房地产计划运营管理

1、会计学1房地产计划运营管理房地产计划运营管理2内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理3在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度说法一：或者我们不能按时完成进度、或者我们虽然完成了进度，但是用日夜赶工换来的、或者我们虽然按时完工了，可是留下了很多隐患说法二：在进度和质量、成本的选择中，我优先考虑的一定是进度4为什么房地产企业会关注进度？为什么房地产企业会关注进度？-进度本质上是现金流的问题进度本质上是现金流的问题由于建设

2、工期的拖长，房地产投资机会风险加大进度时间，决定管理费和财务费用的增加“一天一辆奥迪？”影响公司的IRR，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金地测算低于15%的不考虑拿地，万科测算要求16以上，龙湖测算低于19%不考虑拿地；所以三边工程是一个常态内外部接口多，“协同”与“协调”非常复杂计划管理是管理人员的必备工具56进度本质上是现金流的问题进度本质上是现金流的问题从碧桂园的选择中看到的从碧桂园的选择中看到的：代表关键里程碑：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条

3、件。活动的输入条件。：配合专业的任务。：配合专业的任务。项目论证阶项目论证阶段段项目策划阶项目策划阶段段设计管理阶设计管理阶段段工 程 管 理 阶工 程 管 理 阶段段项 目 立项 目 立项项主体结构开主体结构开工工开 盘 销开 盘 销售售入伙入伙竣工竣工销售管理阶销售管理阶段段客户关系管客户关系管理阶段理阶段拓拓展展营营销销设设计计工工程程组 织 项 目组 织 项 目论证论证初步产品定初步产品定位位规划要点规划要点/规划规划草案草案组织项目策划组织项目策划/产品、市场产品、市场及客户定位研及客户定位研究究概 念 规 划概 念 规 划设计设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期营销策划、项目推

4、广方案策划、项目前期推广及销售前准备推广及销售前准备方 案 设方 案 设计计扩初设扩初设计计施工图设施工图设计计设计配合、供应商考察及招设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程标、施工准备及桩基等工程施工施工主体结构施工主体结构施工至具备预售条至具备预售条件件工 程 施工 程 施工 至 竣工 至 竣工验收工验收销售及入伙配合销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管销售事务管理理成成本本估算估算测算测算预算、标底、合预算、标底、合同价同价进度款、工程进度款、工程变更、招标采变更、招标采购购 结算结算入伙事务管理入伙事务管理客客服服报报建建建

5、设用地规划许可建设用地规划许可证、证、签订土地使用合同签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工步设计报建、基础提前开工报建报建 办 理 房 地 产办 理 房 地 产预售许可证预售许可证产 权 初产 权 初始登记始登记合同备案、合同备案、按揭办理按揭办理工工程施工配程施工配合合设计配合设计配合销 售 配销 售 配合合采购管采购管理理土 地 获土 地 获取取7进度本质上是现金流的问题进度本质上是现金流的问题提速带来的价值提速带来的价值内部收益率提高内部收益率提高5 5个百分点个百分点，销售净利率提高，销售净利率提高0.70.7个百分点个百分点集团净资

6、产每年多周转集团净资产每年多周转0.20.2次次，净资产收益率提高，净资产收益率提高3 3个百分点个百分点同等资金峰值条件下，集团平均开发规模可提高同等资金峰值条件下，集团平均开发规模可提高20%20%项目平均占用降低项目平均占用降低25%25%，资金成本降低，资金成本降低6060元元/ /平米平米某公司提速某公司提速6 6个月带来的收益个月带来的收益8l从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题l计划本身不能解决业务模式和流程的问题计划本身不能解决业务模式和流程的问题l影响进度计划的原因中，相当一部分是因为工作的成果质量原因影响进度计划的原因

7、中，相当一部分是因为工作的成果质量原因l计划解决不了激励的问题计划解决不了激励的问题l。9l世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知识管理识管理l龙湖：最早提出运营概念之一的企业龙湖：最早提出运营概念之一的企业l万科：总经办最早设立运营管理岗万科：总经办最早设立运营管理岗l更多中小企业开始关注运营更多中小企业开始关注运营l。10计划管理体系计划管理管理型运营体系营运绩效管理运营计划管理阶段成果管理关键决策管理信息与知识管理流程管理专业型运营体系投资决策管理运营绩效管理运营计划管理阶段成果

