第二章房地产及其描述2014-2015-1

1、第二章第二章 房地产及其描述房地产及其描述房地产及其描述第二章 房地产及其描述n第一节第一节 房地产的含义房地产的含义n 第二节第二节 房地产的特性房地产的特性n 第三节第三节 房地产的分类房地产的分类n 第四节第四节 房地产的描述与分析房地产的描述与分析 第一节第一节 房地产的含义房地产的含义 一、房地产的定义一、房地产的定义（熟悉熟悉） 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是物，是实物实物、权益权益和和区位区位三者的结合体。三者的结合体。 二、土地建筑物和其他土地定着物的含义二、土地建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）（一）土地的含义（一）土地的含义

2、是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。对土地含义的理解：对土地含义的理解：n土地是指田地、地面土地是指田地、地面n土地是地球上陆地的表层，土地是地球上陆地的表层，是自然综合体是自然综合体n土地是自然资源土地是自然资源土地是立体的土地是立体的：n地球表面，地球表面，n地球表面以上一定范围内地球表面以上一定范围内的空间的空间n地球表面以下一定范围内地球表面以下一定范围内的空间的空间（二）建筑物的含义（二）建筑物的含义广义的建筑物：广义的建筑物：n 房屋房屋n构筑物构筑物 狭义的建筑物：狭义的建筑物：n房屋房屋建筑物建筑物：人工建造的供人们进行生产、

3、人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所生活等活动的房屋或场所n房屋房屋: 是指有基础、墙、顶、是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备材料、建筑构配件和设备( (如给排水、卫生、燃气、如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备防灾等设备) )等组成的空间等组成的空间场所场所. .n构筑

4、物构筑物: 是指人们一般不直接是指人们一般不直接在里面进行生产和生活在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。梁、隧道、水坝等。（三）其他土地上附着物的含义（三）其他土地上附着物的含义 建筑物以外的地建筑物以外的地上定着物，也称为其上定着物，也称为其他土地附着物、附属他土地附着物、附属物：是指附属于或结物：是指附属于或结合于土地或建筑物，合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑从而构成土地或建筑物的一部分，物的一部分，应随着应随着土地或建筑物的转移土地或建筑物的转移而一同转移的物而一同转移的物。n埋设在地下的管线、设施

5、 n地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花 三、房地产实物、权益和区位的含义三、房地产实物、权益和区位的含义（掌握掌握） 一宗房地产区位权益实物（一）房地产实物的含义（一）房地产实物的含义 建筑物的外观、结建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备有线电视等设施的完备程度程度) )、平整程度。、平整程度。 三个方面。三个方面。n(1)(1)有形的实体；有形的实体；n(2)(2)该实体的质量该实

6、体的质量n(3)(3)该实体组合完成该实体组合完成的功能的功能（二）房地产权益的含义（二）房地产权益的含义 是指房地产中无是指房地产中无形的、不可触摸的部形的、不可触摸的部分，是基于房地产实分，是基于房地产实物而衍生出来的物而衍生出来的权利权利(rights)(rights)、利益利益(interests)(interests)和和收益收益(benefits)(benefits)。 房地产的各种权利房地产的各种权利n(1)(1)所有权所有权n(2)(2)建设用地使用权建设用地使用权n(3)(3)宅基地使用权宅基地使用权n(4)(4)土地承包经营权土地承包经营权n(5)(5)地役权地役权n(6)

7、(6)抵押权抵押权n(7)(7)租赁权租赁权一宗房地产的权益包括一宗房地产的权益包括(1)(1)拥有的房地产权利拥有的房地产权利所有权还是使用权所有权还是使用权(2)(2)受到其他房地产的受到其他房地产的权利限制情况权利限制情况如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权地使用权 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产的同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地

8、产为需役地。的房地产为需役地。最典型的地役权是通行权。最典型的地役权是通行权。(3)(3)受到受到房地产权利以外因素的限制房地产权利以外因素的限制情况情况如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制度、建筑密度、绿地率等的限制(4)(4)房地产的房地产的额外利益或收益额外利益或收益如屋顶或外墙面可以出售或出租给广告公司做如屋顶或外墙面可以出售或出租给广告公司做广告获得经济收入广告获得经济收入所有权所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权共有共有单独所有单独所有房屋所有权房屋所有权土地所有权土地所有权国家所有权国家所有权集体所有权集体

