及电综合来看，在成都住宅市场处于下行的状况下，不乏出现如银泰中心的顶级酒店式公寓及电梯住宅项目以梯住宅项目以“高销量、高销售额高销量、高销售额”成为住宅市场的一抹亮点。成为住宅市场的一抹亮点。数据来源：项目成交合同额4.6 4.6 成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅客群分析成都顶级成都顶级住宅住宅市场现状市场现

31、状代表项目代表项目麓湖生态城麓湖生态城牧马山蔚蓝卡地亚牧马山蔚蓝卡地亚区域区域川内客户为主川内客户为主行业行业（金融、地产业、矿产业）企业老板、公司高管企业老板、公司高管置业性质置业性质自住为主自住关注点关注点产品、身份象征、圈层居住身份象征、圈层居住典型顶级别墅项目客群情况一览表典型顶级别墅项目客群情况一览表4.6 4.6 成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅客群分析成都顶级成都顶级住宅住宅市场现状市场现状代表项目代表项目望今缘望今缘棕榈泉棕榈泉银泰中心银泰中心区域区域川内客户为主四川与外地客户各占一半京港客户40%，川内客户60%行业行业国外海归海外背景或一线城市生活经历一线城市生活经历或海外

32、背景置业性质置业性质自住投资+自住投资+自住关注点关注点产品、尊贵的物业服务身份象征、圈层居住身份象征、圈层居住典型顶级酒店式公寓和电梯住宅项目客群情况一览表典型顶级酒店式公寓和电梯住宅项目客群情况一览表4.6 4.6 成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场分析成都顶级成都顶级住宅住宅市场现状市场现状 顶级住宅客户以跟随型客户为主，主要从事的行业为金融业、地产业。 大多客户以自主与投资双重目的进行置业，以占有资源为核心目的。 从置业经历上来看，大部分客户都有两次以上置业经历。大多经历“电梯别墅电梯豪宅”的一个置业经历。 顶级住宅的别墅与顶级酒店式公寓及电梯住宅的客群均是经过首置、首改、再改的置业

33、过程，他们往往不止一套住房。两者的客群有所重叠，存在竞争关系。客群情况总结客群情况总结关键词：产品、口碑、身份象征、圈层居住、尊贵物业服务关键词：产品、口碑、身份象征、圈层居住、尊贵物业服务4.7 4.7 成都顶级住宅市场格局成都顶级住宅市场格局成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状现状现状城南：以麓湖、银泰中心为典型代表城南顶级住宅已略显成熟，未来将成为成都顶级住宅的典型代表区域。城东：目前东大街与攀成钢板块已成为成都高端住宅的代表。城西：顶级住宅暂无分布，但城西依托上风上水地势与长久衍化的高端居住习惯，高端住宅已发展比较成熟。城北：现阶段城北市场较为混乱，目前住宅以刚需产品为主。城南人民

34、南城南人民南路至南延线路至南延线区域顶级住区域顶级住宅项目集聚宅项目集聚城北区域受环境的城北区域受环境的影响，目前顶级住影响，目前顶级住宅处于空白宅处于空白城东区域东大街沿线城东区域东大街沿线的顶级住宅多为的顶级住宅多为20142014年之前清盘。年之前清盘。城西高度住城西高度住宅项目较早，宅项目较早，呈点状分布呈点状分布城南是成都顶级住宅的生长地，未来城南以人民南路南沿线为主轴的区域将形成成都顶级住宅城南是成都顶级住宅的生长地，未来城南以人民南路南沿线为主轴的区域将形成成都顶级住宅的典型代表区域。的典型代表区域。成都顶级住宅市场未来预判成都顶级住宅市场未来预判 城南是成都顶级住宅的生长地，一

35、方面城南是传统的富人居住区，另一方面得益于城南城市规划和市政商业配套的飞速发展。目前城南已经形成一定的圈层影响力，未来城南将成为成都顶级住宅的代表区域。 目前成都顶级住宅以资源和核心区位占有为主，未来将朝着产品个性化发展，客户为产品logo买单。 目前顶级住宅供应量较少，产品稀缺。随着成都市区土地的稀缺性和土地成本的抬高，未来以银泰中心为代表以银泰中心为代表的顶级酒店式公寓及电梯住宅会有较为快速的发展。4.8 4.8 成都顶级住宅深度解读成都顶级住宅深度解读顶级住宅聚集城南顶级住宅聚集城南产品个性化成必然趋势产品个性化成必然趋势产产品品稀缺稀缺成都顶级住宅市场未来预判成都顶级住宅市场未来预判