8、管理关键决策管理资金预算管理目标成本管理信息与知识管理流程管理1411内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理12影响公司快速周转的因素影响公司快速周转的因素组织与项目管理模式组织与项目管理模式-决策速度与决策方式是影响效率的关键因素决策速度与决策方式是影响效率的关键因素业务流程的合理性业务流程的合理性-是否高效合理的主流程、部门间接口是否清晰、作是否高效合理的主流程、部门间接口是否清晰、作业标准是否明确决定工作的质量；计划运营体系业标准是否明确决定工作的质量

9、；计划运营体系产品与管理的标准化程度产品与管理的标准化程度项目本身的因素项目本身的因素-政府关系、项目自然条件和主动性的政府博弈（偷面政府关系、项目自然条件和主动性的政府博弈（偷面积、改规划）积、改规划）是否业绩导向的文化与有无清晰的责任机制是否业绩导向的文化与有无清晰的责任机制13从万科均好中加速所看到的难的不是快，而是又快又好从万科均好中加速所看到的难的不是快，而是又快又好案例：万科案例：万科“在均好中加速在均好中加速”14首先应关注公司的整体业务流程的效率，它关系到资产周转率首先应关注公司的整体业务流程的效率，它关系到资产周转率某公司专某公司专业集成流业集成流程图程图15建设工程施工许可

10、建设工程施工许可证证方案报建方案报建营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可建设用地规划许可证证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可建设工程规划许可证证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证开工开工销售许可证销售许可证第二阶段第二阶段:开发决策开发决策 ？月？月技术决策技术决策 ？月？月第一阶段第一阶段:土地决策土地决策第三阶段第三阶段:技术实施技

11、术实施 ？月月生产施工生产施工 ？月？月总周期？月总周期？月自有资金自有资金银行贷款银行贷款16某公司示范区加速某公司示范区加速17其次关注业务流程的协调性，这是影响流程效率的第二个关键因素其次关注业务流程的协调性，这是影响流程效率的第二个关键因素很多时候，我们只关注业务流程的审批顺序，往往忽略业务流程间的协很多时候，我们只关注业务流程的审批顺序，往往忽略业务流程间的协调性调性18如何确保业务流程完成节点的质量，这也是影响流程效率的重要原因之如何确保业务流程完成节点的质量，这也是影响流程效率的重要原因之一一由于时间比较紧和人员熟练程度等原因，节点质量达不到要求返由于时间比较紧和人员熟练程度等原

12、因，节点质量达不到要求返工而导致流程效率降低成为了影响流程效率的主要因素工而导致流程效率降低成为了影响流程效率的主要因素19能否快速决策和在合适的时间决策是快速运营的关键能否快速决策和在合适的时间决策是快速运营的关键20内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理21战略型集团总部战略型集团总部万科万科22地区地区PMOPMO型型龙湖龙湖23权威推动型权威推动型金地金地24职能型职能型-中小企业中小企业总经理总经理财务副总财务管理部运营发展部人力资源部工程副总设计

13、副总设计管理部工程管理部董事长董事长营销管理部合同预算部景观装饰部材料设备部投资副总会计核算税务筹划审计监察财务分析投资融资战略规划报批报建项目拓展法律事务人力资源企业文化行政后勤客户服务营销策划产品定位销售管理高高层层部门部门主要职能主要职能合同管理商务谈判甲供材料分包总包景观设计景观施工成本管理计划运营资产运营部资产管理招商运营产品研究市场研究市场策划品牌管理营销副总行政管理部行政副总人事行政25n5、推进业务流程的实施，提高集团精细化管理水平。n管理对象：n针对集团下属的所有项目n管理方式：n以目标管理为工具，以动态监控手段，并通过结果评价体系，有效将运营管控纳入绩效考核体系，使得整体的

14、管控方案有据、有察、有效。26动态监控的全面性和科学性，并且能够通过报表管理系统地反映项目的重要经营指标；n管理的一体化n一体化的运营管理通过与考核的有效链接，运营管理将纳入公司绩效考核体系，使得运营管理和人力资源形成良好的互动，实现的管理的一体化，使得运营管理有效可控；27运营目标运营目标设定设定计划管理计划管理成果管理成果管理决策管理决策管理目标规划目标规划过程监控过程监控结果评价结果评价项目项目评估评估成本管理成本管理资金预算管理资金预算管理知识管理知识管理信息报表管理信息报表管理28收益目标收益目标进度目标进度目标成本目标成本目标成果跟踪表成果跟踪表计划跟踪表计划跟踪表动态成本表动态成