9、所有权国家所有权国家所有权集体所有权集体所有权私人所有权私人所有权共同共有共同共有按份共有按份共有P53P53图图2-22-2n在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的同的：一般的有形资产有形资产主要是主要是实物的价值实物的价值；一般的；一般的无无形资产形资产主要是主要是权益的价值权益的价值；房地产实物和权益在价值；房地产实物和权益在价值决定中都很重要。决定中都很重要。( (三三) )房地产区位的含义房地产区位的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括空间方位和距离上的关系

10、，包括位置、交位置、交通、环境景观、外部配套设施通、环境景观、外部配套设施等方面。等方面。位置位置n坐落坐落的具体地点的具体地点 n所在地处于城市中的方所在地处于城市中的方位位n与重要场所的与重要场所的距离距离n临街（路）状况临街（路）状况n朝向朝向n楼层楼层交通：通达性、可及性、便交通：通达性、可及性、便捷性捷性n道路通达：道路等级、通道路通达：道路等级、通达方向；路网密度达方向；路网密度n公交便捷：公交类型、站公交便捷：公交类型、站点、流量点、流量n对外交通便利：类型、位对外交通便利：类型、位置、规模置、规模环境景观环境景观n自然环境、自然环境、n人文环境人文环境n景观景观n相邻房地产的利

11、用状况相邻房地产的利用状况外部配套设施外部配套设施n外部的基础设施外部的基础设施n公共服务设施公共服务设施 四、房地产的其他名称四、房地产的其他名称 （了解）（了解）n不动产不动产n物业物业nlandland 强调自然属性强调自然属性 nreal estatereal estate强调自然强调自然属性和人工物混合属性属性和人工物混合属性 nreal propertyreal property 强调强调自然属性、人工物以及权自然属性、人工物以及权益属性。益属性。 五、房地产的基本存在形态五、房地产的基本存在形态 （了解）（了解）土地形态土地形态n空地空地n地上有建筑物地上有建筑物 无视建筑物的存

12、在无视建筑物的存在 考虑建筑物存在对土考虑建筑物存在对土地价值的影响。地价值的影响。 建筑物形态建筑物形态n一是无视土地的存在，一是无视土地的存在，即将其设想为即将其设想为“空中楼空中楼阁阁”；n二是考虑土地存在对建二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。筑物价值的影响。 房地形态房地形态: : 在估价时也把它在估价时也把它们作为一个整体们作为一个整体来看待来看待 不同情况下对房地产的用词不同情况下对房地产的用词 “房地产房地产” 可指土地，可指土地，也可指建筑物，还可指土也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体地与建筑物的综合体 n“房地房地”专指土地与专指土地与建筑物的综合体，如说房建筑物的综

13、合体，如说房地价值时地价值时 n“土地土地” 仅指土地仅指土地部分，如说土地价值部分，如说土地价值n建筑物建筑物仅指建筑物部仅指建筑物部分，如说建筑物价值分，如说建筑物价值六、房地产含义的总结六、房地产含义的总结P59，图，图2-5房地产的三要素 我住在天津市我住在天津市南开区老城厢新世南开区老城厢新世纪花园纪花园，私产房，私产房，高档高档社区呢社区呢 第二节第二节 房地产的特性房地产的特性n我是房地产，我很特殊房地产有哪些特性哪？房地产有哪些特性哪？n一不可移动一不可移动n独一无二独一无二n寿命长久寿命长久n供给有限供给有限n价值量大价值量大n用途多样用途多样n土地不可毁灭性土地不可毁灭性n

14、建设用地使用权出让建设用地使用权出让的最高年限：居住用的最高年限：居住用地为地为70年，工业用年，工业用地等地等50年；商业用年；商业用地等地等40年。年。n利顺德大饭店已经利顺德大饭店已经146年了年了房地产还有哪些特性哪？房地产还有哪些特性哪？n流动性差：流动性差： 也称难以变现、变现能力弱也称难以变现、变现能力弱 影响某宗房地产变现能力的因素主要影响某宗房地产变现能力的因素主要： 该宗房地产的通用性。该宗房地产的通用性。 该宗房地产的独立使用性。该宗房地产的独立使用性。 该宗房地产的价值大小。该宗房地产的价值大小。 该宗房地产的可分割转让性。该宗房地产的可分割转让性。 该宗房地产的开发程

