生猪协会工作打破商家暴利调研报告

1、-范文最新推荐 -生猪协会工作打破商家暴利调研报告1基本现状及存在问题2 解决问题的思路与建议2.2设置优质猪肉专卖店，提高猪场抗风险能力鉴于当前主要体现巨额利润的中间环节、 终端环节都被经销商和加工厂家所控制，一遇生猪价格波动或阶段性调整，受伤害的只有养殖、规模猪场，经销商的利润丝毫不会受损， 甚至还给他们带来暴利。 因而养猪产业波动大、风险大，主要原因就在于上述的生产环节与销售环节没有“对接”，生产者的命运总是掌握在加工者、尤其是销售者手中。 协会运作起来后，除在饲料方面降低成本外，还必须设立生猪协会的猪肉“专卖店”，才能提高利润、掌握信息，加大对肥猪销售价格的话语权，维持一种合理的利益分

2、配格局，保持生猪产业的持续、稳定发展。3 成败关键及注意要点本项工作及改革创新能否成功关键要点在于： 是否物色到协会运作的“能人”。其标准为：既要有较强的管理协调能力、又要有较精的专业知识、身体条件好、吃苦耐劳、公道正派。这样的人才能使协会运作成功，因为人才是第一生产力。土地储备制度作为土地经济学的一个学科范畴，1/15实施几年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中，仍存在着一些不容忽视的问题。经过调研并结合实际工作，就 Xx 县土地收购储备工作中存在的一些问题作以下粗浅的分析。一、我县土地储备工作现状Xx 县土地

3、储备工作起步于Xx 年，基本上属于一种“被动式”的启动模式。运作之初，设立了Xx 县土地储备中心，挂靠县国土局办公。其工作职责是：受县政府委托，代表政府实施土地收购、储备和出让的工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存， 并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式，盘活存量土地资产，有效地配置土地资源。为规范业务开展，制定了 Xx 县土地储备实施办法，明确了收购储备的土地范围，即：城镇规划控制区范围内的无主地 ; 县政府统征的土地 ; 土地使用期限已满， 依法收回的土地 ; 依法收回的荒芜、 闲置的国有土地 ; 依法没收的土地 ; 因单位搬迁、解散、撤销、破产、产

4、业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地 ; 以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地 ; 因实施城镇规划和土地整理，县政府指令收购、收回的土地 ; 土地使用权人申请县土地储备中心收购的土地 ; 其它需要储备的国有土地。储备中心资金运作受县财政部门和审计部门的指导和监督，实施土地储备的资本，由县财政拨款或向金融系统进行融资。运作几年来，在县委、县政府以及相关部门的通力合作下，土地储-范文最新推荐 -备工作较起步之初有了相当大的起色，土地使用权招标拍卖挂牌出让工作也搞的有声有色，槌起槌落声是此起彼伏，一浪高过一浪，国土收益连创新高，财政收入大步攀升，金2004 年至 2

5、008 年，就完成储备出让土地 Xxx 亩，成交价款 Xxx 亿元，实现政府收益Xxx 亿元。显示了一个新生事物诞生后的勃勃生机。二、我县土地储备工作中存在的问题在肯定成绩的同时，也应该看到，就 Xx 县级土地储备工作的总体态势而言，在其运作过程中，也还存在诸多问题。表现在以下几点：首先，在土地储备的资金运营上， 政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回拢，而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。2001 年，国务院下发关于加强国有土地资产管理的通知( 通称 15 号文件 ) 。15 号文件明确提出，为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民

6、政府可划拨部分土地收益用于收购土地， 金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度， 明确了土地储备资金的主要来源， 提出了明确要求， 是土地储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。但在我县，在土地收购储备资金运营上，虽然也规定由县财政拨款或向银行贷款解决， 但在实际运作上却是步履艰难，阻力重重。这样，资金就难以融通。没有了融通的资金，在进行土地收购的时候， 土地储备机构就只能采取其唯一的一种收购方式- 协议 ( 或合同 ) 收购来运作。但这种收购方式在运作过程中， 由于3/15采用的是“先协议 ( 或合同 ) 收购，后出让补偿”的方式， 所以在对土地进行收购的时候，

