物业管理法规第五章

1、项目五项目五 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策o学习内容：学习内容：o第一节 房地产与房地产产业管理制度简介o第二节 房地产开发经营管理o第三节 房地产转让管理o第四节 商品房销售管理o第五节 房屋租赁管理o第六节 房地产中介服务o第七节 房地产抵押管理o第八节 房地产权属登记o第九节 房屋维修养护管理p学习目的：学习目的：培养学生在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。p学习要求：学习要求：掌握：房地产领域的现行法规体系，住宅质量保证书、住宅使用说明书的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程

2、序，房地产权属登记的种类。熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。第一节第一节 房地产与房地产产业管理制度简介房地产与房地产产业管理制度简介一、基本概念o房地产房地产o房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物。o房地产权益：房地产权益：o所有权o占有权 承租权o使用权 派生权益 抵押权o收益权

3、典权o处分权p房地产业房地产业房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业关联行业房地产的投资开发、经营交易、消费管理和服务房地产业属于：第三产业、基础性产业、先导作用、支柱产业龙头行业房地产管理制度房地产管理制度o房地产领域的管理制度大体可划分为：房地产领域的管理制度大体可划分为：o1.房地产开发经营管理o2.房地产管理o3.房地产维修养护管理直接关联房地产的法律直接关联房地产的法律法法关于房地产的行政法规关于房地产的行政法规条例条例关于房地产的部门规章关于房地产的部门规章办法办法/规定规定房地产领域的现行法规体系房地产领域的现行法规体系（法规、规章

4、）（法规、规章）房地产领域的现行法规体系（法规、规章）房地产领域的现行法规体系（法规、规章）p1.1.直接关联房地产的直接关联房地产的法律法律有：有：城市房地产管理法土地管理法p2.2.国务院关于房地产颁布的国务院关于房地产颁布的行政法规行政法规有：有：城市房地产开发经营管理条例城市房屋拆迁管理条例住房公积金管理条例p3.3.国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章部门规章主要有：主要有：房地产开发企业资质管理办法城市房屋拆迁单位管理规定城市商品房预售管理办法第二节第二节 房地产开发经营管理房地产开发经营管理p房地产开

5、发经营的概念仅指经营性房地产开发建设不包括：n基建投资性质的开发建设厂房、办公楼等n基础设施建设的土地开发 轨道交通、高速公路等p房地产开发经营管理的内容：房地产开发企业管理房地产开发企业管理房地产开发项目的规划设计管理房地产开发项目的规划设计管理房地产开发的项目管理与建设施工管理房地产开发的项目管理与建设施工管理一、房地产开发企业管理一、房地产开发企业管理o（一）设立房地产开发企业的条件o1.房地产开发企业资格o2.房地产开发企业资质（四级资质）o（二）设立房地产开发企业的程序o（三）房地产开发企业的市场活动规则 （一）设立房地产开发企业的条件o1.房地产开发企业房地产开发企业资格资格 除应

6、具备企业法人的一般条件外，还应符合城市房地产开发经营管理条例要求的条件：o（1）有100万元以上的注册资本o（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员2.房地产开发企业房地产开发企业资质资质o一级资质：（1）注册资金不低于5000万元；（2）从事房地产开发经营5年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%（5）上一年房屋建筑施工面积15万以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于

7、40人，中级职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明制度（9）未发生过重大工程质量事故（1）注册资金不低于2000万元；（2）从事房地产开发经营3年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%（5）上一年房屋建筑施工面积10万以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，中级职

8、称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明制度（9）未发生过重大工程质量事故二级资质二级资质（1）注册资金不低于800万元；（2）从事房地产开发经营2年以上；（3）房屋建筑面积累计竣工5万以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，中级职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）工程技术、财

9、务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明制度；（8）未发生过重大工程质量事故三级资质三级资质（1）注册资金不低于100万元；（2）从事房地产开发经营1年以上；（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（6）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明制度；

10、（7）未发生过重大工程质量事故四级资质四级资质房地产开发企业房地产开发企业资质资质注注册册资资本本5000万元万元12000万元万元2800万元万元 3100万元万元 4经经营营年年限限5年以上年以上13年以上年以上22年以上年以上31年以上年以上4累累计计竣竣工工面面积积30万万m2以上以上115万万m2以上以上25万万m2以上以上 3合合格格率率100%连续连续5年年 1连续连续3年年 2连续连续2年年 3已竣工已竣工 4专专业业人人员员40人人120人人210人人35人人 4中中级级职职称称20人人110人人25人人 3工程（中）工程（中）财务（初）财务（初）资资格格证证书书4人人13人