15、本表滚动资金计划表滚动资金计划表季度评估季度评估年度评估年度评估项目周期评估项目周期评估目标设定目标设定运营监控运营监控结果评估结果评估通过表单对目标及成果进行跟踪通过表单对目标及成果进行跟踪 设计基于关键目标的评估体系，设计基于关键目标的评估体系，优化评估结果的应用方式优化评估结果的应用方式29项目运营目标项目运营目标战略目标战略目标品牌目标品牌目标经营目标经营目标进度目标进度目标土地、合作方及可持续发土地、合作方及可持续发展展具体对项目开发周期等的具体对项目开发周期等的要求要求品牌承担在细分市场地位品牌承担在细分市场地位的责任的责任对现金流和利润的取舍和对现金流和利润的取舍和要求等要求等3

16、0计划管理计划管理（计划编制及跟踪监督、动态调整）（计划编制及跟踪监督、动态调整）成果管理成果管理（关键成果管理）（关键成果管理）决策管理决策管理（决策会议管理）（决策会议管理）成本管理成本管理（目标成本、动态成本管理）（目标成本、动态成本管理）资金预算管理资金预算管理（预算编制及滚动资金计划）（预算编制及滚动资金计划）知识管理知识管理计划管理线计划管理线成本管理线成本管理线知识信息线知识信息线信息报表管理信息报表管理-资金管理线资金管理线31计划管理指导思想：基于业务活动分析，以目标结果位导向计划管理指导思想：基于业务活动分析，以目标结果位导向WBS分析分析计划计划管理管理成果成果管理管理决

17、策决策管理管理基于WBS的计划运营管理：逻辑严密：逻辑严密：依靠一套严谨的分析方法， 而不是靠“经验”收集；系统解决：系统解决：基于一个内核构建项目计划运 营管理的各个体系，以保证各个体系 的系统性和匹配性个性定制个性定制：基于上述两个个条件，才可 以保证“针对公司个性，量身定制， 并且符合行业规律”；32n业覆盖企业全业务的流程清单）流程策划流程策划计划管理设定关键活动环节的标准工期，提高项目管理计划的可控及可实施性，同时通过标准工期设定，也便于多项目及异地项目管控变得有效；计划管理计划管理计划管理通过关键活动环节的成果标准统一化，评价运营质量，标志阶段完成，提高会议决策效率，积累管理经验

18、；关键活动环节的成果决策方式标准化，明确决策层级，降低决策风险，提高侧决策效率成果管理成果管理决策会议管理决策会议管理关联任务关联任务工作周期工作周期确认方式确认方式输出成果输出成果3334STEP1划分项目开发阶段某标杆企业划分方案：1、土地投资分析阶段；2、项目启动阶段；3、方案设计及初设指导阶段；4、初设验算及施工图指导阶段；5、施工准备阶段；6、营销开盘阶段；7、竣工交房阶段；8、项目后评估阶段；3536项目开发及产品化1.项目获取2.项目策划5.项目销售3.项目设计4. 工程建设6.产品交付立项可研报告项目取得项目定位规划方案单体方案初步设计施工图设计总包/监理开工达预售条件结构封顶

19、竣工集中入住开盘拓展报建营销设计工程采购客服成本运营37项目项目1级节点级节点项目里程碑项目里程碑依据公司依据公司/项目特点的关键活动项目特点的关键活动进度过程控制点投资/财务/资金产品品质客户导向管理精细化383940 41计划的拆分案例计划的拆分案例4243444546 STEP4 根据项目开发计划梳理重要节点的关键成果47龙湖节点成果管理体系龙湖节点成果管理体系48项目成果管理是运营管理的主要内容项目成果管理是运营管理的主要内容49项目成果管理是运营管理的主要内容项目成果管理是运营管理的主要内容50关键决策会议示意关键决策会议示意51内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运

20、营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理房地产企业的三级计划管理体系房地产企业的三级计划管理体系53房地产企业项目管理的三级计划管理体系房地产企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金流计划配套工程计划一级计划营销推广计划 施工进度控制计划 承建商、材料进场计划 用图、样板确认计划 承建商、材料分判计划出图、样板封样计划售楼卖场计划各专业部门计划需要的其它计划（比如：精装修）二级计划三级计划35年战略人力资源配置报建计划54施工营销推广计划 计划公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金