15、度。该宗房地产的开发程度。 该宗房地产的区位。该宗房地产的区位。 该类房地产的市场状况该类房地产的市场状况。房地产还有哪些特性哪？房地产还有哪些特性哪？n相互影响相互影响： 与周围的与周围的房地产及其利房地产及其利用状况产生相用状况产生相互影响互影响 n正面+负面n 不动产的相邻权不动产的相邻权利人应当按照有利利人应当按照有利生产、方便生活、生产、方便生活、团结互助、公平合团结互助、公平合理的原则，正确处理的原则，正确处理相邻关系。理相邻关系。 房地产还有哪些特性哪？房地产还有哪些特性哪？易受限制易受限制n房地产不可移动、房地产不可移动、流动性差，所以难流动性差，所以难以逃避未来制度、以逃避未

16、来制度、政策等变化的影响。政策等变化的影响。n政府对房地产的限政府对房地产的限制制n使用管制权使用管制权：城市规划：城市规划规定建筑高度、建筑密规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。些工业或商业设施等。n征收权征收权：政府为了公共：政府为了公共利益的需要，例如修公利益的需要，例如修公路、建学校等，合理的路、建学校等，合理的补偿。补偿。n征税权征税权n充公权充公权房地产还有哪些特性哪？房地产还有哪些特性哪？房地产价格上升的主要原因：房地产价格上升的主要原因：房地产拥有者自己对房地产房地产拥有者自己对房地产进行投资改

17、良进行投资改良外部经济变化，改变城市格外部经济变化，改变城市格局等局等需求增加导致稀缺性增加，需求增加导致稀缺性增加， 通货膨胀通货膨胀房地产使用管制改变，如将房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，增加容农用地转为建设用地，增加容积率等。积率等。保值增值保值增值房地产价格上升房地产价格上升 与增值是一回事吗？与增值是一回事吗？ 真正的房地产自然增值真正的房地产自然增值n外部经济外部经济n需求增加导致稀缺性增加需求增加导致稀缺性增加n房地产使用管制改变所引起的房房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升。地产价格上升。 第三节第三节 房地产的分类房地产的分类n 一、一、按照房地产用途的分类按

18、照房地产用途的分类n 二、按照房地产开发程度的分类二、按照房地产开发程度的分类n 三、按照房地产实物形态的分类三、按照房地产实物形态的分类n 四、按照房地产权益状况的分类四、按照房地产权益状况的分类n 五、按照房地产是否产生收益的分类五、按照房地产是否产生收益的分类n 六、按照房地产经营使用方式的分类六、按照房地产经营使用方式的分类一、按照房地产用途的分类n (1)(1)居住房地产居住房地产n (2) (2)商业房地产商业房地产n (3) (3)办公房地产办公房地产n (4) (4)旅馆房地产旅馆房地产n (5) (5)餐饮房地产餐饮房地产n (6)(6)娱乐房地产娱乐房地产n (7) (7)

19、工业房地产工业房地产n (8) (8)农业房地产农业房地产n(9)(9)特殊用途房地产特殊用途房地产n(10)(10)综合房地产综合房地产二、按照房地产开发程度的分类二、按照房地产开发程度的分类n(1)(1)生地：生地：荒地、农地荒地、农地。n(2)(2)毛地毛地：是指具有一定是指具有一定的城市基础设施，但尚的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安未完成房屋拆迁补偿安置的土地。置的土地。n(3)(3)熟地熟地： 按照基础设施完备程度按照基础设施完备程度 “ “三通一平三通一平” “ “五通一平五通一平” “ “七通一平七通一平”n(4)(4)在建工程在建工程： 按照形象进度分为： 地下室某层，

20、地下室某层， 正负零，正负零，结构某层，结构封顶，结构某层，结构封顶，完成外装修等完成外装修等n(5)(5)现房：现房： 现房按照新旧程度：新现房按照新旧程度：新房和旧房房和旧房 新建商品房按装饰新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装装修状况：毛坯房、粗装修房、精装修房修房、精装修房三、按照房地产实物形态的分类三、按照房地产实物形态的分类(1)土地：土地：n 空地空地n有建筑物的土地有建筑物的土地(2)建筑物：建筑物：n已建造完成的建筑物已建造完成的建筑物n新建筑物新建筑物n旧建筑物旧建筑物n尚未建造完成的建筑物尚未建造完成的建筑物 (3)土地与建筑物的综合：n现房现房n在建工程在建工程 四、