11、人22人人3职称职称5人人会计会计2人人两书制度：两书制度：住宅质量保证书住宅质量保证书住宅使用说明书住宅使用说明书（二）设立房地产开发企业的程序（二）设立房地产开发企业的程序p1.房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件（2）企业章程（3）验资证明（4）企业法定代表人的身份证明（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件2.房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书有效期一年（期满前1个月申请核定）延长期不得超过2年，一年内无开发项目，有效期不延长（三）房地产

12、开发企业的市场活动规则（三）房地产开发企业的市场活动规则o对房地产开发企业设立资质等级制度资质等级制度的目的：o规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。o房地产开发企业必须按照核定资质等级核定资质等级，承担相应的相应的房地产开发项目。o一级不受限制；o二级及以下25万平方米以下o房地产开发企业资质管理规定对企业企业未取得资质证未取得资质证书书从事房地产开发经营的、企业企业超越资质等级超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况隐瞒真实情况，以及涂改、出租、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行行政处罚政处罚。二、房地产开发项目的规划设

13、计管理二、房地产开发项目的规划设计管理o（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系系o（二）房地产开发项目的规划设计管理（二）房地产开发项目的规划设计管理o（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系o1.城市规划的概念o城市规划：指为了确定策划哪个是规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。o2.城市规划的类型o城市总体规划o城市详细规划城市总体规划城市总

14、体规划主要任务：综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能区分和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划p（1）控制性详细规划的内容）控制性详细规划的内容1）规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标3）规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等4）提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求5）确定各级支路的红线位置。控制点坐标和标高6）确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限（2）修建性详细规划的内容）修建性详细

15、规划的内容1）建设条件分析及综合技术论证2）总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计3）道路、绿化、工程管线规划设计4）竖向规划设计5）工程量估算和投资效益分析3. 城市规划与房地产开发项目的关系城市规划与房地产开发项目的关系o房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。o房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径。（二）房地产开发项目的规划设计管理（二）房地产开发项目的规划设计管理o审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。o规划管理的主

16、要方式是依据城市规划法审批、核发“一书两证”。房地产开发的房地产开发的四个阶段四个阶段p1.1.投资机会选择与决策分析阶段投资机会选择与决策分析阶段p2.2.房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作阶段取得建设用地、取得建设项目的立项批复完成房屋拆迁审定项目规划设计p3.3.房地产开发建设阶段房地产开发建设阶段p4.4.房地产租售经营阶段房地产租售经营阶段“一书二证”p1. 建设项目选址意见书建设项目选址意见书p申报建设项目选址意见书的主要要求是：（1）项目选址的土地权属情况（2）对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等（3）界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑p2. 建

17、设用地规划许可证建设用地规划许可证申报建设用地规划许可证的主要要求是：（1）市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见（2）规划部门审定的设计方案p3. 建设工程规划许可证建设工程规划许可证（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督o检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。o对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加验收。o城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。 检查？监督？检查？监督？三、房地产开发的项目管理与建设施工管理三、房地产开

18、发的项目管理与建设施工管理p（一）房地产开发的项目管理制度（一）房地产开发的项目管理制度（8条）条）p（二）房地产开发的施工管理制度（二）房地产开发的施工管理制度1.项目报建与施工许可证制度2.建筑工程质量管理制度3.工程竣工验收备案制度（一）房地产开发的项目管理制度（一）房地产开发的项目管理制度o1、必须按土地出让合同设定的条件、国家用 地要求开发利用o2、项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%o3、配套基础设施按：先地下后地上的原则o4、1年未动工开发，征收土地出让金20%以下土地 闲置费；2年未动工开发，无偿收回土地使用权o5、转让项目应符合法定条件：已支付土地出让金，取得证书o必

19、须完成开发投资总额的25%以上o6、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权利义务随之转移受让人o7、开发项目应当符合法定的质量、安全标准和技术规范o8、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用（二）房地产开发的施工管理制度（二）房地产开发的施工管理制度o1.项目报建与施工许可证制度o建设单位申领施工许可证的条件：o（1）已经办理该建筑工程用地批准手续o（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证o（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求o（4）已经确定施工企业o（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行审查o（6）有保证工程质量和安