7、 无形之中就存在不利于土地收购储备机构成功收购和不利于县级政府获取更多的收益。其次，在土地储备部门之间的协调问题上，难以达成统一的认识。土地储备工作涉及面广， 常常需要多部门之间密切配合， 从调查情况来看，目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。 一是许多县城建设规划缺乏前瞻性和稳定性， 给土地储备无形中增加了风险，也制约了土地资源的高效利用 ; 二是已进入土地储备程序的土地， 因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产， 导致土地储备已做的前期工作失去效力， 甚至出现法院将土地补偿费代扣、 截留等用于偿还企业的债务等现象， 造成原土地使用权人到期不按时

8、交付土地，给政府储备土地造成困难。第三，在土地储备的实际操作中， 规避土地收购储备的行为时有发生，致使一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手， 国土收益大量流失。主要表现在：一是一些工矿企事业单位等，因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地，以出让方式取得土地使用权后， 无力继续开发， 而又不具备转让条件的土地，以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地，根据相关规定，本应纳入土地收购储备， 但土地使用权人在不办理任何土地相关手续的情况下，买卖或者以房屋租赁、 联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下里的交易， 导致国有土地资产大量流失 ; 二是县城

9、或集镇规划区等一些原有的划拨性住宅用地， 因实施城镇规-范文最新推荐 -划，在搬迁改造后一下子由深巷偏僻之地变成了临街“黄金”地块，土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式，使其无偿取得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地，在原用地上开门面、设店铺，用于商业、服务业等用途，从中掠取因政府投资而带来的土地增值收益。第四，集体土地的非法入市( 特别是毗邻城区、周边基础设施较好的“城中村”以及城乡结合部、交通沿线这些特殊区域的集体土地 ) ，影响着土地的收购储备及储备土地的处置工作。 收购储备土地的最终目的是要经营土地， 而经营土地的目的是要“通过建

10、立良好的土地市场环境， 盘活存量土地资产，实现城市土地资源的优化配置， 为城市经济提供可持续发展的资源保证”，“在这个前提下，使土地资源实现最大化的资产价值”。而这些区域集体土地的非法入市， 往往是受眼前利益的驱动， 是一种自由和无序的用地行为， 土地价格的随意性也比较大， 因此在缺乏有效监管的情况下， 在与国有土地市场的竞争中处于优势地位， 从而对国有土地市场形成巨大的冲击， 这显然不利于城市经营土地市场的健康和有序发展。三、对策及建议针对问题，建议如下：一是要规范土地收购储备资本金的运营。 即：在土地收购储备的资金运营上，政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储5/15备机构，对

11、土地使用权出让后国土收益的及时回收， 更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。 财政部门应将可划出用于实施土地收购储备的资金列入土地储备专项资金纳入到每年度的财政预算体系内， 并可视土地市场发育的实际情况， 适当增减财政划出。 这样一来，既可以减轻土地收购储备机构贷款利息高、土地收购储备成本大幅增加的压力， 又可以协助政府从资金投入市场的额度量方面有效地调控土地市场的供应和需求关系， 或者利用国家对土地储备机构可向金融系统进行融资的政策依据， 主动地与当地信贷部门联系给予资金上的扶持， 并在资金的信贷上提供积极的担保帮助。二是要积极拓展并选择合理的土地收购储备方式。

12、土地储备库建成后，凡是政府储备土地必须入库， 以统一管理、统一整理、统一供地。土地的收购储备在具体运作上， 应结合实际情况， 灵活运用以下几种方式：1 、土地征用。近几年的城市化发展证明，城市的拓展用地及预留地主要依靠征用即政府统一征地的方式取得， 是土地储备的一种重要形式。但符合征用条件的集体土地， 必须在完善土地征用手续成为国有土地后，方可进入土地储备库。 如县城“村改居”后即可采用这种土地储备方式，来解决“城中村”改造的老大难问题。2 、收回方式。按照现行的有关法律法规，以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地， 闲置土地，被依法没收土地使用权的土地， 以