21、按实物形态划分的种类（掌握）四、按实物形态划分的种类（掌握）（1）土地：）土地：n 空地空地n有建筑物的土地有建筑物的土地（2 2）建筑物：）建筑物：n已建造完成的建筑物已建造完成的建筑物n新建筑物新建筑物n旧建筑物旧建筑物n尚未建造完成的建筑物尚未建造完成的建筑物n正在建造的建筑物正在建造的建筑物n停缓建的建筑物停缓建的建筑物（3 3）土地与建筑物的综合：）土地与建筑物的综合：n现房现房n在建工程在建工程 （4 4）房地产的局部）房地产的局部（5 5）未来状况下的房地产：）未来状况下的房地产：n期房期房（6 6）已灭失的房地产。例如已被）已灭失的房地产。例如已被拆除的房屋拆除的房屋。（7 7

22、）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异差异部分。例如后来部分。例如后来增加的装修增加的装修。（8 8）以房地产为主的）以房地产为主的整体资产整体资产或者包含其他资产的或者包含其他资产的房地产。例如正在运营的宾馆房地产。例如正在运营的宾馆。（9 9）整体资产中的房地产整体资产中的房地产。例如一个企业中的土地。例如一个企业中的土地或房屋或房屋五、按照房地产权益状况的分类（掌握）五、按照房地产权益状况的分类（掌握）无违法无违法建设建设无它项无它项权利权利产权产权明晰明晰无纠纷无纠纷未出租未出租产权独有产权独有“干净”的内涵任何一个共有人不能擅自处分房

23、地产呀任何一个共有人不能擅自处分房地产呀 共有房地产按份共有按份共有共同共有共同共有（4 4）共有的房地产）共有的房地产n(5)(5)部分产权或有限产权的房地产部分产权或有限产权的房地产n(6)(6)有租约限制的房地产有租约限制的房地产 。n(7)(7)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。设立了地役权的房地产，如允许他人通行。n (8)(8)设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。n(9)(9)有拖欠建设工程价款的房地产。有拖欠建设工程价款的房地产。n(10)(10)已依法公告列入征收、征用范围的房地产。已依法公告列入征收、征用范围的房地产。n(11)(1

24、1)被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产制的房地产n(12)(12)手续不全的房地产手续不全的房地产n(13)(13)产权不明或者权属有争议的房地产产权不明或者权属有争议的房地产n(14)(14)临时用地或临时建筑的房地产临时用地或临时建筑的房地产n(15)(15)违法占地或者违法建筑的房地产违法占地或者违法建筑的房地产(16)(16)房地产的租赁权，即承租人权益房地产的租赁权，即承租人权益n(17)(17)地役权地役权n(18)(18)房地产的抵押权房地产的抵押权n(19)(19)房地产的空间利用权房地产的空间利用权n(20)(20)

25、房地产中的无形资产房地产中的无形资产六、按经营使用方式划分的种类（了解）六、按经营使用方式划分的种类（了解）n(1)(1)销售销售的房地产的房地产n(2)(2)出租出租的房地产的房地产n(3)(3)营业营业的房地产的房地产n(4)(4)自用自用的房地产的房地产 这种分类对于选用估价方法这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：特别有用，例如：p出售型房地产可以采用比较出售型房地产可以采用比较法估价；法估价；p出租或营业型房地产可以采出租或营业型房地产可以采用收益法估价；用收益法估价；p自用型房地产可以采用成本自用型房地产可以采用成本法估价。法估价。四、按照房地产权益状况的分类四、按照房地产权益状

26、况的分类1 1无违法无违法建设建设无它项无它项权利权利产权产权明晰明晰无纠纷无纠纷未出租未出租产权独有产权独有“干净”的内涵四、按照房地产权益状况的分类四、按照房地产权益状况的分类1 1“干净”的房地产房地产类别：n（1）“干净干净”的房屋所有权的房屋所有权+出让土地使用权出让土地使用权n（2）“干净干净”的房屋所有权的房屋所有权+划拨土地使用权划拨土地使用权n（3）“干净干净”的房屋所有权的房屋所有权+集体土地使用权集体土地使用权 四、按照房地产权益状况的分类四、按照房地产权益状况的分类2 2 （4 4）共有的房地）共有的房地产产任何一个共有人不能擅任何一个共有人不能擅自处分房地产呀自处分房