21、流计划一级计划承建商、材料分判计划售楼卖场计划各专二级计划三级计划项目总体开发计划剖析以及建议 1. 项目关键节点计划行业现状分析 2. 房地产项目总体开发计划编制要求 3. 编制建议案例 4. 在不同管控模式下的建议35年战略人力资源配置552010.10版权所有 不得拷贝项目关键节点计划行业现状:在行业中，各个房地产企业因经营差异、背景区别、阶段不同等原因，对于房地产项目关键节点计划的定义和控制关注点不尽相同，有营销导向型、有法务导向、有承建导向等，各企业也难以统一，因为项目关键节点计划体现的是一个企业的经营思想。项目关键节点计划行业现状分析项目关键节点计划行业现状分析56以营销为导向的计

22、划管理安排1. 土地使用证2. 交地3. 方案4. 初步设计5. 施工图设计6. 开工7. 售楼处、样板房区开放8. 预售许可证9. 开盘10. 完成销售额4511. 完成销售额7012. 完成销售额9513. 景观施工进场14. 竣工15. 交房16. 交房95房地产企业以营销为导向的项目关键节点计划案例房地产企业以营销为导向的项目关键节点计划案例57司可自行调整计划，只需将结果抄送集团运营中心；n影响上述14个节点中红色的5个节点，地区总经理应进行书面解释，并经集团总裁审批，以引起关注；n剩余9个关键节点的变化由集团运营中心审批；n集团只考核项目关键节点的按时达成率。58房地产项目关键节点

23、计划编制要求建议：房地产项目关键节点计划编制要求建议：1.公司经营资金进出关键节点（经营进度）2.项目融资节点（比如:四证）3.考虑各专业关键节点的协调关系4.重大的费用节点5.上市公司的财务节点6.报建法律手续关键节点7.集团对项目专业管理监控点8.人力资源授权管理节点9.适当的时候，要考虑供方资源配置项目总体开发计划体现项目经营思想、统领项目各专业计划，是项目进入实施阶段最核心的计划。房地产项目关键节点计划编制要求房地产项目关键节点计划编制要求59房地产项目总体开发计房地产项目总体开发计划编制建议案例划编制建议案例1. 土地确权（项目第一笔付款） 完善法律手续、重大费用节点2. 场地拆迁完

24、毕 完善法律手续3. 项目经营实施策划报告 经营监控、专业监控与公司授权4. 概念性方案设计任务书 专业节点5. 概念性方案设计任务书集团确认 专业监控与公司授权6. 营销方案专业节点7. 营销方案集团确认专业监控与公司授权8. 项目投资分析模型（概念版） 项目专业风险控制、专业监控与公司授权9. 规划及建筑方案集团确认 专业监控与公司授权10. 详规批复完善法律手续11. 建筑用地规划许可证 完善法律手续12. 土地证 完善法律手续13. 建筑方案征询及批复 完善法律手续14. 园林景观方案设计集团确认专业监控与公司授权15. 扩初征询及批复 完善法律手续16. “示范区 ”策划方案集团确认

25、专业监控与公司授权17. 施工图报建、会审专业节点18. 建设工程规划许可证 完善法律手续19. 签订总承包合同 专业监控与公司授权20. 建筑工程施工许可证 专业节点21. 四证取得融资节点22. 基础工程开工 专业节点23. “示范区 ”完工开放专业节点24. 预售许可证办理 完善法律手续25. 开盘 公司经营资金关键节点26. 完成销售额30 公司经营资金关键节点27. 完成销售额45 公司经营资金关键节点28. 完成销售额70 公司经营资金关键节点29. 完成销售额85 公司经营资金关键节点30. 主体工程结构完工重大费用节点31. 外立面落架 重大费用节点32. 市政配套工程及室外工

26、程 重大费用节点33. 竣工备案完善法律手续34. 交楼入伙专业节点35. 办理房产证 完善法律手续60房地产项目总体开发计划在不同管控模式下的精度建议房地产项目总体开发计划在不同管控模式下的精度建议1.2.集团公司控制区域总部，计划控制节点建议2030个；区域总部控制项目公司，计划控制节点建议4550个；我们的关键节点控制多少个合适？我们的关键节点控制多少个合适？61项目现金流分析计划剖析及建议承建商、材料进场计划公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金流计划营销推广计划 施工一级计划承建商、材料分判计划售楼卖场计划二级计划三级计划1. 项目现金流分析计划行业现状：此计划各企业都有，但是一般