20、全的具体措施o（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理o（8）建设资金已经落实2. 建筑工程质量管理制度建筑工程质量管理制度o建设单位对建筑工程质量应承担的义务和责任主要有：o（1）建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、建立以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包o（2）建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料o（3）建设单位在领取施工许可证或开工报告前，应按照国家有关规定办理工程质量监督手续o（4）建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，.o（5）涉及建筑主体和承

21、重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的不得施工3. 工程竣工验收备案制度工程竣工验收备案制度o办理工程竣工验收备案应提交下列文件：o（1）工程竣工验收备案表o（2）工程竣工验收报告o（3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用的文件o（4）施工单位签署的工程质量保修书o（5）法规、规章规定必须提供的其他文件o商品住宅还应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书n以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满（）未动工开

22、发的，出让合同约定的动工开发日期满（）未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。可以无偿收回土地使用权。A A1 1年年 B B2 2年年 C C3 3年年 D D5 5年年n答案：答案： B Bn某工厂修建一个办公楼，预计建设工期为某工厂修建一个办公楼，预计建设工期为1010个月，个月，工程合同价工程合同价15001500万元，按照规定，到位资金应（万元，按照规定，到位资金应（），才具备了领取施工许可证的规定。），才具备了领取施工许可证的规定。 A、不少于450万元 B、不少于750万元 C、不少于1000万元 D、全部到位 n答案：答案：B Bn规划行政主管部门依法管理城市建设采取的规划行政主

23、管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制一书两证制”是指是指( )( )。 A建设用地规划许可证 B土地利用规划许可证 C施工许可证 D项目选址意见书 E建设工程规划许可证答案：答案：ADEADEn根据根据建筑法建筑法的规定，申请领取施工许可的规定，申请领取施工许可证，应具备的条件包括（证，应具备的条件包括（ ）。）。 A、已办理工程用地批准手续 B、已确定建筑施工企业 C、资金正在落实 D、有满足施工需要的施工图纸及技术资料 E、材料、设备已经购入答案：答案：ABDABD第三节第三节 房地产转让管理房地产转让管理p一房地产转让的概念一房地产转让的概念p二土地使用权的处理原则二土地使用权的处理

24、原则p三房地产转让的程序三房地产转让的程序p四房地产转让合同四房地产转让合同p五禁止转让的规定五禁止转让的规定第三节第三节 房地产转让管理房地产转让管理o房地产转让的概念o城市房地产管理法规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。o房地产转让的实质：房地产权属发生转移o房地产转让的类型（两种不同性质）o有偿转让：买卖、交换、其他合作方式发生的转让o无偿转让：继承、赠与o其他转让房地产的合法方式主要有o（1）以房地产作价入股以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；o（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发

25、经营房地产合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的联建o（3）因企业被收购、兼并或合并收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的资产重组o（4）以房地产抵债的贷款二、土地使用权的处理原则二、土地使用权的处理原则p（一）以（一）以出让方式出让方式取得土地使用权的房地产转让取得土地使用权的房地产转让p（二）以（二）以划拨方式划拨方式取得土地使用权的房地产转让取得土地使用权的房地产转让（一）以（一）以出让方式出让方式取得土地使用权的房地产转让取得土地使用权的房地产转让o1.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合以下条件：o（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地

26、使用权证书o（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件o（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书o2. 城市房地产管理法还规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（二）（二） 以以划拨方式划拨方式取得土地使用权的房地产转让取得土地使用权的房地产转让o1.转让以划拨方式取得土地使用权的房地产须取得人民政府的批准o2.属于下列情形的，经政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应将转让房地产所获收益中的土地收益上交国家o（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地

27、用于城市房地产管理法规定可以使用划拨土地的项目o（2）私有住宅转让后仍用于居住的o（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的o（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的o（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的o（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的o（7）县级以上政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序o（1）房地产转让当事人签订书面转让合同o（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权益证书、当事人的合法证明、准让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并

28、申报成交价格o（3）房地产管理部门对提供的有关文件审查，在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理o（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估o（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费o（6）房地产管理部门办理房屋权属登记。核发房地产权属证书四、房地产转让合同四、房地产转让合同o城市房地产转让管理规定明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：o1.双方当事人的姓名或者名称、住所o2.房地产权属证书名称和编号o3.房地产坐落位置、面积、四至界限o4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限o5.房地产的用途或使用性质o6.成