36、2012年福布斯数据显示，成都成为奢侈品消费全国排名第三的城市。再加上成都的宏观经济高速发展，人均消费力的稳步提高，促进成都消费品市场进入更高的层次，从而加大了对高端物业的需求。 基于目前政府信贷政策并没放松，加之开放商面临较大的资金压力，预计顶级住宅市场均价将保持平稳态势。一旦信贷解绑，成都的顶级住宅市场将会有一定的突破。4.8 4.8 成都顶级住宅市场深度成都顶级住宅市场深度 解读解读消费力强劲消费力强劲政政策影响市场策影响市场4.9 4.9 小结小结成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场现状1 1、20142014年成都市宏观经济相关指标增幅有所下降，年成都市宏观经济相关指标增幅有所下降，

37、经经济增长放缓。但宏观经济济增长放缓。但宏观经济增长仍处于稳步增长的态势。增长仍处于稳步增长的态势。2 2、成都市政府出台多项促经济和规范房地产的政策，刺激经济和保障房地产健、成都市政府出台多项促经济和规范房地产的政策，刺激经济和保障房地产健康有序的发展。全国多地限购全面放松，成都放松限购政策指日可待。康有序的发展。全国多地限购全面放松，成都放松限购政策指日可待。3 3、受大环境影响，今年、受大环境影响，今年1-91-9月成都住宅市场成交有所下跌。但顶级住宅市场不乏月成都住宅市场成交有所下跌。但顶级住宅市场不乏出现银泰中心这样的项目成为市场的一抹亮色。出现银泰中心这样的项目成为市场的一抹亮色。

38、4 4、成都顶成都顶级住宅客级住宅客户主要追求圈层居住和身份象征，成都本地和外地一线城市户主要追求圈层居住和身份象征，成都本地和外地一线城市客户占主力，投资和自住均有。客户占主力，投资和自住均有。5 5、城南是成都顶级住宅的生长地，未来城南以人民南路沿线为主轴的区域将形城南是成都顶级住宅的生长地，未来城南以人民南路沿线为主轴的区域将形成成都顶级住宅的典型代表区域成成都顶级住宅的典型代表区域。6 6、成都具有强劲的高端物业消费水平，但目前真正的顶级住宅项目稀缺，从而、成都具有强劲的高端物业消费水平，但目前真正的顶级住宅项目稀缺，从而为顶级住宅的快速发展提供了有力条件。为顶级住宅的快速发展提供了有

39、力条件。PART PART 5 5 案例研究案例研究成都银泰中心麓湖生态城 成都银泰中心位于成都金融城核心地带，占地面积约68亩，总建筑面积72万方，由品牌开发商成都银城置业开发。项目是继北京长安街最高地标性建筑北京银泰中心、合肥银泰中心之后，银泰置地以更高国际化标准打造的世界级城市综合体城市综合体。案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心项目概况项目概况占地面积占地面积67.8亩总建筑面积总建筑面积72万平米绿化率绿化率15%开盘时间开盘时间2013年10月17日建筑形态建筑形态公寓、豪华住宅、写字楼、五星级酒店、商业开发商开发商成都银城置业有限公司投资商投资商中国银泰投资有限公司建筑设计建

40、筑设计CALLISON（美国）景观设计景观设计AECOM（ 美国）物业管理公司物业管理公司仲量联行项项目概况目概况案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心项目由品牌事务所设计，其建筑设计由美国知名建筑设计事务所凯里森负责。开发背景信息开发背景信息建筑设计建筑设计CALLISON凯里森 美国酒店及公寓室内设计酒店及公寓室内设计CHAMPALIMAUD 美国住宅室内设计住宅室内设计5#CCD，6#champalimaud 景观设计景观设计AECOM艾奕康 美国商业平面设计商业平面设计Benoy贝诺 英国机电顾问机电顾问Parsons Brinckerhoff柏诚 美国结构工程设计顾问结构工程设计顾