27、比较粗糙，没有成本部门、工程部门参与，仅仅由财务根据经验估算出来2.建议：对项目前期时间管理、项目工程管理进行优化，有效提高资金利用效率。各专业部门计划 需要的其它计划35年战略人力资源配置62公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金流计划配套工程计划一级计划售楼卖场计划各专业部门计划需要的其它计划二级计划三级计划营销推广计划 施工进度控制计划 报建计划承建商、材料进场计划施工进度控制计划剖析及建议1. 施工进度控制计2. 施工进度控制行业现状施工进度控制编制要求3.35年战略人力资源配置63房地产项目施工进度控制计划的本质意义房地产项目施工进度控制计划的本质意义经营目标行动计划转化 房地产项

28、目施工进度控制计划的本质意义就是：把公司的经营目标转化为工程管理的行动计划。 这是房地产工程项目管理最关键的计划！64决定？652010.10公司年度经营目标项目总体开发计划项目现金流计划一级计划出图、样板封样计划售楼卖场计划各专业部门计划版权所有 不得拷贝需要的其它计划二级计划三级计划承建商、材料分判计划剖析及建议1.分包模式对经营进度控制的影响节后付款的必要性35年战略人力资源配置2.承销商、材料分判计划66nn工程范围划分探讨n分判数量建议。67 1. 2. 现金流计划配套工程计划出图、样板封样计划售楼卖场计划各专业部门计划需要的其它计划三级计划出图、样板封样计划剖析及建议出图、样板封样

29、计划需要前置设计管理程序优化承建商、材料分判计划68nn关于施工图阶段具体工作跟踪计划，还要细化69房地产设计管理程序优化：设计前置、售楼卖场争取时间、支持招标采房地产设计管理程序优化：设计前置、售楼卖场争取时间、支持招标采购购土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板概念规划草案概念规划方案施工图概念规划草案概念规划方案方案设计施工图设计景观概念方案设计景观施工图设计设备选型实施方案设计阶段销售配合资料产品、技术创新研发论证阶段拿地节点策划阶段方案报建设计管理阶段扩初设计工程管理景观方案设计销售示范区设计部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样产品配置建议

30、施工图设计指引模型研究结构设计建筑平面70一级计划承建商出图、样板封样计划售楼卖场计划各专业部门计划需要的其它计划二级计划三级计划35年战略 公司年度经营目标售楼卖场计划剖析及建议 1.售楼卖场计划控制的重要性 2.售楼卖场计划控制建议7172nn施工场地阶段性搬迁计划等n供方选择及组织措施n合理（适度）授权，必要时开设授权 绿色通道n现场平面布置图（工程施工平面、示范区平面）n技术措施策划n应急措施预案73公司年度经营目标项目关键节点计划项目现金流计划配套工程计划一级计划营销推广计划 施工进度控制计划 报建计划承建商、材料进场计划 用图、样板确认计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划售楼

31、卖场计划各专业部门计划需要的其它计划，比如：精装修计划二级计划三级计划35年战略人力资源配置房地产项目三级计划管理体系思路小结一级计划管经营；一级计划管经营；二级计划管成果；二级计划管成果；三级计划管过程。三级计划管过程。741.1. 计划管理的根本不是计划制订本身而是有效的管理计划管理的根本不是计划制订本身而是有效的管理2.2. 分级管理，逐级细分，并且随着时间的顺延，逐步清晰和明确分级管理，逐级细分，并且随着时间的顺延，逐步清晰和明确3.3. 节点计划为主线控制点，明确节点成果标准（同样适应于职能计划）节点计划为主线控制点，明确节点成果标准（同样适应于职能计划）4.4. 过程预警和监控过程

32、预警和监控5.5. 基于结果导向的节点考核驱动基于结果导向的节点考核驱动75进度本质上是现金流的问题进度本质上是现金流的问题从碧桂园的选择中看到的从碧桂园的选择中看到的：代表关键里程碑：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。活动的输入条件。：配合专业的任务。：配合专业的任务。项目论证阶项目论证阶段段项目策划阶项目策划阶段段设计管理阶设计管理阶段段工 程 管 理 阶工 程 管 理 阶段段项 目 立项 目 立项项主体结构开主体结构开工工开 盘 销开 盘 销售售入伙入伙竣工竣工销售管理阶销售管理阶段段客户关系管客户关系管理阶段理阶段拓拓展展营营销销设设计计工工程程组 织 项 目组 织 项 目论证论证初步产品定初步产品