13、出让方式取得土地使用权后无-范文最新推荐 -力继续开发而又不具备转让条件的土地，可以收回后入库。 但从实际工作中看，虽然法律规定明确， 但真正被直接收回土地使用权的土地很少，一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。3 、直接收购。对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施。用地，以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购。4 、预约收购 ( 即协议收购或合同收购 ) 。对企业搬迁地块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收购。在签订收购合同后，其土地进入土地储备库，供地后，由原土地使用权人与政府按约定的比例分成。 这样既减轻了土地收购

14、储备资金的压力，又满足了原土地使用权人对土地增值的期望， 应是着重推行的土地储备方式，但实行起来难度较大。5 、土地置换。对于企业、村庄整合改造土地，可以采取土地置换的办法收购储备， 用土地储备库中土地换取地段好、 利用效率不高的土地，以降低收购储备成本， 挖掘城市土地潜力， 合理配置土地资源。6 、规划红线储备。依照城市规划，对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂行不具备直接收购储备的土地， 规划部门可直接将规划红线划给土地收购储备机构，进行规划红线储备。7 、信息储备。对按建设时序短期内不具备开发条件的地块，将其地籍信息、利用现状信息与规划信息、地价信息等输入土地储备库，条件成熟后再转为其

15、他方式储备。7/15三是要做好相关部门间的协调问题。 主要是做好城建规划与司法部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法，制定科学、先进、稳定的城市规划，尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率，并向社会公示，接受社会监督，彻底改变目前朝令夕改的状况， 只有这样，城市规划才能真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导， 成为推动土地市场良好发育的动力。四是要加大土地执法监察力度。这是土地储备工作能否顺利实施的一个重要因素。 土地储备的一个中心任务便是盘活存量土地资产， 优化土地资源配置， 合理利用土地。而大量存量土地大多存在于国有企事业单位的原划拨用地当中，所以，加大对国有企事业单位划拨用地“隐

16、形交易”行为的监察力度，首当其冲应当成为土地管理部门执法监察工作的重中之重。在实际工作中，建议对国有企事业单位建立划拨用地利用档案，并对其划拨用地进行定期不定期的动态巡查监察， 以此来防范国有企事业单位借改制或改革之机非法买卖、 租赁、抵押或者以土地出资入股、联营联建等方式非法转让国有土地资产。 其次是要加大对非法改变土地用途行为的监察力度。 主要是针对国有企事业单位中的划拨用地及“城中村”临街属集体所有的划拨性住宅用地而言。 建议各级政府予以采取不同的方式， 加强对他们的收购储备力度， 以有效地制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序， 逃避交纳土地出让金行为的发生。对国有企事业单位划拨用地非

17、法改变土地用途的，无偿收回。其次是要加大对非法批地、 非法占地行为的执法力度。 改变以往对此-范文最新推荐 -类违法行为“重罚款轻处理”的短期利益行为。 对于非法批地者， 不仅非法批准、使用的土地应当收回， 而且还要对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分， 构成犯罪的还要依法追究其行事责任 . 对非法占地者 , 不仅要给予其相应的行政处分 , 而且还要对其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施进行处理， 该拆除的进行拆除， 该没收的进行没收 , 然后统一纳入到土地储备库加以拍卖 , 从而达到治根治本的目的。五是要搞好土地储备的建章立制工作。

18、围绕政府高度垄断土地一级市场这个中心，建立收、储、供地机制，实现土地收储的规范化。具体到实际工作中，一是要扩大土地储备的范围。强化政府统一征地，把新增建设用地全部纳入政府储备 ; 充分运用收购、有偿收回、置换和预储备等手段， 对县城规划区内的国有划拨土地、 企事业单位急需盘活的存量土地、抵押权实现的土地、闲置土地、破产企业及法院判决需处置的土地加大收储力度。 二是严格土地审批程序。 严禁借土地储备简化土地报批程序， 严禁以土地收购协议 ( 或合同 ) 替代土地报批手续的行为发生。三是严格供地程序。严格划拨方式供地，严格限定协议出让范围，认真执行国家有关规定，对协议出让的，坚决实行集体决策、集体