29、交价格及支付方式o7.房地产交付使用的时间o8.违约责任o9.双方约定的其他事项五、禁止转让的规定五、禁止转让的规定o城市房地产转让管理规定明确了以下不得转让房产的情况：o1.达不到法定条件的房地产不得转让o2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权利受到限制期间，不得转让该项房地产o3.依法收回土地使用权的o4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的o5.权属有争议的o6.未依法登记领取权属证书的o7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形p一商品房预售管理p二商品房现售条件p三商品房销售原则p四商品房销售合同与销售方式p五商品房销售争议的解决规则第四节商品房销

30、售管理第四节商品房销售管理o是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售买的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。商品房销售也是房地产转让行为o商品房销售可以分为：o商品房预售预售o商品房现房销售现房销售商品房销售商品房销售一、商品房预售管理一、商品房预售管理（一）商品房预售的条件（一）商品房预售的条件o城市房地产管理法对商品房预售规定：o1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书o2.持有建设工程规划许可证o3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工较附日期o4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预

31、售登记，取得商品房预售许可证（二）商品房预售管理程序（二）商品房预售管理程序o1.房地产开发企业预售商品房前，应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记o2.房地产开发企业申请预售许可，应提交的证件及资料：o（1）商品房预售许可申请表o（2）开发企业的营业执照和资质证书o（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证o（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明o（5）工程施工合同及关于施工进度的说明o（6）商品房预售方案o3.房地产开发企业申请符合法定条件的，房地产管理部门应在受理之日起10内，依法做出准予预售的行政许可书面决定、并向企业颁发、送达商品房预售许可证o

32、4.房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同o5.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市县人民政府管理部门办理权属登记手续二、商品房现售条件二、商品房现售条件o商品房销售管理办法要求商品房现售符合以下条件：o1.现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书o2.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件o3.持有建设工程规划许可证和施工许可证o4.已通过竣工验收o5.拆迁安置已落实o6.供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期o

33、7.物业管理方案已经落实三、三、 商品房销售原则商品房销售原则o（1）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售o（2）商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议o（3）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人o（4）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房o（5）房地产开发企业、中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应执行广告法、房地产广告暂行规定等规定，广告内容真实、合法、科学、

34、准确四、商品房销售合同与销售方式四、商品房销售合同与销售方式（一）商品房销售合同o1.商品房销售时，房地产开发企业和买受人应订立书面商品房买卖合同o2.商品房买卖合同应明确以下内容：o（1）当事人名称或姓名和住所o（2）商品房基本状况o（3）商品房的销售方式o（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间o（5）交付使用条件及日期o（6）装饰、设备标准承诺o（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化的那个配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任o（8）公共 配套建筑的产权归属o（9）面积差异的处理方式o（10）办理产权登记有关事宜o（11）解决争议 的方法o（12）违约责任

35、o（13）双方约定的其他事项（二）商品房销售程序与方式（二）商品房销售程序与方式o1.商品房销售应当明示的相关文件o2.预订商品房应当正确处理预定费用o3.商品房销售价格与计价方式o销售价格o商品房销售价格协商议定；o经济适用房按有关规定定价o计价方式：o商品房销售可以按套或单元计价；o也可以按套内建筑面积或建筑面积计价；o公摊面积要在合同中说明o4.销售代理规则o5.商品房交付o6.协助购房人办理产权证书五、商品房销售争议的解决规则五、商品房销售争议的解决规则o（一）商品房销售面积的争议（一）商品房销售面积的争议 o超过约定的误差范围可退房，开发企业承担违约责任o（二）商品房销售中的设计变更

36、争议（二）商品房销售中的设计变更争议 o变更确立之日起10日内，书面通知买受人o未在规定时效内通知有权退房o（三）商品房销售中的房屋交付时间与质量争议o1.交付时间o未按期交付开发企业承担违约责任o不可抗力o2. 交付质量与保修质量o保修范围o保修期限o保修责任3. 住宅质量保证书住宅质量保证书与与住宅使用说明书住宅使用说明书o住宅质量保证书的主要内容：o（1）工程质量监督部门核验的质量等级o（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修o（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期1）屋面防水3年2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年4）地面空