41、问JAMA 约翰马丁 美国品牌识别及应用设计品牌识别及应用设计陈幼坚设计公司 香港CALLISON凯里森建筑设计事务所凯里森作为全球知名的建筑设计事务所在世界各地提供专业化的设计服务，包括商业综合体、购物中心、商店、办公、住宅和酒店设计。代表项目：绿地滨江CBD(上海)代表项目：AK Plaza Suwon(韩国首尔）开开发背景发背景案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心项目位于金融商务区中心位置，毗邻政务中心、会展中心以及大源商务核心区。项目区位项目区位案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心 成都银泰中心位于成都金融城核心地带，接驳地铁一号线金融城站，对接成都交通主干道。该项目无论是生活

42、配套、医疗配套，还是公共配套等方面，都具有独特的优势。五大配套五大配套概况概况 交通配套接驳地铁一号线金融城站；对接天府大道中轴线、毗邻三环路、新益州大道、红星路沿线等交通主干道，距离成都双流国际机场仅15分钟左右车程。景观资源新益州城市景观花园、天府城市公园、国际体育公园医疗配套成都市一医院、华西妇幼医院、德国巴伐利亚医院、华西口腔医院等公共配套成都新会展中心、世纪城天鹅湖公园、假日酒店、世纪天堂洲际酒店、希尔顿酒店、环球中心、极地海洋世界文化教育配套金苹果幼儿园、天府软件园小学、七中、四中项项目目配套配套 成都银泰中心位于成都金融城核心地带，由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，集顶级

43、国际奢华酒店华尔道夫、超甲级写字楼、国际精品全客层购物中心、精装峰境府邸华悦府、格调阔景公寓华悦居，总建筑面积约72万平方米的成都地标高厦。案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心15632华华尔道尔道夫酒店夫酒店+ +华悦居华悦居总建筑面积：总建筑面积：8万余平方米（华尔道夫约4万余平方方，华悦居4万余平方米）楼楼层：层：52F（酒店房间33-47层，48-51层为酒店公共区及空中大堂，华悦居位于10-31F)华华悦悦居总套数：居总套数：337套写字楼写字楼总建筑面积：总建筑面积：17万余平方米楼层：楼层：40F层高：层高：4.2m华悦府华悦府总建筑面积：总建筑面积：约11万余平方米楼层：楼

44、层：46F户户型区间：型区间：260-390平方米总套数：总套数：316套裙楼商业（裙楼商业（in99in99）总建筑面积：总建筑面积：18万方楼层：楼层：-1-8F项项目目规划规划案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心写字楼写字楼 写字楼配置写字楼配置具体内容具体内容空调节能环保变风量VAV 空调系统净化器离子化空气净化器新风系统变频恒温新风对流系统层高标准层层高4.2米安防系统闭路电视系统、防盗报警系统、门禁系统搭楼部分外墙干挂石材、金属穿孔板、玻璃幕墙项目写字楼依国际更高规格的超甲级办公标准打造，为跨国企业带来全新商务形象。项项目规划目规划案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心希尔顿

45、全球是国际最具知名度的酒店管理公司之一，其下品牌分布于全球88个国家，拥有逾3800家酒店。华尔道夫酒店系列是希尔顿全球最顶级的奢华品牌，不仅在业内具有极高的品牌影响力，更是许多国家元首、全球500强企业CEO、顶级财富人群的首选酒店。2012年5月，银泰置地与希尔顿全球双方隆重宣布，位于成都金融城的成都银泰中心酒店项目将委托希尔顿全球华尔道夫酒店管理。这是希尔顿全球顶级奢华酒店品牌华尔道夫在中国继这是希尔顿全球顶级奢华酒店品牌华尔道夫在中国继上海、北京之后第三家酒店，也将是中国中西部地区首家华尔道夫酒店。上海、北京之后第三家酒店，也将是中国中西部地区首家华尔道夫酒店。华尔道华尔道夫酒店夫酒店

