第五章第 房地产估价原则

1、第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义一、房地产估价原则的含义 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则或标准或标准房地产估价原则。房地产估价原则。独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则二、房地产估价原则的种类二、房地产估价原则的种类替代原则替代原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则合法原则合法原则谨慎原则谨慎原则估价时点原则估价时点原则 基本原

2、则基本原则普适技术普适技术性原则性原则 特殊原则特殊原则 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后结合估价方法的测算

3、，就可以评估出一个更加精确结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确的价值。的价值。三、房地产估价原则的作用三、房地产估价原则的作用第二节第二节 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则 “独立独立”是要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、是要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行评估，而不要受任何单位经验和应有的职业道德进行评估，而不要受任何单位和个人的非法干预；和个人的非法干预； “客观客观”是要求房地产估价师要从客观实际出发，是要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，而不要带着自己的好反映事物的本来面目进行估价，而不要带着自己的好恶、情感和偏

4、见；恶、情感和偏见； “公正公正”是要求房地产估价师要公平正直地进行评是要求房地产估价师要公平正直地进行评估，而不要偏袒相关当事人中的任何一方。估，而不要偏袒相关当事人中的任何一方。第三节第三节 合法原则合法原则 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。权益下的价值。遵守合法原则应做到下列几点：遵守合法原则应做到下列几点：（1 1）在依法判定的权利类型及归属方面，一般应）在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据；他合法权属证明为依据；（

5、2 2）在依法判定的使用权利方面，应以管制（如）在依法判定的使用权利方面，应以管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据；城市规划、土地用途管制等）为依据；（3 3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据；规、政策或者合同等允许的处分方式为依据；（4 4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。应当符合国家的价格政策。评估政府定价或指导评估政府定价或指导价的房地产，应当遵守相应的政府定价或指导价。价的房地产，应当遵守相应的政府定价或指导价。 例例1.运用估价

6、合法原则，如何把握被征收房屋的性运用估价合法原则，如何把握被征收房屋的性质和面积质和面积 （1）一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的）一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。记载为准。 （2）各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别）各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。规定的，从其规定。 （3）征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者）征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估。面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估。 （4）在对被征收房屋的性质不能协商一致时，征）在对被征收房屋的性质不能协商一致时，征收人或被征收人应当向城市规划

7、行政主管部门申请收人或被征收人应当向城市规划行政主管部门申请确认。确认。 例例2.在房地产抵押估价中，如何运用估价合法原则在房地产抵押估价中，如何运用估价合法原则 （1）评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产）评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。土地使用权出让金的价款。 （2）评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽）评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产的抵押

8、价然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承值的，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。包人的建设工程价款。 （3）评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房）评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 （4）法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不）法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。（应作为抵押估价目的的估价对象。（参看参看物权法物权法、担保法担保法、城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法等等） （5）法律

9、、法规和政策规定抵押无效的房地产，不）法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象。（应作为抵押估价对象。（参看有关法律、法规和政策参看有关法律、法规和政策） （6）法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能）法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。（参看有关法律、法规和政策参看有关法律、法规和政策）第四节第四节 最高最佳使用原则最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许高最佳使用下的

10、价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。能的使用。最高最佳使用必须同时满足最高最佳使用必须同时满足4个条件：个条件： 法律上许可；法律上许可；技术上可能；技术上可能；经济上可行；经济上可行； 价值最大化价值最大化1.先尽可能地设想出各种潜在的使用方法先尽可能地设想出各种潜在的使用方法2.从下面从下面4个方面依次筛选：个方面依次筛选：寻找估价对象最高最佳使用的方法：寻找估价对象最高最佳使用的方法： （1）法律上的许可性。对

11、于一种潜在的使用）法律上的许可性。对于一种潜在的使用方式，如果法律不允许，应被淘汰。方式，如果法律不允许，应被淘汰。 （2）技术上的可能性。对于法律上所允许的每一）技术上的可能性。对于法律上所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果技术上达不到，应被淘汰。如果技术上达不到，应被淘汰。 （3）经济上的可行性。对于法律上允许、技术上）经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验，可能的每一种使用方式，还要进行经济

12、可行性检验，预测他未来的收入和支出流量并用现值表示，只有收预测他未来的收入和支出流量并用现值表示，只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。否则应被淘汰。 （4）价值是否达到最大化。在所有具有经济可行）价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则: 收益递增递减原理收益递增递减原理。可

13、以帮助确定估价对象的最。可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模，它掲示的是两种投入产出关佳集约度和最佳规模，它掲示的是两种投入产出关系：收益递减规律和规模收益。系：收益递减规律和规模收益。 均衡原理均衡原理。是以估价对象的内部各构成要素的组。是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳它可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。集约度和最佳规模。 适合原理适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调，。是以估价对象与其外部环境是否协调，来来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助判

14、定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。第五节第五节 估价时点原则估价时点原则 估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。的某个特定时间的价值。 房地产估价之所以要遵守估价时点原则，是因为房地产估价之所以要遵守估价时点原则

15、，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。化的。 估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况有如下情形：状况有如下情形： （1）估价时点为过去的情形，估价时点为过去的情形，大多出现在房地产大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。核或鉴定估价。 （2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情

16、形，情形，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。中。 （3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。估价。 （4）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，情形，如评估期房地价值。如评估期房地价值。 （5）估价时点为未来的情形，估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况下，特预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况下，特别是预估房

17、地产在未来开发完成后价值。别是预估房地产在未来开发完成后价值。 替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。地产在同等条件下的正常价格。 房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一商品在同一市场上具有相同的市经济学原理，同一商品在同一市场上具有相同的市场价格，如何经济主体在市场上的行为，都是要以场价格，如何经济主体在市场上的行为，都是要以最小的代价取得最大的效益最小的代价取得最大的效益。第六节第六节 替代原则替代原则 替代原则对于具体地房地产估价，指明了下列两替代原则对

18、于具体地房地产估价，指明了下列两点：点： （1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。象的未知价格。 （2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。相近效用的房地产价格的牵掣。第七节第七节 谨谨 慎慎 原原 则则 谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求：遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实