37、鼓开裂、大面积起砂1年5）门窗翘裂、五金件损坏1年6）管道堵塞2个月7）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 8）卫生洁具1年9）灯具、电器开关6个月10）其他部位、部件保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定o（4）用户报修的单位，答复和处理时限o住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限o住宅使用说明书的主要内容：o1）开发单位、设计单位、施工单位，委托建立的应注明监理单位o2）结构类型o3）装饰、装修注意事项o4）上水、下水、点、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明o5）有关设备、设施安装预留位

38、置的说明好安装注意事项o6）门、窗类型，使用注意事项o7）配电负荷o8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明o9）其他需要说明的问题 第五节房屋租赁管理第五节房屋租赁管理p一房屋租赁的主要原则一房屋租赁的主要原则p二房屋租赁合同二房屋租赁合同p三禁止性及相关规定三禁止性及相关规定p四房屋租赁登记四房屋租赁登记o房屋租赁管理，房屋租赁管理，是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。o房屋租赁的含义：居住、经营、合作经营o为加强城市房屋租赁管理，建设部 颁布了城市房屋租赁管理办法一、房屋租赁的主要原则一、房屋租赁的主要原则o1.

39、房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、狐狸的原则o2.公民、法人和其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租o3.住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所有权所在地城市人民政府规定的租赁政策o4.房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋使用权，房屋所有人仍享有房屋的所有权，可以出卖、交换其所有的房屋o5.房屋租赁合同是租赁双方权利义务的约定，任何一方不履行约定，就会给对方造成伤害o6.我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋，这部分房屋租赁带有一定程度的住房福利政策o7.房屋所有权人以赢利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土

40、地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家二、房屋租赁合同二、房屋租赁合同（一）房屋租赁合同主要条款（一）房屋租赁合同主要条款o1.房屋租赁，当事人应签订书面租赁合同，租赁合同应具备以下条款：o（1）当事人姓名或名称及住所o（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况o（3）租赁用途o（4）租赁期限o（5）租金及交付方式o（6）房屋修缮责任o（7）转租的约定o（8）变更和解除合同的条件o（9）违约则责任o（10）当事人约定的其他条款o2.房屋租赁期限届满，租赁合同约止（二）房屋租赁权利义务的一般约定（二）房屋租赁权利义务的一般约定承租人必须按时缴纳租金，违承租人必须按时缴纳租金，违约的应

41、当支付违约金约的应当支付违约金出租人应按照租赁合出租人应按照租赁合同约定的期限将房屋同约定的期限将房屋交付承租人，不能按交付承租人，不能按期交付的，应支付违期交付的，应支付违约金，给承租人造成约金，给承租人造成损失的，应承担赔偿损失的，应承担赔偿责任责任 三、禁止性及相关规定三、禁止性及相关规定（一）（一）禁止房屋租赁禁止房屋租赁的规定的规定o1.未取得房屋所有权证的o2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的o3.共有房屋未取得共有人同意的o4.权属有争议的o5.属于违法建筑的o6.不符合安全标准的o7.已抵押，未经抵押人同意的o8.不符合公安、环保、卫生等主管部门

42、有关规定的o9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形（二）可以终止房屋租赁合同的规定（二）可以终止房屋租赁合同的规定o（1）将承租的房屋擅自转租的o（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的o（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的o（4）拖欠租金累计六个月以上的o（5）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的o（6）租用承租房屋基尼系那个违法活动的o（7）故意损坏承租房屋的o（8）法律、法规规定其他可以回收的四、房屋租赁登记四、房屋租赁登记 我国对房屋租赁实行两项我国对房屋租赁实行两项登记备案制度登记备案制度o（一）房屋行政主管部门等级备案（一）房屋行政主管部门等级备案o租赁房屋登

43、记备案所持文件：o（1）书面租赁合同o（2）房屋所有权证书o（3）当时人的合法证件o（4）城市人民政府规定的其他证件o出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明o出租委托代管房屋，还须提交其他委托代管人授权出租的证明o（二）公安部门等级备案（二）公安部门等级备案（二）公安部门等级备案（二）公安部门等级备案 公安部制定并颁布了租赁房屋治安管理规定，要求：o1.出租房屋的建筑、消防设备、出入口和通道，必须符合消防安全和治安管理规定，不准出租危险房屋和违章建筑o2.私有房屋出租人须持有房屋所有权或其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地派出所申请登记o3.出租人的治安责任主要有o（1）不准