19、定价并向社会公布。要严格按照国土资源部(2002) 第11 号令的规定，全面推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让。对于四大类经营性用地， 坚决走招标拍卖挂牌出让的路子。 对于其他用9/15途的土地，按政策规定依法办理，从而实现“一个口子进，一个池子蓄，一个龙头放”的收购储备供地机制。要建立公开、公平、公正的土地市场， 规范完善土地出让审批程序，实现土地收益的最大化。为加强用地审批管理，规范土地出让行为，政府及土地管理部门应对每一宗地的收购、补偿、协议出让、招标拍卖挂牌出让等，均实行集体会审、集体研究、集体决策 ; 严格限制土地使用权协议出让，实行地价评估、集体决策定价、公开协议出让结果等措施，

20、规范交易行为。在规范出让程序同时，还应坚持公开、公平、公正的市场交易原则，实行阳光作业。对于出让的每一宗土地，均应公开披露 ; 在运作过程中，要严格按照招标拍卖挂牌出让程序操作，做到监察、财政、公证等部门全程参与，确保招标拍卖挂牌出让的公开、公平、 公正。通过强力推行各类经营性用地的招标拍卖挂牌出让工作，不仅能最大限度的保证政府收益，规范各类出让行为，也能有效地防止“暗箱”操作和腐败行为的发生， 有力地推动土地市场的健康、有序发展，最大限度地保证土地资产的保值增值。要积极探索适合当地的新的土地储备运行机制，并对工作人员加以有效的监督，实现土地储备与人员管理机制的新突破。要根据实际情况，合理把握

21、收购储备土地的规模，规避市场风险，完善土地储备库建设方案，储备土地布局要相对合理， 数量适度，既能调控市场供求，又能基本保证城市建设需要。另外，必须注重提高工作人员的政治素质和理论修养，保证依法工作，热情服务，适应全面推行土地收购储备制度的要求。-范文最新推荐 -要建立良好的土地储备出让环境。 这是至关重要的一点， 也是关系到一个地方土地市场能否继续发育的重要前提。 鉴于此，建议各级政府，在实施土地储备及出让的过程中，一定要站对自己的位置，勇于承担起自己的责任， 不仅要力促当地经济的快速发展， 更要致力于提高自身素质，提高自己的服务水平。在实施土地储备时，最大限度地让利于民。同时， 力争协调好

22、征地与被征地者之间的利益关系，尽量减少双方之间的摩擦， 为土地的成功出让奠定一个坚实的基础。 土地出让后，还要即时给以全方位的跟踪服务，该监督的就得监督，该协调的给以协调，努力为用地者营造一个科学、和谐的用地环境。畜牧小区是一种新型的畜牧业生产组织形式 , 按照集约化养殖要求建立的有一定规模的较为规范、 严格管理的畜禽饲养园区 , 园区内饲养设施完备 , 技术规程及措施统一 , 粪污处理配套 , 是实施畜牧生产标准化、科学化、现代化、产业化的有效载体。对于稳步发展畜牧生产，保护农村生态环境 , 改善居民生活环境有着极其重要的意义。一、畜牧小区建设现状然而，传统的畜牧业生产方式以千家万户小规模饲

23、养为主， 农民的住房往往是前面住人， 后面养畜，卫生环境差。随着生产的快速发展，特别是生猪和家禽养殖量的不断增多， 一些养殖户将畜禽排泄物随意堆放，周围恶臭弥漫，引发邻里纠纷。在人们生活水平日益提高的今11/15天，这种小规模人畜混居养殖方式， 已远远不能适应畜产品质量安全、公共卫生安全和生态环境安全的要求 ; 不利于畜禽品种改良和规范化、标准化生产的实施 ; 不利于动物防疫，且增加了人体感染病源的机会。只有通过建设畜牧小区，集中建造标准化的畜禽圈舍，组织农民进小区养殖，实行统一品种、防疫、服务、治污、销售的标准化管理和组织化生产， 才能达到逐步转变传统的养殖方式， 改善农村生态环境，减轻养殖