46、项项目规划目规划案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心华悦居与华尔道夫酒店同位于主塔楼，主力户型面积约在80-252平左右，总337套。产品全精装，配备齐全。华悦居华悦居项项目规划目规划案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心华悦府配置：1、柱内配置型钢框剪结构2、双入户大堂3、总裁会所4、充分考虑外部降噪、楼板隔声、分户墙隔音、排水隔音、室内吸音材料的运用华悦府采用框架柱内配置型钢框剪结构体系，三梯两户的大平层设计，全系定制化私人空间，南北通透、全玻璃幕墙立面、270 度全景视野、3.5米层高。现主力户型面积约在260-390平左右。华悦府华悦府 项项目规划目规划案案例研究例研究成都银泰中

47、心成都银泰中心成都in99购物中心，总建筑面积18万平米，依托于银泰与各国际品牌公司的良好合作关系，预计将引入数十家世界级品牌及设计师品牌，再造成都顶级时尚坐标。 in是由银泰奢侈品管理公司打造的全新商业品牌，从招商、运营、设计、市场等方面进行统一管理。in旗下目前有4个商业项目，北京银泰中心in01、北京王府井in88、杭州湖滨in77和成都银泰中心in99。商业裙楼商业裙楼项项目规划目规划案案例研究例研究成都银泰中心成都银泰中心物业类型物业类型供应总套数供应总套数供应总面积供应总面积（万方）（万方）销售套数销售套数销售面积销售面积（万方）（万方）月均去化速度月均去化速度（套（套/ /月）月

48、）华悦居33741491.32817华悦府31611260.949合计合计65365315151751752.2682.26826262014年1-9月项目去化表现较好，月均去化量高达26套，在顶级高层住宅中处于领先位置。备注：目前华悦居推出337套，华悦府推出156套，5号楼于2014年9月16号开盘。表格中月均去化速度的时间计算包含蓄客时间。去化情况去化情况项项目概况目概况麓湖生态城是万华继麓山国际社区之后推出的又一精品力作，位于政府重点发展区域、成都天府新区核心位置。麓湖是聚合高端居住、高端商务、高端商业及休闲娱乐等城市配套为一体的新型城市。案案例研究例研究麓麓湖生态城湖生态城项目概况项

49、目概况规划建筑面积规划建筑面积1100万平米开盘时间开盘时间2011年物业费物业费高密3.5元/平米/月，低密6元/平米/月建筑形态建筑形态别墅、洋房、高层、办公开发商开发商成都万华新城发展股份有限公司物业管理物业管理成都麓山物业有限公司开发背景开发背景案案例研究例研究麓麓湖生态城湖生态城项目与近50家世界级设计机构建立合作，100余名设计师参与项目的设计。Antoine Predock艺展中心建筑设计师简介：Antoine Predock建筑事务所创始人。1985年被授予罗马奖2006年授予美国建筑师学会（AIA)最高荣誉金牌奖2007年获得史密森库伯休伊特终身成就奖。刘正文水生态系统构建专

50、家简介：中国科学院南京地理与湖泊研究所研究员，国际湖沼学会（SIL）理事，暨南大学、华中农业大学和中国丹麦科教中心教授、博士生导师主导的惠州西湖湖泊生态修复工程成为世界城市湖泊生态恢复的成功范例。典型设计师代表典型设计师代表项目区位项目区位案案例研究例研究麓麓湖生态城湖生态城项目位于双流县麓山大道二段六号，南天府广场往东1.5公里。项目处于天府新区的核心区位，紧邻大源商务区。项项目配套目配套案案例研究例研究麓麓湖生态城湖生态城项目除自身打造2000余亩的水域湿地，还拥有极佳的景观资源配套，目前项目配套正在完善中，未来将成为配套功能完备的麓湖新城。五大配套五大配套概况概况 交通配套接驳地铁一号线；对接天府大道中轴线新益州大道、红星路沿线等交通主干道，距离成都双流国际机场仅20分钟左右车程。景观资源新益州城市景观花园、天府城市公园、国际体育公园医疗配套蓝卡医疗（目前已落地麓山）文化教育配套金苹果幼儿园、中小学教育学校（学校待定）商业配套欧尚、红星美凯龙等品牌（目前正在洽谈中）项目规划项目规划案案例研究例研究麓麓湖生态城湖生态城澜语溪岸澜语溪岸高层2013年发售隐隐溪岸溪岸别墅2014年发售麒麟荟顶级平层住宅2014年10月发售蓝花屿蓝花屿别墅2011年发售琉璃