44、将房屋出租给无合法有效证件的人o（2）承租人是外来暂住人员的，应带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证o（3）发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应及时向公安派出所报告o（4）停止房屋租赁的应及时到公安派出所办理注销登记手续o4.承租人的治安责任主要有o（1）必须持有本人身份证或其他合法证件o（2）外来暂住人员必须申报暂时户口登记o（3）将承租房转租、转借他人的，应向当地派出所申报备案o（4）承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品p一房地产中介服务的概念一房地产中介服务的概念p二房地产中介服务人员资格管理二房地产中介服务人员资格管理p三房地产中介服务机构管理三房地产中介服务机构

45、管理p四房地产中介服务业管理四房地产中介服务业管理第六节第六节 房地产中介服务房地产中介服务一、房地产中介服务的概念一、房地产中介服务的概念o房地产中介服务，是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易的各个环节，为当事人提供居间服务的活动。o房地产中介服务主要包括：o房地产咨询o房地产价格评估o房地产经纪活动二、房地产中介服务人员资格管理二、房地产中介服务人员资格管理o1.房地产咨询管理人员o从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。o2.房地产价格评估人员o国家实行房地产几个评估人

46、员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。o3.房地产经纪人o房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。三、房地产中介服务结构管理三、房地产中介服务结构管理o1.从事房地产中介业务，应设立相应房地产中介服务机构。o2.设立房地产中介服务机构应具备以下条件：o（1）有自己的名称、组织机构o（2）有固定的服务场所o（3）有规定数量的财产和经费o（4）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上o3.房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查。o4.房地产中介服务机构必须履行

47、以下义务：o（1）遵守有关法律、法规、政策o（2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则o（3）按照核准的业务范围从事经营活动o（4）按规定标准收取费用o（5）依法交纳税费o（6）接收行业住噶un部门及其他有关部门的指导、监督和检查四、房地产中介服务业务管理四、房地产中介服务业务管理o1.房地产中介服务人员承办业务，应由其所在中介机构同意受理并与委托人签订书面中介服务合同，其应包括以下内容：o（1）当事人姓名或名称、住所o（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准o（3）合同履行期限o（4）收费金额和制服方式、时间o（5）违约责任和纠纷解决方式o（6）当事人约定的其他内容o2.房地产中介服务人员在房地

48、产中介活动中不得有下列行为不得有下列行为o（禁止行为）（禁止行为）：o（1）索取、收受委托合同意外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当利益o（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务o（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务o（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益o（5）法律、法规禁止的其他行为第七节第七节 房地产抵押管理房地产抵押管理p一房地产抵押的概念p二房地产抵押的主要原则p三房地产抵押权的设定p四房地产抵押合同p五房地产抵押登记p六抵押房地产的占用、管理与处分一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念o（一）房地产抵押的一般概念（一）房地产抵押的一般概念o房地产抵

49、押，是指抵押人以其合法的房地产以不转不转移占有的方式移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。o债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿优先受偿。o（二）房地产抵押的特定概念（二）房地产抵押的特定概念 房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式：o1.在建工程抵押o2.预购商品房贷款抵押二、房地产抵押的主要原则二、房地产抵押的主要原则o（一）房地产抵押应遵循（一）房地产抵押应遵循民事法律原则民事法律原则o1.设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估结构评估确定。o2.抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾

50、害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应协商议定。o3.企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。o4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或代言人应继续履行原抵押合同。o（二）房地产抵押中的（二）房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致房产、地产抵押权设定应当一致o（三）抵押人所承担的债权不得超出其抵押物的价值（三）抵押人所承担的债权不得超出其抵押物的价值三、房地产抵押权的设定三、房地产抵押权的设定o（一）房地产抵押权的设定规则（一）房地产抵押权的设定规则o（二）不得设定房地产抵押权的情况（二）不得设定房

51、地产抵押权的情况o1.权属有争议的房产o2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产o3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物o4.已依法公告列入拆迁范围的房地产o5.被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产o6.依法不得抵押的其他房地产四、房地产抵押合同四、房地产抵押合同o1.房地产抵押当事人应签订书面抵押合同。o2.房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项：o（1）以预购商品房贷款抵押的，需提交生效的预购房屋合同；o（2）以在建工程抵押的，抵押合同还应载明以下内容：1）国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的

52、相当于土地使用权出让金的款额3）已投入在建工程的工程款4）施工进度及工程竣工日期5）已完成的工作量和工程量o（3）抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。五、房地产抵押登记五、房地产抵押登记o抵押当事人应在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。o房地产抵押合同自 抵押登记之日起生效。o登记机关应当对申 请人的申请进行审核。抵押合同书抵押合同书六、抵押房地产的占用、管理与处分六、抵押房地产的占用、管理与处分o（一）抵押人对抵押房产享有法定与约定的权利