24、污染，从而确保畜产品质量和肉品安全，全面增加养殖效益，实现经济社会与环境的协调发展。基于上述情况，我县从 2005 年开始建设畜牧小区，通过近几年的建设和发展，已建成各类畜牧小区 186 个，探索出 6 种建设模式。一是产业园区型，如汉阳中心畜牧科技园区、白龙现代农业园区; 二是集中规模型，如木马威灵生猪养殖小区、公兴九龙生猪养殖小区 ; 三是新村联建集中型， 如白龙青丰生猪养殖小区、 鹤龄化林生猪养殖小区; 四是大户带动型， 如国光五爱生猪养殖小区 ; 五是分户散养型， 如姚家团结生猪养殖小区、开封东华家禽养殖小区 ; 六是山区生态型，如江口清明生猪养殖小区。 我县应重点推广产业园区型和集中

25、规模型两种建设模式。二、畜牧小区建设中存在的主要问题几年来，我县畜牧养殖小区从无到有，建设已取得初步成效，但也应该看到，目前畜牧小区发展尚处在起步阶段， 存在着一些亟需解决的问题。1 、畜牧小区建设用地困难较为突出。如何解决和落实养殖小区建-范文最新推荐 -设用地，已成为难以绕开的一个现实问题。一些养殖小区由于土地因素而被迫停建设或改变规模规划，养殖户受到损失， 干部群众发展养殖小区的积极性受挫， 一些乡镇的新农村建设工作也受到影响。因此用地问题已成为我县发展养殖小区最大的障碍。2 、资金短缺制约了畜牧小区的发展。畜禽养殖业属于高风险微利产业，而且技术要求也比较高，一些养殖户本身经济基础薄弱，

26、在建造小区时大部分资金用于圈舍等基础设施建设， 致使生产资金严重不足，生产规模小，在市场竞争中没有优势， 特别是在行情出现波动时，该坚持的时候坚持不住， 想扩大规模时又无力扩大， 要提高产品档次又缺少生产设备支撑，结果是养殖效益差，甚至亏本，严重挫伤了积极性，制约着我县标准化规模养殖的发展。3 、小区技术不配套，管理不到位。畜牧小区从生产方式和饲养规模上看与传统的饲养不同，但在具体饲养技术上并没有多大的进步，在品种选择、饲料配制、环境控制、疫病防治等方面还是延续了传统的饲养方法，使小区的产品技术含量低， 价值不高。更有个别地方“重建轻管”思想严重， 为了完成目标任务， 大力宣传和鼓励建设畜牧小

27、区，但建成后没有及时动员养殖户进小区养殖， 缺少帮助他们实现生产良性循环的办法，从而出现了小区畜禽存栏率和养殖户入住率极低，甚至出现“有区无畜”现象，造成土地和圈舍闲置浪费。三、发展畜牧小区的对策及建议一是要加强领导，加大政策扶持力度。大力发展畜牧小区，是推进13/15我县畜牧业生产方式转变、 提高畜牧业整体水平、 促进农民增收的重大举措。畜牧小区是传统畜牧业向集约化、现代化畜牧业转变的重要一步，其发展势头虽然很好，但困难也很多，需要各级党政制定优惠激励政策，扶上马、送一程。因此，建议各级党政要切实把畜牧小区建设作为新农村建设的一件大事来抓，真正摆到重要议事日程， 加大资金投入，加强基础设施、 养殖污染处理设施等建设。各相关部门要密切配合，在建设用地、 水电安装、通场道路、粪污处理、金融信贷、技术服务等方面制定优惠政策，帮助解决小区建设中遇到的各种难