27、地产呀 共有房地产按份共有按份共有共同共有共同共有四、按照房地产权益状况的分类四、按照房地产权益状况的分类3 3n(5)(5)部分产权的房地产部分产权的房地产n(6)(6)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。有租约限制的房地产，即已出租的房地产。n(7)(7)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。设立了地役权的房地产，如允许他人通行。n (8)(8)设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。n(9)(9)有拖欠建设工程价款的房地产。有拖欠建设工程价款的房地产。n(10)(10)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产。

28、地产。四、按照房地产权益状况的分类四、按照房地产权益状况的分类4 4n(11)临时用地或临时建筑临时用地或临时建筑的房地产的房地产n(12)手续不全的房地产手续不全的房地产n(13)产权不明或者权属有产权不明或者权属有争议的房地产争议的房地产n(14)被依法查封、采取财被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形产保全措施或者以其他形式限制的房地产式限制的房地产n(15)违法占地或者违法、违法占地或者违法、违章建筑的房地产违章建筑的房地产n(16)(16)房地产的租赁权，房地产的租赁权，即承租人权益即承租人权益n(17)地役权地役权n(18)房地产的抵押权房地产的抵押权n(19)房地产的空间利房地

29、产的空间利用权用权n(20)房地产中的无形房地产中的无形资产资产五、按照房地产是否产生收益的分类五、按照房地产是否产生收益的分类n收益性房地产收益性房地产n非收益性房地产非收益性房地产 房地产在本质上房地产在本质上是否具有是否具有直接直接产生产生经济收益的能力？经济收益的能力？ 直接直接产生租赁收益或产生租赁收益或其他经济收益的房地产：其他经济收益的房地产： 住宅、写字楼、旅馆、住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、院、停车场、汽车加油站、标准厂房标准厂房( (用于出租的用于出租的) )、仓、仓库库( (用于出租的用于出租的) )、农地等。

30、、农地等。 六、按照房地产经营使用方式的分类六、按照房地产经营使用方式的分类n(1)(1)销售销售的房地产的房地产n(2)(2)出租出租的房地产的房地产n(3)(3)营业营业的房地产的房地产n(4)(4)自用自用的房地产的房地产 我既可以销售，也可我既可以销售，也可以出租或营业以出租或营业 选择估价方法呗选择估价方法呗嘿：这种分类嘿：这种分类 有什么意义有什么意义呢？呢？第四节第四节 房地产的描述与分析房地产的描述与分析一、房地产基本状况描述一、房地产基本状况描述二、房地产区位状况描述二、房地产区位状况描述三、房地产实物状况描述三、房地产实物状况描述四、房地产权益状况描述四、房地产权益状况描述

31、 一、房地产基本状况描述（掌握）一、房地产基本状况描述（掌握）（1 1）名称：说明估价对象的名字。）名称：说明估价对象的名字。（2 2）坐落：说明估价对象的）坐落：说明估价对象的具体地点具体地点。（3 3）范围：说明估价对象是仅包括房地产中的）范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、建筑物、树木等财产土地、房屋、建筑物、树木等财产，还是包，还是包括括房地产以外的家具房地产以外的家具、机器设备、债权债务、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。特许经营权等其他财产。（4 4）规模：）规模：土地面积土地面积。建筑面积建筑面积或者套内建筑或者套内建筑面积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面

32、积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面积（商业用房）、可出租面积（出租的房面积（商业用房）、可出租面积（出租的房屋）。屋）。（5 5）用途：说明估价对象的）用途：说明估价对象的规划用途规划用途、设计用途设计用途、实际用途实际用途和和预期用途预期用途。（6 6）权属：）权属：n国有土地或集体土地国有土地或集体土地；土地使用权是建设用地使；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方出让方式式取得的还是取得的还是划拨方式划拨方式取得的。取得的。n对于房屋所有权

33、，主要说明对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人房屋所有权人。二、房地产实物状况描述二、房地产实物状况描述（一）土地实物状况（一）土地实物状况（1 1）面积）面积（2 2）形状）形状（3 3）地形、地势：）地形、地势：该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。（4 4）地质条件：）地质条件：地基的承载力和稳定性，地下水位和水质地基的承载力和稳定性，地下水位和水质( (包包括地下水的成分和污染情况括地下水的成分和污染情况（5 5）土壤：）土壤：包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、包括土壤是否