53、o（二）抵押人负有维护抵押房地产的义务o（三）抵押人应当遵守房屋拆迁规则o（四）抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况：o（1）债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人有未能与抵押人达成延期履行协议的o（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的o（3）抵押人被依法宣告解散或破产的o（4）抵押人擅自处分抵押房地产的o（5）抵押合同约定的其他情况（五）处分抵押房地产的中止情况（五）处分抵押房地产的中止情况（1）抵押权人请求中止的（2）抵押人申请愿意并证明能够即时履行债务，并经抵押权人同意的（3）发现被拍卖抵押物有权属争议的（4）诉讼

54、或仲裁中的抵押房地产（5）其他应当中止的情况（六）处分抵押房地产所得金额的分配顺序（1）支付处分抵押房地产的费用（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害（5）剩余金额交换抵押人p一房地产权属的概念和作用一房地产权属的概念和作用p二房屋权属的种类二房屋权属的种类p三房屋权属证书三房屋权属证书p四房屋权属登记程序与处理规则四房屋权属登记程序与处理规则第八节房地产权属登记第八节房地产权属登记一、房地产权属登记的概念和作用一、房地产权属登记的概念和作用（一）房地产权属登记的概念与相关情况o我国的房地产权属登记，是指由人民政府

55、房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行申请、登记并颁发相关证件的行为。o房地产权属实行登记管理制度，可划分为两类：o1.契证登记制度：对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度。o2.权证登记制度：对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度。我国的房地产权属登记制度我国的房地产权属登记制度（1）法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚（2）对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准（3）实行房地产权属发证制度（4）法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序（二）房地产权属登记的作用

56、（二）房地产权属登记的作用o1.保护房地产权利人的合法权益o2.避免交易风险实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险o3.房地产权属登记是房地产关里的基础工作二、房屋权属登记的种类二、房屋权属登记的种类o（一）总登记（一）总登记o（二）初始登记（二）初始登记o（三）转移登记（三）转移登记o（四）变更登记（四）变更登记o（五）他项权利登记（五）他项权利登记o（六）注销登记（六）注销登记三、房屋权属证书三、房屋权属证书o房屋所有权证房屋所有权证由房屋所有权人收执房屋共有权证房屋共有权证共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书1份。房屋共有权证书与房屋所

57、有权证书具有同等的法律效力。房屋他项权证房屋他项权证由他项权利人收执四、房屋权属登记程序与处理规则四、房屋权属登记程序与处理规则（一）房屋权属登记程序p1.房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。p2.登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。p3.经登记机关审查登记申请，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属。（二）房屋权属登记处理规则（二）房屋权属登记处理规则o1.登记机关依法直接代为登记 以下情况由登记机关代

58、为进行房屋权属登记o（1）依法由房地产行政主管部门进行房屋权属登记o（2）无人主张权利的房屋o（3）法律、法规规定的其他情形o2.暂缓等级 以下情况申请人可以申请暂缓登记o（1）因正当理由不能按期提交证明材料的o（2）按照规定需要补办手续的o（3）法律、法规规定可以准予暂缓登记的o3.不予登记 下列情况登记机关不予登记o（1）属于违章建筑o（2）属于临时建筑o（3）法律、法规规定的其他情形o4.注销房屋权属证书 下列情况登记机关有权注销房屋权属证书o（1）申报不实的o（2）涂改房屋权属证书的o（3）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的o（4）因登记机关的工作人员工作失误造

59、成房屋权属登记不实的o一城市异产毗连房屋管理一城市异产毗连房屋管理o二城市危险房屋管理二城市危险房屋管理o三公有住宅售后维修养护管理三公有住宅售后维修养护管理第九节第九节 房屋维修养护管理房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理一、城市异产毗连房屋管理（一）异产毗连房屋的概念和房屋使用规则o1.异产毗连房屋的概念o异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。o2.异产毗连房屋日常使用应遵循以下规则：o异产毗连房屋的所有人按照所有权证书规定的范围行使权力，并承担相应的义务。o除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外，任何一方不得多占、独占、损害其他所有人和使用人的利益。o经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时治理。o异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议。（二）异产毗连房屋的修缮规则（二