苏北某农机汽车专业市场返租销售方案

1、华东农机汽车城华东农机汽车城返租销售方案 第二章 返租范围选择第四章 返租产生的问题和解决方案第三章 返租模式和费用来源1.1 1.1 促进投资客户成交需要：促进投资客户成交需要：目前项目卖点集中在政策和前景层面，更多针对的是商户和自购自营者，针对投资者的卖点较少，需要稳定的租约和租金回报来树立投资者信心；1.2 1.2 招商销售协调推进的需要：招商销售协调推进的需要：目前项目经过一段时间的推广，积累了大量租赁商家亟待进场，但带租约商铺如果租金偏低无法对售价形成支撑将不利于项目销售，当前推出返租促销售可以解决招商和销售之间的协调问题，促使商家尽早进场造活经营氛围。第三章 返租模式和费用来源第一

2、章 返租的目的第四章 返租产生的问题和解决方案2.1根据项目公司目前确定的推盘节奏，结合目前蓄水的具体情况，返租范围选择依据如下： 2.1.1、返租需要选择目前有租赁商家储备的商铺，免租期后才有租金收入，减少公司补贴的金额； 2.1.2、返租涉及到提价，在目前价格体系下须选择位置较好或有其他优势（展场、临主要道路）的商铺来设置； 2.1.3、返租销售目的为促进销售，主要目标是投资者，销售单元过大、总价过高的商铺暂不考虑返租； 2.14、返租销售在宿迁市面较多，销售情况有好有坏，也有不少返租出现问题无以为继的先例，对销售的促进作用有待考证，目前先确定一批产品进行试点，效果好的话将返租政策扩散到其

3、他产品中去； （目前二手车区域考虑集中打造，过早开始面对投资者返租销售将导致业主各自为政、业态分散等问题，需要签订强制业态规划协议来规避，故作为返租销售的第二批产品）。 总面积均价总价12栋a面1137.755251.3515974725.0512栋b面1137.755501.3516259162.553c2223.595801.51212900184.43d2223.596102.48813569430.93e2906.246609.97119210161.54栋a面1531.345837.8688939761.185栋a面1531.346217.0079520351.68第一章 返租的目的

4、第四章 返租产生的问题和解决方案3.1 3.1 返租模式：返租模式： 根据宿迁本地竞品项目的返租期设定和租金回报率，我项目采用5年返租，返租期内前两年为7%，后3年为8%的方式操作； 我项目招商有1.5-2年不等的免租期，目前开始带租约销售的话前两年无租金收入，返租租金为纯支出，后三年商家交纳的租金可作为返租补贴来源的一部分； 前两年租金回报在销售时一次性在售价中抵扣，第三年开始租金发放给业主；3.2 3.2 返租补贴费用来源返租补贴费用来源 前两年租金回报在销售时一次性抵扣房款，通过销售溢价解决，实际不产生返租补贴费用； 后三年商家开始缴纳租金，但租金低于返租回报，之间的差额部分有两种解决方

5、式，销售溢价或公司补贴，补贴金额和补贴来源见本方案核算；核算说明：核算说明：1、租金回报的测算以返租范围内产品销售表均价6018为依据；2、市场租金经项目公司根据目前招商谈判情况确定为首个计租年度24元/平米每月，之后逐年递增2元；3、前两年的补贴为固定发生可先行溢价解决（一旦成交就会一次性抵扣）；4、后三年租金补贴并非固定发生，是随着销售情况卖一套产生一套补贴，补贴的开始时间并不确定，补贴总额为变量，所以本方案按最大发生值核算（返租销售开始即100%完成销售，三年后项目已清盘，如此测算虽有误差但不大），实际补贴金额必然会小于方案核算的639.7万元，如果采用溢价方式解决，溢价多出实际补贴的差

6、距部分可作为项目利润。年份第一年第二年第三年第四年第五年五年内平均回报率回报率7%7%8%8%8%7.6需要的租金回报35 35 40 40 40 38 实收租金（返租范围内平均租金）0024262815.6返租补贴费用解决方案一次性抵扣房款，通过溢价解决商家交纳租金和返租回报之间的差价为返租补贴，先行核算后确定费用来源租金补贴总额返租补贴单价35 35 16 14 12 返租补贴总额5330472 5330472 2436787 2132189 1827590 17057510 17057510 合计10660944 10660944 6396566 6396566 1066万元摊销到126

7、91.6平米中，每平米溢价840840元，销售表价为6018+840=68586018+840=6858元/平米，按照销售优惠最大值6.8%测算，实际成交均价底线为：63926392元/平米 639.7万元摊销到12691.6平米中，每平米溢价504504元，销售表价为6858+504=73626858+504=7362元/平米，按照销售优惠最大值6.8%测算，实际成交均价底线为：68616861元/平米 方案一：开发商补贴639.7万元，销售表价为68586858元/平米，最大销售优惠率6.8%，实际成交均价底线为：63926392元/平米方案二：减少销售优惠找回返租补贴，目前项目预留了总盘

8、口约6.8%的综合优惠，总金额为2712万元，实行返租销售后，如果将现有6.8%综合优惠调整至5%，在总盘口的基础上将多出718万元，足够填补后三年的返租补贴，即销售表价为68586858元/平米，最大销售优惠率5%，实际成交均价底线为：65156515元/平米溢价核算基础溢价核算基础每平米溢价每平米溢价溢价后销控表均价溢价后销控表均价最大销售优惠率最大销售优惠率实际成交均价底线实际成交均价底线只核算前两年返租补贴只核算前两年返租补贴8408406.8%6.8%五年补贴全部通过溢价解决五年补贴全部通过溢价解决134413446.8%6.8%后三年补贴由公司承担后三年补贴由公司承担8408406

9、.8%6.8%后三年补贴通过将整体优惠降低至后三年补贴通过将整体优惠降低至5%5%解决解决8408405%5%第一章 返租的目的2 2、返租具体、返租具体操作模式：操作模式： 委托投资管理模式，即开发商出售给投资者后，投资者委托商业管理公司代为经营、出租和管理，商管公司在托管期内按约定支付托管收益（固定租金回报）给投资者； 合同关系：委托投资管理协议或委托经营合同。 税费标准：根据江苏省相关规定，投资者租金收益按照5%固定税率缴纳租赁税。1 1、销售后租赁合同到期，业主自主招商破坏项目商业规划、销售后租赁合同到期，业主自主招商破坏项目商业规划：解决方案：1、返租销售签订购房合同的同时签订委托投资管理协议，约定在