34、受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址化工厂原址（6 6）土地开发程度）土地开发程度（7 7）其他）其他 该宗土地与相该宗土地与相邻土地、道路的高邻土地、道路的高低关系，自然排水低关系，自然排水状况，被洪水淹没状况，被洪水淹没的可能性等。的可能性等。地势n土壤及地基状况 n包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址填埋场、化工厂原址n地基的承载力和稳定性，地下水位和水地基的承载力和稳定性，地下水位和水质质( (包括地下水的成分和污染情况包括地下水的成分和污染情况n有无不良地质现象有无不良地质现象( (例如崩塌、滑坡、泥例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带

35、、岩溶、软弱土、膨胀土、石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等湿陷性黄土、冻土等) )垃圾填埋垃圾填埋土垃圾填埋土（二）建筑物实物状况（二）建筑物实物状况n建筑面积建筑面积n套内建筑面积、套内建筑面积、使用面积使用面积n居住面积居住面积n营业面积营业面积n可出租面积可出租面积 套内建筑面积套内房屋使用面积套内建筑面积套内房屋使用面积 套内墙体面积套内墙体面积 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积 成套建筑面积套内建筑面积成套建筑面积套内建筑面积 分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积 （1 1）建筑规模：说明其面积、体积）建筑规模：说明其面积、体积二、房地产实物状况描述二、房地产实物

36、状况描述n（2）层数和层数和高度高度 n（3）外观）外观（4）建筑结构）建筑结构 是指建筑物中由承重构件是指建筑物中由承重构件( (基础、墙体、柱、基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等梁、楼板、屋架等) )组成的体系。组成的体系。钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构。简易结构。n（5 5）设施、设备。）设施、设备。包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、燃气、 电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。n（6 6）装饰装修）装饰装修。粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体。粗分

37、为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。工程施工质量等。n（7 7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照n（8 8）层高和室内净高）层高和室内净高n（9 9）空间布局。）空间布局。n（1010）竣工日期）竣工日期n（1111）维修养护情况及完损状况）维修养护情况及完损状况n（1212）其他）其他三、房地产权益状况描述（掌握）三、房地产权益

38、状况描述（掌握）（一）土地权益状况（一）土地权益状况（1 1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权有谁行驶。土地，说明土地所有权有谁行驶。（2 2）土地使用权：说明是建设用地使用权还是宅基地使用）土地使用权：说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。说明是单独所有还是权、土地承包经营权及其权利人。说明是单独所有还是共有。共有。（3 3）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。未利用地。说明：说明：对于房地产开发用地，还要说明

39、规划设计条件对于房地产开发用地，还要说明规划设计条件 1)1)土地土地用途用途；2)2)容积率或建筑控制规模容积率或建筑控制规模； 3) 3)建筑高度建筑高度； 4) 4)建筑建筑密度密度 ；5)5)绿地率绿地率；6)6)其他要求其他要求；城市建设用地城市建设用地规划设计条规划设计条件件： 用途；用途；容积率；容积率；建筑密度；建筑密度；绿地率；绿地率；建筑高度；建筑高度；建筑后退红线距离；建筑后退红线距离；建筑间距；建筑间距；交通出入口方位；交通出入口方位；停车泊位；停车泊位；建筑体量、体型、色彩建筑体量、体型、色彩地面标高；地面标高；其他要求其他要求n环境保护环境保护n消防安全消防安全n文

40、物保护文物保护n卫生防疫卫生防疫土地使用管制土地使用管制（4 4）土地利用现状：说明土地上有无建筑物、林木）土地利用现状：说明土地上有无建筑物、林木等土地附着物。等土地附着物。（5 5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情行。）出租或占用情况：说明有无出租或占用情行。（6 6）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。地役权等。（7 7）其他特殊情况：详见教材）其他特殊情况：详见教材P78P78（二）建筑物权益状况描述（二）建筑物权益状况描述（1 1）房屋所有权状况）房屋所有权状况 说明房屋所有权人；说明房屋所有权人； 单独所有、共有、建筑物区

41、分所有权；，是完全产权还是单独所有、共有、建筑物区分所有权；，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。（2 2）出租或占用情况）出租或占用情况：说明有无出租、占用情行。对于已出租：说明有无出租、占用情行。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。（3 3）其他权利设立情况）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。：说明是否设立了抵押权、地役权等。（4 4）其他特殊情况）其他特殊情况：详见教材：详见教材P79P79。（5